Union Monétaire Ouest Africaine Conseil Régional de l'epargne Publique et des Marchés Financiers

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1 Union Monétaire Ouest Africaine Conseil Régional de l'epargne Publique et des Marchés Financiers PROJET DE TDR POUR LA SELECTION D'UN CONSULTANT POUR L ETUDE ET LA MISE EN PALCE D UN CADRE REGLEMENTAIRE RELATIF AUX ORGANISMES DE PLACEMENT COLLECTIF IMMOBILIER SUR LE MARCHE FINANCIER REGIONAL DE L UMOA 1

2 I- CONTEXTE En application des dispositions de l article 72 du Règlement Général, le Conseil Régional, dans le cadre de la redynamisation de l architecture et du cadre réglementaire de la gestion collective, a adopté l Instruction N 46/2011 relative à la classification et aux règles d allocation d actifs des organismes de placement collectif sur le Marché Financier Régional de l UMOA. Cette instruction donne une définition, une classification et les règles d allocation des actifs des Organismes de Placement Collectif. Cependant, certains types d Organismes de Placement Collectif n ont pas été pris en compte dans la dite instruction. C est le cas des Organismes de Placement Collectif Immobilier (OPCI). Les expériences internationales démontrent que l'opci figure parmi les principaux véhicules d'investissement répondant aux critères de placement moderne et contribuant fortement au dynamisme des marchés immobiliers et à la sécurité de l'épargne. Ils permettent également de répondre aux besoins des investisseurs en instruments financiers de long terme, adossés à des actifs immobiliers et basés sur des revenus locatifs. Le développement des OPCI en France a confirmé leur utilité dans le paysage français de la gestion collective. Ces nouveaux véhicules d investissement connaissent un fort succès auprès des institutionnels et entreprises et également auprès des particuliers qui s y intéressent de plus en plus. Il convient de préciser que le Maroc est dans une véritable dynamique de promotion des fonds immobiliers avec l adoption, le 23 octobre 2014 par le Conseil de gouvernement, d un projet de loi relatif aux organismes de placement collectif immobilier. Dans la zone UEMOA, la nécessité de mettre en place ce type de véhicules s est fait sentir à plusieurs niveaux : - le secteur immobilier connaît une dynamique soutenue et offre des possibilités de rendement attrayantes ; - la mise en place d un pont supplémentaire entre le secteur financier et un secteur immobilier en mal de financement. Le financement de l habitat est une préoccupation majeure pour les Etats membres de l Union. En effet, le déficit de logement dans les différents pays a amené les Organes et Institutions à rechercher des mécanismes de marché pour soutenir le financement du logement au sein de l Union. Ainsi, une étude sur le cadre juridique nécessaire à la mise en place d un marché hypothécaire et de la titrisation a été réalisée en 2008 dans le cadre du Projet de Développement du Marché Financier Régional (PDMFR). L architecture du marché hypothécaire dans l UEMOA issue de cette étude s articule autour de trois composantes à savoir : la titrisation ; les obligations sécurisées ; et la caisse de refinancement. 2

3 Le Conseil des Ministres de l Union a, en sa séance du 30 mars 2010, adopté deux Règlements dans le cadre de la mise en place du marché hypothécaire et de la titrisation. Le premier Règlement est relatif aux Fonds Communs de Titrisation de Créances (FCTC) et aux opérations de titrisation dans l UEMOA. Ainsi, le CREPMF a pris, en application de ce Règlement, les deux instructions ci-après : l Instruction n 43/2010 relative à l agrément des FCTC, au visa de leur note d information ainsi qu aux modalités de placement de leurs titres ; l Instruction n 44/2010 relative à l agrément des sociétés de gestion de FCTC sur le marché financier régional. Le second Règlement est relatif aux obligations sécurisées dans l UEMOA. A ce jour, aucune instruction n a encore été prise pour définir les modalités d émissions d obligations sécurisées. Toutefois, il faut noter qu en application de l article 18 dudit règlement, la BCEAO a élaboré un projet d Instruction pour définir les modalités d application du Règlement. Enfin, la Caisse Régionale de Refinancement Hypothécaire (CRRH) de l UEMOA a été mise en place avec le soutien de la Banque Ouest Africaine de Développement (BOAD). Par ailleurs, il est à rappeler que le rapport du Haut Comité Ad Hoc sur le financement des économies de l'uemoa, adopté en juin 2012 par la Conférence des Chefs d Etat et de Gouvernement de l UEMOA, a recommandé, au titre des actions à mener par le Conseil Régional de l'epargne Publique et des Marchés Financiers (CREPMF), avec l'appui de la Banque Centrale, «la promotion des institutions spécialisées (capital-investissement), des instruments (fonds d'investissement) et produits adaptés au financement des secteurs prioritaires». Ainsi, dans le cadre de la mise en place du cadre réglementaire relatif aux OPCI, le Conseil Régional organise une consultation relative à l étude de l introduction des OPCI sur le marché financier régional. II- OBJECTIFS ET RESULTATS ATTENDUS 2.1. Objectifs de l étude L introduction des OPCI s inscrit dans le cadre de la diversification du secteur financier et du développement de l épargne de long terme. La mise en place d un cadre spécifique aux OPCI permettra non seulement de mobiliser l épargne longue qui sera orientée vers le financement de l immobilier, mais également d offrir aux investisseurs un nouvel instrument de placement règlementé. L objectif général de l étude pour l introduction des OPCI sur le marché financier régional est, d une part, d évaluer le besoin de financement du marché de l immobilier et le rôle que peuvent jouer les OPCI dans le financement de celui-ci, d autre part, de définir les conditions de la mise en œuvre de cette source de financement tout en assurant une bonne protection des investisseurs. 3

4 L étude a pour objectifs spécifiques : - la réalisation d un état des lieux du financement de l immobilier dans la zone UEMOA ; - l analyse de l intérêt des OPCI pour les économies de l Union ; - l identification d investisseurs pour ce type de produit ; - la mise en place d un cadre réglementaire pour ce type de véhicule ainsi que les règles spécifiques relatives à la composition des actifs de ces OPC ; - l identification des mesures d accompagnement Résultats attendus de l étude Les résultats attendus portent sur les éléments ci-après : - un diagnostic exhaustif de la situation actuelle du marché de l immobilier dans l UEMOA ; - une étude sur la fiscalité des revenus locatifs dans la zone UEMOA ; - des propositions concrètes pour préparer le terrain à l avènement des Organismes de Placement Collectif Immobilier (OPCI) par la mise en place, d une part, du cadre réglementaire et, d autre part, des conditions relatives à l organisation, au fonctionnement et la gestion des OPCI qui s inspirent des meilleures pratiques à l échelle internationale en tenant compte du stade d avancement du marché ainsi que des réalités de l environnement économique et financier de l Union. III- EXECUTION DE LA MISSION Nature des prestations Sous la supervision du Conseil Régional de l Epargne Publique et des Marchés Financiers (CREPMF), le Consultant mènera une étude portée principalement sur l intérêt d introduire les OPCI sur le marché financier régional et leur apport pour les économies de l Union, un benchmark sur le fonctionnement des OPCI dans d autres places financières et les risques liés à la gestion des OPCI. La démarche à adopter consistera en : - l analyse de l'offre et de la demande de financement des immobiliers ; - l analyse des apports possibles des OPCI sur le marché financier régional et le développement du secteur immobilier de l Union ; - une étude sur le cadre légal et règlementaire à mettre en place : elle portera sur le cadre institutionnel à mettre en place eu égard aux dispositions législatives et règlementaires, notamment : o le droit foncier des Etats de l Union ; o les dispositions de l OHADA ; 4

5 o les textes de base du MFR ; o les textes régissant l exercice des experts immobiliers au sein des Etats de l Union ; - un benchmark sur le cadre règlementaire des OPCI ; - une étude de la fiscalité applicable ; - une étude des règles comptables applicables et les principes de valorisation des actifs ; - l identification des mesures d accompagnement nécessaires à un bon ancrage de ce type de véhicule sur le marché financier régional de l UEMOA. De façon spécifique, le Consultant devra faire ressortir l importance de l OPCI pour le marché financier régional et le cadre légal et règlementaire à mettre en place. Il devra également faire ressortir l écosystème et les risques spécifiques des OPCI. Le chronogramme devra prévoir l organisation d un séminaire de validation des conclusions de l étude en vue d obtenir l adhésion de tous les acteurs. Ce séminaire sera conduit par le Consultant. 3.2 Profil du Consultant Le cabinet qui sera retenu pour mener l étude doit être un cabinet spécialisé, disposant des moyens techniques, financiers et humains nécessaires à la réalisation d études de cette envergure. Il doit disposer de compétences avérées dans la réglementation des marchés financiers, particulièrement dans la gestion des OPCI. Une bonne connaissance du marché de l immobilier dans l UEMOA en sus de la réglementation du marché financier régional de l UMOA serait un atout. Le consultant doit posséder de solides expériences dans l organisation et le fonctionnement des OPCI et des Sociétés de Gestion d OPCI. L'offre technique du consultant sera évaluée au regard de : - son expérience dans le domaine de l'élaboration de procédures en matière de gestion d OPC ; - sa connaissance du secteur immobilier en général et de l'architecture institutionnelle et réglementaire régissant les OPCI ; - son expérience dans la réalisation d'études sur la réglementation des OPCI ; - l approche méthodologique proposée. 3.3 Composition de l équipe spécialisée L équipe spécialisée du Consultant devra comprendre au moins deux (02) experts ayant des expériences pertinentes dans le secteur immobilier à l échelle la zone UEMOA et dans la définition de l écosystème et des risques spécifiques des OPCI. L un des experts devra être spécialiste des marchés financiers et l autre spécialiste dans l immobilier. 5

6 L équipe devra par ailleurs, avoir une bonne connaissance du contexte socioéconomique, foncier et financier de l UEMOA et des pratiques en vigueur sur le marché financier régional. Une bonne connaissance du droit foncier et fiscal des Etats de l UMOA serait un atout. 3.4 Organisation de l étude et calendrier de réalisation L étude devra débuter dans un délai de quinze (15) jours à compter de la date de notification du contrat de prestation. L étude aboutira à la production d un rapport provisoire dans un délai de soixantequinze (75) jours à compter de la date de notification du contrat de prestation. Un séminaire de validation est prévu dans un délai d un mois à compter de la date réception du rapport provisoire. Un rapport final provisoire sera élaboré à l issue du séminaire. Le rapport final définitif sera remis par le Consultant au plus tard un mois, après approbation du rapport final provisoire par le Conseil Régional. 3.5 Production de rapports - Le rapport provisoire sera présenté au Conseil Régional en six (06) exemplaires avec un résumé et un état des conclusions et recommandations. - Les rapports finals provisoire et définitif seront également remis en six (06) exemplaires au Conseil Régional. - Chaque rapport sera accompagné de trois (03) CD ROM contenant des fichiers Word, Excel, PDF ainsi qu une synthèse de l étude sous PowerPoint. 6