Je reste à votre disposition pour toutes précisions et suites à donner.

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1 Page 1 sur 10 Pascal LESIEUR Expert près la Cour d Appel de Bordeaux 126 rue de l école normale Bordeaux MRICS Mob. : Tél plesieur33@gmail.com Bordeaux, le Affaire : Boutique Bordeaux Madame, Maitre Je vous prie de trouver ci-joint mon rapport d'expertise Je reste à votre disposition pour toutes précisions et suites à donner. Vous en souhaitant bonne réception, je vous prie de croire, Madame, Maitre, à l'assurance de ma parfaite considération. Pascal Lesieur,

2 Page 2 sur 10 Pascal LESIEUR Expert près la Cour d Appel de Bordeaux MRICS Mob. : Tél RAPPORT D'EXPERTISE Boutique Bordeaux photo S O M M A I R E I - M I S S I O N... 2 II - DÉROULEMENT DE LA MISSION... 3 III - RAPPORT D'EXPERTISE... 3 IDENTIFICATION... 3 SITUATION... 4 DESCRIPTION... 6 CONDITIONS D OCCUPATION... 6 ESTIMATION... 7 ESTIMATION CONCLUSIVE MOTIFS DE DÉPLAFONNEMENT... 8 CONCLUSION I - M I S S I O N Nous, Pascal Lesieur expert immobilier, demeurant 126 rue de l école normale à BORDEAUX, avons été mandaté à titre amiable le, en qualité d'expert par Me, avocat, dans un litige opposant : avec pour mission de :

3 Page 3 sur 10 Déterminer, en l espèce les éléments de la valeur locative au vu des critères définis aux articles R du code de commerce ont subi en cours d exécution du bail une modification notable pouvant donner lieu à déplafonnement, décrire les modifications Donner son avis sur la valeur locative dans les conditions prévues par l article L du code de commerce sur le seul local, hors la partie arrière faisant l objet d un bail distinct et n appartenant pas au même immeuble. II - DÉROULEMENT DE LA MISSION Nous avons visité les lieux le. Il nous a été remis les baux, rapports des experts, diverses pièces juridiques des 10 dernières années III - RAPPORT D'EXPERTISE IDENTIFICATION Local commercial à l enseigne dépendant d un immeuble à usage de commerce et d habitation sis à : Bordeaux, Désignation cadastrale : Désignation du local selon bail : Lot n 1 : magasin en façade avec sa cave en dessous Observation faite que le fond du magasin qui communique avec le lot 1 fait partie de la copropriété cadastré et fait l objet d un bail distinct.

4 Page 4 sur 10 SITUATION GENERALE Bordeaux, capitale économique et culturelle de la région Aquitaine (5% du PIB français) et pôle d attraction d une agglomération de habitants environ (la communauté urbaine de Bordeaux dite CUB), dans une région en expansion économique et démographique. Son marché de locaux commerciaux se dissocie entre centre commerciaux périphériques avec 3 pôles régionaux (Bordeaux Lac, Carrefour Mérignac, Bègles) et un très étendu mail piétonnier de boutiques couvrant l essentiel de la ville médiévale (intra cours). PARTICULIERE. Commercialité de type 1

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6 Page 6 sur 10 DESCRIPTION L entier immeuble Le local commercial Distribution et configuration Aménagement et équipement Local sous la flèche bleue à l aplomb du pilier Croquis de, architecte, de juin 2006 échelle : 1/100 ème environ. Etat d entretien Bon agencement et bon état Surface Total Pondéré à 1 (moins de 5 m). Cave accessible par trappe : m² pondéré à 0.10 (cf pondération AJDI), soit Selon nos mesures et sous réserve de confirmation par un géomètre expert, Surface utile pondérée Boutique arrondie à m²up. Synthèse Magasin en façade bien agencé CONDITIONS D OCCUPATION Bail commercial de 9 ans Bailleur : Preneur : Prise d effet : Loyer de base : ICC : par an Valeur locative plafonnée : Destination : Renouvellement du bail au mais désaccord sur le montant du loyer. Le bailleur demandant un loyer renouvelé déplafonné de et le preneur un loyer plafonné

7 Page 7 sur 10 ESTIMATION En 2010, M. l expert Baradat écrit dans son rapport lors de la procédure d indemnité d éviction que les locations traditionnelles avec versement d un droit d entrée ce qui est le cas d espèce, oscillent dans cette partie de la rue entre 750 et 850 /m²/an pour retenir 800 /m². L expert Clos, dans son rapport judicaire du 24/9/2010, suit l avis et conclut à 850 /m² au 1 er janvier Nous partageons ces avis et citons à l appui de ces dires les comparables suivants : Enseigne N m²boutique Date d'effet Destination Loyer d'origine L/m²/an Mais le meilleur comparable reste le bail de la partie arrière du magasin portant sur les 4 caractéristiques déterminant la valeur locative en tous points identiques et au surplus de même date et situation. Cette valeur locative qui participe de façon éclatante des loyers du voisinage emporte notre valeur locative à la baisse. Appréciation du bien à estimer Eléments de valorisation Bonne rue commerçante piétonne de Bordeaux Eléments de dévalorisation Bail très restreint Secteur d activité en grave difficulté. Chiffre d affaires en perte de vitesse ESTIMATION CONCLUSIVE Au vu de notre analyse, nous retenons une base locative de 700 /m²/an, soit Hors taxes, Hors charges/an

8 Page 8 sur 10 - MOTIFS DE DÉPLAFONNEMENT ARTICLE L DU CODE DE COMMERCE Cet article vise la modification des facteurs locaux de commercialité. L'article 23-4 du décret énumère les éléments qui conditionnent la qualité d'un emplacement commercial, compte tenu de l'activité exercée dans les lieux. Pour simplifier, il s'agit des dimensions de la ville, du dynamisme du quartier, des facilités d'accès et de l'environnement commercial. Pour parler en termes plus économiques, nous dirions qu'il s'agit de la capacité de l'emplacement à produire plus ou moins de chiffre d'affaires. Pour faire droit à une demande de déplafonnement, le bailleur doit démontrer qu'il existe une modification notable de ces facteurs au cours de la période du bail expiré. Période bornée par la prise d'effet du bail, du au Avis de l expert Quels sont les éléments de fait? Sur les modifications La rue a toujours été une rue commerçante de Bordeaux. Et il a été observé que la montée en puissance de la parallèle du voisin a drainé une partie des belles enseignes vers elles. Au surplus, de belles enseignes ont disparu : remplacé par un vide, (parti cours de l Intendance), surtout qui était une véritable locomotive de la rue du milieu de la rue et qui n ont pas retrouvé d équivalent. Auquel s ajoute le déménagement du siège voisin sur l arrière et de ses emplois ainsi que celui de. Sur le caractère notable. L arrivée pendant la période considérée des lignes de tramway ont simplement remplacé les moyens d accès précédents (bus, automobile). Au surplus, ils sont plutôt éloignés de sorte que les flux se sont plutôt orientés vers et ses rues adjacentes ou la place. La Cour d appel de Bordeaux concernant un commerce, rue Vital Carle a d ailleurs reconnu que l arrivée du tramway n était pas un facteur de déplafonnement si elle ne bénéficiait pas à l activité considérée. Citons comme éléments objectifs négatifs :

9 Page 9 sur 10 Le vide de la boutique d à côté et les incessants travaux de, toujours en chantier, la disparition de belles enseignes :. Auxquels s ajoute le départ du siège voisin du sur l arrière et de ses emplois ainsi que celui de. Sur le bénéfice pour le commerce considéré. Nous constatons que le bail est très restreint et que l appréciation doit se faire en fonction de l activité et du commerce considéré. Or force est de constater que ce secteur d activité est entré dans une période de crise, ainsi qu en témoigne le dépôt de bilan assez récent du leader du secteur : la marque et de son suiveur la marque (50 sites vers 2010), l effondrement du nombre d enseignes de passé de 130 à 20 environ. Nous pouvons également citer un commerce de proximité à Bordeaux, rue des: ««sur une activité analogue dont le CA a baissé de 37 % sur la période 2006/2012 (chiffre certifiés) en dépit d une évolution positive de la commercialité de cette rue contrairement à la stagnation de la nôtre. C est ce que confirme le baromètre du commerce en centre-ville qui relate dans son numéro de février 2011 : Baisse importante en octobre qui touche l ensemble des activités Culture loisirs. Les autres mois se situent au même niveau que l année précédente. Dégradation qui est d ailleurs soulignée dans les numéros postérieurs. Le point clef est l évolution du Chiffre d affaires. Selon documents comptables certifiés par puis, experts comptables, en milliers d Euros année Chiffre d affaire en K Excédent brut d'exploitation Δ CA Δ EBE 2001/ % -12% La baisse du chiffre d affaires est conséquente et continue (-20%) sur la période considérée, en uros courants, elle serait du double en uros constants. L excédent brut d exploitation est très faible et les résultats nets négatifs. Le commerce considéré est à la limite de la survie économique.

10 Page 10 sur 10 Il est de plus en plus jugé que bien que le bailleur n est pas l associé du commerçant, les résultats comptables doivent être pris en compte pour des raisons d évidence : il est le meilleur indicateur de l activité et du commerce considéré et de plus en plus de commerces ont déposé le bilan après un déplafonnement de loyer, la hausse des valeurs locatives conjuguées à une crise économique devenant structurelle les entrainant à la faillite alors que tout l esprit du décret de 1953 était justement de protéger l activité. Enfin, le taux d effort, loyer /CA (mesuré au prorata des surfaces utiles pondérées, entière boutique de 80 m² UP ressort à : = 50%, taux d effort exorbitant et insupportable par l activité. Le taux d effort sur étant, à titre de comparaison de 8% après comparaison alors que le taux d effort mesuré avec notre valeur locative devient égal à = 13% dans la fourchette haute des normes acceptables. Ces résultats comptables démontrent, s il en était encore besoin, l absence de bénéfice des éventuelles modifications, sur le commerce considéré. En définitive, nous n avons relevé de modifications notables de facteurs bénéficiant à la commercialité durant la période considérée, mais bien au contraire, des facteurs négatifs. CONCLUSION Nos conclusions récapitulatives sont les suivantes : Tout concourt à une absence de déplafonnement : départ de belles enseignes et d entreprises locales, vides et chantier dans la rue, marasme dans la destination considérée, chute des résultats économiques. Valeur locative au: Hors taxes, Hors charges/an. Comme le loyer doit être fixé à la valeur locative, c est ce loyer qui doit être retenu. Valeur locative plafonnée : /an Hors Taxes, Hors Charges/an, observation faite Fait et clos en notre cabinet en 5 exemplaires, le Pascal LESIEUR, Cour d Appel de Bordeaux