Investment Market Update France T Un marché attentiste

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1 Un marché attentiste 17 Avril 212 Sommaire Executive summary 1 Contexte économique 2-4 Le marché en France 5-7 Le marché en Ile-de-France 8-9 Le marché en régions 1-11 Perspectives Transactions significatives 14 Définitions 15 Contacts 16 Auteur Henry-Aurélien Natter Chargé d études +33 () henry-aurelien.natter@dtz.com Le début d année a connu un volume d investissement moyen avec près de 2,1 milliards d euros investis au 1 er trimestre 212 (graphique 1). Comme anticipé, l hypothèse d une baisse de la part des investisseurs non domiciliés en zone euro s est confirmée lors du 1 er trimestre 212. Ce phénomène devrait perdurer au 2 ème trimestre 212. L aversion au risque des investisseurs existe, mais cette dernière semble s atténuer avec un fléchissement des ventes dans Paris QCA et un fort dynamisme des zones moins prime comme Paris Sud ou des régions où les conditions de rentabilité semblent plus alléchantes. Les bureaux ont concentré les ¾ des engagements au 1 er trimestre 212 avec près d 1,6 milliard d euros investis. En 212, le marché de l investissement devrait se situer à mi-chemin entre les performances satisfaisantes de et celles atones de. Pour l heure, une hypothèse médiane a été retenue, soit un marché supérieur à 12 milliards d euros en 212, sous réserve que l économie ne dérape pas à nouveau et que la question du financement immobilier et de son refinancement trouve sa réponse. Contacts Delphine Mahé Responsable des Etudes France +33 () delphine.mahe@dtz.com Magali Marton Head of CEMEA Research +33 () magali.marton@dtz.com Tony McGough Global Head of Forecasting & Strategy Research +44 () tony.mcgough@dtz.com Graphique 1 Forecast du volume des investissements en France Milliards d' Forecast Hans Vrensen Global Head of Research +44 () hans.vrensen@dtz.com 1

2 212 (p) 213 (p) 214 (p) 215 (p) 212 (p) 213 (p) 214 (p) 215 (p) 212 (p) 213 (p) 214 (p) 215 (p) Contexte économique La crise de la dette souveraine européenne a entamé la confiance des marchés. L immobilier, valeur refuge, attire à nouveau les investisseurs mais la compétition n en est que plus vive. Après avoir été impactée par la crise des subprimes en et, la conjoncture économique internationale a connu un exercice de «convalescence». Mais les économies mondiales traversent aujourd hui une phase de très fortes turbulences sur fond de crise de la dette souveraine et de chute des valeurs boursières. Ainsi, certaines grandes puissances économiques - Etats-Unis et Japon - ont vu la note de leur dette souveraine abaissée par les principales agences de notation en. Aux Etats-Unis, la croissance pourrait être ramollie par différents facteurs : dépenses publiques supérieures à une demande intérieure en berne, taux de chômage atteignant 8,6% et marché du crédit congestionné. Toutefois, à l horizon 215, le pays devrait enregistrer de meilleures performances que la zone euro. En Chine, la croissance du pays a ralenti suite à la crise mondiale. Si le taux de croissance de la Chine est reparti à la hausse en, un risque de surchauffe de l économie sur fond d inflation galopante pourrait gripper le moteur de l un des principaux contributeurs de la croissance mondiale. Graphique 2 PIB en France, en zone euro, aux Etats-Unis et en Chine 15% 12% 9% 6% 3% -3% -6% Source : Oxford Economics Graphique 3 France Zone Euro Etats-Unis Chine Taux de chômage en France, en zone euro, aux Etats-Unis et en Chine 12% 1 8% 6% 4% 2% En Europe, les caractéristiques symptomatiques d une crise systémique se sont accumulées (crise de la dette, risque bancaire), hypothéquant dans le même temps les probabilités de reprise du PIB. Dans ce contexte, la France et d autres pays d Europe ont été sanctionnés par la principale agence de notation en révisant leur note à la baisse. Après la Grèce, les craintes des investisseurs se concentrent actuellement sur la situation économique de l Espagne. Les risques d éclatement de la zone euro s éloignent. Toutefois, le marché bancaire toujours fragilisé renforce les probabilités d une contraction du marché de l investissement immobilier d entreprise en Europe en 212 (graphiques 2, 3 et 4). Les perspectives 212 de l économie française ont été revues à la baisse, les économistes tablant sur une croissance nulle et un ralentissement des créations d emplois en 212. Le taux d inflation devrait demeurer sur des niveaux élevés en 212, ce qui aura pour conséquence le maintien de l intérêt des investisseurs pour l immobilier d entreprise (graphique 2, 3 et 4). Source : Oxford Economics Graphique 4 Taux d inflation en France, en zone euro, aux Etats- Unis et en Chine 6% 4% 2% -2% Source : Oxford Economics France Zone Euro Etats-Unis Chine France Zone Euro Etats-Unis Chine 2

3 Angleterre/ Central London France/ Paris QCA Chine/ Shanghai Etats-Unis/ New York Allemangne/ Munich T1 T2 (2) T3 (2) T4 (2) T1 212 (2) March 5 June 5 Sept 5 Dec 5 March 6 June 6 Sept 6 Dec 6 March 7 June 7 Sept 7 Dec 7 March 8 June 8 Sept 8 Dec 8 March 9 June 9 Sept 9 Dec 9 March 1 June 1 Sept 1 Dec 1 March 11 June 11 Sept 11 Dec 11 March 12 Le renchérissement du financement bancaire immobilier pourrait gripper le marché de l investissement en 212. Si l injection de liquidités par la Banque Centrale Européenne (BCE) semble enfin, depuis début 212, profiter aux dettes souveraines, le marché de la dette interbancaire a traversé un épisode agité. Ainsi, la recapitalisation du secteur bancaire est devenue une évidence ; l écart des CDS (Credit Default Swap) a rendu le financement plus cher et les banques ont l obligation de réduire la taille de leur bilan (cf. SOCIETE GENERALE, EUROHYPO, WESTIMMO, etc.), diminuant dans le même temps leurs bénéficies et donc leurs capacités à réinjecter des liquidités. Dans ce contexte, les tensions se sont accrues sur le marché du financement interbancaire. Le différentiel entre l Euribor 3 mois et le swap EONIA (Taux interbancaire de l'argent au jour le jour) s est creusé, passant de 35 bps en moyenne en juin à 68 bps en mars 212, signe des difficultés d accès au financement. Toutefois, ce niveau reste largement en dessous du niveau enregistré en octobre (132 bps) au moment de la faillite de Lehman Brothers (graphique 5). En raison de la dépendance de l immobilier tertiaire aux banques en Europe, toute tension trop forte sur le financement interbancaire se traduirait par une diminution des financements immobiliers (cf. ). Le retour des taux obligataires à des niveaux relativement bas restaure l attractivité de l investissement en immobilier d entreprise. Pour autant, le marché européen reste pénalisé par des perspectives en berne et une croissance très faible des valeurs locatives et en capital. Les investisseurs continuent donc de se focaliser sur les produits prime. Graphique 5 Taux EONIA et Euribor 3 mois 6% 5% 4% 3% 2% 1% Source : Banque de France Graphique 6 Taux du crédit moyen pour l activité immobilière (entreprises) en France 5% 4% 3% 2% (1) Hors découverts, crédits permanents et crédit bail (2) Estimation DTZ Research Source : Banque de France et DTZ Research Graphique 7 EONIA Euribor 3 Months Evolution du TESE moyen pour l'activité immobilière (1) Evolution du TESE moyen pour l'activité immobilière pour le crédit-bail Spread entre les rendements immobilier prime et obligataire d Etat à 1 ans, T % 6% 4% 2% Bonds à 1 ans Taux de rendement bureaux prime Sources : Bloomberg, Banque de France et DTZ Research 3

4 T (p) 214 (p) 215 (p) La problématique du financement et du refinancement de la dette immobilière sera un enjeu majeur en 212. Depuis, l euro s est déprécié par rapport à la monnaie nippone en raison de l afflux d'investisseurs en quête de sécurité. A l inverse, la FED a opté depuis pour une politique du dollar faible conduisant l euro à s apprécier. Pour sa part, la livre sterling est restée assez stable vis-à-vis de l euro (graphique 8). La problématique du refinancement de la dette immobilière sera également au cœur des enjeux de l année 212, de nombreux prêts immobiliers contractés au pic du marché en arrivant à échéance en 212. Dans ce contexte, DTZ Research évalue pour la période les besoins de refinancement de base en France à environ 9 milliards d euros auquel il convient d ajouter près de 15 milliards si l on prend en considération un ratio core tier one de 9% selon le dernier scenario mis en place par l EBA dans le cadre de la mise en œuvre des règles de Bâle III (graphique 9). Par conséquent, l écart entre les besoins de financement et de refinancement et les fonds disponibles devrait mécaniquement s accroître en 212 et créer des situations propices à des ventes en «distress». L arrivée des compagnies d assurances sur le marché du financement immobilier se précise ; elles apporteront une bouffée d oxygène à un marché de la dette asphyxié. L autre possibilité qui s offre aux acteurs de l immobilier pour financer ou refinancer leur dette immobilière est de passer par des emprunts obligataires, des augmentations de capital ou des émissions obligataires. Depuis le début de l année 212, près de 5,5 milliards d euros sont en cours de collecte (tableau 1). Pour autant, ce mode de financement est toutefois réservé à quelques très grands investisseurs. Pour leur plus grande majorité, les investisseurs doivent donc faire face à de multiples difficultés : le risque locatif lié au retournement conjoncturel (baisse de 2 anticipée pour 212 des prises à bail sur le marché des bureaux en Ile-de-France), le resserrement du crédit et de son renchérissement. Graphique 8 Taux de change Cours de l euro par rapport au dollar, à la livre sterling (axe de gauche) et au yen (axe de droite) 1,5 $ 1,3 $ 1, $,8 $,5 $ Sources : DTZ Research d après BCE et Oxford Economics Graphique 9 Debt Funding Gap par pays Tableau 1 Les stratégies de refinancement des acteurs de l immobilier depuis le début de l année 212 Acteur CREDIT FONCIER FONCIERE DES MURS GECINA Reste de l'europe MERCIALYS Nature du mouvement Emprunt obligataire Augmentation de capital Emission obligataire Emission obligataire 1,31 $,83 13,92 Montant en MEUR Maturité/ taux 2 3,5 ans/ 2,25% 125-9, EUR/USD EUR/GBP EUR/JPY Angleterre Allemagne Espagne France Italie Irelande US$bn 65 7 ans/ 4,75% 17, 15, 13, 11, Base Nouvelles exigences en matière de fonds propres (9%) 65 7 ans/ 4,125% RFF Emissions obligataires ans/ 4,83% 5 ans/ 4,125% UNIBAIL- RODAMCO Emprunt obligataire d après presse 75 7 ans/ 3,6% 4

5 25 T Le marché en France Avec un volume de près de 2,1 milliards d euros au 1 er trimestre 212, le marché tertiaire est sauvé par le dynamisme des régions. Près de 2,1 milliards d euros ont été investis en immobilier d entreprise banalisé (bureaux, entrepôts, locaux d activité et commerces) au 1 er trimestre 212, soit un volume en ligne avec celui atteint en. Après un dernier trimestre record avec 8 milliards d euros investis pour profiter des avantages fiscaux liés à l article 21-E du CGI avant son expiration, le marché revient à un niveau davantage dans la norme de et (graphique 1). Avec 5 opérations, le segment des transactions d un montant compris entre 1 et 2 millions a représenté près de 76 millions d euros. Cependant, en l absence de transaction supérieure à 2 millions d euros, la taille moyenne des investissements a connu un net fléchissement pour se positionner à près de 12 millions d euros au 1 er trimestre 212, à comparer à 19 millions d euros en moyenne sur la période - (graphique 11). L Ile-de-France demeure le marché privilégié des investisseurs avec près de 7 des engagements au 1 er trimestre 212 (graphique 12), une proportion en accord avec les performances observées au cours des 1 dernières années. Les investissements en régions, orientés à la baisse depuis, ont connu une belle percée pour représenter 3 des engagements au 1 er trimestre 212 contre 24% en. Le dynamisme des régions aura permis de sauvé la croissance du marché de l investissement ce trimestre. Au 1 er trimestre 212, les acquisitions de portefeuilles nationaux ont représenté environ 35,5 millions, soit 2% des sommes investies. Graphique 1 Montant des investissements en France Milliards d' Sources : Immostat / DTZ Research Graphique 11 Investissement en France par tranche de montant Graphique 12 T1 T2 T3 T4 Moins de 1 millions De 2 à 5 millions De 1 à 2 millions Taille moyenne des transactions Répartition des investissements en France par localisation au T1 212 (en valeurs) Portefeuilles nationaux 2% Province 3 De 1 à 2 millions De 5 à 1 millions Plus de 2 millions Millions d' Ile-de-France 68% 5

6 Autres Allemagne Royaume-Uni Espagne Moyen-Orient Etats-Unis Autres pays européens Pays-Bas Fonds paneuropéens T1 212 Les investisseurs français dominent très largement. Les investisseurs internationaux, notamment ceux domiciliés hors zone euro, sont en retrait ce trimestre. Le marché de l investissement français reste largement dominé par les acteurs domestiques, avec près d 1,7 milliard d euros engagés ce trimestre. Au 1 er trimestre 212, les investisseurs français dominent (8) suivis par les néerlandais (9%), les fonds paneuropéens (3%) et les anglais (1%). Les Etats-Unis sont quasiment absents, représentant moins de 1% des engagements de même que ceux du Moyen-Orient (graphique 13). Les investisseurs allemands continuent de céder leurs actifs les plus emblématiques ; ainsi, au 1 er trimestre, DEKA a cédé pour 165 millions d euros AXE France, un immeuble de 22 m² situé à Paris Rive Gauche. En face de cette cession, peu d opérations d acquisitions ont été enregistrées, révélant ainsi une position de désinvestissement (graphique 14). Selon la nationalité des investisseurs, les stratégies de diversification des classes d actif divergent. Ainsi, les investisseurs néerlandais, anglais, allemands et luxembourgeois ont préféré les actifs de bureaux alors que les belges ont opté pour le commerce. A l inverse, les français, les fonds paneuropéens et les américains ont eu une stratégie davantage diversifiée entre les actifs de bureaux, de commerces et les entrepôts/locaux d activité ce trimestre (graphique 15). Graphique 13 Investissement en France par nationalité d acquéreur 5 Graphique 14 France Allemagne Pays-Bas Fonds paneuropéens Moyen-Orient Etats-Unis Royaume-Uni Espagne Autres pays européens Autres Investissement net en France par nationalité d acquéreur au T1 212 Millions d' Investissement net négatif Investissement net positif Acquisitions Ventes Graphique 15 Montant des investissements par type d actif selon la nationalité des principaux acquéreurs aut1 212 France Pays-Bas Fonds paneuropéens Angleterre Allemagne Etats-Unis Angleterre Luxembourg Belgique 12% 84% 88% 82% 16% 9% 18% Bureaux Commerces Entrepôts et Locaux d'activité 6

7 25 T1 212 Autres SIIC Soc. d'invstt immobilier OPCI / SCPI / OEGF Investisseurs privés Autres foncières Autres fonds d'investissement Institutions T1 212 Les assureurs ont été les acteurs les plus dynamiques en termes d investissement net. Au 1 er trimestre 212, les fonds d investissement (591 millions d euros), les institutions, essentiellement les assureurs (58 milliards d euros) et les foncières cotées (241 millions d euros) ont été les acteurs les plus actifs sur le marché (graphique 16). Les assureurs ont été largement net acheteurs au 1 er trimestre 212 avec près 49 millions d euros de solde d investissement net positif (graphique 17). 3 des 5 opérations d un montant supérieur à 1 millions d euros sont à mettre à leur actif. Si les OPCI et SCPI sont en retrait en ce début d année, l actualité semble davantage se situer au niveau des changements dans l optimisation des véhicules utilisés. Ainsi, suite à la transformation d une SCPI en OPCI par AMUNDI IMMOBILIER, il n est pas exclu que d autres acteurs suivent la même tendance. En effet, l OPCI permet une plus grande liquidité afin d assurer une meilleure défense des porteurs de parts. Si la recherche d actifs prime et sécurisés reste le cœur de la stratégie des investisseurs, le marché de la VEFA, avec près de 475 millions d euros enregistrés ce trimestre, enregistre une performance satisfaisante. Graphique 16 Investissement en France par type d acquéreur Institutions Autres foncières Autres fonds d'investissement Investisseurs privés Graphique 17 SIIC OPCI / SCPI / OEGF Soc. d'invstt immobilier Investissement net en France par type d acquéreur au T1 212 Milliards d' 1,,5, -,5-1, Investissement net négatif Investissement net positif Forte activité sur les actifs tertiaires : le bureau demeure le grand vainqueur, le commerce se tasse. Les bureaux demeurent largement majoritaires au 1 er trimestre 212 avec 78% des engagements, représentant plus d 1,6 milliard investis, soit une croissance de 9% par rapport à la même période en. Ces acquisitions se sont majoritairement concentrées en Ile-de-France. Avec 36 millions d investissement, soit 15% des engagements, le commerce n a pas réussi à franchir la barre des 4 millions d investissements du 1 er trimestre. Cette moindre performance résulte essentiellement d un manque d opportunités (graphique 18). Les entrepôts et les locaux d activité ont poursuivi sur la lancée observée en, avec une hausse de 6% par rapport au 1 er trimestre, soit près de 15 millions d euros engagés. Acquisitions Ventes Graphique 18 Montant des investissements par type d actif Bureaux Commerces Entrepôts Locaux d'activités 7

8 25 T Le marché en Ile-de-France Le marché de l investissement en Ile-de-France démarre l année sur un volume moyen de 1,4 milliard d euros. Avec plus de 1,4 milliard d euros engagés au 1 er trimestre 212, le marché de l investissement francilien a réalisé une performance en baisse de près de 1 par rapport au 1 er trimestre. Toutefois, cette performance demeure dans la moyenne de la période - (graphique 19). Graphique 19 Investissement en Ile-de-France Milliards d' Le segment des transactions d un montant supérieur à 1 millions a représenté près de 76 millions d euros, soit plus de la moitié du volume investi en Ile-de-France au cours du trimestre. Aucune transaction supérieure à 2 millions d euros n a été enregistrée durant cette période. Ainsi, la taille d une transaction moyenne a fléchi lors du 1 er trimestre 212, pour se positionner à 21 millions d euros, contre 28 millions d euros en moyenne sur la période - (graphique 2). Le marché francilien reste exclusivement focalisé sur les actifs tertiaires au 1 er trimestre 212 (9 des investissements en Ile-de-France), qui résistent assez bien en un an (-5,5 %). Le commerce est en recul d une année sur l autre (- 27% pour totaliser 188 millions d euros au 1 er trimestre 212), et ce malgré plusieurs transactions d envergure. La principale transaction est l acquisition par PATRIMOINE ET COMMERCE pour près de 35 millions d euros du centre commercial situé à La Ville du Bois (Essonne). Au 1 er trimestre 212, les entrepôts et les locaux d activité ont enregistré la plus forte chute avec des baisses respectives de 3 et 82%. Sur l ensemble du 1 er trimestre 212, les entrepôts et les locaux d activité n ont ainsi totalisé que 28 millions d investissement, soit seulement 2% des investissements totaux en Ile-de- France, contre 62 millions (4%) il y a un an (graphique 21). Avec 6 transactions en Ile-de-France, le marché de la VEFA a enregistré 266 millions d investissement au 1 er trimestre 212. Les acquisitions d immeubles en blanc se sont poursuivies au 1 er trimestre avec 2 transactions pour un montant total de près de 2 millions d euros, sur des immeubles à construire en 1 ère Couronne et dans le Croissant Ouest. Sources : Immostat / DTZ Research Graphique 2 Investissement en Ile-de-France par tranche de montant Sources : Immostat / DTZ Research Graphique 21 Investissement en Ile-de-France par type d actif au T1 212 (en valeurs) Sources : Immostat / DTZ Research T1 T2 T3 T4 Moins de 1 millions De 2 à 5 millions De 1 à 2 millions Taille moyenne des transactions Commerces 8% Entrepôts 2% De 1 à 2 millions De 5 à 1 millions Plus de 2 millions Bureaux 9 Millions d'

9 T (p) 214 (p) 215 (p) 216 (p) T1 212 Concentration des investissements sur les actifs tertiaires en Ile-de-France ; la Défense et Paris QCA délaissés. La recherche d actifs tertiaires de première qualité a conduit les investisseurs à concentrer plus de la moitié de leurs acquisitions sur le marché parisien (graphique 22). Si peu d activité a été enregistrée sur Paris QCA (seulement 6% des investissements), Paris Sud a profité de la vente de 2 immeubles de bureaux («Axe Seine» et le siège de Michelin) et de quelques opérations d un montant compris entre 2 et 5 millions d euros. Graphique 22 Investissement en Ile-de-France par localisation La préférence géographique des investisseurs s est cependant élargie à des actifs neufs ou en développement situés, notamment, dans le Croissant Ouest et en Première et Deuxième Couronne, sur des volumes significatifs, pour un montant total supérieur à 266 millions d euros au 1 er trimestre 212. La Défense a été délaissée au 1 er trimestre 212. En effet, aucune transaction n a été réalisée sur ce secteur au cours des trois derniers mois. Le marché du Croissant Ouest (28% du marché au 1 er trimestre) a été animé par plusieurs transactions supérieures à 1 millions d euros, dont l acquisition pour 125 millions d euros par WERELDHAVE de «Zenora», un immeuble de 22 1 m² de bureaux. En Première Couronne, près de 12 millions d euros ont été investis au cours des trois derniers mois, grâce à trois opérations comprises entre 2 et 8 millions d euros (WERELDHAVE, PRIMONIAL REIM, SCPI ELYSEES PIERRE). Concentrant environ 12% du marché au 1 er trimestre 212, la Deuxième Couronne a été marquée par l acquisition d un immeuble de 1 m² à Saint- Quentin-en-Yvelines par CORUM AM pour environ 4 millions d euros. Paris La Défense Croissant Ouest 1ère Couronne 2ème Couronne Portefeuilles Sources : Immostat / DTZ Research Graphique 23 Taux de rendement prime bureaux en Ile-de-France 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% Paris QCA Paris 12ème et 13ème arrondissements La Défense Croissant Ouest 1ère Couronne 2ème Couronne L inflexion des taux de rendement prime bureaux, entamée il y a maintenant près de deux ans, a pris fin en Ile-de-France fin. Les taux se sont stabilisés et devraient se maintenir à ce niveau en 212. A l horizon 214, les taux devraient remonter légèrement, autour de 5, à Paris QCA, de 5,4 à La Défense et de 5,65% dans le Croissant Ouest (graphique 23). Les investisseurs trouveront du rendement dans les opérations réalisées en Première et Deuxième Couronne, notamment sur des VEFA en blanc. 9

10 25 T Le marché en régions Sur la lancée du dernier trimestre de, le marché de l investissement en régions a connu un bon 1 er trimestre 212. Comme en Ile-de-France, la taille moyenne des transactions fléchit. Avec près de 62 millions d euros investis au 1 er trimestre 212, le marché de l investissement en régions affiche une croissance de 25% par rapport à la même période en. Le marché revient donc à un niveau moyen après deux trimestres record avec 1 et 1,5 milliard d euros engagés (graphique 24). Graphique 24 Investissement en régions Milliards d' Les bureaux et les commerces concentrent toujours l essentiel des investissements, avec respectivement 47% et 39% du montant investi (graphique 25). Le nombre de transactions a quasiment doublé entre le 1 er trimestre (56 transactions pour 496 millions d euros) et le 1 er trimestre 212 (14 transactions pour 618 millions d euros). Si, depuis, la taille moyenne des transactions connaissait une croissance régulière, passant de près de 9 à plus de 1 millions d euros en, le 1 er trimestre 212, en raison d un nombre important de transactions inférieures à 1 millions, a vu la taille moyenne des transactions se positionner sous la barre des 6 millions d euros (graphique 26). La région PACA arrive en 1 ère position avec près de 13 millions d euros d investissement, essentiellement sur des actifs de bureaux (65%) et de commerces (29%). L une des opérations les plus importantes du trimestre sur ce marché aura été l acquisition, par AG2R, du «Balthazar» m² de bureaux - pour 45 millions d euros. Le marché en Rhône-Alpes arrive en 2 ème position avec près de 112 millions d euros investis, majoritairement dans le bureau (64%), au 1 er trimestre 212. L une des opérations les plus importantes de ce trimestre sur ce marché aura été l acquisition en sale & lease back, par 6 ème SENS IMMOBILIER, de l immeuble «Citroën» m² de bureaux- pour un montant estimé à 45 millions d euros. Graphique 25 Répartition des investissements en régions par type d actif au T1 212 (en valeurs) Graphique 26 Entrepôts 11% T1 T2 T3 T4 Commerces 39% Locaux d'activités 3% Bureaux 47% Marché investissement en régions par tranche de montant et taille moyenne des transactions Millions d' Moins de 1 millions De 2 à 5 millions De 1 à 2 millions Taille moyenne De 1 à 2 millions De 5 à 1 millions Plus de 2 millions 1

11 Lyon Marseille-Aix Bordeaux Strasbourg (1) Toulouse Dijon Montpellier Nice-Sophia Reims Rennes Nancy Toulon Nîmes Besançon Les marchés des régions Languedoc-Roussillon et Lorraine enregistrent de bonnes performances respectivement 67 et 65 millions d euros, notamment grâce à des transactions enregistrées sur des actifs commerciaux. Parmi les principales opérations, citons l achat par M&G'S EUROPEAN PROPERTY FUND du centre commercial «La Cour des Capucins» à Thionville pour 32 millions d euros (graphique 27). Les taux de rendement prime semblent achever leur compression sur les marchés les plus établis. La compression des taux de rendement prime observée depuis mi- sur les marchés les plus établis semble prendre fin. Le taux s établit ainsi à 6, à Lyon ainsi qu à Marseille et à 6,25% à Bordeaux. Sur d autres marchés comme Toulon, Besançon ou Nîmes, les taux demeurent élevés (supérieurs à 8%), laissant encore de la marge pour une future compression des taux (graphique 28). Graphique 27 Classement des investissements en régions au T1 212 PACA Rhône-Alpes Languedoc-Roussillon Lorraine Nord Pas-de-Calais Aquitaine Midi-Pyrénées Normandie Pays de la Loire Bretagne Centre Poitou-Charentes Champagne-Ardenne Alsace Bourgogne Franche Comté Picardie Limousin Auvergne Millions d' Graphique 28 Taux de rendement bureaux prime en régions au T % 8% 7% 6% 5% (1) Immeuble urbain BBC au T1 212 Source : DTZ Amplitude du taux de rendement prime entre et 212 T

12 Perspectives 212 Pour l heure, un ralentissement des volumes d investissement est à envisager pour 212. Le bilan très positif de l année, où près de 17 milliards d euros ont été investis, a été porté par la fin de l avantage fiscal lié à l article 21-E du Code Général des Impôts (CGI) et le renforcement de l immobilier comme valeur refuge dans un contexte de forte volatilité des bourses, de crise de la dette souveraine et de perspectives économiques dégradées. Par conséquent, 212 ne devrait pas bénéficier du même engouement. L hypothèse d une baisse de la part des investisseurs non domiciliés en zone euro doit être envisagée pour le 1 er semestre 212 dans la mesure où l économie européenne représente un risque en termes de stabilité et une exposition accrue au risque de change. Le paysage français et européen du financement immobilier est en phase de recomposition sous l effet des nouvelles normes (Bâle III, Solvency II, stress tests de l EBA). Une nouvelle augmentation du coût du financement bancaire immobilier est donc à prévoir, alors que les ressources dédiées au financement immobilier sont réduites. Dans le même temps, les banques seront contraintes de céder des actifs immobiliers de qualité, alors que les conditions de marché ne sont pas optimales, pour se conformer au futur ratio «Tier One». Les compagnies d assurance devront également anticiper les conséquences de Solvency II. Ainsi, des opportunités d investissement seront à saisir. En raison d une pression accrue sur le besoin de liquidités des entreprises en 212, l amélioration des ratios financiers passera notamment par un délestage d actifs prime des patrimoines immobiliers des groupes cotés, à l image de la vente du siège social de MICHELIN à Paris 7 ème, ou par des opérations de sales & lease back. La poursuite de l amélioration de la profitabilité des grands groupes pour 212 est à anticiper dans la mesure où certains acteurs affichent leur volonté de se délester de certains actifs pour générer des liquidités, à l image de la vente en sales & lease back de PSA pour le 2 ème trimestre. persistantes sur le fait que 3 fonds menacés de liquidation seraient obligés de vendre près de 3 milliards d euros d actifs de première qualité d ici le 1 er semestre 212. Ces trois fonds totalisaient plus de 16 milliards d actifs sous gestion en mai au moment de leur gel. Des cessions ont commencé en France par le biais du fonds SEB IMMOINVEST (vente AXA/NORGES du «Prélude» à Boulogne-Billancourt, de «M7» à Paris 13 ème et du «28-32 rue Victor Hugo» dans le 16 ème ), et sont en cours en Angleterre, en Belgique, en Italie, aux Pays-Bas mais aussi aux Etats- Unis. En France, le patrimoine immobilier de ces fonds (SEB IMMOINVEST, KAN AM GRUNDINVEST, CS EUROREAL, UBS) représente environ 1,8 milliard d euros. Tableau 2 Fonds allemands actuellement fermés pouvant rouvrir en 212 Fonds SEB IMMOINVEST KAN AM GRUNDINVEST CS EUROREAL Taille du portefeuille immobilier (en MEUR) Date limite de réouverture >7 Mai 212 >6 et <7 >6 et <7 Juin 212 Mai 212 UBS >1 Octobre 212 d après Freshfields Bruckhaus Deringer Répartition par zones géographiques (en %) Allemagne 42 % Reste de l Europe 58 % Europe 76 % Canada 12% Etats-Unis 1 % Autres 2 % Allemagne 25 % Reste de l Europe 57 % Allemagne 25 % Reste de l Europe 68 % Etats-Unis 7 % D autre part, la liquidation éventuelle de 7 fonds ouverts allemands, totalisant 21,2 milliards d euros d actifs en patrimoine, devrait entraîner une mise sur le marché d actifs de qualité si ces fonds confirment ces ventes forcées (tableau 2). Pour l heure, des rumeurs se font 12

13 Dans ce contexte, trois scénarii d évolution du marché pour 212 peuvent être identifiés: Graphique 29 Forecast du volume des investissements en France Hypothèse haute (probabilité de réalisation supérieure à 3). Le marché réalise une performance supérieure à celle de. Ce scenario se réalisera si les investisseurs délaissent massivement les autres pays d Europe pour se concentrer sur des valeurs sûres (France et Allemagne). Dans ce cas, l afflux de liquidités viendrait dynamiser le marché qui pourrait avoisiner les 15 milliards d euros d investissement ; Milliards d' Forecast Hypothèse intermédiaire (probabilité de réalisation supérieure à 5). La crise de l euro et de la dette aura pour effet une réduction du marché de l investissement immobilier en Europe mais la France bénéficiera de son statut de valeur refuge. Dans cette disposition, le marché pourrait atteindre entre 12 et 14 milliards d euros. 5 Hypothèse basse (probabilité de réalisation inférieure à 2). Dans ce scenario, le marché réaliserait une performance identique à celle de en raison d une aggravation de la crise systémique en Europe (éclatement de la zone euro, disparition de la monnaie unique). Dans cette situation, les engagements ne dépasseraient pas les 1 milliards d euros ; Pour l heure, le scenario retenu pour 212 (hypothèse intermédiaire) pour le marché français de l investissement est celui d un volume à mi-chemin entre les performances enregistrées en et celles de, soit un marché supérieur à 12 milliards d euros (graphique 29). 13

14 Transactions significatives Tableau 3 Principales transactions du 1 er trimestre 212 Type d actif Immeuble / Adresse Ville Vendeur Acquéreur Prix (mn ) En Ile-de-France Bureaux Axe France Paris 13 ème DEKA IMMOBILIEN Confidentiel 176 Bureaux Neuilly Victor Hugo Neuilly-sur-Seine Bureaux Zenora Issy-les- Moulineaux FONCIERE MASSENA WERELDHAVE ING REAL ESTATE BNP PARIBAS IMMOBILIER Supérieur à 1 (e) Bureaux Avenue de BRETEUIL Paris 7 ème MICHELIN COVEA 11 En régions 125 Bureaux Rue de l Université Lyon CITROEN Bureaux Balthazar Marseille CAISSE D'EPARGNE PROVENCE ALPES CORSE 6 ème SENS IMMOBILIER 45 (e) AG2R 45 Portefeuilles Commerces - Portefeuille Confidentiel UFFI REAL ESTATE ASSET MANAGEMENT (UFFI REAM) 2 (e) Montant estimé 14

15 Définitions Actif core Euribor OAT 1 ans Opération en blanc Taux de rendement prime Taux EONIA (Euro OverNight Index Average) TESE VEFA Actif bénéficiant d'une localisation géographique attrayante et assurant des rendements locatifs sûrs en raison de la qualité des locataires, de la durée des baux, du faible taux de vacance et de peu de rotations. Euro Interbank Offered Rate - Taux du marché monétaire européen. Il est égal à la moyenne des taux offerts sur le marché bancaire européen pour une échéance déterminée. Il correspond à la cotation fournie quotidiennement par un échantillon de 57 établissements bancaires européens. Obligations Assimilables du Trésor - Fonds constituant le support de l'endettement à long terme de l'etat dont la maturité est de 1 ans. Projet de construction commencé avant d avoir trouvé des acquéreurs où des locataires pour un actif immobilier. Ratio entre les loyers hors charges et le prix d'acquisition AEM de l'actif. Rentabilité la plus basse observée au cours d'une période donnée, après élimination des valeurs aberrantes (occurrences inférieures à deux). Taux de rémunération des dépôts interbancaires au jour le jour du marché monétaire européen Taux Effectifs au Sens Etroit Vente en Etat Futur d Achèvement. 15

16 Contacts DTZ France Gérard Margiocchi Président de DTZ France +33() Asset Management François Brisset Directeur Général +33() Conseil Jean-Philippe Carmarans Président Directeur Général DTZ Eurexi +33() Claudia Mansard Directrice DTZ CODes +33() DTZ Entreprises Thierry Laborderie Directeur du pôle Utilisateurs et de DTZ Entreprises +33() Transaction Investissement Matthieu Garreaud Directeur département Investissement +33() matthieu.garreaud@dtz.com Patrice Genre Directeur Général +33() patrice.genre@dtz.com Philippe Méjean Directeur Général DTZ Consulting +33() philippe.mejean@dtz.com Isabelle Caron Directrice Property Management Isabelle.caron@dtz.com Philippe Méjean Directeur Général DTZ Consulting +33() philippe.mejean@dtz.com Laurence Escleine-Dumas Directrice Générale Déléguée +33() laurence.dumas@dtz.com Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de DTZ ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de DTZ. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source 16