Le logement neuf en 2013

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1 OBSERVATOIRE DE L AIRE URBAINE DE RENNES Le logement neuf en 2013 AGENCE D URBANISME ET DE DÉVELOPPEMENT INTERCOMMUNAL DE L AGGLOMÉRATION RENNAISE Mai 2014 numéro 45

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3 S O M M A I R E SYNTHESE 5 La construction neuve dans l aire urbaine 7 Sur l ensemble de l aire urbaine de Rennes, les indicateurs sont plutôt favorables mais les livraisons baissent 7 Une production fournie au centre de l agglo mais la dynamique de construction s étend à toute l aire urbaine 12 L agglomération rennaise toujours bien positionnée au palmarès des villes qui bâtissent 13 Rennes : un haut niveau de production malgré la crise 14 Rennes Métropole hors Rennes : les livraisons se tassent en 2013, en décalage avec les autorisations qui restent soutenues 17 Couronnes : moins de livraisons en 2013, mais les autorisations et les mises en chantier se maintiennent 20 Le marché de la promotion immobilière 23 Sur l ensemble de l aire urbaine de Rennes, les nouveaux programmes immobiliers se font plus rares Rennes : des ventes en repli depuis deux ans et moins de nouveaux 23 programmes Périphérie rennaise : des ventes toujours faibles et moins de nouveaux 25 programmes Dans les couronnes, un marché très ralenti Annexes 33 Sources et définitions 34 AUDIAR / Observatoire de l'habitat n 45/ Le logement neuf en 2013 / Mai

4 4 AUDIAR / Observatoire de l'habitat n 45/ Le logement neuf en 2013 / Mai 2014

5 SYNTHESE Les livraisons de logements neufs dans l aire urbaine de Rennes chutent de 20 % en Après le bon résultat de l an passé, ces logements livrés cette année ne constituent pas un mauvais score mais ils illustrent la baisse des chantiers observée l an passé. Ceux-ci se redressent en 2013, avec logements mis en chantier ; mais ce résultat reste en deçà de ceux des années passées. Pourtant, les projets sont bien là : les permis de construire continuent de fleurir avec plus de logements autorisés en L écart est donc important entre le potentiel autorisé et la réalité des chantiers. Il s explique par les difficultés de commercialisation des programmes en promotion immobilière qui retardent, voire annulent, la mise en œuvre des nombreux programmes. En effet, les ventes en neuf sont tombées à logements seulement en 2012 et 2013 alors qu elles avoisinaient les au cours des trois années précédentes. Les promoteurs immobiliers, qui avaient l an dernier conforté leur offre, réduisent cette année la voilure avec 30 % de logements mis en vente en moins. Cette baisse de l offre nouvelle, ajoutée à d importants retraits de commercialisation a permis de contenir le volume total de l offre : fin 2013, on compte autant de logements à vendre qu un an auparavant. Au sein de l aire urbaine, tous les territoires ne sont pas à la même enseigne. - Rennes enregistre un record de livraisons. Les chantiers se tassent un peu mais les autorisations restent élevées. Les ventes en promotion immobilière sont en repli depuis deux ans et freinent cette année le lancement de nouveaux programmes. - La périphérie subit une forte baisse des livraisons après deux années très florissantes. Les mises en chantier se redressent un peu et les autorisations de construire affichent toujours des scores plutôt favorables. Mais les ventes restent faibles et pénalisent le renouvellement de l offre. - Dans les couronnes, les livraisons sont au plus bas mais les chantiers sont favorables. Les autorisations restent élevées mais leur mise en œuvre devra se confronter à un marché immobilier très ralenti. Comparée à d autres agglomérations françaises, la métropole rennaise apparaît cependant active. Mais le marché immobilier se rétracte alors que la demande de logements reste bien présente. De plus, il se resserre sur le cœur de métropole et la ville-centre, entraînant une plus grande sélectivité de l offre de logements neufs entre centre et périphérie. En effet, la hiérarchie des prix en promotion immobilière se renforce au sein de l aire urbaine avec / m² d écart entre la ville-centre et les couronnes. Et les types de production se spécialisent à nouveau avec, dans la villecentre des logements collectifs de taille réduite - mais le nombre de T4 progresse -, en périphérie une offre plus diversifiée, et dans les couronnes, un offre plus familiale en individuel qui tend à se renforcer. AUDIAR / Observatoire de l'habitat n 45/ Le logement neuf en 2013 / Mai

6 6 AUDIAR / Observatoire de l'habitat n 45/ Le logement neuf en 2013 / Mai 2014

7 La construction neuve dans l aire urbaine En 2013, les livraisons de logements dans l aire urbaine de Rennes (5 500 logements) accusent le coup après la chute des mises en chantier observée l an passé. Cependant, celles-ci se redressent en 2013 (5 614). Quant aux autorisations de construire, elles continuent d afficher des niveaux record, autour de logements par an, en décalage avec le niveau des mises en chantier. Ce décalage illustre la difficulté à lancer de nouveaux programmes immobiliers, dans un contexte de baisse significative des ventes. Sur l ensemble de l aire urbaine de Rennes, les indicateurs sont plutôt favorables mais les livraisons baissent logements neufs ont été livrés en 2013, de moins qu en 2012 Tendance : les livraisons baissent de 20 % Sur l ensemble des communes de l aire urbaine de Rennes, logements ont été livrés en Il s agit d un score correct compte tenu du contexte actuel de crise économique et immobilière mais qui accuse cependant une perte de logements par rapport au bilan - il est vrai exceptionnel - de l année Comparé aux cinq dernières années, ce bilan des livraisons en 2013 est le plus faible, avec un recul de 14 % sur la moyenne. Mais comparé aux années «d avant PLH», il apparaît plutôt satisfaisant, avec moitié plus de logements livrés qu au cours de la période Logements livrés dans l'aire urbaine de Rennes Rennes RM 43 hors Rennes Couronnes Aire urbaine sous total RM Les livraisons de logements neufs baissent de 20 % en L année 2014 ne devrait connaître qu une légère progression des livraisons de logements. En effet, les mises en chantier de ces deux dernières années permettent d envisager l an prochain la livraison de logements, soit 200 de plus qu en Ce léger regain reposerait plutôt sur la construction individuelle (+600 logements) qui compenserait le repli de l habitat collectif (-400). AUDIAR / Observatoire de l'habitat n 45/ Le logement neuf en 2013 / Mai

8 LA CONSTRUCTION NEUVE DANS L AIRE URBAINE DE RENNES Typologie : 62 % d appartements parmi les livraisons en 2013 La baisse des livraisons en 2013 a plus touché l habitat individuel (-28 %) que l habitat collectif (-14 %). Mais par rapport à la moyenne des cinq dernières années, la part du collectif sur l ensemble des livraisons (62 %) reste inchangée, toujours nettement supérieure à celle des périodes antérieures (48 % entre 1998 et 2005). Sur longue période, l habitat collectif a porté l essor de la production. En moyenne annuelle, on est passé de appartements en 98/2005 à plus de depuis Pendant ces mêmes périodes, le nombre de maisons individuelles est resté globalement stable, dans une fourchette allant de à logements par an. Un accroissement de la production porté par l habitat collectif. Territoires : Rennes renforce sa part au sein de l aire urbaine Les logements livrés en 2013 se répartissent globalement en trois tiers au sein de l aire urbaine : 32 % à Rennes, 38 % en périphérie, et 30 % en couronne. Cette répartition est différente de celle des cinq dernières années où la périphérie rennaise dominait la production avec 46 % des livraisons, devant les couronnes (34 %) puis Rennes (19 %) illustre ainsi la progression régulière de la part de Rennes dans les livraisons qui compense depuis l année 2008 le repli des deux autres secteurs. Une tendance qui semble toutefois s inverser au vu des mises en chantier de l année Une forte augmentation des logements livrés dans l agglomération hors Rennes à la fin des années logements mis en chantier, 600 de plus qu en 2012 Tendance : les mises en chantier retrouvent un niveau plus habituel grâce à l essor de l individuel Les mises en chantier (5 614 logements) redémarrent en 2013 et retrouvent un niveau moyen après la forte chute observée en Le rattrapage (600 logements de plus) est uniquement dû à la progression des maisons individuelles, le nombre d appartements mis logements mis en chantier cette année sont des maisons. Un pourcentage élevé si on le compare à la moyenne des cinq années précédentes (40 %) et qui rappelle les types de production du début des années 2000 (51 % en individuel en 98/2005). en chantier restant stable. 47 % des 8 AUDIAR / Observatoire de l'habitat n 45/ Le logement neuf en 2013 / Mai 2014

9 LA CONSTRUCTION NEUVE DANS L AIRE URBAINE DE RENNES Logements mis en chantier dans l'aire urbaine de Rennes Rennes RM 43 hors Rennes Couronnes Aire urbaine sous total RM En 2013, les mises en chantier progressent en périphérie et dans les couronnes. Typologie : des logements différents selon les territoires au sein de l aire urbaine Les types de production restent spécifiques à chaque territoire. Rennes produit quasi exclusivement des appartements (93 % cette année contre 96 % en moyenne 2008/2012). La périphérie est assez diversifiée avec cette année 61 % d appartements contre une moyenne de 69 % depuis 5 ans. Les couronnes renforcent leur spécialisation vers l habitat individuel avec 83 % de maisons contre 77 % en moyenne 2008/2012. Après avoir beaucoup progressé dans tous les secteurs, les mises en chantier d immeubles collectifs diminuent sauf à Rennes. Les programmes en habitat collectif sont surtout situés à proximité de la ville-centre. AUDIAR / Observatoire de l'habitat n 45/ Le logement neuf en 2013 / Mai

10 LA CONSTRUCTION NEUVE DANS L AIRE URBAINE DE RENNES Territoires : une progression des mises en chantier en périphérie et dans les couronnes En 2013, la part des couronnes dans les mises en chantier augmente de 6 points par rapport à 2012, passant de 30 % à 36 %. La périphérie varie peu et passe de 37 à 39 %. Mais Rennes perd 7 points et ne représente plus que 25 % des mises en chantier. Cette évolution est liée à l essor de l individuel. Celui-ci concerne en effet la périphérie rennaise (258 maisons de plus soit +36 % par rapport à 2012) et les couronnes de l aire urbaine (326 maisons de plus soit +28 %). En 2013, 25 % des logements mis en chantier sont à Rennes, 39 % en périphérie et 36 % dans les couronnes logements autorisés en 2013, comme en 2011 et 2012 Tendance : un nombre élevé d autorisations, beaucoup plus élevé que celui des mises en chantier Avec logements autorisés en 2013, les permis de construire dans l aire urbaine de Rennes maintiennent les niveaux élevés des deux années passées. Ainsi, la période 2011/ 2013 rattrape la forte baisse de 2009/2010 où l on ne comptait en moyenne que logements autorisés par an, mais n atteint pas les hauts niveaux des années 2004/2007 (9 000 logements par an). Logements autorisés dans l'aire urbaine de Rennes Rennes RM 43 hors Rennes Couronnes Aire urbaine sous total RM Un potentiel élevé de permis de construire mais dont la mise en œuvre reste incertaine. Le maintien des permis de construire à un niveau élevé est un bon signe : il montre qu un potentiel important est disponible. Mais le décalage entre les logements autorisés par an depuis trois ans et les à logements mis en chantier en 2012 et 2013 montre que tous les permis de construire ne voient pas le jour. Ce décalage important (environ 25 %) porte plutôt sur les programmes en collectif. Il est lié au report ou au retrait des programmes en raison de la dégradation des ventes en promotion immobilière observée depuis trois ans. Le nombre de logements retirés de la vente a triplé en trois ans et approche cette année les 400 logements. Ceci laisse à penser que nombre de projets en collectif autorisés en 2013 ne seront pas mis en chantier avant 2015, voire au-delà. 10 AUDIAR / Observatoire de l'habitat n 45/ Le logement neuf en 2013 / Mai 2014

11 LA CONSTRUCTION NEUVE DANS L AIRE URBAINE DE RENNES Typologie : des logements de toutes tailles à l échelle de l aire urbaine mais de fortes disparités entre secteurs A l échelle de l aire urbaine, les logements autorisés sont de tailles très diversifiées. Les logements de 3 pièces sont un peu plus nombreux que les autres mais les écarts restent peu sensibles. Cette diversité des tailles de logements est le fruit de la hausse de production observée depuis 10 ans qui a renforcé l offre de petits logements. La part de T1-T2 a ainsi gagné 10 points par rapport aux années 98/2004, passant de 18 à 28 % au détriment de la part des T5-T6. En revanche, la part de T4 a peu varié, celle des T3 grandissant fortement puis baissant en fin de période. Mais, mis à part le T6, toutes les tailles de logements ont progressé en nombre par rapport au début des années Entre Rennes, le reste de l agglomération et les couronnes, les tailles de logements ne sont pas les mêmes. 88 % des petits logements 1 ou 2 pièces sont construits à Rennes Métropole alors que celle-ci ne fournit que 69 % de la production totale. Concernant les logements de 3 et 4 pièces, la spécialisation est moins forte. En revanche, 55 % des grands logements 5 et 6 pièces sont construits dans les couronnes alors que cellesci ne représentent que 31 % de la production totale. Toutes les tailles de logements ont progressé en nombre, hormis le T6. Des tailles de logements variées. La périphérie fournit 39 % des logements autorisés. Territoires : une répartition stable depuis trois ans Depuis 2011, la répartition des permis de construire au sein de l aire urbaine varie peu. En 2013, Rennes assure 29 % des logements autorisés, juste derrière les couronnes (31 %) et loin derrière la périphérie (40 %). 83 % des T1 produits sont situés dans la ville-centre AUDIAR / Observatoire de l'habitat n 45/ Le logement neuf en 2013 / Mai

12 LA CONSTRUCTION NEUVE DANS L AIRE URBAINE DE RENNES Une production fournie au centre de l agglo mais la dynamique de construction s étend à toute l aire urbaine Au sein de l aire urbaine, les communes qui produisent le plus grand nombre de logements sont plutôt situées près du cœur de la métropole. Rennes est en ce sens tout à fait emblématique avec plus de logements mis en chantier par an depuis trois ans ; et les communes autour ne sont pas en reste. A l inverse, les communes les plus éloignées ont des niveaux de production plus faibles. En nombre, la production de logements est importante au centre de l aire urbaine. Cette approche en nombre de logements masque cependant l intensité de la construction neuve dans les communes. En effet, les communes du cœur de métropole sont aussi des communes de taille importante où la construction de logements nouveaux à un impact moins fort sur le paysage et la démographie communale. A l inverse, dans les communes du pourtour de l agglomération, souvent plus petites, une construction neuve active modifie profondément le tissu bâti et l équilibre de population. Ainsi, en comparant niveau de production et taille des communes (mesurée par son parc de logements existants), il apparaît que l intensité de la construction se répartit largement au sein de l aire urbaine, et que les communes situées aux franges de l agglomération connaissent parfois des évolutions plus soutenues que les communes du centre. Par contre, les communes au pourtour de l aire urbaine ont à la fois des volumes de production faibles et des taux d évolution réduits. 12 AUDIAR / Observatoire de l'habitat n 45/ Le logement neuf en 2013 / Mai 2014

13 LA CONSTRUCTION NEUVE DANS L AIRE URBAINE DE RENNES Le ratio «logements produits / taille des communes» montre que la dynamique de construction concerne l ensemble de l aire urbaine. L agglomération rennaise toujours bien positionnée au palmarès des villes qui bâtissent Comme les années passées, l agglomération rennaise montre un niveau de construction neuve dynamique comparé aux autres grandes agglomérations de France. Le ratio - nombre de logements mis en chantier / logements existants-, situe Rennes au niveau de Nantes, un peu en dessous de Bordeaux, Montpellier et Metz. Intensité de la construction neuve dans les grandes agglomérations françaises. Une dynamique de construction comparable aux agglomérations les plus actives. AUDIAR / Observatoire de l'habitat n 45/ Le logement neuf en 2013 / Mai 2014 / 13

14 LA CONSTRUCTION NEUVE DANS L AIRE URBAINE DE RENNES Rennes : un haut niveau de production malgré la crise Plus de logements livrés L année 2013 enregistre un nouveau record de livraisons de logements neufs à Rennes avec plus de logements achevés. Un niveau nettement supérieur à tous les bilans annuels de ces quinze dernières années et qui dépasse de plus de 900 logements l objectif révisé du PLH Ce bon score est la conséquence du grand nombre de mises en chantier et d autorisations de construire à Rennes. La relative bonne tenue de ces dernières en 2013 devrait permettre aux livraisons 2014 d assurer environ logements. Logements livrés à Rennes Maison Appartement Total , année record pour les livraisons de logements neufs à Rennes. Parmi les logements livrés cette année, les 3/4 sont issus de la promotion immobilière privée, le reste relevant principalement du locatif social (PLUS-PLAI) ou de la construction «des particuliers pour euxmêmes». Depuis trois ans, le nombre de logements livrés par les promoteurs sont en forte progression, répercutant les hauts niveaux de ventes en neuf observés à Rennes en 2010 et 2011 (la baisse des ventes observée en 2012 n impacte pas encore les livraisons). En revanche, les livraisons en locatif social opèrent un «retour à la normale» après les très hauts niveaux des années 2010 et Les livraisons en locatif social connaissent un retour à la normale logements mis en chantier, en légère baisse par rapport aux records des deux années précédentes En 2013, les mises en chantier baissent un peu à Rennes. Mais ce tassement, suite à deux années particulièrement fournies, n est pas forcément significatif puisque les autorisations de construire se maintiennent à un niveau élevé, au-dessus de logements par an depuis trois ans. 14 AUDIAR / Observatoire de l'habitat n 45/ Le logement neuf en 2013 / Mai 2014

15 LA CONSTRUCTION NEUVE DANS L AIRE URBAINE DE RENNES Logements mis en chantier à Rennes Maison Appartement Total Une baisse des mises en chantier qui correspond à un retour à la normale. Cependant, les mises en chantier d aujourd hui ne s alignent pas nécessairement sur le niveau des autorisations de construire octroyées hier. Un décalage existe souvent, notamment lorsque les ventes en neuf baissent et retardent le lancement des projets immobiliers, ce qui est le cas depuis janvier Un doute persiste donc sur le nombre des logements qui seront effectivement mis en chantier en Avec plus de logements, les autorisations se maintiennent très haut depuis 2011 Depuis 2011, le nombre de logements autorisés à Rennes se maintient à un niveau élevé, autour de logements par an. Ce niveau est nettement plus élevé que la moyenne des dix années précédentes (1 250 logements par an). Logements autorisés à Rennes Maison Appartement Total Un haut niveau d autorisations depuis trois ans à Rennes. L habitat collectif fournit, comme les années passées, la quasi-totalité de la construction neuve, les maisons n assurant que 5 % du total autorisé. Cette prédominance de l habitat collectif explique que les tailles des logements soient réduites à Rennes. En effet, l habitat collectif offre généralement des petites surfaces (moitié de 1 ou 2 pièces, un tiers de 3 pièces, 14 % de 4 pièces) alors que l habitat individuel produit plutôt des grands logements (2/3 de 5 et 6 pièces) 1. Logements autorisés à Rennes par taille de logement T T T T T T Total En 2013, les T2-T3 dominent mais les T1 sont également très nombreux. 1. Moyennes observées sur dix ans à Rennes. AUDIAR / Observatoire de l'habitat n 45/ Le logement neuf en 2013 / Mai 2014 / 15

16 LA CONSTRUCTION NEUVE DANS L AIRE URBAINE DE RENNES En 2013, la moitié des logements autorisés à Rennes sont des 1 ou 2 pièces. Les 3 pièces représentent 28 % du total et les 4 pièces et plus 22 %. La hausse de la production rennaise à partir de 2005 avait surtout profité aux petits logements d une ou deux pièces, au détriment des grands logements. En fin de période on observe cependant une progression des 4 pièces. La hausse de production a profité aux petits logements d une ou deux pièces. De nombreux programmes situés dans le péricentre de Rennes En 2013, la plupart des programmes de logements collectifs autorisés sont situés à proximité du centre-ville ou du péricentre. Seul Beauregard-Quincé se distingue par sa localisation périphérique. Ce constat vaut aussi pour les quelques maisons individuelles que l on retrouve plutôt dans le péricentre et le quartier Sud Gare. Une localisation souvent en péricentre pour les logements autorisés en AUDIAR / Observatoire de l'habitat n 45/ Le logement neuf en 2013 / Mai 2014

17 LA CONSTRUCTION NEUVE DANS L AIRE URBAINE DE RENNES Rennes Métropole hors Rennes : les livraisons se tassent en 2013, en décalage avec les autorisations qui restent soutenues logements livrés, 800 de moins qu en 2012 En 2013, on ne compte que logements livrés dans les communes de la périphérie rennaise, soit 850 de moins que l objectif révisé du PLH Ces livraisons accusent une baisse de 29 % par rapport à l année Cette chute concerne autant l habitat individuel que le logement collectif. Elle s explique d abord par le repli des ventes en promotion immobilière observé dès 2011 qui a freiné le lancement de nouveaux programmes. En 2013, la promotion immobilière a en effet livré 500 logements de moins que les trois années précédentes. Mais la construction locative sociale connaît aussi cette année une baisse de livraisons après trois années particulièrement actives. Enfin, les constructions des particuliers baissent également cette année. Mais cette tendance n est pas nécessairement significative compte tenu du résultat élevé de l an passé. Logements livrés à RM hors Rennes Maison Appartement Total En 2013, les livraisons baissent de 29 % dans la périphérie rennaise. En 2014, les livraisons devraient progresser d une centaine de logements compte tenu de l embellie - légère - des mises en chantier en La baisse de livraisons en 2013 concerne les différents maîtres d ouvrage logements mis en chantier : 320 de plus qu en 2012 Les mises en chantier dans les communes de la périphérie rennaise progressent de 17 % en 2013 après le mauvais score de l an passé. habituel. En revanche, l habitat collectif reste à la traîne, bien loin des scores des années 2005 à 2010 où l on comptait plus de Cette progression s appuie surtout sur appartements mis en chantier chaque année. l habitat individuel qui retrouve un niveau plus Logements mis en chantier à RM hors Rennes Maison Appartement Total rattrape le mauvais score de AUDIAR / Observatoire de l'habitat n 45/ Le logement neuf en 2013 / Mai 2014 / 17

18 LA CONSTRUCTION NEUVE DANS L AIRE URBAINE DE RENNES logements autorisés : un volume toujours élevé Le nombre de logements autorisés à Rennes Métropole hors Rennes se maintient à un niveau relativement élevé, comparable à la moyenne des dix dernières années. Ce an depuis trois ans) résultat apparemment très favorable témoigne d un potentiel important dans les communes de la périphérie rennaise. Cependant, l important décalage entre ces nombreuses autorisations (2 900 logements par an depuis 3 ans) et le niveau beaucoup plus réduit des mises en chantier (2 180 par montre que tous les projets ne sont pas - ou pas encore - mis en œuvre. Le niveau des autorisations de construire est donc un indicateur à manier avec prudence. Logements autorisés à RM hors Rennes Maison Appartement Total Des autorisations de construire en nombre stable depuis trois ans. Les types de construction et les tailles de logements sont ici plus variés que dans la ville-centre. En 2013, l habitat collectif représente 61 % du total autorisé et laisse donc place à une production significative en habitat individuel. En conséquence, les tailles de logements sont assez diversifiées. En 2013, les petits logements 1 ou 2 pièces ne représentent que le quart du total autorisé, les 3 pièces 27 % et les grands logements (4 pièces et plus) 48 %. La répartition par taille de logements a cependant varié dans le temps. Entre 2004 et 2008, le boom du collectif sur ce territoire avait entraîné une forte progression des logements de taille moyenne et petite : 27 % de T1-T2, 33 % de T3 et seulement 40 % de T4 et plus. Logements autorisés à RM hors Rennes par taille T T T T T T Total Des tailles de logements diversifiées. La forte production des années s était appuyée sur l habitat collectif et les T2-T3. 18 AUDIAR / Observatoire de l'habitat n 45/ Le logement neuf en 2013 / Mai 2014

19 LA CONSTRUCTION NEUVE DANS L AIRE URBAINE DE RENNES La géographie de la production change Au cours des grandes années de production de la fin des années 2000, on comptait autant de logements neufs dans le cœur de métropole hors Rennes 2 que dans l ensemble des sept pôles 3 et que dans le reste des autres communes. En 2013, ces dernières voient leur part augmenter. Elles fournissent aujourd hui 41 % du total, contre 32 % pour les pôles et seulement 24 % pour les communes du cœur de métropole hors Rennes. La part du collectif est plus élevée dans les communes du cœur de métropole. Par contre, la construction de logements collectifs est plus soutenue dans le cœur de métropole (85 %) et les pôles (65 %) que dans les autres communes de la périphérie (50 %). La production de logements neufs résiste bien dans les communes hors Cœur de métropole et hors pôles structurants. 2. Cesson-Sévigné, Chantepie, Saint-Jacques-de-La-Lande, Saint Grégoire. 3. Betton, Bruz, Chartres-de-Bretagne, Le Rheu, Mordelles, Pacé, Vern-sur-Seiche. AUDIAR / Observatoire de l'habitat n 45/ Le logement neuf en 2013 / Mai 2014 / 19

20 LA CONSTRUCTION NEUVE DANS L AIRE URBAINE DE RENNES Couronnes : moins de livraisons en 2013, mais les autorisations et les mises en chantier se maintiennent logements livrés, un résultat moyen En 2013, logements neufs ont été livrés dans les couronnes. Un résultat en net retrait par rapport à 2012, puisqu il compte 650 logements de moins. Comparé sur longue période, c est un résultat moyen, certes très en deçà des grandes années 2006/2009 où logements étaient livrés chaque année, mais nettement au-dessus des années 98/2005 qui plafonnaient à logements par an. Cependant, l année 2014 devrait s avérer meilleure, avec environ logements livrés, ce qui correspond à la moyenne des 4 dernières années. Logements livrés dans les couronnes Maison Appartement Total Forte baisse des livraisons en 2013 dans les couronnes, en individuel et en collectif logements mis en chantier, en progression par rapport à 2012 Avec plus de logements mis en chantier en 2013, les couronnes progressent de 500 par rapport au mauvais résultat de Ce regain est dû à la bonne tenue de l individuel mais aussi du collectif qui double son volume. Ce faisant, le score de 2013 se situe dans la moyenne des 5 dernières années. Logements mis en chantier dans les couronnes Maison Appartement Total Un tiers de logements mis en chantier de plus en logements autorisés : un nombre stable depuis trois ans Le niveau des autorisations de construire se compense le léger recul de l habitat individuel. maintient pour la troisième année consécutive Mais celui-ci fournit cependant 79 % des autour de logements par an : un logements autorisés dans les couronnes en résultat plutôt correct qui s appuie sur une petite progression de l habitat collectif qui Logements autorisés dans les couronnes Maison Appartement Total Des autorisations stables depuis trois ans. 20 AUDIAR / Observatoire de l'habitat n 45/ Le logement neuf en 2013 / Mai 2014

21 LA CONSTRUCTION NEUVE DANS L AIRE URBAINE DE RENNES La prédominance de la construction individuelle se traduit par une forte proportion de grands logements. Les 4 pièces et plus représentent cette année 71 % du total autorisé contre 17 % pour les 3 pièces et 12 % seulement pour les T1- T2. Après la période où les 1 et 2 pièces avaient pu atteindre 30 % des autorisations, la production de logements petits ou moyens reste modeste, bien que supérieure à celle d avant Logements autorisés dans les couronnes par taille T T T T T T Total % des logements autorisés dans les couronnes disposent d au moins 4 pièces. Hormis sur la période , la structure de la production a peu varié malgré l essor de la production. La construction tend à se renforcer dans les pôles Au sein des couronnes, la construction neuve se répartit sur l ensemble des communes mais ce sont les pôles 4 qui progressent le plus. Entre 1998 à 2008, ils assuraient 34 % des mises en chantier des couronnes. Depuis 5 ans, leur part est passée à 45 %. Ce sont les pôles du Pays de Rennes qui se sont renforcés le plus. Leur part est passée sur les mêmes périodes de 54 % à 73 % des mises en chantier du Pays. Hors Pays de Rennes, on observe le même phénomène mais en moins soutenu : les pôles sont passés de 26 à 30 % des mises en chantier de ce secteur. La construction se renforce dans les pôles du Pays de Rennes. 4. Voir page suivante. AUDIAR / Observatoire de l'habitat n 45/ Le logement neuf en 2013 / Mai 2014 / 21

22 LA CONSTRUCTION NEUVE DANS L AIRE URBAINE DE RENNES L habitat collectif se cantonne dans les pôles. Comme à Rennes Métropole, c est sur les pôles 5 que se retrouvent les programmes en habitat collectif. Dans les pôles du Pays de Rennes, 42 % des logements mis en chantier depuis 5 ans sont des appartements alors qu ils ne sont que 5 % dans les autres communes du pays. De la même manière, 29 % des logements neufs construits dans les pôles hors Pays de Rennes sont des appartements contre seulement 7 % pour les autres communes Pôles : - pôles du Pays-de-Rennes (critère SCoT) : Châteaugiron, La Mézière, Liffré, Montreuil-sur-Ille, Melesse, Noyal-sur- Vilaine, Saint Aubin d Aubigné. - pôles hors Pays de Rennes (critère taille de commune) : Bain-de-Bretagne, Bréal-sous-Montfort, Châteaubourg, Guichen, Janzé, Montauban-de-Bretagne, Montfort-sur-Meu. 22 AUDIAR / Observatoire de l'habitat n 45/ Le logement neuf en 2013 / Mai 2014

23 Le marché de la promotion immobilière Avertissement : la source ECLN* ne considère pas le prêt social location-accession (PSLA) comme une vente immobilière. Pourtant, la quasi-totalité des ménages souscrivant ce type de contrat acquièrent leur logement au bout d un an, délai minimal de levée d option. Il convient donc d ajouter ces logements PSLA aux ventes recensées par la statistique ECLN. En 2013, les PSLA représentent environ 400 logements à Rennes Métropole. En 2013, les promoteurs immobiliers ont réduit la voilure pour tenir compte de la baisse des ventes des logements neufs observée au cours des deux années passées. L offre se rétracte et le marché se resserre sur l agglomération rennaise et la ville-centre. Au sein de l aire urbaine, les écarts de prix se renforcent entre la ville-centre où les programmes haut de gamme prédominent et la périphérie rennaise qui offre au contraire des produits plus accessibles. Sur l ensemble de l aire urbaine de Rennes, les nouveaux programmes immobiliers se font plus rares Promotion immobilière dans l'aire urbaine de Rennes Mises en vente Ventes Offre disponible En 2013, les promoteurs immobiliers lancent moins de nouveaux programmes pour tenir compte de la baisse des ventes des logements neufs observée au cours des deux années précédentes. En effet, les mises en vente de logements neufs (1 962 en 2013) chutent de 30 % par rapport à A ce repli des mises en vente s ajoute un nombre important de retraits de commercialisation de programmes pourtant déjà lancés. Ces retraits représentent environ 350 logements. Face à cette baisse de l offre nouvelle, les ventes de logements sont restées stables, mais à un niveau bas. En conséquence, le nombre de logements restant à vendre en fin d année (l offre disponible) se maintient au niveau de La durée moyenne d écoulement de cette offre disponible en fin d année 2013 représente 21 mois de commercialisation. Une durée comparable à celle de la fin On observera que les ventes progressent au dernier trimestre 2013 : une embellie habituelle en fin d année qui ne signifie pas une reprise durable du marché. Des ventes et des mises en vente faibles en * Enquête de commercialisation des logements neufs. AUDIAR / Observatoire de l'habitat n 45/ Le logement neuf en 2013 / Mai 2014 / 23

24 LE MARCHE DE LA PROMOTION IMMOBILIERE Un marché qui se resserre. Au sein de l aire urbaine, l activité immobilière se renforce sur la métropole au détriment de couronnes qui ne représentent plus que 7 % des ventes en A l intérieur de l agglomération rennaise, le marché se resserre aussi sur la ville-centre : la part des ventes situées à Rennes passe en effet de 25 % en 2008 à 59 % en 2011 et 51 % cette année. La hiérarchie des prix est importante et se renforce au sein de l aire urbaine. A Rennes, un appartement de 3 pièces se vend le m²*, soit 700 de plus que dans la périphérie rennaise et plus de de plus que dans les couronnes. Cette hiérarchie se traduit par des gammes de produits différentes selon les territoires. A Rennes, le haut de gamme est très représenté alors que dans les autres secteurs, l offre est plus accessible. 58 % des T3 vendus à Rennes en 2013 coûtent plus de le m², alors que dans la périphérie, seuls 11 % des appartements T3 vendus sont dans ce cas, et aucun dans les couronnes. La promotion immobilière a essentiellement un marché d agglomération. * Prix TTC hors stationnement. Des prix moyens un peu moins chers que dans les agglomérations comparées. Par rapport aux grandes agglomérations comparées, les prix moyens rennais sont un peu moins élevés. Ceci vaut pour la villecentre mais aussi et surtout en périphérie. A la différence de Strasbourg où les prix ne baissent qu au-delà de l agglomération, la métropole rennaise dispose en son sein d une gamme de prix plus large. L écart de prix s accentue entre territoires depuis 4 ans. Des gammes de prix différentes selon les territoires. Des prix rennais souvent un peu moins chers qu ailleurs surtout en périphérie. 24 AUDIAR / Observatoire de l'habitat n 45 / Le logement neuf en 2013/mai 2014

25 LE MARCHE DE LA PROMOTION IMMOBILIERE Rennes : des ventes en repli depuis deux ans et moins de nouveaux programmes L année 2012 avait connu un fort décalage entre des mises en vente élevées et des ventes beaucoup plus faibles corrige cet écart avec des mises en vente qui baissent de 22 %. Cependant, celles-ci restent plus nombreuses que les ventes de l année ; en conséquence, l offre disponible augmente de 300 logements et le délai d écoulement de l offre s allonge de 4 mois, tout en restant très raisonnable (19 mois). En cours d année 2013, les mises en vente s améliorent. Au 4 ème trimestre, les ventes progressent aussi mais ce regain, habituel en fin d année, n est pas significatif. Promotion immobilière à Rennes Mises en vente Ventes Offre disponible Un marché d appartements et très investisseur Le marché de la promotion immobilière à Rennes est constitué quasi-exclusivement d appartements. Très logiquement, les logements de taille petite et moyenne prédominent. Cette typologie de produits correspond bien à un marché marqué par l investissement locatif ; celui-ci concerne cette année les deux tiers des logements vendus à Rennes 6. Les T2 sont les logements les plus vendus à Rennes. Types de logements neufs vendus à Rennes Maisons Appartements Total Source Oreal Bretagne. AUDIAR / Observatoire de l'habitat n 45/ Le logement neuf en 2013 / Mai 2014 / 25

26 LE MARCHE DE LA PROMOTION IMMOBILIERE Un décalage entre offre et demande Entre les logements mis en vente en 2013 et les logements vendus cette même année, on remarque un décalage : les premiers comptent plutôt des T3 alors que les seconds plutôt des T2. En conséquence, le nombre de T3 s accroît dans le stock d offre disponible en fin d année. Leur commercialisation sera donc plus longue (34 mois) que celle des T2 (16 mois). Plus de T3 dans l offre que dans les ventes. Un marché haut de gamme A Rennes, le prix moyen d un appartement neuf se situe autour de le m² hors garage. Ce prix moyen varie de le m² pour un 5 pièces à pour un studio. Comme les années passées, les très grands appartements 6 pièces se positionnent sur le très haut de gamme et un prix moyen de près de le m². Prix de vente en 2013 à Rennes ( / m² hors pk) T1 T2 T3 T4 T5 T6 Moy Appart Des écarts de prix au m² importants selon la taille du logement La répartition par gammes de prix des logements vendus à Rennes varie peu depuis 3 ans malgré le recul des ventes. Toutefois, la part du haut de gamme augmente un peu. Il y a trois ans, 51 % des logements T3 se vendaient à plus de En 2013, 58 % sont dans ce cas. La baisse des ventes modifie peu les gammes de prix. 26 AUDIAR / Observatoire de l'habitat n 45 / Le logement neuf en 2013/mai 2014

27 LE MARCHE DE LA PROMOTION IMMOBILIERE Périphérie rennaise : des ventes toujours faibles et moins de nouveaux programmes Les mises en vente de logements neufs ont baissé de 30 % en 2013, mais il est vrai qu elles avaient atteint en 2012 un niveau élevé. En revanche, les ventes se maintiennent au niveau modeste de l an passé, inférieures aux mises en vente de l année. Avec plus de mises en vente que de ventes, le stock d offre en fin de période devrait augmenter. Ce n est pas le cas. De nombreux retraits de commercialisation ou rachats de programmes (environ 200 logements) sont intervenus en cours d année et ont contenu le niveau de l offre. En conséquence, le délai moyen d écoulement de cette offre ne s allonge pas et reste autour de 21 mois. Promotion immobilière à RM hors Rennes Mises en vente Ventes Offre disponible On observera que la tendance trimestrielle montre les ventes qui se stabilisent à un niveau bas depuis le printemps Cette atonie des ventes ne préjuge guère d une relance du marché à court terme. Un marché à dominante collectif Les types de logements vendus en promotion immobilière dans la périphérie rennaise font la part belle à l habitat collectif mais à la différence de Rennes, on trouve aussi quelques maisons en individuel groupé. Celles-ci contribuent à diversifier les tailles de logements. Le collectif compte une très forte dominante de logements 2 et 3 pièces : ils représentent 83 % des ventes d appartements, soit 20 points de plus qu à Rennes. Types de logements neufs vendus dans la périphérie rennaise Maisons Appartements Total Le T3 domine les ventes en périphérie rennaise. AUDIAR / Observatoire de l'habitat n 45/ Le logement neuf en 2013 / Mai 2014 / 27

28 LE MARCHE DE LA PROMOTION IMMOBILIERE Des mises en vente conformes à la structure des ventes La structure par taille des logements mis en vente en 2013 dans la périphérie rennaise est très proche de celle des logements vendus cette même année. Dans les deux cas, les types 3 représentent 44 % de l activité. En revanche, l offre disponible en fin d année compte un peu plus de T3, ce qui devrait pénaliser leur délai d écoulement. En effet, il faut en moyenne deux ans pour vendre un T3 contre seulement un an et demi pour un T2. Un tiers de ventes à investisseurs A la différence du marché de la ville-centre, la périphérie rennaise est d abord un marché d accédants à la propriété. Les ménages investisseurs 7 ne concernent ici qu un tiers des ventes de logements. Autant de T3 dans les ventes que dans les mises en vente. Prix de vente en 2013 à RM hors Rennes T1 T2 T3 T4 T5 T6 Moy Maison* Appart** * en milliers d' ; ** / m² hors pk Un prix moyen de le m². Des prix plus accessibles et plus «resserrés» qu à Rennes Dans la périphérie rennaise, un appartement neuf coûte en moyenne de le m² hors garage. Il faut compter près de le m² pour un T3 ou un T4. A la différence de Rennes et de ses logements haut de gamme, c est la gamme moyenne (2 400 à le m²) qui anime le marché du neuf en périphérie rennaise. Cette caractéristique n est pas modifiée par la baisse des ventes observée ces dernières années. La gamme de prix intermédiaire domine les ventes en périphérie rennaise. 7. Source Oreal Bretagne. 28 AUDIAR / Observatoire de l'habitat n 45 / Le logement neuf en 2013/mai 2014

29 LE MARCHE DE LA PROMOTION IMMOBILIERE Un marché qui se concentre sur quelques villes Dans la périphérie rennaise, les ventes en Saint-Jacques-de-la-Lande et Cesson-Sévigné promotion immobilière se répartissent entre qui enregistrent le plus grand nombre de communes de manière différenciée. Depuis ventes. trois ans, ce sont les communes de Bruz, Les ventes en promotion immobilière dans la périphérie rennaise se concentrent sur quelques communes. AUDIAR / Observatoire de l'habitat n 45/ Le logement neuf en 2013 / Mai 2014 / 29

30 LE MARCHE DE LA PROMOTION IMMOBILIERE Dans les couronnes, un marché très ralenti La forte baisse des ventes observée dans les couronnes depuis le printemps 2011 a conduit à une contraction de l offre : les mises en ventes baissent de 60 % en Le niveau d activité est donc très réduit, seuls quelques programmes nouveaux venant ponctuellement animer un marché atone. Les ventes sont également au plus bas. Cependant, le stock de logements à vendre fin 2013 baisse par rapport à Cette baisse s explique que par le retrait de programmes de logements dont la commercialisation s est avérée insuffisante pour garantir leur maintien sur le marché. Un constat que conforte l indicateur de commercialisation qui montre un délai moyen d écoulement qui s allonge de 7 mois en un an et atteint 38 mois en Promotion immobilière dans les couronnes Mises en vente Ventes Offre disponible % des logements vendus dans les couronnes sont des appartements. Malgré la forte demande en habitat individuel qui caractérise les couronnes, la promotion immobilière se positionne peu sur ce type de produit. En effet, le montage de programmes individuels en VEFA (vente en l état futur d achèvement) subit la dure concurrence du contrat de construction de maison individuelle (CCMI) qui prédomine en habitat individuel. Plus collective qu individuelle, la promotion immobilière s oriente donc vers des tailles de logements plutôt réduites comportant des 2 ou 3 pièces. Les logements vendus dans les couronnes sont quasi exclusivement des 2 ou 3 pièces. Types de logements neufs vendus dans les couronnes Maisons Appartements Total AUDIAR / Observatoire de l'habitat n 45 / Le logement neuf en 2013/mai 2014

31 LE MARCHE DE LA PROMOTION IMMOBILIERE Des tendances difficilement identifiables compte tenu de la taille réduite du marché Le volume réduit de la promotion immobilière dans les couronnes ne permet guère de tirer des enseignements fiables sur les tendances de marché. On notera toutefois que les mises en vente de l année comptent une proportion plus élevée de T2 que les ventes de l année ou que le stock disponible / m² en moyenne Dans les couronnes, le prix moyen d un appartement neuf est de le m² hors garage. La taille du logement impacte peu sur le prix moyen au m² du logement. Les logements vendus dans les couronnes se situent donc sur des prix d entrée et de moyenne gamme. Un marché qui se concentre sur quelques villes proches de l agglomération Dans les couronnes, le marché de la promotion immobilière ne concerne que les plus grandes villes. Depuis trois ans, ce sont les communes aux pourtours de Rennes Métropole qui enregistrent le plus grand nombre de ventes. Une forte proportion de T2 dans les mises en vente de Prix de vente en 2013 en couronnes T1 T2 T3 T4 T5 T6 Moy Maison* Appart** * en milliers d' ; ** / m² hors pk Un prix au m² qui varie peu selon la taille. Des gammes de prix accessibles. Les ventes sont plutôt situées dans les grandes communes autour de l agglomération rennaise. AUDIAR / Observatoire de l'habitat n 45/ Le logement neuf en 2013 / Mai 2014 / 31

32 LE MARCHE DE LA PROMOTION IMMOBILIERE 32 AUDIAR / Observatoire de l'habitat n 45 / Le logement neuf en 2013/mai 2014

33 Annexes AUDIAR / Observatoire de l'habitat n 45/ Le logement neuf en 2013 / Mai 2014 / 33

34 ANNEXES Sources et définitions La construction neuve Sources utilisées Sitadel 2 (Système d Information et de Traitement Automatisé des Données Elémentaires sur les Logements et les Locaux) gérée par la Direction Régionale de l Environnement, de l aménagement et du logement (DREAL) et consolidée par l'audiar. Trois données sont disponibles pour mesurer l activité de la construction neuve : Les logements autorisés. Ils sont renseignés par les permis de construire autorisés dans l année. Leur mise en œuvre peut cependant être différée ou annulée. Les logements mis en chantier (ou commencés). Les logements livrés (ou achevés ou terminés). Cette donnée n est plus disponible dans le fichier SITADEL 2. Cependant, elle est estimée par l Audiar sur la base des mises en chantier des années antérieures. Le marché de la promotion immobilière Sources utilisées Enquête de Commercialisation des Logements Neufs (ECLN) gérée par la DREAL Bretagne. Les résultats sont disponibles au trimestre. ECLN ne prend en compte que les programmes proposés à la vente et comportant au moins 5 logements. A noter également que les logements financés en PSLA (prêt social location-accession) ne sont pas pris en compte par ECLN, car non considérés comme des ventes à la date de l enquête. Définitions Les mises en vente : ce sont les logements dont la commercialisation a commencé dans l année. L offre disponible en fin de période : c est ce qui reste à vendre en fin de période observée (trimestre ou fin d année). Les ventes de logements : il s agit des logements ayant fait l objet d une réservation avec dépôt d arrhes. Le délai de commercialisation : c'est le nombre de mois qui seraient nécessaires à l'écoulement de l'offre disponible en fin de période si les ventes se poursuivaient au rythme observé au cours du dernier semestre. (Logements disponibles en fin de période) x 6 Ventes du semestre Les prix : ils concernent les logements vendus et sont exprimés en au m² de surface habitable pour les logements collectifs (stationnement exclus) et en au logement pour l individuel (terrain compris). Les prix sont exprimés TTC. 34 AUDIAR / Observatoire de l'habitat n 45 / Le logement neuf en 2013/Mai 2014

35 Autres publications diffusées par l Observatoire de l Habitat Marché du logement d occasion en 2013 prochainement Le logement neuf au 3 ème trimestre 2013 décembre 2013 Marché du logement d occasion en 2012 novembre 2013 Le logement neuf au 1 er semestre 2013 octobre 2013 Le logement neuf en 2012 août 2013 Le locatif privé en 2012 et tendances 2013 juillet 2013 Compte rendu de la Rencontre de l observatoire du 5 octobre 2012 Juillet 2013

36 AGENCE D URBANISME ET DE DÉVELOPPEMENT INTERCOMMUNAL DE L AGGLOMÉRATION RENNAISE 3 rue Geneviève de Gaulle-Anthonioz CS RENNES Cedex 2 Tél Fax CONTACT : Jean-Marie CANO ETU-014

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