Property Times Le marché des bureaux à Genève T Des taux d occupation indicatifs incertains

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1 Property Times Le marché des bureaux à Genève 2011 Des taux d occupation indicatifs incertains Novembre 2011 Sommaire Executive summary 1 Contexte économique 2 Les bureaux 3 Demande placée 3 Loyer prime 3 Offre immédiate 4 Taux de vacance 4 Production neuve 5 Projets en développement 5 Chiffres clés 6 Définitions 7 Contacts 8 Auteurs Pierre Stämpfli Managing Partner +41 (0) pierre.stampfli@dtz.com Andrew Wood Consultant +41 (0) andrew.wood@dtz.com Contacts Magali Marton Head of CEMEA Research +33 (0) magali.marton@dtz.com Le 3 e trimestre 2011 reste une période difficile et pleine de défis à relever, pour la Suisse et pour l économie mondiale dans son ensemble. La croissance mondiale a enregistré un ralentissement sensible, la zone Euro continue à faire face aux problèmes que pose la situation de la dette de plus en plus tendue de certains de ses Etats membres alors que la Suisse souffre toujours d un franc fort, qui pèse sur ses exportations. En termes de taux d occupation, le climat du marché reste cependant plutôt positif au 3 e trimestre 2011, comme au trimestre précédent, avec une diminution marginale de la demande placée, qui passe de 29,700 m 2 à 26,600 m 2 (graphique 1) dans le canton de Genève. Les surfaces de bureaux disponibles sont encore en recul par rapport au trimestre précédent, tombant de 91,400 m 2 au T à 81,100 m2 au Dans un contexte de disponibilité limitée de surfaces commerciales modernes, certaines entreprises commencent à investir des espaces commerciaux de second ou de troisième plan pour des loyers plus modestes. Le taux de vacance continue à se contracter, pour passer de 2.09% au T2 2011, à 1.93% au Les niveaux de loyer prime dans le quartier des affaires de Genève se maintient toujours aux alentours de 975 CHF / m 2 / par an, selon les prévisions que nous avions faites au T Nous commençons toutefois à relever dans l hyper-centre la présence d espaces disponibles offerts à des loyers supérieurs à 975 CHF. Il sera en l occurrence intéressant de savoir si ces loyers se justifient pleinement dans le contexte actuel d incertitude économique. Tony McGough Global Head of Forecasting & Strategy Research +44 (0) tony.mcgough@dtz.com Hans Vrensen Global Head of Research +44 (0) hans.vrensen@dtz.com Graphique 1 Demande placée à Genève msq 2 m 80' ' ' ' ' ' ' ' Q T4 Q T1 Q T2 Q Q

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3 Bureaux Genève Contexte économique Au cours des trimestres précédents, le marché Suisse est resté solide face aux perspectives globales de l économie mondiale, en particulier face à l incertitude économique générée par la zone Euro. Il n en reste pas moins que ce dernier trimestre a été marqué par un ralentissement dramatique de l économie mondiale, qui se répercute sur l économie suisse. Tout au long de ces derniers trimestres, le franc suisse n a cessé de se renforcer face aux principales devises, constituant un obstacle à la future demande de produits suisses. La BNS a toutefois pris au cours de ce dernier trimestre plusieurs mesures visant à lutter contre la hausse du franc suisse, en fixant notamment un plafond de 1.20 CHF pour 1 Euro. La BNS s est en outre déclarée prête à défendre ce taux et à acquérir si nécessaire des devises étrangères. La croissance du PIB reste revue à la baisse et passe de 2.4% au T2 à 1.7% au Mais même si les craintes subsistent quant aux perspectives de croissance économique en Europe, le ralentissement observé en Suisse s avère nettement moins important que dans beaucoup d autres pays occidentaux. Selon les chiffres d Oxford Economics (Tableau 1), le taux de chômage reste à peu près stable à 3%, enregistrant une augmentation marginale en 2012 pour diminuer les deux années suivantes, en 2013 et Cette stabilité du taux de chômage est un signe positif, de même que la baisse prévue en 2013 et 2014, qui traduisent la relative solidité du marché du travail suisse. La production industrielle a enregistré une réduction massive, tombant de 5.4% au T à 1.1% au 2011, chute partiellement imputable au niveau du franc suisse. On attend toutefois un rebond de la production industrielle en 2012 à 2.5%, et une croissance plus importante à l issue 2013 et 2014, à environ 4%. La BNS a fait baisser le coût de l emprunt à quasiment zéro, avec un taux à 0.04% au 2011, pour contrebalancer la force du franc suisse ainsi que le ralentissement de la croissance et les problèmes fiscaux accrus des pays développés. Tableau 1 Chiffres clés et prévisions économiques (Variation des pourcentages annuels) PIB Taux de chômage Indice des prix à la consommation (IPC) Production industrielle Source: Oxford Economics 3

4 Bureaux Genève Demande placée La demande placée de surfaces de bureaux a enregistré une hausse d environ 15% par rapport à l année précédente. Il faut toutefois souligner une baisse d environ 10,5% de la demande placée entre les 2 e et 3 e trimestres Bien que la disponibilité de surfaces de bureaux reste limitée à l intérieur et autour du quartier des affaires, on note l arrivée sur le marché de surfaces de bureaux de plus de 500 m 2 situées dans l hypercentre, soit par le biais de contrats de sous-location, soit par le biais de cessions de baux. De l avis de DTZ, l environnement concurrentiel mondial actuel pousse les occupants de locaux à se concentrer au maximum sur l optimisation de l espace utilisable, en identifiant clairement dans leur portefeuille de biens tout espace inutile. Nous pensons que cette tendance perdurera jusqu en En dépit de l urgence évidente de construire des espaces de bureaux modernes qui répondent aux exigences des sociétés nationales et internationales, la question est de savoir si la Suisse, et en particulier Genève, continueront de bénéficier de la forte demande de surfaces de bureaux qu on est en droit d attendre, ou si la demande placée ne va pas diminuer au cours des mois à venir. Graphique 2 Demande placée à Genève Sq m 2 80' ' ' ' ' ' ' ' Q Q Q Q Q T T T Loyers prime Le quartier des affaires de Genève se situe sur une zone restreinte composée de 4 axes principaux : Rue du Rhône, Rue du Marché, Rue de la Confédération et Rue de la Croix d Or. Les loyers faciaux sont restés stables au cours des trois derniers trimestres, à 975 CHF / m 2, tandis que la demande reste très élevée dans cette zone spécifique. Comme mentionné plus haut, on trouve sur le marché un nombre plus important de locaux commerciaux de plus de 500 m 2 à des niveaux de loyer prime. Se pose alors la question de la légitimité des loyers primes aux alentours de 975 CHF dans le contexte de restriction budgétaire des entreprises. Graphique 3 Loyer prime CHF per sq CHF m per / m year 2 / an Q Q4 T Q1 T Q2 T Q

5 Bureaux Genève Offre immédiate Après la légère augmentation de l offre immédiate au T1, le dynamisme de la demande de surfaces de bureaux observée aux 2 e et 3 e trimestres s est traduit par une baisse de 11.2%, par rapport au trimestre précédent et de 22.6%, en comparaison annuelle. Avec m 2 de surfaces de bureaux pour l ensemble du canton de Genève, l offre immédiate a poursuivi la baisse amorcée au premier trimestre de l année pour s établir à son niveau le plus bas depuis plus de deux ans. La demande continue d excéder l offre actuellement disponible et ce, en dépit de la baisse de la demande placée en surfaces de bureaux observée au cours du dernier trimestre. On constate l apparition sur le marché de projets de promotion spéculatifs, phénomène inexistant toutes ces dernières années principalement à cause du climat d incertitude économique. Toutefois, en raison des perspectives économiques incertaines, les projets de promotions spéculatifs pourraient à nouveau se faire rares dans les années à venir. Graphique 4 Offre immédiate à Genève Sq m2 m 160' ' ' '000 80'000 60'000 40'000 20'000 0 T4 Q4 Q4 T4 Q1 T1 T2 Q2 Q3 T4 Q4 T1 Q1 T2 Q2 Q Taux de vacance Les indicateurs relatifs aux taux d occupation du marché sont en diminution constante depuis le 1 er trimestre 2011 et se sont traduits par une baisse du taux de vacance, passé de 2.09% au T à 1.93% au 2011 (Graphique 5). Le taux de vacance s est établi à 29.2% en dessous du taux de l année précédente. Graphique 5 Taux de vacance à Genève % Compte tenu des projets en développement prévus pour l an prochain, on peut se demander si les taux de vacance vont se maintenir dans les mois à venir à des niveaux similaires à ceux des trimestres précédents. Il reste aussi à déterminer si la demande va pouvoir se maintenir à ce niveau tout au long de l année 2011 et en 2012 dans le contexte économique mondial actuel Q T4 Q T1 Q T2 Q Q On peut toutefois considérer que dans un contexte inchangé de demande de surfaces de bureaux et de disponibilité limitée à Genève, le taux de vacance devrait se maintenir à des niveaux relativement bas. 5

6 Bureaux Genève Production neuve Le graphique 6 montre une diminution constante de la production neuve, passant d une rapide pointe à m 2 au T à m 2 au. Cette chute de la production neuve est due au climat d incertitude économique et aux contraintes financières. Bien que préoccupés par le faible nombre de nouveaux locaux proposés sur le marché, nous soulignons le dynamisme à court terme des entreprises du bâtiment, engagées dans le développement de projets de construction de surfaces de bureaux à l extérieur de l hyper-centre de Genève. Le secteur du bâtiment fait jusqu à maintenant preuve d une confiance accrue dans les perspectives économiques et le regain de demande de surfaces commerciales. Il faut cependant conserver à l esprit que ces perspectives sont susceptibles de changer très rapidement, selon les prochains résultats économiques aux plans local, européen et mondial. Graphique 6 Production neuve à Genève Sq m m2 4'000 3'500 3'000 2'500 2'000 1'500 1' Q Q Q T T Projets en développement Le graphique 7 représente les surfaces totales de bureaux actuellement en développement. Comme l indique le graphique, les surfaces totales en développement sont d environ m 2 en 2012, pour tomber à m 2 en 2013, et finalement augmenter à nouveau pour s établir à un total d environ m 2 en La forte hausse annoncée pour 2014 est liée à l acceptation unanime par le Parlement de Genève du projet de train RER, qui s accompagne de plans de redéveloppement d environ m 2 de surfaces de bureaux livrables en 2014 et de m 2 à l horizon Le financement des différents projets doit toutefois encore être finalisé. Notons enfin que le projet mentionné ci-dessus et les autres projets inclus dans le graphique sont susceptibles de faire l objet de reports en fonction du contexte économique, des approbations de planification et de l acceptation des plans de financement. Graphique 7 Projets en développement à Genève Sq m2 m 80'000 70'000 60'000 50'000 40'000 30'000 20'000 10'

7 Chiffres clés Tableau 2 Marché des bureaux Genève 2010 T T T Evol. T/T Evol. A/A Perspectives d évolution Demande placée* 23,188 16,190 20,539 29,708 26, % 14.7% Offre immédiate* 104, , ,535 91,368 81, % -22.6% Taux de vacance (%) % -29.2% Loyer prime en CHF % 2.6% * en m 2 / 7

8 Définitions Demande placée: Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les pré-commercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre. Offre immédiate: Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Production neuve: Ensemble des surfaces neuves livrées durant le trimestre. Loyer prime: Exprimé HT- HC (hors taxes / hors charges), en CHF/m 2 /an. Il correspond à la valeur la plus élevée enregistrée au cours d une période déterminée après élimination des valeurs aberrantes (occurrences inférieures à deux). Projets en développement: Production neuve certaine: Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable: Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. 8

9 Contacts Pierre Stämpfli Directeur associé +41 (0) Directeurs associés Matthew Leguen de Lacroix Directeur associé +41(0) Anna Briffod Directeur associé +41(0) Experts Andrew Wood Agence & service aux entreprises +41(0) Leonard de Rham Expertise et gestion de projet +41(0) Benjamin Grajzgrund Agence & services aux entreprises +41(0)

10 Le présent document ne peut en aucun cas servir de base pour initier une transaction sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été rigoureusement vérifiées, la responsabilité de DTZ ne saurait en aucune façon être engagée en cas de dommages ou pertes liés à des erreurs ou inexactitudes qui figureraient par inadvertance dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est strictement interdite sans accord préalable exprès de DTZ. Toute référence, reproduction ou diffusion devra en outre mentionner DTZ en tant que source. DTZ novembre