Le régime fiscal de l investissement immobilier

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1 Forum immobilier 19 Novembre 2015 Pierre Desenfans et Matthieu Possoz Le régime fiscal de l investissement immobilier Brussels London -

2 A la carte L investissement immobilier par une personne physique L investissement immobilier par une société Cas pratiques 2

3 1. L investissement immobilier par une personne physique Brussels London -

4 1.1 L acquisition L acquisition d un immeuble bati Ø Droits d enregistrement de 12,5% Abattements? Augmentation annoncée de 2,5% en cas d achat d un troisième immeuble Ø Exception: TVA de 21% sur les immeubles «neufs» La vente doit avoir lieu au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation ou la première utilisation de ce batiment 4

5 1.1 L acquisition L acquisition d un terrain nu Ø Droits d enregistrement de 12,5% L acquisition d un terrain nu et la construction d une habitation Ø Droits d enregistrement de 12,5% sur l achat du terrain Ø TVA de 21% sur la construction Ø Possibilité de récupérer cette TVA? 5

6 1.2 La détention Taxation à l IPP selon l utilisation de l immeuble Soit l immeuble n est pas donné en location Ø Immeuble occupé par le propriétaire En règle, pas de taxation Ø Seconde résidence Taxation aux taux progressifs de l IPP Base imposable: revenu cadastral indexé (x ) majoré de 40% 6

7 1.2 La détention Soit l immeuble est donné en location Ø A une personne physique qui ne l affecte pas à son activité professionnelle Taxation aux taux progressifs de l IPP Base imposable: revenu cadastral indexé (= x ) majoré de 40% Le cas des immeubles à l étranger? Ø A une société ou à une personne physique qui l affecte à son activité professionnelle Taxation aux taux progressifs de l IPP Base imposable: loyers réels (et avantages locatifs) diminués de 40% La déduction des 40% ne peut excéder 2/3 du revenu cadastral revalorisé (= x 4.23) 7

8 1.2 La détention Affectation mixte Ø Importance de ventiler dans le bail! Quid si le locataire ne respecte pas la destination du bien? Ø Contractualiser les conséquences fiscales Ø Recours judiciaire contre le locataire 8

9 1.2 La détention Quelles dépenses le propriétaire peut-il déduire? Ø Les intérêts d emprunt (hypothécaires ou non) contracté en vue d acquérir/conserver l immeuble De quoi ces dépenses sont-elles déductibles? 9

10 1.2 La détention Cas particulier: le gérant loue son immeuble à sa société Ø à l impôt des sociétés: déduction des loyers Ø À l impôt des personnes physiques: Taxation des loyers réels, moins 40% du revenu cadastral revalorisé Si le loyer excède 5/3 du revenu cadastral revalorisé, l excédent est requalifié en revenus professionnels Ø Alternative: constituer un droit réel au profit de sa société À l impôt des sociétés: amortissements du prix A l impôt des personnes physiques: en règle, pas de taxation et pas de requalification en revenus professionnels Perception des droits d enregistrement sur le prix de constitution du droit d usufruit 10

11 1.3 La revente En règle, pas de taxation de la plus-value Quatre exceptions Ø La revente à court ou moyen terme Ø La plus-value spéculative ou anormale Ø L affectation de l immeuble à son activité professionnelle Ø L activité professionnelle de marchand de biens 11

12 1.3 La revente 1. La revente à court ou moyen terme Ø Immeuble bati Dans les 5 ans de l achat Dans les 3 ans de l acte de donation et dans les 5 ans de l acte d acquisition du donateur Cas particulier: si achat d un terrain et érection d une construction imposable si la construction a débuté dans les 5 ans de l achat et revente dans les 5 ans de la première occupation Ø Terrain Dans les 8 ans de l achat Dans les 3 ans de l acte de donation et dans les 8 ans de l acte d acquistion du donateur 12

13 1.4 La revente Ø Modalités Immeuble bati? Règle des 30% Le ministre des Finances a déclaré que «l'administration s'abstiendra de poursuivre la taxation de plus-values réalisées à l'occasion d'opérations de minime importance, telles que cessions de quelques mètres carrés de terrains pour la construction d'un garage, pour laisser un passage, pour rectifier la limite entre terrains riverains etc.» Comment calculer la plus-value? Taux Recours contre le notaire? 13

14 1.4 La revente Ø Exception à l exception: La revente d un immeuble qui a été l'habitation propre du contribuable pendant une période ininterrompue d'au moins 12 mois La revente pour cause d'utilité publique 14

15 1.4 La revente 2. La plus-value spéculative ou anormale Ø Critères ü Court délai ü Importance de la plus-value ü Risques encourus ü Recours à l emprunt ü Recours à des professionnels ü Caractère répété de l opération ü Caractère complexe ou ingénieux de l opération ü Mode de détermination du prix ü Proximité avec la profession du contribuable ü Intervention d un professionnel ü Achat en indivision Ø Taxation au taux de 33% 15

16 1.4 La revente 3. L immeuble affecté à l activité professionnelle Ø Comment déterminer si un immeuble est affecté à l activité professionnelle? Ø Taxation aux taux progressifs de l impôt des personnes physiques 16

17 1.4 La revente 4. L activité professionnelle de marchand de biens (voir infra) Comment savoir si la plus-value sera taxée ou non? Ø Prendre contact avec son contrôleur? Ø Demander un ruling à l administration fiscale? 17

18 1.5 L activité professionnelle La fiscalité immobilière à l impôt des personnes physiques est avantageuse Ø Taxation modérée des loyers Ø En principe, pas de taxation de la plus-value Principal risque pour une personne physique: la taxation à titre de revenus professionnels 18

19 1.5 L activité professionnelle Comment distinguer entre le «particulier» et le «professionnel»? Ø Une activité professionnelle: «un ensemble d opérations qui sont suffisamment fréquentes et liées entre elles pour constituer une occupation continue et habituelle et qui, excédant les limites de la gestion normale du patrimoine privé, présentent un caractère professionnel» (Cass., 6 mai 1969) Ø Indices Mise en œuvre de moyens professionnels (publicité, recours à des intermédiaires et conseils, ) Assure soi-même la gestion de manière organisée Lien avec l activité professionnelle Activité qui nécessite une connaissance particulière du secteur 19

20 1.5 L activité professionnelle Conséquences fiscales Ø Taxation aux taux progressifs de l impôt des personnes physiques des loyers réels Mais déduction des intérêts d emprunt, des frais d acquisition, et amortissement du capital! Ø Taxation de la plus-value aux taux progressifs de l impôt des personnes physiques Différence entre le prix de vente de l immeuble et sa valeur fiscale 20

21 1.6 Cas pratique Achat d un appartement Ø Prix: euros Ø Frais: euros Ø Mensualité de 1000 euros par mois (100 intérêts et 900 de capital) Ø Revenu cadastral indexé: 600 Ø Loyer: 800 euros/mois Régime fiscal Ø L appartement est loué à une personne physique qui ne l affecte pas à des fins professionnelles Base imposable revenu cadastral indexé diminué de 40% = (600 x 40%)= 840 Déduction des intérêts payés mensuellement= 12 x 100 = 1200 Impôt final = 0 En règle, pas de taxation à la revente 21

22 1.6 Cas pratique Ø L appartement est loué à une société Base imposable loyers réels = 12 x 800 = 9600 Diminué par un forfait de charge de 40%, limité à 2/3 du revenu cadastral revalorisé = 9600 x 40% = 3840, limité à 1692 Déduction des intérêts payés mensuellement= 12 x 100 = 1200 Base imposable final = = 6708 Impôt final = 50% de 6708 = 3354 euros Pas de taxation à la revente en principe 22

23 1.6 Cas pratique Ø L appartement est affecté à l activité professionnelle de marchand de biens Base imposable loyers réels = 12 x 800 = 9600 Déduction des intérêts payés mensuellement= 12 x 100 = 1200 Déduction de l amortissement de l immeuble sur 33 ans = /33 = 4545 Base imposable final = = 3855 Impôt final = 50% de 3855 = euros ET taxation à la revente 23

24 2. L investissement immobilier au travers d une société Brussels London -

25 2.1 L acquisition L acquisition d un immeuble bati Ø Droits d enregistrement de 12,5% Pas d abattement ni de réduction pour les sociétés Augmentation annoncée de 2,5% en cas d achat d un troisième immeuble applicable aux sociétés? Ø Exception: TVA de 21% sur les immeubles «neufs» La vente doit avoir lieu au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation ou la première utilisation de ce batiment 25

26 2.1 L acquisition L acquisition d un terrain Ø Droits d enregistrement de 12,5% La construction d une habitation Ø Droits d enregistrement de 12,5% sur l achat du terrain Ø TVA de 21% sur la construction Ø Possibilité de récupérer cette TVA? 26

27 2.2 La détention Le bénéfice imposable est calculé sur base du bénéfice comptable Soit la différence entre les revenus et les charges telles que: Ø Les intérêts d emprunt Ø La charge d amortissement Ø Droits d enregistrement, frais d architecte, de conseils, de comptable, Taux de 33,99% 27

28 2.2 La détention Cas particulier: l immeuble est mis à disposition du gérant Ø La société peut déduire les charges liées à l immeuble (intérêts, amortissements, ) Ø Le gérant est taxé à l impôt des personnes physiques sur l avantage que représente la mise à disposition Base imposable forfaitaire: 100/60 du revenu cadastral multiplié par 3,8 28

29 2.3 La revente Taxation de la plus-value au taux de 33,99% Ø Possibilité de ne pas payer cet impôt directement, sous condition de remploi Comment éviter cette taxation? Ø «Share deal»: vendre les actions de la société, et non l immeuble 29

30 2.4 La revente le share deal «Share deal» Société immobilière Vente des actions de la société Vendeur Acheteur 30

31 2.4 La revente le «share deal» Conséquences fiscales du «share deal» Ø Pour l acheteur Pas de droits d enregistrement Mais base d amortissement plus faible Ø Pour le vendeur En règle, pas de taxation de la plus-value sur actions qu il réalisera Pas de taxation de la plus-value à l impôt des sociétés 31

32 2.4 La revente le «share deal» Prudence dans la mise en place de cette opération Ø Risque: la simulation 32

33 2.4 La revente le «share deal» Exemple Ø Valeur de marché de l immeuble: 1 million Ø Valeur comptable de l immeuble: Asset deal - cout fiscal de Ø droits d enregistrement: Ø Isoc Ø PM sur distribution: (- capital libéré) x 25%: Share deal Ø Valoriser la société compte tenu de L avantage pour l acheteur: pas de droits d enregistrement Avantage pour l actionnaire: pas d ISOC et pas de PM Le désavantage pour l acheteur: base d amortissement plus faible Ø Réduction du prix à concurrence d un % de la plus-value latente 33

34 3. Cas pratiques Brussels London -

35 3. Quelques cas pratiques Hypothèse 1: achat d une habitation pour la transformer en kots étudiants Ø Régime fiscal avantageux: l achat en personne physique Droits d enregistrement de 12,5% sur l achat de la maison TVA de 6% sur la rénovation Taxation à l impôt des personnes physiques sur base du revenu cadastral (par hypothèse plus faible que les loyers réels), duquel les intérêts sont déductibles Pas de taxation à la revente 35

36 3. Quelques cas pratiques Hypothèse 2: achat de plusieurs habitations pour les transformer en kots étudiants Ø Si achat en personne physique: risque - activité professionnelle Ø Solution: l achat au travers d une société Droits d enregistrement de 12,5% TVA de 6% sur la rénovation Taxation à l impôt des sociétés de 33,99% des loyers réels déduction faite desfrais d architectes, de conseils, Revente Asset deal: taxation étalée de la plus-value à l impôt des sociétés Share deal: pas de taxation mais valorisation de la latence fiscale 36

37 3. Quelques cas pratiques Hypothèse 3: achat d une habitation pour la diviser en appartements, suivi d une revente à la pièce Ø Opportunité de revendre avec TVA Prix d achat de l immeuble: Cout des rénovations: TVA sur les rénovations: x 6% = Prix acte en mains= euros Vente avec droits d enregistrements = euros euros de droits d enregistrement Vente avec TVA euros euros de TVA récupération de euros de TVA payée sur les travaux de rénovation Plus intéressant de vendre avec droits d enregistrement 37

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