Le marché locatif privé dans le Pays de Lorient

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1 Crédit photo : Agence ORPI Septembre 2014 Les études de l ADIL du Morbihan Le marché locatif privé dans le Pays de Niveaux de loyers au 1 er janvier 2014 et évolution Sommaire Méthodologie Le parc locatif privé : les chiffres clés Les loyers et le fonctionnement du marché locatif La grille des loyers au 1 er janvier 2014 par territoire

2 EN RÉSUMÉ En 2014, les constats réalisés les années précédentes par l Observatoire des loyers se confirment. Le niveau médian des loyers poursuit sa stabilisation (+0.3% sur un an), et ce pour la seconde année consécutive, confirmant de fait la détente du marché locatif. Les situations restent cependant diversifiées selon que l on observe les baux en cours et ceux de relocation. Ainsi, dans le premier cas, une majorité de propriétaires choisit d appliquer la revalorisation par le biais de l IRL tandis que, lors d une relocation, seuls 4 logements sur 10 voient leur loyer augmenter. Reste qu au sein de ces deux grands ensembles, il existe également des disparités. Ainsi de nombreux professionnels évoquent la problématique des logements anciens à faible prestations (pas d ascenseur, de parking, de balcon ) non rénovés qui, de surcroît, font face à une offre de quelques programmes neufs, très bien localisés, loués à des tarifs inférieurs Par ailleurs, la problématique de la vacance locative pèse lourdement et ce, d autant plus que la mobilité est au plus bas (14%) du fait de la conjoncture économique. En pratique, le nombre de biens proposés sur le marché est nettement supérieur au volume de candidats à la location rendant la concurrence entre les biens accrue. A noter dans ce contexte qu un quart des propriétaires a choisi cette année, comme en 2013, de ne pas augmenter le loyer en cours de bail afin de maximiser ses chances de conserver son locataire actuel Points de repère au 1 er janvier 2014 Locataires ayant emménagé en 2013 LOYERS MEDIANS Mensuel /m² Surface médiane m² EVOLUTION MOYENNE ANNUELLE Sur 5 ans 2.2% 0.2% Locataires stables m² +0.9% +0.8% Ensemble m² +0.3% +0.6% Lexique Loyer d ensemble : loyer calculé sur l ensemble des logements du parc privé mis en location, quelle que soit la date d emménagement du locataire. Loyer des locataires stables : loyer pour les locataires qui résidaient déjà dans leur logement l année précédente. Loyer de relocation : loyer pour les locataires ayant emménagés au cours de l année (loyer de marché). LLP : Logement Locatif Privé

3 Méthodologie Cette enquête s appuie sur une méthodologie rigoureuse, de type panel, les mêmes logements étant suivis tous les ans. L échantillon porte sur 910 logements locatifs privés répartis sur l ensemble du territoire du Pays de (30 communes). Ce travail partenarial a été réalisé grâce au concours des agences immobilières suivantes : Le Bec Immobilier Agence Nexity Laforêt Immobilier Immobilière Plus Square Habitat ORPI ALTI Lanester CITYA CAGIL Agence Lamotte Vannes SIRES Vannes Century 21 Cabinet Cotten Espacil Immobilière du centre Ploemeur Emmanuel de Blignières Hennebont Etude Lancelot Etude Couzigou Etude Boutet Languidic Etude Moortgat Kervignac Habitation familiale Rennes Le parc locatif privé : les chiffres clés logements locatifs privés en 2011 Soit 21% des résidences principales 69% en habitat collectif 45% de l offre locative privée sur la ville de 3.1 ans durée moyenne d occupation (7.0 ans dans le parc HLM) 68% des occupants éligibles au logement social

4 Les loyers et le fonctionnement du marché Sur le Pays de [30 communes ; habitants ; LLP] Au 1 er janvier 2014, le niveau médian des loyers du Pays de s établit à 8.7 /m², soit une évolution de 0.3% sur un an. On peut donc réellement parler de stabilisation des loyers. Pratiquement, en cours de bail, la majorité des propriétaires applique la révision selon l indice de référence des loyers (72%). 25% d entre eux renoncent en revanche à pratiquer cette augmentation, quand bien même celleci leur serait permise au regard du bail. Les professionnels de la gestion locative (agences, notaires) n hésitent plus à conseiller cette pratique afin de maximiser les chances de conserver un «bon» locataire Loyers médians du parc privé au 01/01/2014 Loyers d ensemble 8.7 /m 2 soit 535 Maisons 8.1 /m 2 Appartements 9.1 /m 2 Loyers de marché 8.6 /m 2 Evolution 2013/ % Evolution des loyers : en cours de bail et à la relocation D autant plus que dans le cadre d une relocation, le loyer a de grandes probabilités de stagner voire de baisser (1 cas sur 4 entre 2013 et 2014). Dans la pratique, sur un an, ces situations de baisse de loyer sont en augmentation (+7 points) témoignant d un marché relativement détendu La conjoncture économique étant difficile, la mobilité des locataires se maintient à un niveau historiquement bas (14%). Niveaux de loyers médians selon la taille des logements au 1 er janvier 2014 et évolution du loyer au m² sur un an +1.7% +0.5% +1.0% +0.3% +0.9% Le territoire du Pays de est à la fois urbain, périurbain, rural et littoral et se compose d autant de marchés de la location, avec des niveaux d offre et demande caractéristiques. C est pourquoi l analyse se poursuit sur trois territoires bien distincts : La villecentre de La 1 ère couronne (Lanester, LarmorPlage, Ploemeur, Quéven) ; La 2 ème couronne (Brandérion, Caudan, Cléguer, Gâvres, Gestel, Guidel, Hennebont, InzinzacLochrist, Languidic, Locmiquélic, PontScorff, PortLouis, Riantec). La 3 ème couronne (Bubry, Calan, Inguiniel, Lanvaudan, Plouay, Quistinic). Le Pays de hors agglomération (Kervignac, Merlevenez, Nostang, Plouhinec, SainteHélène) T1 : 331 T2 : 440 T3 : 540 T4 : 648 T5 + : 800

5 Sur la ville de [ habitants ; LLP] En 2014, la villecentre est le seul secteur du Pays qui enregistre une progression de son loyer médian (+1.7%). Pour autant, le ressenti général des professionnels n est pas différent sur ce secteur : le marché locatif est détendu. En témoigne le niveau du loyer de marché ou de relocation (8.6 /m²) qui pourtant devrait être supérieur au regard de la typologie des biens concernés (plus fréquemment des petits logements). Loyers d ensemble 9.0 /m 2 soit 500 Maisons 9.1 /m 2 Appartements 8.8 /m 2 Loyers de marché 8.6 /m 2 Evolution 2013/ % Niveaux de loyers médians selon la taille des logements au 1 er janvier 2014 et évolution du loyer au m² sur un an +0.4% +1.8% +2.2% +1.5% 2.3% T1 : 330 T2: 444 T3: 540 T4: 644 T5 + : 708 Niveaux de loyers médians selon le quartier au 1 er janvier 2014 et évolution sur un an Niveaux de loyers médians d un T2 selon le quartier au 1 er janvier 2014 NordOuest 8.9 /m² m² NordEst 8.3 /m² m² Ouest 9.2 /m² m² Centreville 9.5 /m² m² Hypercentre 8.8 /m² m² Parallèlement, à l échelle des quartiers, ce sont l Ouest et le Centreville qui se distinguent par un niveau de loyer au m² supérieur à la médiane de la ville de. Cette situation se justifie en partie par une plus forte présence de petits logements et notamment de studios. Le zonage des quartiers ayant été révisé en 2014, l Observatoire n est pas en mesure de fournir d évolution de loyer cette année Etonnamment c est dans l hypercentre que la part de studios est la plus faible, le parc étant plus orienté vers les T2 et T3. La comparaison des niveaux de loyers par quartiers sur un segment donné (ici le T2) apparaît plus appropriée pour déterminer la hiérarchie des coûts de loyers sur la ville de. Ainsi, l hypercentre se démarque par le niveau médian de loyer le plus élevé (464 ) devant l Ouest (452 ) et le NordOuest (451 ). Le centreville et le NordEst ferment la marche (436 )

6 Sur la 1 ère couronne de [4 communes ; habitants ; LLP] Sur la 1 ère couronne de, le niveau médian des loyers enregistre une baisse de 2.4% entre 2013 et De fait, les petits logements semblent particulièrement touchés. A l inverse, les T4 et T5 et + voient leur niveau médian de loyer progresser sur un an. Loyers d ensemble 9.0 /m 2 soit 624 Maisons 8.5 /m 2 Appartements 9.6 /m 2 Loyers de marché 9.5 /m 2 Evolution 2013/ % Niveaux de loyers médians selon la taille des logements au 1 er janvier 2014 et évolution du loyer au m² sur un an 3.0% 6.3% 0.5% +7.4% +2.1% T1 : 366 T2 : 490 T3 : 595 T4 : 673 T5 + : 879 Sur la 2 ème couronne de [13 communes ; habitants ; LLP] Même constat sur la 2 ème couronne avec une baisse de 3.8% sur un an. Sur ce territoire, les professionnels soulignent la difficulté plus grande à louer les petits logements et notamment les appartements, la demande portant surtout sur de l individuel. Loyers d ensemble 8.0 /m 2 soit 550 Maisons 8.4 /m 2 Appartements 7.7 /m 2 Loyers de marché 7.9 /m 2 Evolution 2013/ % Niveaux de loyers médians selon la taille des logements au 1 er janvier 2014 et évolution du loyer au m² sur un an Non représentatif 0.2% +0.1% +0.9% +4.5% T1 : 346 T2 : 425 T3 : 512 T4 : 670 T5 + : 760

7 Sur la 3 ème couronne de [6 communes ; habitants ; 997 LLP] Sur ce secteur, l échantillon de données récoltées lors de l enquête 2014 ne nous permet pas de réaliser des analyses fiables. Loyers d ensemble Maisons Appartements Loyers de marché Evolution 2013/2014 Niveaux de loyers médians selon la taille des logements au 1 er janvier 2014 et évolution du loyer au m² sur un an T2 : T3 : T4 : T5 + : Sur la CC Blavet, Bellevue, Océan [5 communes ; habitants ; LLP] Sur ce secteur, l échantillon de données récoltées lors de l enquête 2014 ne nous permet pas de réaliser des analyses fiables. Loyers d ensemble Maisons Appartements Loyers de marché Evolution 2013/2014 Niveaux de loyers médians selon la taille des logements au 1 er janvier 2014 et évolution du loyer au m² sur un an T2 : T3 : T4 : T5 + :

8 La grille des loyers au 1 er janvier 2014 par territoire Ville de Appartements 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces Fourchette haute Fourchette basse médian Surface médiane 27m² 46m² 65m² 80m² 90m² Attention : En partenariat avec AUDELOR et les services de Agglomération, l ADIL a révisé son zonage des quartiers de la ville de Appartements 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces Quartiers de Hypercentre Centreville Merville, NouvelleVille, Le Moustoir, Batteur, Kerforn Ouest Kervénanec, Le Ter, Kerjulaude, Lanveur, Kerfichant NordEst Bois du Château, Kerentrech, Le Manio NordOuest SaintArmel, Bourgneuf, Kerguillette, Keryado Maisons 3 pièces 4 pièces 5 pièces Fourchette haute Fourchette basse médian Surface médiane 65m² 81m² 96m²

9 1 ère couronne de Appartements 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces Fourchette haute Fourchette basse Surface médiane 30m² 50m² 63m² 75m² Appartements 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces Secteurs 1ère couronne EST Lanester 1ère couronne OUEST LarmorPlage, Ploemeur, Quéven Maisons 3 pièces 4 pièces 5 pièces 6 pièces Fourchette haute Fourchette basse Surface médiane 66m² 85m² 100m² 120m² Maisons 3 pièces 4 pièces 5 pièces 6 pièces 1ère couronne EST Lanester Secteurs 1ère couronne OUEST LarmorPlage, Ploemeur, Quéven

10 2 ème couronne de Appartements 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces Fourchette haute Fourchette basse Surface médiane 25m² 47m² 60m² 75m² 104m² Appartements 2 pièces 3 pièces 4 pièces 2ème couronne EST rade Gâvres, Locmiquélic, PortLouis, Riantec Secteurs 2ème couronne NORD Brandérion, Caudan, Cléguer, Hennebont, InzinzacLochrist, Languidic 2ème couronne OUEST Gestel, Guidel, PontScorff Maisons 3 pièces 4 pièces 5 pièces 6 pièces Fourchette haute Fourchette basse Surface médiane 69m² 90m² 110m² 120m² Maisons 3 pièces 4 pièces 5 pièces 6 pièces Secteurs 2ème couronne EST rade Gâvres, Locmiquélic, PortLouis, Riantec 2ème couronne NORD Brandérion, Caudan, Cléguer, Hennebont, InzinzacLochrist, Languidic 2ème couronne OUEST Gestel, Guidel, PontScorff

11 3 ème couronne de Appartements 1 pièces 2 pièces 3 pièces 4 pièces Fourchette haute Fourchette basse Surface médiane 36m² Maisons 3 pièces 4 pièces 5 pièces Fourchette haute *Données non disponibles Voir cidessous Fourchette basse Surface médiane Hors agglomération CC Blavet, Bellevue, Océan Appartements 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces Fourchette haute Fourchette basse *Données non disponibles Voir cidessous Surface médiane Maisons 3 pièces 4 pièces 5 pièces 6 pièces Fourchette haute Fourchette basse Surface médiane 85m² 110m² 111m² * Malgré tout le travail mis en œuvre afin de récolter des références de loyer, notre enquête ne nous permet malheureusement pas de couvrir l ensemble des segments de marché. Si vous êtes propriétaire, locataire ou gestionnaire d un logement locatif privé sur le Pays de et souhaitez apporter votre contribution à l Observatoire des loyers du parc privé afin d améliorer notre enquête, n hésitez pas à contacter l Observatoire : enquete.adil56@wanadoo.fr

12 ADIL 56 Parc d activités de Laroiseau 14 rue Ella Maillart Vannes Tél. : adil.56@wanadoo.fr