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1 32 SEPTEMBRE / OCTOBRE 2010 RHÔNE-ALPES AUVERGNE JURIDIQUE Financer l'immobilier d'entreprise grâce au démembrement de propriété EN BREF Dernières modifications des lois de finances 2010 NOUVEAU Découvrez nos annonces d'immobilier d'entreprises 50 entreprises à reprendre

2 2 ACTION REPRISE SOMMAIRE La diffusion ACTION REPRISE p.2 Côté Juridique - Financer l'immobilier d'entreprise grâce au démembrement de propriété p.3 En bref- Dernières modifications des lois de finances p.5 Cession TPE PME Annonces p.6 Immo. d'entreprises Annonces p.11 Evènement - Bilan de la 7ème édition du Salon des Entrepreneurs Lyon p.12 L'avis de l'expert -Le démenbrement de l'immobilier d'entreprise p.14 CONFIDENTIALITE SAVOIR-FAIRE EFFICACITE La revue ACTION REPRISE paraît tous les deux mois Elle est habilitée à publier des annonces commerciales ACTION REPRISE 128 bis, rue Jean Moulin CALUIRE Tél : Fax : Mail : infos@actionreprise.com Site internet : Directeur commercial : Loïc SABBAT Responsable de la publication : Xavier ALVARO Secrétaire de rédaction : Alexandre MELLADO Imprimeur : Imprimerie CHIRAT 744, rue de Sainte Colombe, Saint-Just-la-Pendue Crédit Photo : Business Art infographie : ACTION STUDIOCOM Pour diffuser votre annonce, joindre notre service commercial. prix d'un appel local Mail : infos@actionreprise.com ACTION REPRISE est diffusé : ACTION REPRISE est aussi diffusé à plus de chefs d entreprise et repreneurs potentiels de la région.

3 3 Côté Juridique DOSSIER Financer l'immobilier d'entreprise grâce au démembrement de propriété La démonstration en a été faite régulièrement, le démembrement de propriété d un immeuble d activité ou des parts d une SCI détenant un tel immeuble est un très efficace moyen de structurer un patrimoine privé, ou, pour une entreprise, d utiliser à moindre coût un immeuble d exploitation. La réflexion qui conduit à de telles conclusions intègre non seulement des connaissances en droit civil, en droit fiscal, mais aussi en droit comptable et en mathématiques financières (la valorisation de l usufruit et de la nue propriété à partir de la méthode des cash-flows actualisés implique notamment de prendre en compte la réduction des incertitudes). Jean Aulagnier et Pierre Fernoux (V. son article de synthèse dans le Bulletin Fiscal F. Lefebvre de mars 2009 : BF 3/09 p 181) ont très largement et brillamment œuvré pour défricher la matière et la sécuriser. Toutefois, de même que les anciens cartographes estimaient que passées les limites du monde connu...il y avait des dragons, nombre de néophytes de la matière ou même de praticiens non spécialisés évoquent souvent, à propos du démembrement de propriété avec constitution d un usufruit temporaire, le terrible risque de l abus de droit. Il faut dire que cette technique est bien trop souvent présentée comme une technique de défiscalisation, ce qu elle n est pas! Tout au contraire, le démembrement temporaire de propriété est une technique d optimisation du financement d un immeuble et de structuration d un patrimoine, en vue de sa détention sur le long terme ou de sa transmission future. Elle permet par exemple aussi de se constituer un capital retraite dans de meilleures conditions économiques. Elle permet aussi à une entreprise d utiliser un immeuble pour un coût de trésorerie moindre que si elle était locataire. Il coûte en effet moins cher à l exploitant (quel qu il soit) de supporter le financement d un usufruit temporaire (dont la valeur une fois fixée est amortie sur la durée conventionnellement arrêtée avec le nu propriétaire) que de supporter le paiement d un loyer qui progresse chaque année en fonction de son indice de revalorisation. Prétendre qu il s agit là d une technique de défiscalisation ou d un abus de droit conduit à supposer que les intéressés n ont pas véritablement compris l intérêt et la portée de la technique ainsi mise en œuvre...ou que leur service marketing (le terme "défiscalisation" est très vendeur il faut le reconnaitre..) a pris le dessus sur le technicien. De nombreux auteurs, voulant peut être surfer sur ce qui est en train de devenir une mode, se sont également intéressés au sujet, mais semblent s être égarés dans les méandres de la technique. Comparons l intérêt d un schéma de démembrement de propriété avec les schémas traditionnels recourant à une SCI pour investir dans un immeuble d activité (quel que soit sa taille). Traditionnellement en matière d immobilier d entreprise, il est proposé la constitution d une SCI qui donne en location l ensemble immobilier à la société d exploitation. La question que se posent alors tant les praticiens que les investisseurs est de savoir s il faut ou non opter pour l impôt sur les sociétés. Pourtant, cette solution génère des charges de loyer proportionnelles à la valeur totale de l immeuble pour la société d exploitation et donc ampute d autant sa trésorerie (qui ne peut plus être utilisée au développement de l activité) alors que la valeur d un usufruit temporaire, d une durée maximale de 30 ans (quand l usufruitier est une société) sera toujours inférieure à la valeur de l immeuble en pleine propriété. L entreprise utilisatrice devra donc financer uniquement la valeur de l usufruit temporaire et non la valeur de la pleine propriété de l immeuble. *Si la SCI est à l IR la solution implique la déclaration des revenus fonciers au niveau des associés et ce, alors même : - qu il n y a pas de distribution de trésorerie (à cause des remboursements d emprunts) ; - que la situation de trésorerie de la société exige bien souvent des associés qu ils la complètent par le biais de leurs comptes courants. Il en résulte pour les associés un cout fiscal important et la nécessité d apporter des fonds pour recapitaliser la SCI. *Si la SCI est à l IS la solution implique une fiscalité latente importante lors de la revente de l immeuble (puisqu il aura été amorti totalement ou partiellement) Face à ce type de solution qui, finalement, génère d importantes sorties de trésoreries pour la société d exploitation et les associés de la société immobilière, la solution du démembrement de propriété avec constitution d un usufruit temporaire apparaît comme beaucoup plus économe en trésorerie.

4 4 Côté Juridique DOSSIER Financer l'immobilier d'entreprise grâce au démembrement de propriété (suite).. En effet, l objectif du démembrement de propriété avec constitution d un usufruit temporaire est de permettre à l utilisateur de disposer au meilleur coût d un immeuble nécessaire à son exploitation afin de préserver sa trésorerie Rappelons, en effet, que le but d une entreprise commerciale ou industrielle, n est pas de financer de l immobilier et encore moins de permettre à ses actionnaires de se constituer un patrimoine à moindre coût. Son but est de développer son activité. Pour cela elle doit chercher, certes, à utiliser des immeubles de la meilleure qualité possible, mais à moindre coût pour elle. Le schéma est le suivant : - l acquisition de la nue propriété du bâtiment est effectuée par des investisseurs dont l objectif est le même que ceux qui ont recours à un contrat de capitalisation : ils acceptent d investir une somme relativement peu importante, puis d attendre 15 à 20 ans avant de récupérer la pleine propriété de l immeuble ; - l usufruit temporaire est acquis par la société d exploitation : Ce schéma permet : - d amortir l usufruit temporaire ; - de récupérer éventuellement la TVA grevant la construction ou l acquisition. Conséquences juridiques et financières : La société d exploitation, usufruitière, acquiert l usufruit temporaire de l immeuble et en maîtrise ainsi l usage pour son propre compte. A l extinction de l usufruit, la SCI, nue-propriétaire, récupère la pleine propriété de son immeuble et pourra percevoir un loyer. L intérêt du schéma est double en ce qu il permet : - soit l acquisition d un bien immobilier tout en utilisant moins de ressources financières de la société d exploitation. Ce schéma permet à l usufruitier d économiser un loyer, toujours trop important car il sert de façon directe ou indirecte à financer la valeur de l immeuble en pleine propriété alors que la valeur de l usufruit est, par définition, inférieure à la valeur de l immeuble en pleine propriété. Cette solution permet donc à la société utilisatrice de l immeuble et usufruitière de dégager une trésorerie disponible supérieure à celle d une société locataire. Bien évidemment, ce genre d opération doit être abordé avec circonspection quand il s agit d établir les valeurs d usufruit et les taux de capitalisation à retenir. Trop souvent, on voit encore des «spécialistes» effectuer des calculs de valeur de nue propriété par soustraction (tout en prétendant déterminer les valeurs par capitalisation puis actualisation des flux mais en ce qui concerne uniquement l usufruit!). Les sources de contentieux à venir proviendront (et proviennent déjà) d une certaine rusticité dans l approche de la valeur économique tant de l usufruit temporaire que de la nue propriété. Service juridique - soit d alléger le coût d une transmission tout en dégageant une importante trésorerie (la valeur de l usufruit du bien concerné qui est cédé à une société d exploitation) ; Prochain numéro : «Comment optimiser la transmission d'un fonds de commerce»

5 5 En bref La loi de finances pour 2010 et la loi de financement de sécurité sociale pour 2010 contiennent peu de mesures spécifiques à la cession d entreprise. Il convient, toutefois, de présenter quelques mesures susceptibles de s y appliquer, ainsi que celles qui peuvent être pertinentes pour les contribuables suite à la cession de leur entreprise. Les plus-values mobilières désormais toujours soumises aux prélèvements sociaux: Les plus-values mobilières issues de la cession de titres de sociétés étaient exonérées des diverses contributions sociales (CSG, CRDS ) si le montant annuel total des cessions de valeurs mobilières était inférieur à un certain seuil, fixé à en L article 17 de la loi de financement de sécurité sociale pour 2010 (ci-après «LFSS») soumet désormais les plus-values mobilières aux diverses contributions sociales au taux de 12,1 %, quel que soit le montant annuel des cessions. Il faut relativiser la portée de cette mesure qui ne concerne que les plus-values issues de la cession de titres de sociétés de valeur réduite, la cession de sociétés ayant une valeur supérieure à en 2009, soit le plus grand nombre, était déjà soumise à ces contributions. Imposition des revenus exceptionnels ou différés: L article A du Code général des impôts (ci-après «CGI») prévoit un système de quotient pour éviter, du fait de la progressivité de l impôt, une imposition très lourde des revenus exceptionnels ou différés. Ce système consistait à déterminer l impôt correspondant au revenu exceptionnel ou différé en ajoutant le quart de ce revenu au revenu net global de l année de sa réalisation et en multipliant par quatre le montant d impôt additionnel ainsi obtenu. Cependant, par exception à cette règle, ce coefficient de quatre pouvait être réduit lorsque moins de quatre années s étaient écoulées soit depuis la date d échéance normale du revenu différé, soit depuis la date à laquelle le contribuable a acquis les biens ou exploitations ou a entrepris l exercice de l activité professionnelle à l origine de ces revenus exceptionnels ou différés. L article 19 de la loi de finances initiale pour 2010 (ci-après «LFI») modifie le coefficient. Dorénavant, ce coefficient sera égal au nombre d années civiles correspondant aux échéances normales de versement augmenté de un. Quant aux revenus exceptionnels, le coefficient à retenir sera désormais toujours de quatre, même si le nombre d années civiles écoulées depuis la date à laquelle le contribuable a acquis les biens ou exploitations ou a entrepris l exercice de l activité professionnelle générateurs de ces revenus exceptionnels est inférieur à quatre. Cette disposition, applicable à compter de l imposition des revenus de l année 2009, pourrait donc concerner le produit de la cession d une activité exercée depuis moins de quatre ans et pour la partie de la plus-value soumise au régime des plus-values à court terme, les plus-values à long terme étant imposé à un taux proportionnel exclu par nature du régime du quotient.. Maintien des reports d imposition en cas d opérations successives: Le régime du report d imposition permet au contribuable qui constate une plus-value sans recevoir de numéraire, par exemple, lors de l apport en société de son entreprise individuelle ou de fusion de SCP, d éviter d être immédiatement taxé. Il ne sera taxé que, par exemple, lors de la cession, du rachat ou de l annulation des droits sociaux reçus en rémunération de l apport. L article 31 de la LFI pour 2010 insère dans le CGI un nouvel article octies qui dispose que «les reports d imposition mentionnés aux articles 151 octies à 151 nonies sont maintenus en cas de report ou de sursis d imposition des plus-values constatées à l occasion d événements censés y mettre fin, jusqu à ce que ces dernières deviennent imposables, qu elles soient imposées ou exonérées, ou que surviennent d autres événements y mettant fin à l occasion desquels les plus-values constatées ne bénéficient pas d un report ou d un sursis d imposition.» Ainsi, les reports d imposition sont clairement maintenus en cas de réalisation d opérations successives à l occasion desquelles les plus-values sont placées sous le régime de report ou de sursis d imposition. Ceci permet d éviter d imposer la plus-value constatée lors d une première opération, à l occasion d une seconde opération qui ne s accompagne pas non plus d un flux monétaire. Cette disposition est applicable à l impôt sur le revenu au titre de l année 2009 et à l impôt sur les sociétés dû au titre des résultats des exercices clos à compter du 31 décembre Bénéfice de l exonération partielle des droits de mutation à titre gratuit de l article 787 B du CGI maintenue en cas d augmentation de la participation de sociétés interposées L article 787 B du CGI exonère, sous certaines conditions, les transmissions de titres d une société ayant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale transmises sous réserve notamment d un engagement collectif de conservation des titres portant sur 34 % des droits financiers et des droits de vote pour les sociétés non cotées. L exonération s applique également aux transmissions de parts ou actions de sociétés interposées. Pour cela, les participations devaient jusqu à présent être conservées inchangées à chaque niveau d interposition pendant toute la durée de l engagement. L article 34 de la LFI pour 2010, prévoit une disposition favorable en ajoutant que «toutefois le bénéfice du régime de faveur n est pas remis en cause en cas d augmentation de la participation détenue par les sociétés interposées.»

6 6 TPE / PME / FONDS Réf 342C CHAUFFAGE PLOMBERIE ZINGUERIE Cession entreprise chauffage plomberie zinguerie. 60 % CA chauffage dont solaire et pompe à chaleur. 20 % plomberie. Clientèle de particuliers (70% du CA), d entreprises (20%) et de collectivités (10%). Outillage récent et performant, 4 véhicules. CA HT : Effectif : 5 personnes Repreneur : professionnel du secteur Prix souhaité : Réf T TRANSPORT Rhône-Alpes. Cession cause retraite entreprise transport routier, transports régionaux. Forte notoriété, 50 ans d'existence, Clientèle fidèle. Flotte ok, 9 tracteurs + semi, 7 petits porteurs. Accompagnement assuré. CA HT : Type de cession : titres Locaux : bureaux + quai Prix souhaité : Effectif : < 20 personnes FORMATION CONSEIL AUDIT 69 délocalisable. Cabinet de conseil/audit et formation sécurité des transports. Clientèle professionnelle récurrente. Visibilité importante, possibilité de développement. Accompagnement assuré. CA HT : > 500 K Type de cession : titres Prix souhaité : 400 K + earn out Réf 30073T Effectif : 3 + sous traitance Réf 32064T à définir SERRURERIE 69. Cession entreprise serrurerie, métallerie, menuiserie aluminium. Clientèle professionnelle, secteur de niche. Forte notoriété. Fabrication et pose. Savoir- faire important, personnel compétent. Carnet commandes ok. CA HT : < Effectif : 15 personnes Type de cession : titres Locaux : 1500 m² couvert, bureaux 200m² Repreneur : gestionnaire idéalement du métier Prix souhaité: à définir Réf 29067T AGENCE DE COMMUNICATION 69. Cession en perspective retraite agence de communication spécialisée dans le print. Notoriété importante. Equipe efficace. Idéal pour repreneur ou structure spécialisée web pour complémentarité. Accompagnement assuré. CA HT : Structure juridique : SARL Types cession : parts sociales Prix souhaité : Effectif : 3 personnes Réf : T MECANIQUE INDUSTRIELLE 01. Cause départ à la retraite, cession 100% parts sociales. Société de mécanique industrielle. Existence depuis plus de 20 ans. CA moyen sur les 5 derniers exercices. Outil de production à forte capacité, parc machines performant et de valeur (rapport d expertise pour justification). Partenariat avec clientèle industrielle de renommée. Savoir faire très important, salariés qualifiés et expérimentés. CA HT : / Effectif : moins de 10 Structure juridique : SARL Type de cession : parts sociales Locaux : m² Loyer : annuel Prix souhaité : Réf 3166T à définir MENUISERIE BOIS 69. Cession perspective retraite menuiserie bois. Pose (bois + PVC) et fabrication sur mesure. Restauration. Clientèle de professionnels essentiellement (régies, architectes etc). Savoir faire important, forte notoriété. Bonne rentabilité. Accompagnement possible. CA HT : > Effectif : 6 personnes Type de cession : parts sociales Repreneur : personne physique ou morale du métier Prix souhaité : à définir Réf T RECHERCHE FOURNITURES INDUSTRIELLES Jeune PME recherche pour croissance externe rachat ou prise de participation dans petite structure de fournitures industrielles. Produits en rapport avec le process industriel, idéalement en lien avec la filtration. Enveloppe de 0 à 500 K. Secteur indifférent. Confidentialité assurée, signature engagement de confidentialité. Réf T REPROGRAPHIE NUMÉRISATION 69. Cession cause retraite entreprise de reprographie, numérisation, micrographie. Clientèle de professionnels. Accompagnement possible. CA HT : Effectif : 3 personnes Type de cession : partielle ou totale Locaux : 300 m² en ZI. Cession possible Loyer : 3350 HT / mois Repreneur : indifférent Prix souhaité : Vous êtes intéressés par une annonce Ecrivez-nous sous référence à : ACTION REPRISE 128 bis, rue Jean Moulin CALUIRE, ou par mail à : infos@actionreprise.com

7 7 TPE / PME / FONDS Réf T - à définir CONSEIL EN R&D ET INNOVATION Rhône-Alpes. Cession cause retraite. Entreprise de conseil opérationnel en recherche et développement et innovation. Clientèle: grands groupes français et internationaux. Personnel très qualifié, savoir faire spécifique. CA HT : 800K Effectif : 10 personnes Type de cession : fonds ou titres Locaux : 135 m² de bureau pour un loyer de 2500 par mois Prix souhaité : à définir Réf 28073T NÉGOCE AUTOMOBILES Proche Lyon. Négoce automobiles toutes marques occasion et neuf. Structure en forte progression dans locaux en parfait état entièrement sécurisés. Personnel très compétent. Bon emplacement, bon référencement dans négoce d automobiles. Cession pour cause personnelle. CA HT : 7 à 8 M Effectif : < 10 personnes Type de cession : cession de titres Locaux : bâtiment 1500 m² avec expo couverte, sur 6000 m² de terrain Loyer : 5000 / mois Prix souhaité : CONSEIL FORMATION Réf B Réf 13074T 69. Cession cause retraite entreprise sur secteur de niche. Clientèle récurrente, et possibilité de développement. Accompagnement possible. Nécessité compétences commerciales et de gestion. CA HT : Structure juridique : SARL Type de cession : parts sociales Prix souhaité : Effectif : 5 personnes RECHERCHE ENTREPRISE PEINTURE PLATRERIE CARRELAGE RENOVATION INTERIEUR Petite structure ( < 10 personnes) spécialiste dans rénovation recherche pour son développement une petite entreprise si possible structurée sur le rhône. Enveloppe jusqu à 500 K. Clientèle particuliers ou professionnels. Confidentialité assurée, signature engagement de confidentialité. Réf 31075T ENTREPRISE GÉNÉRALE DE BÂTIMENT 69. Cession cause santé entreprise générale de bâtiment. Spécialisée rénovation, second œuvre. Maçonnerie, plâtrerie peinture + sous-traitance. Salariés autonomes. Clientèle diversifiée : régies, entreprises, et particuliers (< 20 % du CA). CA HT : Type de cession : fonds ou parts Repreneur : indifférent Prix souhaité : Effectif : 5 personnes Réf 29077T - à définir LOISIRS Rhône-Alpes. Cession en perspective retraite entreprise de prestations de loisirs pour célibataires. Notoriété importante, plus de 20 ans d'existence. Marché porteur. Nécessité dynamisme et qualités humaines. Accompagnement assuré, possibilité de prise de participation progressive. CA HT : > Effectif : 2 personnes Structure juridique : SARL Type de cession : parts sociales ou fonds Locaux : 70 m² reprise non obligatoire Loyer : 1200 / mois Prix souhaité : à définir Réf 30075T AGENCE DE VOYAGE ASIE 69. Cession agence de voyage spécialisée Asie. Bonne rentabilité, clientèle récurrente. Agréments IATA, SNCF. Possibilité de développement. CA HT : Effectif : 2 personnes Structure juridique : SARL Locaux : 65 m² Loyer : 600 / mois Repreneur : professionnel du secteur (souhaité) Prix souhaité : Réf 31076T M TRANSPORT MARCHANDISES MESSAGERIE TP 69. Cession perspective retraite entreprise de transport régional, marchandises, TP et messagerie. Clientèle récurrente et rentabilité maintenue malgré la crise. Matériel : 14 moteurs (tracteurs + porteurs), 5 semi-remorques. Accompagnement assuré. CA HT : > Effectif : 13 personnes Type de cession : titres Locaux : 2700m² dont 110 m² bureau m² terrain + 9 quais niveleurs. Repreneur : indifférent Prix souhaité : 1 M murs inclus, possibilité vente séparée Réf 31079T à définir ÉTUDE CONSTRUCTION MACHINES SPÉCIALES 69. Cession en perspective retraite entreprise d étude et construction de machines spéciales. Plus de 20 ans d existence. Clientèle récurrente, secteur médical et automobile. Cession progressive possible. CA HT : Effectif : 8 personnes Type de cession : totalité ou partie des titres Locaux : 320m² atelier chauffé et climatisé+120 m² bureaux Repreneur : ingénieur mécanique ou personne morale Prix souhaité : à définir Vous êtes intéressés par une annonce Ecrivez-nous sous référence à : ACTION REPRISE 128 bis, rue Jean Moulin CALUIRE, ou par mail à : infos@actionreprise.com

8 8 TPE / PME / FONDS Réf 31081T NÉGOCE MATERIEL OCCASION PLASTURGIE Rhône-Alpes. Cession cause retraite, entreprise de négoce, achat/ vente, rénovation, SAV de matériels d occasion et neufs pour l industrie plastique (presses à injecter, souffleuses, extrudeuses, périphériques), important % à l export, outil de travail en TBE, potentiel de développement, bonne notoriété, accompagnement assuré mais nécessité bases techniques et plasturgie. Bonne rentabilité. CA HT : > 500 K Effectif : 2 pers.+ ss traitance Type de cession : cession de titres Locaux : 1430 m² (atelier + bureaux) sur 4000 m² terrain, vente souhaitée 400 K Repreneur : professionnel du secteur Prix souhaité : Réf 31082T DÉPANNAGE INTERVENTION RAPIDE PLOMBERIE 01. Cession entreprise de dépannage et interventions rapides en plomberie, spécialiste recherche de fuites extérieures (petits dépannages en ville et débouchage canalisations extérieures). Contrats d exclusivité avec assurances. Croissance très importante. CA HT : en fort dvpt (350 K attendu)effectif : 3 pers.+ 1 ss-traitant Structure juridique : nom propre Prix souhaité : Réf 42C PLATRERIE PEINTURE TRAITEMENT HUMIDITE 42 St Etienne. Cession cause retraite entreprise plâtrerie peinture, traitement humidité par assèchement des murs. Applicateur agréé. Clientèle de syndics, architectes et particuliers. Fichier client important. Activité stable. CA HT : Effectif : 1 salarié Structure juridique : EURL Repreneur : connaissances techniques indispensables Prix : Réf 42C MACONNERIE GENERALE Plaine du Forez. Cession cause personnelle entreprise de très bonne notoriété. Bonne rentabilité. Clientèle locale, fichier 300 clients. Matériel complet. CA HT : Effectif : 1 personne Structure juridique : entreprise individuelle Locaux : bâtiment neuf 380 m² Loyer : 800 / mois Repreneur : bon professionnel Prix : (matériel estimé à ) PLOMBERIE CHAUFFAGE SANITAIRE Périphérie St-Etienne. Cession cause personnelle entreprise de très bonne notoriété. Bonne rentabilité. Clientèle de particuliers, pour rénovation. Matériel complet. Accompagnement possible. CA HT : Effectif : 1 salarié Structure juridique : entreprise individuelle Locaux : dépôt 100 m² + 1 bureau Prix : Réf 42C Réf 42C FERMETURES BATIMENT ET INDUSTRIE Plaine du Forez. Cession cause retraite. Clientèle de particuliers et de régies. Fichier de 2000 clients. Accompagnement assuré. CA HT : Effectif : 1 personne Structure juridique : SARL Locaux : atelier dépôt 25 m² Repreneur : bonnes connaissances indispensables Prix : ACTION REPRISE est en contact avec de nombreux repreneurs qualifiés. Si vous voulez vendre votre entreprise, contactez-nous! prix d'un appel local

9 9 TPE / PME / FONDS Réf 32099B - à définir Réf 13102T FABRICATION PRODUITS SPECIFIQUES Rhône-Alpes. Cession entreprise de fabrication de produits chaudronnés pour stockage d énergie. Personnel qualifié. CA HT : < 5 M Type de cession : titres Locaux : 3000 m² Prix souhaité : à définir Effectif : < 50 personnes RECHERCHE ENTREPRISE DE NETTOYAGE PME familiale pour croissance externe recherche entreprise de nettoyage en région Rhône-Alpes. Clientèle professionnelle. Idéalement, effectif 15/20 personnes, 300/400 K de CA annuel. Réf 30000T - 10 M FABRICATION STRUCTURES MÉTALLIQUES Auvergne. Cession cause retraite fabrication, location, vente structures métalliques pour la construction. Brevets. Forte rentabilité, fort potentiel de développement. CA HT : nc Effectif : nc Type de cession : titres Locaux : nc Loyer : nc Repreneur : indifférent Prix souhaité : 10 M Réf 31105T - à définir MÉCANIQUE GÉNÉRALE Rhône-Alpes. Cession cause retraite entreprise de mécanique générale de précision. Clientèle récurrente. Savoir faire important, salariés autonomes et compétents. Matériel performant. Accompagnement assuré. CA HT : Effectif : 6 personnes Structure juridique : SARL Type de cession : parts sociales Locaux : 1000m² couvert, récent en ZI Repreneur : personne morale ou physique du secteur Prix souhaité : à définir Réf 42C DÉPANNAGE MULTI-SERVICES Rhône Alpes. 42. Cession cause retraite affaire dépannage multiservices. Plâtrerie, peinture, plomberie. CA HT : Effectif : 1 personne Structure juridique : nom propre Repreneur : professionnel du secteur Prix souhaité : Réf 31102T TABAC PRESSE LOTO 13. AIX EN PROVENCE. Cession cause retraite affaire existante plus de 20 ans. Proche centre, stationnement ok. Quartier en développement, réaménagement voté. Développement possible en cadeaux et papeterie. CA HT : 121 K dont 66 K de commissions Effectif : 2 Structure juridique : nom propre Locaux : 105 m² dont 45 m² surface de vente Loyer : 514 / mois charges comprises Prix : Réf 28108T CONSTRUCTION MAISONS INDIVIDUELLES 38. Cession cause retraite entreprise construction maisons individuelles et promotion. Equipe efficace, forte notoriété. Bonne rentabilité. CA HT : 7 M Type de cession : titres Prix souhaité : 2 M RECHERCHE CONTRATS GAZ / FIOUL Effectif : < 20 personnes Réf T PME familiale pour croissance externe recherche entreprise ayant contrats entretien chaudières gaz et ou fioul. Possibilité de reprise de la société ou contrats uniquement. Secteur indifférent. Confidentialité assurée, signature engagement de confidentialité. Réf C BOUCHERIE 69. Lyon. Cession boucherie traditionnelle. Pas d investissements à prévoir. Cuisine séparée pour plats du jours. Belle affaire. CA HT : Effectif : 2 personnes Structure juridique : nom propre Locaux : 45 m² Loyer : 500 /mois Prix souhaité : Vous êtes intéressés par une annonce Ecrivez-nous sous référence à : ACTION REPRISE 128 bis, rue Jean Moulin CALUIRE, ou par mail à : infos@actionreprise.com

10 FAITES DE VOTRE TOIT UNE SOURCE DE REVENUS : Défiscalisez tout en participant à la protection de l environnement : entre 9 et 13% de rendement. 50% CRÉDIT D'IMPÔTS J U S Q U SYSTÈMES SOLAIRES PHOTOVOLTAÏQUES ' À * *4000 pour une personne célibataire, veuve ou divorcée / 8000 pour un couple marié Exposition / Show-room à Francheville 28, av. de la Table de Pierre **Votre toit, une source de revenu : EDF s engage à vous racheter la totalité de votre production, 5 fois le tarif de base pendant 20 ans. DEVIS GRATUIT LFE - 28, av. de la Table de Pierre Francheville Un investissement sûr et rentable revendez votre éléctricité à EDF (1.300 à /an pendant 20 ans)** LE SYSTEME SOLAIRE PHOTOVOLTAÏQUE DEVENEZ VOTRE PROPRE PRODUCTEUR D'ÉLECTRICITÉ 10

11 11 Immo. d'entreprise Réf 32111E Réf 31112E MEYZIEU ENTREPOT Location entrepôt 200 m², sécurisé. 100 m² stockage (6 m hauteur) m² possible bureaux. Superficie : 200 m² Prix souhaité : Location 1600 / mois charges Contact : CALUIRE 200 M² DE BUREAUX Idéal entreprise 6/15 pers. 7 bureaux fermés, open space, salle de réunion, places parking. Locaux bien agencés, bon état. Délai d'entrée sur les lieux à négocier. Plusieurs possibilités au niveau contractuel. Superficie : 200 m² Prix souhaité : Loyer 1950 / mois + 27 de charges par an et par m² Contact : Réf 32113E CHAPONOST : A LOUER OU A VENDRE BATIMENT D ACTIVITE INDEPENDANT DE m² ZA le Dôme. Bâtiment sur son terrain privatif et clôturé. 225 m² de bureaux en RDC m² de stockage en mezzanine m² d activité. Bureaux cloisonnés, locaux sociaux. Charpente métallique, bardage double peau, hauteur 4,8 m, accès poids-lourd de plain pied. Raccordement direct à la CD 42 et à l A450. Disponibilité : immédiate Contact : DTZ - Service Activité Réf 32114E RILLIEUX-LA-PAPE : A VENDRE BATIMENT D ACTIVITE DE 930 m² ZI Champ du Roy. Bâtiment indépendant sur son terrain clos de m². Bureaux cloisonnés et climatisés. Charpente métallique, dalle béton, hauteur 5 m., murs bardage doublepeau. 2 accès poids-lourds, 18 places de parking. Idéal pour activité de stockage et commerce intermédiaire. Disponibilité : immédiate Contact : DTZ - Service Activité CRAPONNE 50 M² DE BUREAUX Réf 32115E Location bureau 50 m² centre ville Craponne. 1er étage, parking. Superficie : 50 m² Prix souhaité : Location 480 HT + 85 charges / mois Contact : Réf 32116E LOCATION / VENTE LOCAL ACTIVITE ST ETIENNE Local de 325 m² sur terrain clos 2960 m² constructible. Accessible semi-remorques, parking 25 voitures. Superficie : 325 m², terrain 2960m² Prix souhaité : Loyer 1550 / mois, Vente Contact : BATIMENT INDUSTRIEL AIN Réf 31114E BATIMENT INDUSTRIEL LYON NORD Réf 32117E Ain 20 Km Bourg en Bresse, Cession local industrie 1400 m², isolé et chauffé, sur 4000 m² terrain enrobé. Terrain clos, sous alarme. Pont roulant 10 T à intérieur et pont 15 T à extérieur. Superficie : 1400 m² Prix souhaité : , actuellement loué 2500 / mois. Contact : Genay, location bâtiment industriel 1000 m² sur 1500 m² terrain, 130 m² de bureaux, atelier 770 m² chauffé. Proche grands axes. Superficie : 1000 m² Prix souhaité : Loyer / an Contact : Réf 32118E BATIMENT INDUSTRIEL SAINT-PRIEST Saint-priest, vente bâtiment 800 m² sur terrain clos 1450 m². 100 m² de bureaux à rafraîchir. Double accès poids lourds. Superficie : 800 m² Prix souhaité : Contact : Vous souhaitez diffuser une annonce dans cette rubrique: contactez-nous au ou par mail à : infos@actionreprise.com

12 Evénement 12

13 Evénement 13

14 L'avis de l'expert LE DEMEMBREMENT DE L IMMOBILIER D ENTREPRISE : OPTIMISATION PATRIMONIALE ET PRECAUTIONS NECESSAIRES Lorsque le chef d entreprise, seul ou avec ses associés, a pris la décision de devenir propriétaire de l immobilier affecté à l activité professionnelle plutôt que de rester locataire, la question du mode d acquisition de l immobilier d entreprise doit être posée. En effet, si l acquisition peut-être réalisée par l entreprise elle-même, elle peut aussi être réalisée dans le patrimoine privé de ses propriétaires, ou encore dans un cercle familial ou amical plus élargi. Un schéma aujourd hui «à la mode», souvent présenté comme la nouvelle martingale du chef d entreprise consiste à réaliser une acquisition mixte - en partie par l entreprise et en partie par le patrimoine privé - en faisant appel au démembrement de propriété. La stratégie d acquisition de l immobilier d entreprise en démembrement permet d optimiser fiscalement la phase de détention et de sortie. Pendant la phase de détention, il évite la surtaxation au titre des revenus fonciers au profit de la fiscalité plus douce de l impôt sur les sociétés alors que pour la sortie il bénéficie du régime confortable des plus values immobilières des particuliers. L acquisition en démembrement est également recommandée dans le cadre d une stratégie d optimisation au titre de l impôt sur la fortune et du bouclier fiscal. Le principe d une acquisition «démembrée» Le droit de propriété se caractérise par l addition : - du droit de jouir du bien (droit d user du bien et d en percevoir les fruits : droit d usufruit), - du droit d en détenir la pleine propriété à la fin de l usufruit, c est le droit de nue-propriété. Dans un schéma d acquisition de l immobilier professionnel en démembrement, ces deux droits vont faire l objet d une acquisition séparée : - L entreprise va acquérir l usufruit temporaire au lieu d être locataire, et disposera ainsi d un droit réel sur ses locaux pendant la durée prévue (si elle les quitte, elle pourra les louer jusqu au terme prévu pour l usufruit). En supposant qu elle s endette pour cette acquisition, elle remboursera la banque au lieu de payer un loyer. De même, elle déduira l amortissement de l usufruit (au lieu du loyer) et les intérêts d emprunt. - De son coté, l entrepreneur (généralement via une société civile) va acquérir la seule nue-propriété. Il aura donc moins à financer que s il avait acheté la pleine propriété mais en revanche, ne percevra pas de loyer Au terme prévu pour l usufruit, la pleine propriété se reconstituera entre ses mains. Néanmoins, la durée de détention du bien pour le calcul la plus-value se calcule depuis l acquisition de la nue-propriété. L intérêt de ce schéma est donc combiner les avantages du régime IS (pour l entreprise qui achète l usufruit) et ceux de la fiscalité des particuliers en matière de plus-values (exonération d imposition au titre des plus-values après 15 années de détention) pour les nus-propriétaires. En revanche, le nupropriétaire ne pourra pas déduire de ses éventuels autres revenus fonciers les intérêts de l emprunt contracté pour l acquisition de la nue-propriété. Méthode de valorisation de l usufruit Il existe deux méthodes de valorisation : - la valorisation fiscale qui fixe la valeur de l usufruit à 23 % de la valeur de la pleine propriété par période de 10 ans et dans la limite de 30 ans (CGI, art 669-II), obligatoire pour la liquidation des droits d enregistrement et de la taxe de publicité foncière ; - la valorisation économique qui détermine la valeur de l usufruit (US) à partir des flux de revenus futurs (R), du taux de rendement du bien (i) et de la durée de l usufruit (n). S agissant de refléter au plus juste la valorisation des deux droits l évaluation économique s impose pour déterminer la fraction du prix correspondant à l usufruit et celle correspondant à la nue-propriété. Pour sécuriser l opération, un rapport d expertise doit être établi sur la valeur du bien immobilier objet du démembrement, le «loyer de marché» correspondant aux «flux futurs» de la formule. Abus de bien social et/ou abus de droit : savoir raison garder Concernant l abus de bien social, on en saurait mieux dire que le ministre de la justice lui-même (RM Straumann publiée au JO le 05/05/2009 page : 4357) qui rappelle que «dans le cadre de la gestion de la société, les dirigeants sociaux sont libres de choisir les modalités contractuelles qui leur paraissent les plus adaptées à la situation de leur entreprise» (et ce même si cette dernière avait les moyens d acquérir seule la pleine propriété du bien). Clairement, une acquisition démembrée d'un bien immobilier ne constitue pas a priori un abus des abus de biens sociaux, l'intérêt du dirigeant de la société, n étant pas forcément contraire à l'intérêt social. Tout dépendra alors des conditions économiques dans lesquelles seront réalisées les transactions (montant de l'acquisition du bien par l'usufruitier et le nu-propriétaire, origine des fonds, durée de l'usufruit, conditions dans lesquelles il prendra fin. Ainsi, le schéma doit faire apparaitre un gain clair et incontestable pour l entreprise par rapport à la situation antérieure. A défaut, le risque d abus de bien social est bien réel et devra conduire le contribuable à écarter le recours à la technique du démembrement de propriété. Concernant l abus de droit, la question se pose surtout si l immobilier professionnel est déjà détenu en pleine propriété dans le patrimoine privé et que l opération de démembrement est réalisée à postériori, par revente de l usufruit à la société d exploitation (qui louait le bien antérieurement ou en disposait gratuitement), le risque de contestation de l Administration fiscale sur le fondement de l abus de droit ou de l acte anormal de gestion est beaucoup plus marqué. Il convient donc de pouvoir justifier de motivations autres que fiscales (souci de transmission patrimoniale par exemple et intérêt significatif pour la société acquéreuse). Ces motivations sont essentielles pour la sécurisation du dossier. L intérêt économique pour les parties en présence, la sécurité juridique des opérations doit prévaloir au gain fiscal. Si l option «démembrement» doit donc être systématiquement envisagée lors de l acquisition de l immobilier professionnel, elle doit être comparée à tous les autres montages traditionnels pour dégager le schéma le plus favorable pour l entrepreneur ET l entreprise. Philippe REBATTET Et Jean-Philippe ANDRIOT Notaire à LYON Tel.: philippe.rebattet@notaires.fr 14

15 185X130_RepreneurCA 8/02/10 16:48 Page 1 Édité par Crédit Agricole S.A. - 91, bd Pasteur, Paris Capital social: RCS Paris. Crédit photo : Corbis Image. Comment reprendre une entreprise sans garanties personnelles? Prêt Repreneur du Crédit Agricole Empruntez jusqu à euros sans garanties personnelles. Conditions disponibles dans les agences du Crédit agricole Centre-est, prêteur et sur RCS LYON. 15

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