Le montant des droits à construire est d ores est d ores et déjà fixé.

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2 Normandie Aménagement est concessionnaire pour le compte de la communauté d agglomération Caen la mer de la ZAC d habitat des Hauts de l Orne à Fleury sur Orne (14). Cette opération d aménagement a pour ambition de créer de nouveaux quartiers au sein de cette commune, prochainement desservie par le tramway, qui accueilleront à terme environ 1800 nouveaux logements sur une emprise de 48 hectares. Le programme des constructions prévoit la réalisation de 55% de logements privé, 20% en accession sociale et 25% en locatif social. Cette programmation est complétée par de nombreux équipements sportifs, scolaires et de services ainsi que des locaux commerciaux. L ensemble du quartier est entouré par de généreux espaces de parcs apportant un cadre de vie exemplaire à l intérieur de l agglomération. Le respect du paysage et de l histoire du lieu sont les deux composantes fortes de l identité de ce quartier. La première phase de construction des Hauts de l Orne, qui fait l objet de la présente consultation, prend place sur l actuelle rue du stade et s étend sur 6 hectares. Elle représente m² de SdP, dont m² dédiés uniquement à l habitat. Un large espace de parc est prévu au nord, en front du nouveau bâti, intégrant des espaces dédiés au sport et aux jeux de plein-air. Normandie Aménagement : La SEM est concessionnaire de l aménagement de la ZAC et maitre d ouvrage du projet. C est l interlocuteur des promoteurs pour la vente des droits à construire. Caen la mer : l Agglomération est le concédant du projet d aménagement des Hauts de l Orne déclaré d intérêt communautaire. C est la collectivité qui instruit les permis de construire. Fleury sur Orne : la collectivité d accueil de ce nouveau quartier est compétente en matière de document d urbanisme. Elle fournit les services de proximité nécessaires aux nouveaux habitants. Elle est directement impliquée dans la conception et la mise en œuvre du projet. Groupement TER / INGETEC / SETEC / AEU : Le groupement assure la conception du projet et la maitrise d œuvre des travaux des espaces publics de la ZAC. Il réalise les fiches de lots et valide la conformité des projets avec les prescriptions du quartier. La présente consultation porte sur les lots 13 et 13bis tels qu ils sont représentés sur le plan masse de la ZAC. La consultation a pour objectif final de retenir une équipe promoteur immobilier / architecte en fonction du programme de logement proposé par le promoteur et d une esquisse architecturale permettant la réalisation de la surface de plancher indiquée. Le montant des droits à construire est d ores est d ores et déjà fixé. La présente consultation n est pas liée à une procédure législative ou réglementaire. La candidature à l acquisition de ces îlots implique l adhésion totale aux dispositions du présent cahier des charges et de ses annexes. Quartier des Hauts de l Orne Cahier des Charges Promoteurs des lots 13 et 13 bis Page 2

3 Présentation du Plan Guide du plateau des Hauts de l Orne Dans le cadre de la conception du plan masse de la ZAC d habitat qui couvre 48ha, un schéma directeur à l ensemble des 80ha du plateau a été constitué avec l Agence TER afin de bénéficier d un urbanisme cohérent sur cette grande entité foncière. La structure du projet urbain se compose de plusieurs éléments fondateurs : > Le parc du plateau est grand espace paysager présentant une diversité de milieux. Il enveloppe les lisières nord et est du nouveau quartier et permet une liaison directe avec la vallée de l Orne. Il se décompose en trois parties : Le parc nature, situé dans la partie nord-est du parc, bordant la route d Harcourt, il a pour vocation de devenir une réserve de biodiversité importante. Cette entité correspond à l emprise des carrières souterraines, un patrimoine bas-normand à conserver. Le cœur du parc, positionné au centre du parc du plateau, est à l interface avec les communes de Caen et d Ifs. Il pourra comprendre des espaces dédiés aux loisirs de plein air tels que des jeux pour enfants, une large prairie récréative, des aménagements sportifs... Le parc des étangs a plusieurs fonctions. Il gèrera d abord l ensemble des eaux de pluie de manière écologique grâce à un système de bassins en eaux. Il offrira également une lisière entre les futurs quartiers et les zones résidentiels d Ifs. > Le mail constitue la centralité partagée entre le centre bourg et le nouveau quartier. Il donne sur un ensemble d équipements commun tel que l école, le pôle sports et loisirs et permet d accéder au parc. > La place est située au cœur du quartier dense. Elle possède deux façades entièrement piétonnes et regroupera les équipements, services et commerces du quartier. Elle se situe sur l artère qui reliera le centre de Fleury-sur-Orne et Ifs. > Le pôle sports et loisirs qui jouxte le mail, est un pôle partagé entre le centre bourg et le nouveau quartier. On y trouve des équipements liés au sport et aux loisirs qui sont à la fois privés (club, associations) et en libre accès (installations publiques). Quartier des Hauts de l Orne Cahier des Charges Promoteurs des lots 13 et 13 bis Page 3

4 Équipement Quartier des Hauts de l Orne Cahier des Charges Promoteurs des lots 13 et 13 bis Page 4

5 > Les quartiers En plus des services et commerces associés, la programmation envisagée prévoit des logements de type collectifs, semi-collectifs et maisons de ville. Les espaces construits seront divisés en plusieurs quartiers avec des différentes densités et ambiances : Habiter le parc : quartier de densité moyenne aux abords du parc nature, fortement boisé. Habiter le parc-centre : quartier plus dense, situé aux abords ou proche du parc nature. Habiter le centre : secteur dense, localisé aux alentours de la place où se tiens la majorité des commerces et services Habiter les étangs : ensemble de faible densité, constitué en majorité de maison de ville, aux abords des étangs. Présentation de la première phase du quartier des Hauts de l Orne La première phase des Hauts de l Orne correspond au quartier «habiter le parc-centre», situé en bordure du parc nature. Elle s étend sur 6 hectares, et représente environ m² de surface de plancher (SdP), dont m² dédiés uniquement à l habitat. Cette phase comporte en tout 8 lots, qui vont de 1 850m² à 3250 m², ce qui représente une moyenne d une trentaine de logements par lots. Phase 1 N Situation de la première phase Quartier des Hauts de l Orne Cahier des Charges Promoteurs des lots 13 et 13 bis Page 5

6 N Typologie de la première phase Le lot 10 situées sur la route d Harcourt a été pensé comme une seule entité avec une programmation mixte : activités, services et logements. La façade tournée vers la route d Harcourt, l une des principales entrée de ville de Caen, sera dédié au secteur professionnel, profitant de l effet «vitrine» et faisant écran à la partie habitat. N Lot 10 Situation du lot 10 Quartier des Hauts de l Orne Cahier des Charges Promoteurs des lots 13 et 13 bis Page 6

7 Déroulement de la commercialisation de la première phase Le déroulement de la commercialisation et de la construction des lots sera comme suit : - Démarrage de la consultation des promoteurs par un double lot comprenant les lots 13 et 13bis (présente consultation). Construction simultanée ou successives des 2 lots constructibles. - Après le choix du binôme promoteur-architecte des lots 13/13bis, une nouvelle consultation sur le même modèle sera lancée début 2016 pour les lots 11bis/12 - Suivra les consultations pour les lots 11, puis 14. Parallèlement à ces démarches la réalisation du lot mixte 10 sera engagée par Normandie Aménagement. Plan masse de la phase 1 avec le découpage des lots (nota : la conception de l espace paysager en bord du parc n est pas arrêté) Quartier des Hauts de l Orne Cahier des Charges Promoteurs des lots 13 et 13 bis Page 7

8 La présente consultation porte sur les lots 13 et 13bis, d une emprise au sol d environ m2, qui sont destinés à recevoir un programme d habitat mixte : collectif, intermédiaire et individuel. En plus de la vocation habitat, les candidats pourront proposer la réalisation de locaux d'activités tertiaires (commerces, services, ) au rez-de-chaussée. Simulation 3D du nouveau quartier. Les lots 13/13bis sont représentés en rouge. Le stationnement sera semi-enterré et mutualisé entre les deux lots contigus acquis. Les principes de stationnement optimisés seront communiqués lors de la seconde phase de consultation. Il est signalé une attente forte de l aménageur, du concédant et de la Ville, quant à la qualité de la proposition programmatique et architecturale pour cette première réalisation sur la ZAC des Hauts de l Orne. Quartier des Hauts de l Orne Cahier des Charges Promoteurs des lots 13 et 13 bis Page 8

9 Constructibilité Il est attendu l élaboration d un projet global dégageant une surface de plancher minimum de m² en typologie collectif, intermédiaire et individuel. Lot n 13 : m² minimum de SdP, dont 30% d intermédiaire (+/- 5%), avec 200 m² possibles de tertiaire. Lot n 13bis : m² minimum de SdP, dont 20% d individuel (+/- 5%), avec 200 m² possibles de tertiaire Tableau prévisionnel de répartition des surfaces Type de surface surface niveaux SdP COS LOT 13 R+4/R collectif R+4/R intermédiaire 2100 R+3+mezz 600 Possibilité rdc actif rdc 200 LOT 13bis R+4/R collectif R+4/R individuel 2990 R+1+C 500 Possibilité rdc actif rdc 200 1,02 0,83 Quartier des Hauts de l Orne Cahier des Charges Promoteurs des lots 13 et 13 bis Page 9

10 Conditions d acquisition et de paiement de la charge foncière Le montant de la charge foncière est fixé à 260 HT m² SdP du permis de construire. Toute proposition produite ne respectant pas cette valeur (en moins ou en plus) sera considérée comme non recevable et sera exclue de la consultation. Si le promoteur sélectionné ne souhaite pas réaliser de façon simultanée la construction des deux lots 13 et 13bis, la cession fera l objet de deux compromis de vente simultanés, d un seul permis de construire, et de deux actes authentiques échelonnés dans le temps. Le prix de vente des droits à construire sera réglé de la manière suivante : 10% du total à la signature du ou des compromis de ventes le solde à la signature de l acte notarié, sur la base de la SdP du PC. Si la construction est phasée, ce règlement se fera en deux temps, à la signature de chaque acte. Quartier des Hauts de l Orne Cahier des Charges Promoteurs des lots 13 et 13 bis Page 10

11 Les principes applicables à l ensemble des îlots Les principes sont définis dans le cahier des prescriptions architecturales, urbaines, paysagères et environnementales qui sera remis à la phase offre. Documents d urbanisme Les lots se situent en zone 1AU du Plan Local d Urbanisme (PLU) approuvé dont l extrait du règlement correspondant est joint au présent cahier des charges. Taxe d aménagement A titre d information, vu le régime de ZAC dans lequel le projet s intègrera, il est indiqué que la part locale de la taxe d aménagement bénéficiera d une exonération. Viabilisation des parcelles Le raccordement aux réseaux publics existants se fera en limite de propriété. Le plan des réseaux publics sera communiqué aux candidats retenus pour produire une offre. Topographie du site Le plan topographique, établi par le géomètre, sera communiqué aux candidats retenus pour produire une offre. Quartier des Hauts de l Orne Cahier des Charges Promoteurs des lots 13 et 13 bis Page 11

12 Energie Il sera demandé de respecter les objectifs de performance énergétique réglementaires. Le site présente un potentiel géothermique confirmé. Des études sont en cours pour définir le modèle de production et de distribution d énergie adéquat. Géologie Une étude de sol générale sera jointe à l offre. Le sol constaté sur les lots de la phase 1 correspond à la pédologie suivante : 40cm de terres végétale, 1.1m de calcaire altéré en plaquette, calcaire franc à partir de 1,5m Sous-sol Le plateau des Hauts de l Orne est impacté par la présence de carrières souterraines. Les lots 13 et 13bis sont localisés en dehors de l emprise de ces carrières. Néanmoins, l extrême partie nord des lots se situent dans la zone d influence de ces carrières et sont inconstructible. Légende Front des carrières Recul de sécurité Quartier des Hauts de l Orne Cahier des Charges Promoteurs des lots 13 et 13 bis Page 12

13 La consultation de promoteurs se déroule en deux étapes, une première phase de sélection de 5 candidats et une seconde phase pour déterminer le lauréat. A cet effet une consultation est lancée par voie de presse au sein des publications suivantes : Moniteur Web, Paris Normandie et Ouest France Normandie / Bretagne. L'analyse des dossiers et le choix du lauréat sont réalisés par un jury constitué d'élus et de techniciens de Caen la mer, de la Ville de Fleury-sur-Orne, de représentants de Normandie Aménagement ainsi que de l'urbaniste conseil de la ZAC, M. Olivier Philippe. Ce jury est présidé par M. Gilles MOREAU, Directeur Général de Normandie Aménagement. Phase 1 : sélection des candidats Les promoteurs sont appelés à remettre un dossier de candidature comprenant les éléments suivants : 1. courrier de confirmation d accord sur les montants des droits à construire définis pour cette consultation 2. visuels et descriptifs de 3 à 5 références du promoteur pour de l habitat collectif, intermédiaire et individuel 3. programmation pressentie (types et surfaces de logements) 4. mode de commercialisation de cette opération 5. liste de trois architectes avec lesquels le promoteur lauréat pourrait réaliser son opération. Il sera fourni les références (avec visuels) des architectes présentés. 6. nature de la mission que le maitre d ouvrage confierait au maitre d œuvre 7. tout autre document que le candidat jugerait utile de communiquer pour mettre en valeur sa candidature ou en faciliter la compréhension. Les documents seront remis sous format papier et en ce qui concerne les visuels de références promoteur et architectes aussi sous format de fichiers PDF sur clé USB. Le jury procédera à l examen des dossiers et désignera 5 candidats appelés à remettre une offre. Le jury précisera pour chacun de ces 5 candidats le nom de l architecte avec lequel elle souhaite que le promoteur fasse équipe et remette une offre. Quartier des Hauts de l Orne Cahier des Charges Promoteurs des lots 13 et 13 bis Page 13

14 Phase 2 : sélection du lauréat La sélection du lauréat en phase 2 se fera sur la base du projet architectural soumis au jury. Pour ce faire il sera sollicité les pièces suivantes : Programme arrêté (types et surfaces de logements) Esquisse du projet avec façades les schémas succincts des plans d étage et du sous-sol à usage de parking un tableau d évaluation de la Surface de Plancher produite grille de prix de vente des logements et des éventuels locaux d activités tout autre document que le candidat jugerait utile de communiquer pour mettre en valeur son offre ou en faciliter la compréhension. Les éléments graphiques seront présentés sur un panneau 100 cm X 70 cm. L ensemble des documents listés ci-dessus sera présenté dans un livret format A3 (plans hors échelle) qui sera fourni en 3 exemplaires dont un reproductible et le document au format PDF sur clé USB. Une audition sera organisée pour permettre aux candidats de présenter leur offre. Après analyse de ces éléments et audition des candidats le jury désignera le lauréat de la consultation. Eventuellement, une négociation pourra être engagée avec le(s) candidat(s) pressenti(s) avant la désignation du lauréat. Les éléments fournis par le promoteur, critères de la consultation et de la sélection, feront l objet d un engagement de principe. Critères de sélection du jury pour les deux phases de la consultation La volonté de Normandie Aménagement est de retenir un promoteur à même de tirer parti du site et de son attractivité. Le jury s attachera donc à l exigence architecturale du promoteur et à sa capacité à élaborer des opérations présentant un équilibre programmatique. Le choix du lauréat sera opéré librement et souverainement par le jury. Quartier des Hauts de l Orne Cahier des Charges Promoteurs des lots 13 et 13 bis Page 14

15 Pièces composant le dossier de consultation Le dossier de consultation comporte les pièces suivantes : Stade candidature : Le présent cahier des charges plan masse de la ZAC Un plan de composition urbain de la phase 1 Règlement du secteur 1AUG du PLU de Fleury sur Orne Stade offre : le cahier des prescriptions architecturales, urbanistiques, paysagères et environnementales. Fiches de lots plan topographique cahier des limites de prestations techniques générales PDU, règlement OM et assainissement CLM Etapes de la consultation Concernant la phase 1 de la consultation les candidats disposeront d un délai de 4 semaines pour construire leur dossier de candidature. Les candidatures devront être remises au plus tard le 2 novembre 2015 à 12h00. La sélection des candidats sera communiquée courant novembre. Un dossier complémentaire leur sera adressé et un délai de 6 semaines leur sera donné pour constituer une offre. Remise des offres Les candidatures phase 1 - devront être remises contre récépissé ou envoyées par pli recommandé avec avis de réception postal avant le : 2 novembre 2015 à 12h00 A l adresse suivante : NORMANDIE AMENAGEMENT A l attention de Mme MARCEAUX 1 Avenue du Pays de Caen BP COLOMBELLES l enveloppe extérieure portant la mention : «QUARTIER DES HAUTS DE L ORNE CONSULTATION PROMOTEURS NE PAS OUVRIR» Quartier des Hauts de l Orne Cahier des Charges Promoteurs des lots 13 et 13 bis Page 15

16 Renseignements complémentaires : Les candidats pourront demander des renseignements complémentaires en adressant une demande par mail à l adresse suivantes : NORMANDIE AMENAGEMENT : Une réponse écrite sera renvoyée aux demandeurs. En cas de renseignement de portée générale, la réponse sera adressée à tous les candidats. PIECES ANNEXES Pièces jointes en phase candidature Plan masse de la ZAC Plan de Composition urbain de la phase 1 Règlement zone 1AUg du PLU plan de zonage et règlement également disponible sur le site : Quartier des Hauts de l Orne Cahier des Charges Promoteurs des lots 13 et 13 bis Page 16

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