4. Justification du choix de la ZACC

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1 4. 4. JUSTIFICATION DU CHOIX DE LA ZACC ANALYSE DES ZONES A AMENAGEMENT COMMUNAL CONCERTE (ZACC) Les ZACC sur l ensemble de l entité de Namur Les ZACC reprises en zones de constructions prioritaires Mise en œuvre des ZACC dans les communes voisines ANALYSE DES RESERVES FONCIERES SITUEES DANS L HYPER CENTRE Analyse des réserves foncières en fonction des contraintes liées au milieu naturel Analyse des terrains appartenant au secteur public LA MISE EN ŒUVRE DES RESERVES FONCIERES SELON LE SCHEMA DIRECTEUR D AMENAGEMENT DU SUD-EST DE L AGGLOMERATION DE NAMUR CONCLUSION Analyse des zones à aménagement communal concerté (ZACC) Les ZACC sur l ensemble de l entité de Namur Le plan de secteur reprend 28 zones à aménagement communal concerté dans la commune de Namur. L avenir de ces ZACC est défini au travers du schéma de structure qui propose des affectations pour ces terrains en fonction de leur localisation dans les zones définies par ce scénario d armature urbaine et selon les classes d urbanisation prévues : A+, A, B et C. En fonction de ces affectations et des classes d urbanisation (A+, A, B ou C), nous pouvons déduire les priorités de mise en œuvre de ces réserves foncières. Ces classes d urbanisation dépendent des distances piétonnes par rapport aux services, commerces et équipements de proximité. De plus, ces classes d urbanisation définissent les densités minima à appliquer dans ces zones : - La classe A comprend l ensemble des parcelles situées à moins d une distance approximative de 300 mètres, soit environ 5 minutes à pied, d un noyau de services, commerces et équipements de proximité ainsi que d un arrêt de transport en commun offrant un haut niveau de service. Les conditions de l écomobilité y sont optimales ; la marche à pied spontanée, le vélo, le transport en commun et la voiture partagée constituent l éventail des possibilités quotidiennes. Le niveau de densification du logement présente un minimum de 35 logements/ha et équivalents logement/ha (ha brut comprenant le domaine public et le domaine du parcellaire) soit une densité minimum d environ 100 habitants à l hectare en moyenne par quartier ce qui est considéré à l échelle européenne comme une norme souhaitable. - La classe A+ comprend l ensemble des parcelles de classe A situées dans la Corbeille, au Grognon et à Jambes qui bénéficient de la proximité des gares SNCB et des services de centre urbain (travail, commerce, éducation, santé, sport, ). Le niveau de densification du logement présente un minimum de 45 logements/ha et équivalents logement/ha. - La classe B comprend l ensemble des parcelles situées soit : Entre approximativement 300 m et 600m, soit entre 5 et 10 minutes à pied environ, d un noyau de services, commerces et équipements de proximité desservis par un arrêt de transport en commun offrant un haut niveau de service. 10 minutes à pied, soit environ 600 mètres à une vitesse de 3.5 km/h peuvent être considérés, dans la situation actuelle de nos pratiques, comme un seuil au delà duquel la marche est significativement concurrencée par d autres modes de déplacements. Les conditions de l écomobilité y sont bonnes ; la marche à pied délibérée, le vélo, le transport en commun et la voiture partagée constituent l éventail des possibilités quotidiennes. A plus d une distance approximative de 600 m d un noyau de services, commerces et équipements de proximité et à moins d une distance approximative de 300 m, soit environ 5 minutes à pied, d un arrêt de transport en commun offrant un haut niveau de service. Les conditions de l écomobilité y sont Page 95

2 bonnes ; la marche à pied délibérée, le vélo, le transport en commun et la voiture partagée constituent l éventail des possibilités quotidiennes. A moins d une distance approximative de 300 m, soit environ 5 minutes à pied, d un noyau de services, commerces et équipements de proximité desservis par un arrêt de transport en commun offrant un niveau de service moyen. Les conditions de l écomobilité y sont bonnes ; la marche à pied délibérée, le vélo, le transport en commun et la voiture partagée constituent l éventail des possibilités quotidiennes. Le niveau de densification du logement correspond à une fourchette de 20 à 30 log/ha et équivalents logements/ha. Figure 1 : Schéma explicatif du scénario d armature urbaine (Sources : Schéma de structure communal - ICEDD) - La classe C comprend l ensemble des parcelles situées au-delà de celles qui forment les classes A+, A et B, soit de manière plus précise : A plus d une distance approximative de 600 mètres d un noyau de services, commerces et équipements de proximité desservis par un arrêt de transport en commun offrant un haut niveau de service et à plus d une distance approximative de 300 mètres d un arrêt de transport en commun offrant un haut niveau de services. Le vélo, le transport en commun à la demande et la voiture partagée constituent un éventail de possibilités attractives. A plus d une distance approximative de 300 m d un noyau de services, commerces et équipements de proximité desservis par un arrêt de transport en commun offrant un niveau de service moyen et à plus d une distance approximative de 600 m d un arrêt de transport en commun offrant un haut niveau de service. Le vélo, le transport en commun à la demande et la voiture partagée constituent un éventail de possibilités attractives. Le niveau de densification correspond à une fourchette de 0 à 15 log/ha et équivalents logements pour les sites à reconvertir et à une fourchette de 0 à 5 log/ha et équivalents logements pour les nouveaux projets Les ZACC reprises en zones de constructions prioritaires Comme on le constate sur la carte ci-dessous reprenant les périmètres des ZACC et le scénario d armature urbaine du schéma de structure, seules 6 ZACC sont reprises en classes d urbanisation Page 96

3 Rapport Urbanistique et Environnemental Namur A+, A ou B. Seules ces 6 ZACC sont donc considérées comme «prioritaires», voire «partiellement prioritaires». Plus précisément, on retrouve : - 1 ZACC en zone A+, qui est déjà mise en œuvre ; - 3 ZACC en zone A, dont une partiellement en zone B ; - 2 ZACC en zone B, dont une partiellement en zone C ; On remarque également que deux des trois ZACC en zone A (les plus prioritaires), se trouvent localisées dans l hyper centre de la commune (Namur et Jambe). ZACC en zone A et A+ Figure 2 : Définition des ZACC en fonction du scénario d armature urbaine (Sources : Schéma de structure communal - ICEDD) Voir Atlas cartographique : carte n 15 (Définition des ZACC en fonction du scénario d armature urbaine du SSC) A l analyse des contraintes physiques sur l ensemble de la commune de Namur, (carte ci-dessous reprenant entre autres : les aléas d inondation, les risques d éboulement, les pentes des terrains, les sites naturels protégés, ), on constate que deux des 6 ZACC sont concernées par des contraintes d urbanisations liées à des zones de prévention éloignée forfaitaire. Au niveau des contraintes liées au patrimoine bâti, aucune des 6 ZACC prioritaires ne sont concernées par des sites ou des monuments classés. Page 97

4 Rapport Urbanistique et Environnemental Namur ZACC Zone de prévention éloignée forfaitaire Figure 3 : Analyse des ZACC en fonction des contraintes physiques er (Sources : IGN 1/ Cadastre au 1 janvier donnée DGO4) Voir Atlas cartographique : carte n 16 (Analyse des ZACC en fonction des contraintes physiques) Figure 4 : Analyse des ZACC en fonction du patrimoine bâti er (Sources : IGN 1/ Cadastre au 1 janvier donnée DGO4) Voir Atlas cartographique : carte n 17 (Analyse des ZACC en fonction du patrimoine bâti) Page 98

5 La carte ci-dessous reprend, pour les différentes ZACC, les terrains étant des propriétés publiques. Sur cette carte, on peut donc constater que seules deux des six ZACC considérées comme prioritaires sont concernées par des terrains appartenant au secteur public. Il est important de préciser qu une de ces deux ZACC est déjà urbanisée. La seule ZACC prioritaire libre d urbanisation en propriétés publiques est donc la ZACC du plateau de «Belle-Vue». Figure 5 : Analyse des ZACC en fonction des propriétés publiques (Sources : IGN 1/ Cadastre au 1 er janvier 2009) Voir Atlas cartographique : carte n 18 (Analyse des ZACC en fonction des propriétés publiques) A l analyse de ces documents, on peut donc conclure que : - la ZACC du plateau de «Belle-Vue» est la plus susceptible d être urbanisée du fait de sa maîtrise foncière par le secteur public et de sa localisation dans l hyper centre, proche du centre de Jambes et de Namur. - cette ZACC n est pas concerné par des contraintes physiques éventuelles, ni par des contraintes liées au patrimoine. Cette conclusion sera confirmée dans la suite de cette étude au niveau de l étude de la «mise en œuvre des réserves foncières» définies par le schéma directeur. Page 99

6 Mise en œuvre des ZACC dans les communes voisines A la remise de ce document, cinq des dix communes limitrophes ont répondu à notre courrier concernant l analyse des zones d aménagement communal concerté (ZACC) situées sur leurs territoires. - Commune d Andenne La Ville d Andenne a récemment mis en œuvre la ZACC dite «de la Houssaie» (1), à Landenne en l inscrivant en zone d activités économique. Elle envisage également de mettre prochainement en œuvre la ZACC dite «d Anton» (2) à Andenne, en l inscrivant en zone d habitat. - Commune d Assesse Le territoire de la commune d Assesse comporte neuf zones d aménagement communal concerté. Une ZACC est approuvée et une autre est en cour d étude : - La ZACC de «Corioule» (3) reprend un RUE approuvé par le ministre le 21/09/2010. Ce projet concerne la mise en œuvre d une zone d activité économique mixte. - La ZACC de la «Gendarmerie» (4) reprend un RUE en cour d élaboration. L affectation souhaitée est la zone d habitat. - Commune d Eghezée Deux ZACC de la commune d Eghezée sont concernées par des RUE (rapports urbanistiques et environnementaux). - Le RUE de la ZACC «Les Nozilles» (5) a été approuvé par le ministre en date du 28/10/2008 et une demande de permis est en cour d instruction. Celle-ci porte sur 99 lots pour des maisons unifamiliales, 3 lots pour des immeubles, 1 lot pour un espace commercial. - Le RUE de la ZACC «Tige Caton» (6) a été approuvé par le ministre en date du 02/12/ Commune de Floreffe La commune de Floreffe est dotée de 3 ZACC au plan de secteur. La ZACC de Sovimont (7) est entièrement mise en œuvre. Les ZACC de Trémouroux (8) et Deminche (9) ne sont pas mise en œuvre et aucun projet n est actuellement à l étude pour ces ZACC. - Commune de Gembloux La commune de Gembloux possède un Programme Communal définissant l ordre de priorité de mise en œuvre des ZACC. Les ZACC reprises en priorité 1 sont : Phase A : Phase B : - ZACC «Agasse» (10) partie Est (Activité économique) - ZACC «A tous vents» (11) partie Est (habitat) Page 100

7 Phase C : - ZACC «Agasse» partie ouest (habitat) - ZACC «A tous vents» partie centrale (habitat) - ZACC «A tous vents» partie ouest (habitat) Considérant qu au niveau du phasage, la mise en œuvre d une ZACC est envisagée lorsqu au moins 50% de la phase antérieure a été réalisé, et que à ce jour, seule la partie A de la ZACC «A tous vents» est mise en œuvre à plus de 50% ; le Conseil Communal n a pas encore envisagé de lancer l aménagement d autres ZACC. - Commune de Profondeville La commune de Profondeville reprend trois ZACC dont deux sur la section de Profondeville et une sur la section de Bois-de-Villers, pour une surface totale de 30,72ha. Certaines de ces ZACC ont été mises partiellement en œuvre par création d habitat ou d installation d équipements sportifs (Centre sportif et terrains de sport). De la surface totale affectée en ZACC, ha sont donc encore réellement disponibles. A ce jour, il n existe aucune décision définitive visant un programme et un timing de mise en œuvre de ces ZACC même si l affectation potentielle de ces ZACC a fait l objet d une réflexion soutenue dans le cadre du schéma de structure communal en cour d élaboration km 2 17km 14km km 12.5km 4 3 Figure 6 : Les ZACC dans les communes voisines Page 101

8 4.2. Analyse des réserves foncières situées dans l hyper centre Comme nous l avons mis en évidence dans le chapitre précédent : «Evaluation des besoins au regard des opportunités», si la commune veut maîtriser son urbanisation en commençant par densifier son centre (Namur et Jambes) et ce à court terme et d une manière durable en limitant le «coup par coup», elle devra rapidement mettre en œuvre les ZACC reprises dans l entité de Jambes. Dans ce chapitre, nous allons poursuivre la réflexion entamée dans le chapitre précédent afin de justifier le choix de la ZACC à mettre en œuvre. Pour rappel et ce dans la suite de ce chapitre, nous ne considérerons comme réserves foncières que les terrains situés en zone d habitat et en ZACC. Ainsi, les terrains en jardins et les terrains de second rang ne seront pas pris en considération car ils sont considérés comme difficilement urbanisables à court terme (la Ville n ayant aucune emprise sur ces derniers) Analyse des réserves foncières en fonction des contraintes liées au milieu naturel L analyse des contraintes liées au milieu naturel, va nous permettre d identifier les réserves foncières pour lesquelles nous aurons le moins de contraintes existantes et qui sont donc mieux disposées à une mise en œuvre que d autres. Figure 7 : Réserves foncières dans le centre de la commune de Namur et contraintes physiques (Sources : IGN 1/ Cadastre au 1 er janvier 2009) Voir Atlas cartographique : carte n 19 (Réserves fo ncières dans les anciennes communes de Namur et Jambes, et les contraintes physiques) La carte reprise ci-avant reprend les réserves foncières et les contraintes qui leur sont liées. Page 102

9 On peut donc constater sur cette carte que de nombreuses réserves foncières sont situées soit : Dans un périmètre de protection autour d un captage d eau; Au niveau d un Site de Grand Intérêt Biologique; En aléa d inondations; Dans une zone d assainissement individuel; Dans une zone reprenant un risque d éboulements; etc. Il faut toutefois préciser que ce n est pas parce qu une zone reprend certaines contraintes, qu elle ne peut pas être mise en œuvre; mais leur mise en œuvre sera plus difficile que celles n ayant pas de contraintes. Ainsi, nous avons supposé que ces terrains ne seraient pas urbanisable à court-terme. On constate sur la carte ci-dessous que très peu de zones ne sont pas concernées par ces contraintes. Celles-ci se trouvent, pour la plupart, dans l entité de Jambes. Figure 8 : Carte des réserves foncières facilement exploitables dans le centre de la commune de Namur (Sources : DGATLP + Carte d occupation du sol Wallon + Cadastre) Voir Atlas cartographique : carte n 20 (Réserves fo ncières facilement exploitables dans les anciennes communes de Namur et Jambes) Après retrait des réserves foncières potentielles (en zone d habitat et ZACC) sur base des contraintes physiques, nous pouvons constater qu il reste 60ha situés en zone d habitat ainsi que 31,7ha en ZACC. Il est à noter qu une grande partie de ces réserves foncières sont situées dans le périmètre du Schéma Directeur d aménagement du sud-est de l agglomération de Namur, dont la ZACC du «Plateau de Belle-Vue» fait partie. Page 103

10 Analyse des terrains appartenant au secteur public En tenant compte du type de propriétaire (public ou privé) des réserves foncières présentes au niveau des anciennes communes de Namur et de Jambes, nous obtenons la carte ci-dessous. Nous pouvons constater qu il y a peu de propriétés publiques mais qu il s agit des terrains les plus facilement aménageables. A ce propos, il est à noter que la ZACC du «Plateau de Belle-Vue» se trouve en propriété publique (domaine de la Ville de Namur). Figure 9 : Carte des propriétaires des réserves foncières facilement exploitables dans le centre de la commune de Namur (Sources : DGATLP + Carte d occupation du sol Wallon + Cadastre) Voir Atlas cartographique : carte n 21 (Propriétair es des réserves foncières facilement exploitables dans les anciennes communes de Namur et Jambes) En ce qui concerne la priorité à donner à ces réserves foncières, nous nous référons au «Schéma Directeur d aménagement du sud-est de l agglomération de Namur» qui définit les zones à mettre en œuvre de manière prioritaire dans son périmètre. Page 104

11 4.3. La mise en œuvre des réserves foncières selon le Schéma Directeur d aménagement du sud-est de l agglomération de Namur Les objectifs de mise en œuvre des réserves foncières et des ZACC ont été clairement définis au travers du Schéma Directeur d aménagement durable du sud-est de l agglomération de Namur. Ceux-ci ont étés synthétisés ci-dessous. ZACC de Belle-Vue Figure 10 : Carte du Schéma Directeur d aménagement du sud-est de l agglomération de Namur (Sources : ICEDD) Les ZACC (zones d aménagement communal concerté) reprises dans le schéma directeur, au nombre de 8 pour un total de 90 hectares, sont conservées à l état de réserve d habitat à l exception de deux ZACC situées dans le périmètre de la classe A. Le schéma directeur envisage effectivement la mise en œuvre de deux zones d aménagement communal concerté (Montagne Sainte-Barbe (Plateau Belle-Vue) et entre la N4 et le Collège Notre- Dame de la Paix) en les affectant en zone d habitat et ce dans la mesure où elles permettent de conforter la structure proposée et rencontrent les critères d écomobilité et de proximité mis en avant par le schéma directeur (classe A). Page 105

12 La mise en œuvre de la ZACC «plateau Belle-Vue» est jugée prioritaire dans la mesure où elle est entièrement maîtrisée par les pouvoirs publics, permettant donc une diversification de l offre en logement et possède une valeur de localisation forte liée à la proximité immédiate du centre de Jambes. Quant à la ZACC située entre la Nationale 4 et le Collège, le schéma propose également de l affecter en zone d habitat (classe A) mais d autoriser sa mise en œuvre effective uniquement lorsque les conditions d écomobilité seront rencontrées notamment suite à la reconfiguration de la N4 et l amélioration du réseau de transports en commun. Les autres zones d aménagement communal concerté conservent leur affectation. Toutefois, il y a lieu de signaler qu elles pourront être mises en œuvre à l avenir lorsque les zones d habitat et les ZACC affectées dans le schéma directeur en zone d habitat seront saturées et ce pour autant qu elles répondent aux critères de la classe A. La priorité est donc la valorisation des terrains de la Régie foncière du plateau de Belle-Vue. Ceux-ci sont en effet les plus proches de la ville et permettront la réalisation d un éco-quartier exemplaire à l initiative de la Ville de Namur Conclusion L étude ci-dessus a mis en évidence que, si la commune veut maîtriser son urbanisation en commençant par densifier son centre (Namur et Jambes) et ce à court terme et d une manière durable en limitant le «coup par coup», elle devra rapidement mettre en œuvre les ZACC reprises dans l entité de Jambes. En plus des nombreux atouts qui seront cités dans le chapitre 6 «Compatibilité d une mise en œuvre de la ZACC», la mise en œuvre de la ZACC du «Plateau Belle-Vue» se justifie par les éléments suivants : - nombreuses réserves foncières sont situées dans des zones reprenant des contraintes physiques telles que périmètre de protection autour d un captage d eau, Site de Grand Intérêt Biologique, aléa d inondations, ces contraintes rendent plus difficile la mise en œuvre de ces zones. La ZACC du «Plateau Belle-Vue» n est, pour sa part, pas concernée par ces contraintes physiques ; - il y a peu de réserves foncières appartenant au secteur public mais la ZACC du «Plateau Belle-Vue» appartient en grande partie (82%) à la Ville de Namur. - un grand nombre de réserves foncières sont situées dans le périmètre du Schéma Directeur d aménagement du sud-est de l agglomération de Namur, dont la ZACC du «Plateau Belle-Vue». Selon ce schéma directeur, la mise en œuvre de la ZACC «Plateau Belle-Vue» est jugée prioritaire et sa mise en œuvre est clairement définie dans ce document. Les terrains du «Plateau Belle-Vue» sont en effet les plus proches de la ville et permettront la réalisation d un éco-quartier exemplaire à l initiative de la Ville de Namur. De plus la mise en œuvre de cette ZACC sous la forme d un éco quartier permettra à la Ville de répondre, pour la partie du territoire concerné, à un bon nombre d objectifs qu elle s est fixée, a savoir : bannir le développement du «coup par coup» afin de «penser globalement pour agir localement», dans un partenariat bien compris avec le secteur privé et la régie foncière ; Page 106

13 maîtriser son urbanisation en respectant les principes clés d'un aménagement responsable et durable de son territoire, à savoir : renforcer la centralité, prévoir une densité raisonnée et une bonne mixité ; la rénovation et revitalisation des noyaux urbains tels que Jambes (par exemple). développement depuis les centres urbains vers leur périphérie (les «bourgades») ; favoriser les commerces de proximité dans les villages augmenter l'offre de logements afin de répondre aux besoins qu elle rencontre. mener une politique active d'accueil de la petite enfance pour remédier aux insuffisances actuelles en la matière ; retrouver le plaisir de la rue ; améliorer la mobilité et la qualité des voies publiques ; réduire la pression du trafic automobile en proposant des alternatives de transport et en favorisant l'utilisation des transports en commun ; garantir un partage plus équitable de l'espace public entre tous ses usagers, avec une attention systématique envers les usagers faibles ; mener une politique volontariste en faveur du vélo au quotidien ; promouvoir un cadre de vie plus accueillant au travers de diverses actions. Page 107