PROJET DE DELIBERATION. Exposé des Motifs

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1 Direction des Finances et des Achats Service des concessions Pôle Gestion 2015 DFA 92 Signature d une convention d occupation du domaine public - concession de travaux pour la rénovation et l exploitation de l établissement dénommé Chalet du Lac de Saint-Mandé (12 e ). Mesdames, Messieurs, PROJET DE DELIBERATION Exposé des Motifs Le Chalet du Lac de Saint-Mandé est situé avenue Politkovskaïa dans le Bois de Vincennes (12 e ). Ancien pavillon de chasse de Napoléon III, le chalet du Lac de Saint-Mandé est une concession de la Ville de Paris, ouverte au public depuis Il s agissait à l origine d une guinguette au bord de l eau, qui accueillait les grands orchestres de tango des années vingt, les bals populaires de l après-guerre, les ambiances disco des années soixante-dix. Puis le Chalet devint une boîte de nuit à la mode jusqu en Aujourd hui, Jean-Michel MOULHAC préside la société concessionnaire de l établissement, la SAS Chalet du Lac. Sous son égide, l esprit d origine a été restauré. Orchestres de tango, danses de salon, rock et salsa et thés dansants animent le site plusieurs fois par semaine. En 2003, après une année de travaux, le Chalet du Lac de Saint-Mandé a retrouvé son aspect d origine avec la restauration des façades extérieures. Les structures en bois dur ont été reconstituées à l identique. L entrée principale et sa marquise en fer forgé lui ont redonné son esprit «début de siècle». L établissement fait actuellement l objet d une occupation privative en vertu d une convention d occupation du domaine public, signée le 15 novembre 2002, pour une durée de 12 ans avec la société «Le Chalet du Lac de Saint-Mandé». Par arrêtés du 13 novembre 2014, du 26 mai 2015 et du 17 août 2015 la convention d occupation du domaine a été prolongée jusqu au 5 janvier 2016 dans l attente de l achèvement de la procédure de remise en concurrence visant à la rénovation et à l exploitation de l établissement. Le concessionnaire verse à la Ville de Paris une redevance annuelle assise sur le chiffre d affaires réalisé, décomposée comme suit : - 5% sur la tranche du CA HT inférieure ou égale à ; - 6% sur la tranche du CA HT supérieure à et inférieure ou égale à ; - 7% sur la tranche du CA HT supérieure à Cette redevance annuelle est assortie d un minimum garanti progressif de pour la première année du contrat à pour la dernière année. La redevance totale perçue par la Ville de Paris en 2014 s est établie à Sur la durée de la convention actuelle, la VAN de la redevance minimale annuelle garantie est de 1,4 M (VAN 2,5%). A l approche du terme de la convention, la Ville de Paris a engagé une procédure de mise en concurrence pour le choix d un opérateur qui financera et réalisera les travaux nécessaires à la rénovation de cet établissement et en assurera l exploitation. La destination retenue pour l établissement est une activité de café-restauration et de réception.

2 La consultation a été lancée selon les modalités prévues par les articles L et suivants et R et suivants du code général des collectivités territoriales, relatifs aux concessions de travaux. Le programme de travaux obligatoires porte sur la mise aux normes et la rénovation des bâtiments (clos et couvert, aménagements extérieurs et paysagers). Les travaux se doivent de conserver l esprit originel des bâtiments tout en les valorisant et permettre une exploitation du site conforme aux normes de salubrité et de sécurité. Au regard de l investissement initial évalué à 1M environ hors honoraires et aléas, une durée de contrat de 14 ans à compter de la signature du contrat a été prévue. L avis d appel public à la concurrence fixe le montant plancher de la redevance à annuels. Il a été indiqué aux candidats que la redevance serait assise sur le chiffre d affaires réalisé au titre de l exploitation de l établissement. Un avis d appel public à concurrence a été publié, à compter du 15 novembre 2013, dans les supports suivants : Journal Officiel de l Union Européenne, le Moniteur, l Hôtellerie-Restauration. Il a été relayé sur l espace professionnel du site paris.fr pendant toute la phase de remise de candidatures. La date de remise des candidatures était fixée au 10 janvier Cinq dossiers de candidatures ont été déposés par les sociétés : Chalet du Lac de Saint-Mandé, Cylly, Le Cercle Jadis, Butard Enescot et Lieux d Emotions. Il est ressorti de l analyse des dossiers de candidatures que la société Le Cercle Jadis ne disposait pas de capacités professionnelles et techniques, économiques et financières suffisantes au regard de l objet de la consultation. Les quatre autres candidats ont été destinataires du dossier de consultation à partir du 5 juin La date de remise des offres était fixée au 29 septembre Les quatre candidats ont remis une offre dans le délai imparti. A l ouverture des plis il a été constaté que l offre du candidat CYLLY ne comportait pas les éléments relatifs à la composition du capital social, aux engagements du/des maître(s) d œuvre, au montant et au mode de calcul de la redevance sur chiffre d affaires, à l indexation ou encore au financement du projet (plan de financement, compte d exploitation prévisionnel...). L offre du candidat ne respectant pas les exigences du dossier de consultation et les éléments fournis ne permettant pas une appréciation conforme aux critères de jugement des offres énoncés dans le dossier de consultation l offre du candidat a été écartée de l analyse car incomplète. Les propositions des trois candidats admis à l analyse (SAS Chalet du Lac, BUTARD ENESCOT et LIEUX D EMOTIONS) ont été analysées au regard des quatre critères définis par l avis d appel public à concurrence, hiérarchisés selon un ordre décroissant d importance : L intérêt et la cohérence d ensemble du projet d exploitation, en fonction de son attractivité pour un public diversifié et de sa capacité à contribuer à la mise en valeur du site ; La qualité des propositions architecturales et patrimoniales ; Le montant et le mode de calcul de la redevance sur chiffre d affaires ; Le niveau et les conditions de financement du projet. Des négociations ont été menées à partir d avril 2015 avec les trois candidats. 2

3 Ceux-ci ont été invités à confirmer leurs engagements et à remettre une optimisation finale de leur offre pour le 5 juin Les offres optimisées ont été remises dans le délai imparti par les trois candidats. A l issue de ce processus, la proposition de la société Lieux d émotions a été jugée la meilleure au regard des quatre critères hiérarchisés précités. Proposition de la société LIEUX D EMOTIONS, après négociations : S agissant du 1 er critère «L intérêt et la cohérence d ensemble du projet d exploitation, en fonction de son attractivité pour un public diversifié et de sa capacité à contribuer à la mise en valeur du site», le candidat propose un projet d exploitation qui se développe entre le maintien des activités existantes (café, thé dansant, guinguette), le développement de nouvelles activités de restauration (activité de café, Restaurant du Chalet du Lac) et de réceptions privées ainsi que la mise en place de nouvelles activités en extérieur, en lien avec le positionnement de la concession dans le Bois de Vincennes (yoga, parcours nature du Chalet du Lac, visite scolaire du jardin, point information sur les activités du bois et l environnement). Le candidat prévoit la reprise intégrale du personnel du Chalet du Lac et l emploi permanent de 16 personnes autour de trois grands pôles : direction générale et artistique, gestion de la restauration et gestion administrative et comptable du site. Le candidat se propose d obtenir la certification ISO dans les 3 ans et de prendre en compte les objectifs de la Ville de Paris en matière environnementale. Il prend également en compte le programme d amélioration thermique proposé par le diagnostic de performance énergétique. S agissant du 2 ème critère : «Qualité des propositions architecturales et patrimoniales», la proposition du candidat prend en compte l intégralité du programme de travaux exigé par la Ville notamment la reprise des toitures en zinc, le remplacement des quatre verrières ainsi que l intégration des unités de climatisation de façon plus harmonieuse dans la nouvelle toiture. Les problématiques d équipements, de réfection des installations électriques, de performance énergétique et d accessibilité sont bien traitées par le candidat. Le reste de la proposition du candidat concernant les aménagements intérieurs (rénovation de la cuisine, mise en place d une cloison pour isoler l espace livraison) restent limités et n apportent pas d amélioration substantielle par rapport à l existant. L offre du candidat concernant les aménagements extérieurs prévoit la création de jardins par la mise en place de bacs métalliques garnis de plantes potagères, aromatiques et médicinales accompagnés d un projet artistique (projet «jardin du bien-être»). Les jardins ouest et sud sont transformés et la mise en place d une didactique orientée vers le public du Bois et vers les écoles permet d élargir le public cible de la concession aux promeneurs du Bois de Vincennes. L offre du candidat propose une réduction du nombre de places de stationnement avec uniquement le maintien de cinq places de réservées aux livraisons et aux PMR. Le reste de l espace est aménagé en terrasses, espaces de jeux pour les enfants et en potager. La création d une ouverture vers le lac de Saint-Mandé va dans le sens d une meilleure liaison entre la concession et les espaces paysagers du bois de Vincennes. Le candidat présente des références et engagements du/des maîtres d œuvre/architectes satisfaisantes. 3

4 Le chiffrage du programme de travaux proposé par le candidat (1,3 M ). Ce montant est en cohérence avec le chiffrage estimé par la Ville pour le programme de travaux obligatoires et en cohérence avec les aménagements envisagés dans le cadre du projet d exploitation proposé. S agissant du 3 ème critère «Montant et mode de calcul de la redevance sur chiffre d affaires», le candidat propose un mécanisme de redevance variable versée sans tranche correspondant à 10% du chiffre d affaires pour les trois premières années d exploitation puis à 12% jusqu à la fin du contrat. La redevance variable sera versée au-delà du minimum garanti annuel fixé à 220 K pour les trois premières années d exploitation puis à 320 K jusqu à la fin du contrat. Le minimum annuel garanti serait indexé sur l indice des loyers commerciaux (ILC) soit environ 1,2% par an. Selon les hypothèses de chiffre d affaires et d indexation retenues par le candidat, le montant de la redevance totale cumulée sur la durée du contrat (14 ans) s élève à ainsi à 8,8 M, dont 4,4 M de minimum garanti soit 51 % de la redevance totale. En année cible, le montant de la redevance annuelle versée par le candidat serait de 646 K dont 320 K de redevance fixe, sur a base d un chiffre d affaires en année cible de 5,2 M. La prévision du candidat se fonde sur une progression significative du chiffre d affaires en lien notamment avec le développement des activités de restauration et des activités en extérieur qui doivent permettre un élargissement du public cible de la concession. Le taux d effort de la redevance totale en année cible (2019), dans les hypothèses de chiffre d affaires présentées par le candidat serait de 12,3 % et de 11,6 % en moyenne sur la durée du contrat. Ces taux sont satisfaisants et supérieurs à la moyenne du secteur (10%). S agissant du 4 ème critère «Niveau et conditions de financement du projet», le plan de financement repose à 80% sur un financement par emprunt au taux de 3% sur 14 ans et à 20% sur un apport en fonds propres. Le plan de financement proposé par le candidat ne fait pas apparaître de besoin en fonds de roulement ce qui est cohérent avec ce qui est constaté sur le secteur d activité. Le ratio de couverture de la dette est très satisfaisant, il est supérieur aux normes prudentielles du secteur même dans le cas d une exploitation dégradée de 20%. Le projet du candidat repose donc sur un financement sécurisé et le modèle d exploitation est suffisamment robuste pour assurer le service de la dette, même dans le cas d une exploitation fortement dégradée. L offre du candidat LIEUX D EMOTIONS se distingue par son projet d exploitation qui permet d augmenter l attractivité du site auprès d un public diversifié en conservant les activités traditionnelles du lieu (thés dansants) et en en développant de nouvelles. Le projet d exploitation proposé contribue à la mise en valeur du site, dans le respect du site classé du Bois de Vincennes. Les propositions architecturales et patrimoniales proposées respectent le programme de travaux exigé par la Ville et participent à l amélioration de l insertion et de l ouverture de la concession sur son environnement. Le mécanisme de redevance présenté par le candidat est sécurisé pour la Ville et permet à celle-ci d être associée aux résultats de l exploitation. La proposition du candidat en matière de redevance est supérieure à celle formulée par les autres candidats, que ce soit en montant cumulé de redevance sur la durée du contrat ou en montant annuel de redevance en année cible, et représente une augmentation substantielle de la redevance perçue par la Ville par rapport au contrat en cours. Le projet repose sur un financement sécurisé et le modèle d exploitation est suffisamment robuste pour assurer le service de la dette, même dans le cas d une exploitation fortement dégradée. 4

5 Les propositions des autres candidats apparaissent moins satisfaisantes au regard des quatre critères hiérarchisés. Proposition de la société SAS CHALET DU LAC, après négociations : S agissant du 1 er critère «L intérêt et la cohérence d ensemble du projet d exploitation, en fonction de son attractivité pour un public diversifié et de sa capacité à contribuer à la mise en valeur du site», la proposition du candidat SAS CHALET DU LAC reste dans la continuité des activités proposées dans l établissement avec notamment les activités de thés et soirées dansants. Il propose une activité de restauration prévue exclusivement les week-ends durant l année puis quotidiennement durant la saison estivale ainsi que l organisation de réceptions à destination d entreprises ou de particuliers. Des dîners dansants, avec une offre de restauration traditionnelle préparée au sein de l établissement sont également prévus. Le candidat prévoit le maintien des 15 personnes actuellement employées en CDI ainsi que le recours au travail temporaire en période de pic d activité. Concernant l amélioration de la performance énergétique et la certification ISO 14001, celles-ci n est qu évoquée par le candidat sans réelles précisions. Le projet d exploitation du candidat SAS CHALET DU LAC n apporte ainsi pas de réelles d évolutions par rapport à la situation existante. Il reste axé sur l activité de danse sans réelle ouverture vers les usagers du bois. S agissant du 2 ème critère «Qualité des propositions architecturales et patrimoniales», l offre du candidat tient compte de l intégralité du programme de travaux exigé par la Ville notamment la reprise des toitures en zinc, le déplacement et le remplacement des unités de climatisation extérieures et la mise en place de quatre nouvelles unités intérieures pour la climatisation de la salle. Hormis ces aménagements, la proposition du candidat sur le bâtiment se limite à la rénovation de l existant. La proposition du candidat concernant les aménagements extérieurs prévoit la suppression de l espace de stationnement ainsi qu un aménagement paysager prévoyant une revégétalisation importante des espaces concédés avec des espaces de pelouse et des lisières arbustives en cohérence avec les aménagements extérieurs à la concession. Le reste des aménagements extérieurs est traité avec des terrasses bois et des espaces en gravillons. Le chiffrage du programme de travaux proposé par le candidat s élève à 2,4 M HT, honoraires, matériel, décoration et mobilier inclus. Ce montant est en cohérence avec le chiffrage estimé par la Ville pour le programme de travaux obligatoires et en cohérence avec les aménagements envisagés dans le cadre du projet d exploitation proposé. Le calendrier de travaux prévu s étend sur quatre années. Le candidat présente des références et engagement du/des maîtres d œuvre/architectes satisfaisantes. S agissant du 3 ème critère «Montant et mode de calcul de la redevance sur chiffre d affaires», le candidat propose un mécanisme de redevance variable versée sans tranche correspondant à 12% de la part du chiffres d affaires supérieur à 1,5 M et versée à partir de la quatrième année du contrat. 5

6 Cette redevance variable est assortie d un minimum garanti fixé à 200 K pour la première année d exploitation (soit un montant inférieur au seuil fixé dans le dossier de consultation) avec ensuite une augmentation annuelle de 50 K pour atteindre 300 K la troisième année et 410 K la dernière année. Une indexation sur l ICC est évoquée mais le candidat n a pas remis d éléments sur la formule d indexation proposée. Selon les hypothèses de chiffre d affaires retenues par le candidat, le montant de la redevance totale cumulée sur la durée du contrat (14 ans) s élève ainsi à 5,9 M dont 4,7 M de minimum garanti soit 80% de la redevance totale. En année cible, le montant de la redevance annuelle s élèverait à 367 K (dont 320 K de redevance fixe) sur la base d un chiffre d affaires de 1,9 M, montant de redevance nettement inférieur à la proposition du candidat LIEUX D EMOTIONS. Le taux d effort de la redevance totale en année cible (2019), dans les hypothèses de chiffre d affaires présentées par le candidat serait de 19,4% et de 18,3 % en moyenne sur la durée du contrat. Ces taux sont très supérieurs à la moyenne du secteur (10%). S agissant du 4 ème critère «Niveau et conditions de financement du projet», l offre du candidat prévoit que les investissements (2,4 M ) seront entièrement financés par un emprunt bancaire au taux de 3% avec un préfinancement pendant les quatre années de travaux. Le plan de financement proposé par le candidat ne fait pas apparaître de besoin en fonds de roulement ce qui est cohérent avec ce qui est constaté sur le secteur d activité. Il fait cependant apparaître, après la phase de préfinancement, un ratio de couverture de la dette inférieur aux normes prudentielles du secteur et ce pour les trois premières années de pleine exploitation (2019 à 2021). En outre, le modèle est peu robuste et ne résiste pas à une exploitation même faiblement dégradée (-5%). Dans ce cas les flux d exploitation sont insuffisants pour couvrir le service de la dette. Au regard de l ensemble des critères hiérarchisés, la proposition du candidat SAS CHALET DU LAC apparaît moins satisfaisante que celle du candidat LIEUX D EMOTIONS : le projet d exploitation et la proposition architecturale restent largement axés sur l existant et ne permettent pas une réelle amélioration de l ouverture de la concession sur son environnement. La proposition de redevance du candidat est satisfaisante, notamment au regard du montant de la part fixe sur la durée du contrat mais est nettement inférieure à celle du candidat LIEUX D EMOTIONS. Le modèle financier manque de robustesse et le plan de financement apparait difficilement réalisable. Proposition de la société BUTARD ENESCOT, après négociations : S agissant du 1 er critère «L intérêt et la cohérence d ensemble du projet d exploitation, en fonction de son attractivité pour un public diversifié et de sa capacité à contribuer à la mise en valeur du site», le candidat propose un concept d'exploitation basé quasiment exclusivement sur des activités de restauration (création du restaurant "Le Restaurant du Lac") et des activités réceptives (offres dédiées aux entreprises et offres privées dédiées aux particuliers et évènements familiaux, offres spécifiques casher...). La création du Restaurant du Lac doit permettre au candidat de proposer au grand public un accès au lieu réceptif du Chalet du Lac. Cependant les activités proposées par le candidat sont principalement orientées vers le haut de gamme ce qui tend à limiter l'ouverture de l'offre au grand public et aux promeneurs du Bois. Le candidat indique en effet sa volonté de proposer une prestation rehaussée en gamme en proposant, avec la collaboration de Pascal Espinat, Chef des cuisines de Butard Enescot, une cuisine s'inspirant de la "bistronomie" avec mise en place d'un menu du marché (produits de saison, produits frais, achats responsables...). Pour mettre en œuvre son projet d exploitation, le candidat propose de faire bénéficier le site de son organisation et de son laboratoire de production situé à Colombes. 6

7 Il prévoit l'intégration du personnel actuel dans le cadre d'une démarche d'intégration basée sur un "plan de progrès Ressources Humaines" devant aboutir à la mise en place d un organigramme cible avant la fin de la phase de travaux. Par hypothèse, le candidat prévoit ainsi l'intégration de l'ensemble des effectifs et le maintien du fonctionnement actuellement en place au Chalet du Lac pendant une période d'un an suivi d'adaptation en fonction des entretiens individuels. Concernant l amélioration de la performance énergétique et la certification ISO 14001, le candidat indique l engagement d'une démarche de certification ISO dès S agissant du 2 ème critère «Qualité des propositions architecturales et patrimoniales», l offre du candidat tient compte de l ensemble du programme de travaux exigé par la Ville notamment la reprise des toitures en zinc et l intégration des unités de ventilation et de climatisation dans cette nouvelle toiture. L offre du candidat implique des modifications substantielles par rapport à l existant en cohérence avec le projet d exploitation envisagé. La cuisine est déplacée et se développe uniquement en rez-de-chaussée, le positionnement du vestiaire est modifié pour être placé immédiatement à l entrée, le bar est déplacé et les sanitaires sont implantés uniquement en sous-sol, accessibles par ascenseur et par le grand escalier. Le projet prévoit trois salles de restauration, un office à l étage et deux entrées principales, situées sur l avenue Bel air (entrée existante, une autre par le parking et une troisième par la terrasse sud accessible uniquement par un escalier). A l étage, le candidat prévoit un espace de bureaux ouvert à la clientèle pour l organisation d évènements donnant sur la toiture refaite et le bois ce qui doit permettre de donner aux personnes venant réserver un évènement une image positive du site. Concernant les équipements, les problématiques de réfection des installations électriques, de performance énergétique et d accessibilité PMR sont bien traitées par le candidat. La proposition du candidat concernant les aménagements extérieurs démontre une bonne analyse de l état existant et des améliorations à apporter. Le candidat maintien et valorise le treillage comme élément de décor et complète l aménagement par une pergola. L intervention proposée porte sur l ensemble du terrain avec une limitation de la surface de parking qui va dans le sens de la charte de d aménagement durable du Bois de Vincennes. Le projet paysager du candidat, s il va dans le sens d une meilleure liaison entre la concession et le Bois avec la création d une ouverture vers le lac, reste cependant peu ambitieux puisqu il propose une surface végétalisée extrêmement réduite. Seuls les 270 m² du jardin de sous-bois sont végétalisés, le reste des surfaces étant traitées en stabilisé ou en platelage bois entraînant une augmentation des surfaces imperméabilisées en contradiction avec les objectifs environnementaux poursuivis par la Ville et demandés par la Commission des Sites. Le candidat présente des références et engagement du/des maîtres d œuvre/architectes satisfaisantes. Le chiffrage du programme de travaux proposé par le candidat s élève à 3,4 M HT honoraires compris soit un chiffrage nettement plus élevé que l estimation de l administration mais en rapport avec les aménagements envisagés et le projet d exploitation prévu par le candidat. Le calendrier de travaux prévoit le dépôt et l instruction du permis de construire et une phase de travaux de 7 mois pendant lesquels le site sera fermé et le personnel restant affecté au Pavillon d Armenonville ou au laboratoire de Colombes. 7

8 S agissant du 3 ème critère «Montant et mode de calcul de la redevance sur chiffre d affaires», l offre du candidat prévoit un mécanisme de redevance assis sur le chiffre d affaires composé de quatre tranches dont les taux évoluent sur la durée du contrat. Sur les 5 premières années du contrat, les taux des tranches de redevances restent fixés de la façon suivante : - 8% du CA HT sur la tranche du chiffre d affaires inférieure à K ; - 9% du CA HT sur la tranche du chiffre d affaires comprise entre K et K ; - 10% du CA HT sur la tranche du chiffre d affaires comprise entre K et K ; - 11% du CA HT sur la tranche du chiffre d affaires supérieure à K. Puis, à partir de la 6 ème année (soit 2020) et jusqu à la fin du contrat ils seront fixés respectivement à 9%, 10%, 12 et 14 %. La redevance variable est assortie d un minimum garanti annuel progressant de 220 K sur les deux premières années à 270 K pour la dernière année du contrat. Les tranches de la redevance assise sur le chiffre d affaires et du minimum garanti sont indexées sur l indice des prix à la consommation pour le secteur de la restauration soit environ 1,5% par an. Selon les hypothèses de chiffre d affaires et d indexation retenus par le candidat, le montant de la redevance totale cumulée sur la durée du contrat (15 ans) s élève à ainsi à 6,4 M (dont 4,1 M de minimum garanti soit 64% de la redevance totale) sur la base d un chiffre d affaires de 3,9 M, soit un montant inférieur à celui du candidat LIEUX D EMOTIONS. En année cible, le montant annuel de la redevance versée par le candidat s élèverait à 336 K dont 265K de redevance fixe soit des montants inférieurs à ceux proposés par les autres candidats. Le taux d effort de la redevance totale en année cible (2019), dans les hypothèses de chiffre d affaires présentées par le candidat serait de 8,6% et de 10,1 % en moyenne sur la durée du. Ces taux sont dans la moyenne du secteur (10%) mais sont inférieurs à ceux des autres candidats. Le chiffre d affaires de 3,9 M en année cible (2019) reste très largement supérieur au CA cible déterminé par la Ville de Paris (2,4 M ). Le modèle d exploitation ne résiste pas à une exploitation dégradée (-20%) et fait apparaître un risque de trésorerie négative sur les huit premières années d exploitation. Le candidat indique une durée minimale de 15 ans pour la durée du contrat compte tenu du montant des investissements à réaliser ce qui est une durée supérieure à celle envisagée dans le dossier de consultation (14 ans). S agissant du 4 ème critère «Niveau et conditions de financement du projet», le candidat prévoit de se financer à 100% par deux emprunts externes garantis par la holding. Il sera effectué un premier emprunt de à un taux de 4,3% sur 5 années pour financer la première phase d investissement à partir de 2015 puis un emprunt de à un taux de 4% sur une durée de 13 ans pour financer la seconde phase d investissement. Le modèle financier présenté par le candidat fait apparaître un besoin en fonds de roulement positif sur les deux premières années d exploitation ce qui doit lui permet de couvrir les charges liées à la période de fermeture. La couverture du besoin en fond de roulement doit être assurée par le capital social de la structure d'exploitation. 8

9 Le plan de financement présenté par le candidat fait apparaître un ratio de couverture de la dette de 1,1 dès la première année pleine d'exploitation et supérieur à 2,4 les années suivantes. Ce ratio apparaît faible sur les 3 premières années d'exploitation ce qui pourrait constituer un risque en cas de dérapage dans le calendrier de travaux prévus par le candidat, celui-ci ne prévoyant que 6 mois de fermeture pour un volume de travaux important. Dans le cadre d une exploitation dégradée (-20%) le ratio de couverture de la dette est inférieur aux normes prudentielles sur les cinq premières années d'exploitation et la trésorerie (après le remboursement des emprunts) est négative sur les huit premières années d'exploitation. Au regard de l ensemble des critères hiérarchisés, l offre du candidat BUTARD ENESCOT est apparue moins satisfaisante que l offre du candidat LIEUX D EMOTIONS. Si les propositions architecturales et patrimoniales du candidat sont de qualité et permettent une réelle amélioration de l aménagement actuel du site, elles s inscrivent dans le cadre d un projet d exploitation axé principalement sur des activités réceptives de haut de gamme qui ne participent pas de manière totalement satisfaisante à l attractivité de la concession et à son ouverture sur le public du Bois. Le candidat prévoit la reprise intégrale du personnel du Chalet du Lac et l emploi permanent de 16 personnes. Le mécanisme de redevance proposé par le candidat est sécurisé pour la Ville avec une part de redevance fixe représentant 64% de la redevance totale cumulée. Le montant total de la redevance cumulée sur la durée du contrat ainsi que le montant de la redevance annuelle sont cependant inférieurs à ceux proposés par le candidat LIEUX D EMOTIONS et le taux d'effort reste modéré notamment au regard des prévisions de chiffre d affaires annoncées par le candidat. Le modèle financier manque de robustesse et est sensible aux variations d'exploitation, qu il s agisse d un décalage du planning des travaux ou d une baisse du chiffre d affaire alors même que le chiffre d affaires cible envisagé est très supérieur au chiffre d affaires cible déterminé par la Ville de Paris (2,4 M ) et très supérieur aux performances actuelles de l établissement. Compte tenu de ce qui précède, il est proposé de conclure avec la société Nouveau Chalet du Lac, société dédiée à l exploitation de la concession issue du candidat LIEUX D EMOTIONS, le contrat relatif à l occupation du domaine public concession de travaux pour la rénovation et à l exploitation du Chalet du Lac de Saint-Mandé. Cette convention ne vaut pas autorisation de travaux au sens des dispositions de l article L du code de l environnement. Le concessionnaire est en revanche autorisé à déposer toutes les demandes d autorisations administratives nécessaires à l exécution du contrat, exigées par les législations et réglementation en vigueur, notamment le code de l urbanisme, de l environnement ou du patrimoine. En conséquence, je vous demande de bien vouloir m autoriser à signer la convention d occupation du domaine public concession de travaux pour la rénovation et l exploitation du Chalet du Lac de Saint- Mandé, situé avenue Politkovskaïa dans le Bois de Vincennes (12 e ), avec la société LIEUX D EMOTIONS, pour une durée de 14 ans à compter du 5 janvier Je vous prie, Mesdames, Messieurs, de bien vouloir en délibérer. La Maire de Paris 9

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11 2015 DFA 92 Signature d une convention d occupation du domaine public - concession de travaux pour la rénovation et l exploitation de l établissement dénommé Chalet du Lac de Saint-Mandé (12 e ). Le Conseil de Paris siégeant en formation de Conseil Municipal Vu le Code Général des collectivités territoriales et notamment ses articles L et suivants et L et suivants ; Vu le projet de délibération en date du, par lequel M. la Maire de Paris demande au conseil de Paris l autorisation de signer un contrat d occupation du domaine public concession de travaux pour la renovation et l exploitation du Chalet du Lac de Saint-Mandé situé avenue Politkovskaïa dans le Bois de Vincennes (12 e ) ; Vu l avis du Conseil du 12 ème arrondissement en date du 14 septembre 2015; Sur le rapport présenté par Monsieur Julien BARGETON, au nom de la 1 ère Commission ; Délibère Article 1 : Mme. la Maire de Paris est autorisée à signer le contrat d occupation du domaine public concession de travaux dont le texte est joint au present projet de déliberation pour la rénovation et l exploitation du Chalet du Lac de Saint-Mandé situé avenue Politkovskaïa dans le Bois de Vincennes (12 e ), pour une durée de 14 ans à compter du 5 janvier 2016, avec la Société Nouveau Chalet du Lac, ayant son siège Avenue de Bel Air, Oréée du Bois de Vincennes à Paris 12 ème arrondissement. Article 2 : Les recettes correspondantes seront imputées sur le budget de fonctionnement des années 2016 et suivantes dans la rubrique fonctionnelle 20 nature 757 (revenus des immeubles). Article 3 : Le concessionnaire est autorisé à déposer toutes les demandes d autorisations administratives nécessaires à la réalisation de travaux visés à l article 7 (programme initial de travaux) et à l article 11 (travaux d entretien des locaux et réparations) du contrat sus visé, exigées par les législations et réglementations en vigueur, notamment le code de l urbanisme, de l environnement ou du patrimoine, telles que permis d aménager, permis de construire, permis de démolir et déclaration préalable.