clefs Chiffres ÉDITION 2013 ÉTUDE DE MARCHÉ 2012 DE L IMMOBILIER DE BUREAUX À NANTES NANTES ARTHUR LOYD UNE MARQUE NATIONALE

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1 NANTES Chiffres clefs ÉDITION 2013 ÉTUDE DE MARCHÉ 2012 DE L IMMOBILIER DE BUREAUX À NANTES ARTHUR LOYD UNE MARQUE NATIONALE ANALYSE ET TENDANCES LE MARCHÉ DES BUREAUX LE MARCHÉ DES LOCAUX D ACTIVITÉS 1er RÉSEAU PA R TENAIRE

2 2011 Étude de marché et évaluation des stocks par Arthur Loyd Nantes Sources extérieures utilisées pour le traitement des données. Nantes Métropole (Communauté Urbaine) - CINA (Club Immobilier Nantes Atlantique) - AURAN (Agence d Urbanisme de la Région Nantaise) - ARTHUR LOYD NANTES Immeuble Arbor Jovis 3, Boulevard du Zénith Saint-Herblain Tél. : nantes@arthur-loyd.com 2

3 le Point DE VUE Chiffres clefs Yvan QUILLEC Directeur Arthur Loyd Nantes Nous avons le plaisir de vous présenter l édition 2013 de notre étude de l immobilier de bureaux et des locaux d activités. Ces deux dernières années, le marché Nantais affiche d importantes variations. Après une année record en 2011, l ensemble des indicateurs a basculé dans le rouge en Le contexte chahuté de l économie nationale a bien évidemment des effets sur nos marchés! Il est alors encore déterminant de prendre du temps pour analyser et mieux comprendre les indicateurs fondamentaux de notre marché. Aussi, avec ce document, nous souhaitons apporter notre contribution à la compréhension détaillée de nos marchés et offrir un outil objectif et fiable aux différents acteurs économiques et politiques. Bien évidemment, il s agit également pour nous de vous proposer un support d échange. Nous aurons, mon équipe ou moi même, le plaisir de le commenter ensemble et accueillerons vos questions ou observations. SOMMAIRE POINT DE VUE PAR YVAN QUILLEC... P.3 NOTRE MÉTIER... P.4-5 NANTES MÉTROPOLE... P.6 LE MARCHÉ DES BUREAUX... P.7 Évolution des volumes depuis P.8 Répartition des transactions location/vente... P.8 Répartition des transactions nombre/surface... P.9 Comparatif P.9 Répartition par secteur géographique P.10 Comparatif P.10 Focus par secteur... P Localisation du stock disponible au 1 er janvier P.14 Le stock disponible au 1 er janvier P.14 Projet neuf en livraison 12 mois... P.15 Classification de l état de la seconde main... P.15 Part du stock neuf et seconde main... P.15 Évolution de la répartition stock sur 5 ans... P.16 Évolution comparative stock/volume sur 5 ans... P.16 LE MARCHÉ DES LOCAUX D ACTIVITÉS... P.17 Évolution des volumes des transactions... P.18 Répartition des surfaces neuf/seconde main... P.18 Répartition location/vente selon les secteurs... P.18 Répartition des transactions nombre/surface... P.19 Comparatif P.19 Répartition par secteur géographique P.20 Comparatif en volume et par secteur... P.20 Localisation du stock disponible au 1 er janvier P.21 Le stock disponible 1 er janvier P.21 Évolution de la répartition stock sur 5 ans... P.22 Étude des valeurs sur 10 zones de la métropole... P.22 Quelques références P.23 3

4 Chiffres clefs ARTHUR LOYD NANTES Notre métier UN RÉSEAU PARTENAIRE + DE 55 AGENCES PARTOUT EN FRANCE 1 ER COMMERCIALISATEUR EN RÉGION EN 2012, ARTHUR LOYD A RÉALISÉ : 28,5 M DE CHIFFRE D AFFAIRES PLUS DE TRANSACTIONS L AGENCE DE NANTES L AGENCE DE NANTES EST UNE FILIALE DU GROUPE ARTHUR LOYD ACTEUR MAJEUR DU MARCHÉ NANTAIS DEPUIS PLUS DE 20 ANS UNE ÉQUIPE DE 8 PERSONNES AUX VALEURS FORTES : - PROFESSIONNALISME - ETHIQUE - EXPERTISE PLUS DE 90 TRANSACTIONS RÉALISÉES PAR AN DANS LES 4 DOMAINES DE NOTRE ACTIVITÉ : - BUREAUX - LOCAUX D ACTIVITÉS - COMMERCE - INVESTISSEMENT NOTRE ÉQUIPE Yvan QUILLEC & Investissements Guillaume de la MÉNARDIÈRE Locaux d activités & Entrepôts Sandrine BARTEAU Locaux d activités & Entrepôts Pascaline SEGURA Assistante Transactions Bureaux Gonzague de LÉPINAY Transactions Bureaux Christine GOURHEL Chargée des transactions commerce Samuel DEEKE Transactions Bureaux Caroline BAIZEAU Assistante Locaux d activités & Entrepôts 4 ARTHUR LOYD NANTES

5 DU CONSEIL À LA TRANSACTION ANALYSER Notre vocation : accompagner nos clients tout au long de leurs démarches, jusqu à la transaction finale. Les conseils de notre équipe d experts expérimentés reposent sur un socle d études préparatoires poussées : étude de marché, stratégie d implantation et stratégie d acquisition. AFFICHE-COUV_A3.indd 1 14/05/12 11:00 AL_ChiffresCles_2012_V.indd 1 04/04/12 12:17 Les Chiffres Clefs Précieuse base de données des tendances du marché, l étude d Arthur Loyd Nantes permet d obtenir une version précise de chaque segment de marché. ÉCLAIRER Dans toutes les étapes du processus de commercialisation : prospection, vente ou location, investissement, Arthur Loyd s engage à vous fournir les outils experts nécessaires : Rapport de commercialisation Présentation des produits disponibles Prospection de site Assistance à la négociation Mise en oeuvre des stratégies Accompagnement marketing et commercial d implantation Compte-rendu de visite Rapport de commercialisation Étude de valeurs Destiné aux propriétaires, ce rapport fait le point sur la commercialisation. (Analyse le marché et établit une préconisation). COMMUNIQUER & PROMOUVOIR Entreprises, investisseurs privés et institutionnels nous accordent depuis 20 ans leur confiance. Fort de notre compétence transversale dans tous les métiers de l immobilier, nous intervenons dans le cadre de stratégies de construction, d acquisition et de commercialisation. Nos outils de communication couvent l ensemble de domaines. ESPACE INFOS LES VALEURS DE TRANSACTIONS DE LA MÉTROPOLE DEMANDEZ NOS OFFRES : LES NOUVEAUTÉS LES BUREAUX LES ENTREPÔTS & LES LOCAUX D ACTIVITÉS VENEZ TROUVER PLUS D ANNONCES SUR NOTRE SITE INTERNET ÉDITION NANTES 3 e TRIMESTRE er RÉSEAU PARTENAIRE Photo voir réf : 2946 en page 3 AL_EE_EXE OCT_ indd 1 11/10/12 14:55 La Lettre Info Elle reprend les transcations effectuées chaque mois. Espaces Entreprises Permet de communiquer auprès de sociétés issues de notre fichier. Site Internet permet de retrouver une sélection de biens disponibles. CHIFFRES CLEFS

6 Erdre Chiffres clefs CARTOGRAPHIE Nantes Métropole CARTOGRAPHIE Erdre ZONES D ACTIVITÉS (entrepôts, industries) ZONES TERTIAIRES (bureaux, services) ZONES COMMERCIALES FICHE D IDENTITÉ DÉMOGRAPHIE 6 e ville de France Nantes intra-muros : habitants Nantes Métropole : 590 OOO habitants Aire urbaine : habitants nouveaux habitants chaque année 2 hab. sur 3 ont moins de 40 ans Revenu moyen annuel : par ménage ENTREPRISES & EMPLOIS entreprises I étudiants emplois salariés dans le secteur privé : - 61,4% en services - 13,2% en industrie - 18,1% en commerce - 7,3% en construction 1 er pôle d enseignement supérieur du Grand-Ouest 4 pôles de compétitivité chercheurs LES LIAISONS RAIL - AVION - ROUTE Aéroport International TGV Atlantique - Réseau routier 6 e aéroport régional français 15 destinations internationales directes 13 destinations nationales en vol direct TGV Atlantique À 1h55 de Paris avec 21 navettes quotidiennes À 3h45 de Lille et à 4h10 de Lyon 23 portes Connexions autoroutières vers les grandes villes : Paris, Rennes, Bordeaux 6 ARTHUR LOYD NANTES

7 les Bureaux LE MARCHÉ DES TRANSACTIONS LE MARCHÉ DES TRANSACTIONS ET LES VALEURS FINANCIÈRES L ÉVOLUTION DE L OFFRE L ÉTAT DE L OFFRE CHIFFRES CLEFS

8 ÉVOLUTION DES VOLUMES DEPUIS 2003 (M 2 ) Neuf m 2 2 nde main m m m m m m m m m moyenne bon à savoir Après un record historique en 2011 (score paradoxal au regard de la conjoncture économique morose), la demande placée à Nantes baisse en 2012 de presque 20 %. C est en particulier en raison de la faiblesse du second semestre que le score annuel se place en dessous de la moyenne décennale qui est de m 2. La quantité de neuf est à son niveau le plus bas, mais correspond finalement à la relative étroitesse du stock disponible que nous constations en début d année. Au delà de la morosité économique, il convient de chercher une part de cette baisse dans un effet de calendrier particulièrement défavorable dans les transactions réalisées entre fin 2011 et début Répartition des transactions en Location et Vente (m 2 ) Locations Ventes M 2!"#$%&#'%$()*+#'% *,(*,#'%-%&#%$./00,#%,#$(,1%1#%234%444%) 5 % 1#%5422%#'+%&(/67 bon à savoir Avec le score élevé de m 2, le niveau de la demande placée sur des ventes exprime d une part la volonté de gestion patrimoniale et d autre part le niveau historiquement bas du coût de l argent. Types Moyenne sur 10 années Locations Ventes TOTAL ARTHUR LOYD NANTES

9 BUREAUX Le marché des transactions Chiffres clefs RÉPARTITION DES TRANSACTIONS EN NOMBRE ET EN SURFACE Nombre de transactions selon la surface Répartition des m 2 Surfaces (m 2 ) Nombre de transactions % du nombre de transactions % 200 à % 500 à % + de % TOTAL % Surfaces (m 2 ) Nombre de transactions % du nombre de transactions % 200 à % 500 à % + de % TOTAL % 17 + de 1000 m 2 19> 500 à 999 m 2 8 % 8 % 56 % m - de 200 m % 23 % < m à 499 m 2 28 % 42 % 18 % à 499 m de 200 m m 2 + de 1000 m m à 999 m 2 bon à savoir La segmentation du marché Nantais reste sensiblement la même et concerne très majoritairement des surfaces de moins de 500 m 2. En comparaison de 2011, tous les segments sont en recul avec une résistance plus importante de la tranche 200 / 500 ( m 2 ). Juste reflet de l économie, on note la part de plus en plus importante que prennent en région Nantaise les mutations sur des entreprises issues des TIC M 2 Comparatif de la répartition des m 2-9 % -33 % -16 % -15 % 84 % 1#'%+,!6'!$+/(6'% '(6+%0!/+#'%'8,%1#'% '8,0!$#'%/609,/#8,#'% :%344%) 5 %; à 999 Années 200 à de CHIFFRES CLEFS

10 RÉPARTITION DES TRANSACTIONS PAR SECTEUR GÉOGRAPHIQUE EN 2012 INDICATION DES VALEURS (HT/M2/AN) > m2 Nantes (centre-ville) > m2 Euronantes-Îles de Nantes Neuf : / 2nde main : Directio POITIER Neuf : / 2nde main : > m2 10 > m2 Neuf : / 2nde main : i Comparatif Directio POITIER Neuf : / 2nde main : Secteurs Nantes Centre Euronantes et Îles de Nantes TOTAL A RT HU R L OY D NA N T E S

11 BUREAUX i Le marché des transactions et les valeurs financières Chiffres clefs bon à savoir Dans un marché en recul, les valeurs sont en baisse lorsque l offre ne présente pas toutes les garanties de commercialisation rapide ; elles sont parfois agrémentées de mesures d accompagnement très significatives. En revanche, les valeurs faciales sont stables sur les immeubles de qualité. > m2 Neuf : / 2nde main : % 1#'%+,!6'!$+/(6'% #6,#</'+,9#'% 1!6'%&#%'#$+#8,%(8#'+7 LE DÉPLACEMENT DU «CENTRE DE GRAVITÉ TERTIAIRE» DE L AGGLOMÉRATION SE POURSUIT. > m2 Neuf : / 2nde main : bon à savoir Les constats faits depuis quelques années demeurent. L Ouest de l agglomération ainsi que Euronantes / Île de Nantes restent les secteurs les plus attractifs. Ces deux secteurs concentrent à eux seuls presque 60 % des mutation en Les programmes en cours de construction devraient encore consolider ce constat. Au delà du volume de transactions, cet attrait s illustre également par des écarts de plus en plus importants entre les secteurs sur les valeurs et sur la durée de vacance. C HIF F R E S CL EF S

12 FOCUS PAR SECTEUR 30 <7 - de 200 m2 200 à 499 m2 36 % 55 % 9% à 999 m2 > m2 Nantes (centre-ville) Volume de transaction Nombre de transactions Surfaces (m2) Neuf : / 2nde main : Location Vente Neuf (m2) 2nde main (m2) à à de TOTAL Répartion en m de 200 m2 <17 5% 17 % de 1000 m2 500 à 999 m2 > m2 Euronantes-Îles de Nantes Surfaces (m2) Neuf : / 2nde main : Volume de transaction à 499 m2 34 % 44 % % du nombre de transactions 55 % 36 % 9% 0% 100 % Location Vente Neuf (m2) 2nde main (m2) à à de TOTAL Nombre de transactions Répartion en m % du nombre de transactions 5% 34 % 17 % 44 % 100 % <41 13 % - de 200 m2 58 % <18 17 % 200 à 499 m2 12 % Surfaces (m2) Neuf : / 2nde main : à 999 m2 + de 1000 m2 > m2 Volume de transaction Location Vente Neuf (m2) 2nde main (m2) à à de TOTAL A RT HU R L OY D NA N T E S Nombre de transactions Répartion en m % du nombre de transactions 13 % 17 % 12 % 58 % 100 %

13 BUREAUX i Le marché des transactions et les valeurs financières Chiffres clefs 39 - de 200 m2 <15 17 % 18 % 28 % 37 % de 1000 m2 500 à 999 m2 > m2 Surfaces (m2) Neuf : / 2nde main : Volume de transaction à 499 m2 Location Vente Neuf (m2) 2nde main (m2) à à de TOTAL Nombre de transactions Répartion en m <2 - de 200 m2 % du nombre de transactions 17 % 18 % 28 % 37 % 100 % 200 à 499 m2 34 % 33 % 33 % à 999 m2 > m2 Surfaces (m2) Neuf : / 2nde main : Volume de transaction Location Vente Neuf (m2) 2nde main (m2) à à de TOTAL Nombre de transactions Répartion en m <3 - de 200 m2 % du nombre de transactions 34 % 33 % 33 % 0% 100 % 200 à 499 m2 22 % 78 % > m2 Surfaces (m2) Neuf : / 2nde main : Volume de transaction Location Vente Neuf (m2) 2nde main (m2) à à de TOTAL C HIF F R E S CL EF S Nombre de transactions Répartion en m % du nombre de transactions 22 % 78 % 0% 0% 100 % 13

14 LOCALISATION DU STOCK DISPONIBLE AU 1 ER JANVIER 2013 Nantes Centre Euronantes et Îles de Nantes Neuf 2 e main m m m m m m m m m m m m 2 Le stock disponible au 1 er janvier 2013 Secteurs 2 nde main (m 2 ) Neuf (m 2 ) Total (m 2 ) Part du stock disponible/secteur Nantes Centre % Euronantes et Îles de Nantes % % % % % TOTAL % 14 ARTHUR LOYD NANTES

15 BUREAUX L évolution de l offre Chiffres clefs Projets neuf en livraison 12 mois Secteurs Neuf (m 2 ) Nantes Centre Euronantes et Îles de Nantes TOTAL Classification de l état de la seconde main Secteurs À renover (peu performant) Part à révover État d usage (en l état) Part état d usage Rénovés (refait à neuf) Part rénovés Très bon état Part très bon état TOTAL Nantes Centre % % % % Euronantes et Îles de Nantes % % % % % % % % % % % % % % % % % % - 0 % % TOTAL % % % % bon à savoir L offre de bureaux de seconde main immédiatement disponible affiche une hausse d environ 30 %. En revanche le disponible neuf est significativement inférieur à une année de production. La relative pénurie de neuf déjà constatée début 2012 a sans doute un peu affectée les volumes de 2012 et devrait reproduire les même effets en À noter un grand nombre de projets programmé pour le début 2014 et un stock neuf qui sera significativement alimenté par + de m 2 dans le secteur Euronantes. Part du stock neuf et du seconde main Neuf 2 nde main m 2 > 19 % 50 % 20 % 7 % 23 % Répartition 2 nde main Part à révover Part état d usage Part très bon état Part rénovés 81 % m 2 CHIFFRES CLEFS

16 Chiffres clefs BUREAUX L état de l offre M 2 Évolution de la répartition du stock sur 5 ans Neuf 2 nde main Types nde main (m 2 ) Neuf (m 2 ) TOTAL Années M 2 Évolution comparative entre le stock disponible et le volume de transactions sur 5 ans M 2 commercialisés Stock disponible Types M 2 commercialisés Stock disponible Années conclusion & perspectives Si nous anticipons un niveau d activité dans le prolongement de 2012, nous devrions constater : > D un coté des volumes toujours affectés par un certain attentisme et de nombreuses renégociations ; mais par ailleurs une activité soutenue par quelques demandes d extension ou d optimisation de surfaces. > Une part de neuf bridée par l étroitesse de l offre disponible immédiatement avec néanmoins l avancée de recherche pouvant se concrétiser sur des bâtiments livrés en > Des valeurs dont les écarts en seconde main devraient se creuser au regard de la qualité disparate des immeubles. 16 ARTHUR LOYD NANTES

17 les Locaux d activités LE MARCHÉ DES TRANSACTIONS LE MARCHÉ DES TRANSACTIONS ET LES VALEURS FINANCIÈRES L ÉVOLUTION DE L OFFRE CHIFFRES CLEFS

18 ÉVOLUTION DES VOLUMES DES TRANSACTIONS (M 2 ) =,#'>8#%?4%444%) 5 % 1#%6#80%1(6+%5?%444%) 5 % '8,%86#%'#8&#%(*9,!+/(6% Années TOTAL bon à savoir Dans le contexte d une activité économique quelque peu chahutée en 2012, le marché des locaux d activités et des entrepôts à Nantes affiche une belle performance. Dans le détail, il convient d observer qu une transaction très significative tire le score vers le niveau constaté en Répartition des surfaces disponibles en neuf et seconde main (m 2 ) Neuf 2 nde main Répartition de la location et de la vente selon les secteurs Secteurs Location Vente TOTAL bon à savoir 0 Types nde main (m 2 ) Neuf (m 2 ) TOTAL L expression de la demande reste forte à l acquisition en particulier sur des petites surfaces (même si le marché est sous offreur). Pour des surfaces supérieures les entreprises privilégient souvent les constructions clé en mains, non recensées en tant que transaction. 18 ARTHUR LOYD NANTES

19 LOCAUX D ACTIVITÉS Le marché des transactions Chiffres clefs RÉPARTITION TRANSACTIONS EN NOMBRE ET EN SURFACE Nombre de transactions selon la surface Répartition des m 2 Surfaces (m 2 ) Nombre de transactions % du nombre de transactions % 500 à % à % + de % TOTAL % Surfaces (m 2 ) m 2 % de la surface totale % 500 à % à % + de % TOTAL % à m de m m 2 + de m m 2 - de 500 m 2 6 % 9 % 43 % 12 % 34 % 51 % 25 % à m de 500 m m à m 2 19 % m à m 2 bon à savoir Le nombre de transactions est relativement stable sur un marché sur lequel nous avons constaté une réduction de l expression de la demande. La répartition des volumes par segment reproduit les résultats de 2012 à la nuance importante suivante : la tranche des grandes surfaces fait bouger le marché en une opération. Comparatif de la répartition des m 2 M % % -5 1#%+,!6'!$+/(6'% '8,%1#'%'8,0!$#'% /609,/#8,#'%:%344%) 5-21 % à Années 500 à de CHIFFRES CLEFS

20 RÉPARTITION DES M2 TRANSACTÉS PAR SECTEUR GÉOGRAPHIQUE EN 2012 > m2 > m2 > m2 > m2 bon à savoir i Comparatif par en volume et par secteur 20 Le secteur de l Est bénéficie pleinement de la zone de logistique construite route de Paris. Secteurs TOTAL La partie Ouest de l agglomération reste toutefois toujours aussi attractive en particulier sur les zones de Saint-Herblain, et les hauts de Couëron dont la 3e tranche démarre. Au Sud le marché plus modeste en taille reste à son niveau. La future implantation du MIN devrait stimuler l activité. A RT HU R L OY D NA N T E S

21 LOCAUX D ACTIVITÉS Le marché des transactions et les valeurs financières Chiffres clefs LOCALISATION DU STOCK DISPONIBLE AU 1 ER JANVIER 2013 Neuf 2 e main 650 m m m m m m m m 2 Le stock disponible au 1 er janvier 2013 Secteurs 2 nde main (m 2 ) Part du 2 nde main Neuf (m 2 ) Part du neuf Total (m 2 ) % % % % % % % % TOTAL % % CHIFFRES CLEFS

22 Évolution de la répartition du stock sur 5 ans M bon à savoir Au regard d une activité morose dans certains segments de l économie, le stock augmente en particulier sur la deuxième partie de l année. La part de neuf demeure excessivement faible Années Neuf 2 nde main Types nde main (m 2 ) Neuf (m 2 ) TOTAL Étude des valeurs sur les 10 principales zones de la métropole Neuf Locaux d activité 2 nde main Locaux d activité Secteurs Bureaux Activité Bureaux Activité Tendance Saint-Herblain La Chapelle-sur-Erdre Treillières / Ragon = Carquefou = Nantes-Est = Thouaré / Sainte-Luce Bouguenais (Aéroport) = Les Sorinières bon à savoir En seconde main, les valeurs présentent une certaine érosion. C est en particulier le cas sur des bâtiments qui présentent des caractéristiques d obsolescence. Sur les offres plus récentes et/ou bien placées on constate quelques hausses ponctuelles. * Valeur moyenne pour un local d activité de type 600 m 2 dont 100 m 2 de bureaux. conclusion & perspectives Le début de l année 2013 nous propose une conjoncture avec une lisibilité très mesurée. Néanmoins nous pouvons anticiper les éléments suivants: > Un marché des locaux d activité qui devrait se maintenir à un niveau identique à celui constaté en 2012 (hors opération exceptionnelle). > Une part de neuf toujours aussi faible. > Une offre foncière disponible (Hauts de Coueron 3 et Haute forêt) qui devraient permettre le développement de clés en main. 22 ARTHUR LOYD NANTES

23 Arthur Loyd Nantes en de 90 transactions Chiffres clefs BUREAUX > VORWERK Clé en main : construction de m 2 > PICHET IMMOBILIER (Immeuble Arbor Jovis) Location : 257 m 2 > CFC Location : 925 m 2 > SDAEP (Le Riveur-20/30 rue Chevreul-Nantes) Vente : 783 m 2 > KFC (dans Pôle Services bâtiment emblématique de la ZAC ARMOR de m 2 ) : Vente : 185 m 2 À noter : 6 transactions au total réalisées dans cet immeuble, 3 plateaux de bureaux et 3 commerces LOCAUX D ACTIVITÉ > TURPEAU (rue des Compagnons St-Herblain) : Vente : m 2 > BANQUE ALIMENTAIRE (rue René Fonck St-Herblain) : Vente : m 2 > ARCELORMITTAL TRACTION LEVAGE Location : m 2 CHIFFRES CLEFS

24 ARTHUR LOYD, plus de 50 implantations en FRANCE et LUXEMBOURG Reims Rennes Port-Louis Ile Maurice NANTES Immeuble Arbor Jovis 3, Boulevard du Zénith Saint-Herblain Tél.: Fax : nantes@arthur-loyd.com CONSEIL EN IMMOBILIER D ENTREPRISE Conception / Réalisation : Nantes /12-02_2013