PROJET DE DELIBERATION EXPOSE DES MOTIFS

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1 Direction de l Urbanisme Service de l Action Foncière 2016 DU 60 Appel à projets urbains innovants «Réinventer Paris» - site Sous-Station Voltaire, 14 avenue Parmentier (11e) - Désignation du lauréat Division en volumes - Déclassement et signature de la promesse de bail emphytéotique administratif et du bail emphytéotique administratif Autorisations d urbanisme. PROJET DE DELIBERATION EXPOSE DES MOTIFS Mes Chers Collègues, Le 3 novembre 2014 était lancé l Appel à Projets Urbains Innovants «Réinventer Paris» sur 23 sites propriétés de la Ville ou de ses partenaires (CASVP, bailleurs sociaux, Paris Habitat, et aménageurs Paris Batignolles Aménagement et la SEMAPA), proposés à la vente ou à la location en vue de la réalisation de projets urbains innovants. Le site de la sous-station Voltaire, située au 14 avenue Parmentier à Paris 11 ème, objet de la présente délibération est l un des 23 sites. Nouvelle façon de construire la Ville, l appel à projets urbains innovants vise la mutation de sites extrêmement divers, parfois déqualifiés, au profit de projets urbains innovants à même d apporter des réponses concrètes aux principaux défis qui se posent à la Ville, notamment en matière de création de logements, d adaptation à la mutation des modes de vie, d attractivité et de rayonnement, de lutte contre le changement climatique, de résilience, de renforcement de la végétalisation, etc. L appel à projets s est adressé à un large public. Sans revenir sur le succès qu atteste le nombre de candidatures reçues, la pluralité des équipes était l un des objectifs forts de la démarche et constitue une réelle novation dans la façon d appréhender les problématiques urbaines. Les équipes ont réuni dès la genèse des projets les acteurs traditionnels de l immobilier aux côtés de nouveaux partenaires d horizons divers (culturel, artistique, associatif, scientifique, start-up, économie sociale et solidaire, agriculture urbaine ). L incitation portée par la Ville d associer, le plus en amont possible, les exploitants et les futurs usagers marque également une dynamique nouvelle qui doit pouvoir se perpétrer. L innovation s est traduite aussi bien dans les programmations, les usages, la performance technique, environnementale et architecturale que dans les montages immobiliers et financiers spécifiquement adaptés aux projets. Une grande liberté programmatique a été laissée aux candidats de manière à libérer la créativité et susciter l innovation. En contrepartie, au fur et à mesure de la démarche, les conditions et garanties de respect du droit, de faisabilité opérationnelle, de pérennité des innovations et de mixité des usages ont été précisées. Là encore, ce sont les porteurs de projets qui ont défini eux même leur niveau d engagement et cela a constitué un filtre supplémentaire dans l analyse des projets. Le cahier des charges de l appel à projets a défini 6 critères de sélection d un genre nouveau, remplaçant le seul critère financier qui était d usage dans le passé : l innovation, les qualités architecturales et d intégration urbaine du projet, la faisabilité économique du projet, ses performances environnementales, la cohérence entre la nature du projet et la capacité financière du porteur de projet, et enfin le prix. L Appel à projets s est déroulé en trois phases :

2 - la phase 1 s est déroulée de novembre 2014 à février 2015 : les porteurs de projets constitués en groupement ont été invités à manifester leur intérêt pour un ou plusieurs des sites. Sur les 23 sites, 815 candidatures ont été déposées et 650 retenues qui ont eu accès aux dossiers de consultation (ou Data Room) ; - la phase 2, de février à la mi-juillet 2015 : les équipes retenues ont élaboré une offre dite initiale détaillant le projet urbain innovant proposé assorti d une offre de prix. Le comité de sélection a retenu 75 projets à raison de 3 ou 4 par site. Un courrier a été adressé le 30 juillet aux finalistes précisant les évolutions que la Ville souhaitait voir apporter ; - la phase 3 de mi-juillet 2015 à janvier 2016 : les finalistes ont élaboré une offre finale, correspondant dans la forme à leur offre initiale améliorée, et précisant notamment leurs engagements en termes de réalisation et de maintien pendant 10 ans des innovations et de maintien de la programmation pendant 15 ans. 74 projets ont été remis. Sur chacun des sites, le jury final a procédé au classement des finalistes. Le 3 février 2016, la Maire a annoncé les 22 lauréats de Réinventer Paris, l appel à projets ayant été déclaré infructueux sur l un des sites. La sous-station Voltaire sise 14 avenue Parmentier à Paris 11 ème fait partie des sites qui ont été proposés dans le cadre de cet appel à projets urbains innovant. Description du bien : La Ville de Paris est propriétaire de cet immeuble, cadastré 11 BL 33. Il s agit d une ancienne sous-station électrique, construite par Paul Friesé, et acquise par la Compagnie Parisienne de Distribution d Electricité au nom et pour le compte de la Ville de Paris, aux termes d un acte notarié du 8 juillet 1908, dans l objectif d accompagner le développement de l utilisation de l énergie électrique et de répondre aux besoins croissants des utilisateurs, notamment pour alimenter le réseau du métropolitain, alors en pleine expansion. La sous-station électrique Voltaire est emblématique du patrimoine parisien des 36 stations construites entre 1900 et la seconde guerre mondiale, et de l architecture industrielle du début du 20ème siècle : l immeuble présente sur rue une façade à dominante métal et verre, et se caractérise par l utilisation exclusive d une structure métallique porteuse qui définit trois travées réunies en leur sommet par des arcs en plein cintre, habillés de baies translucides. D une superficie cadastrale de 596 m², l immeuble est construit en R+2 + toiture-terrasse, sur deux niveaux de sous-sol, totalisant m² de surface de plancher. L immeuble est protégé, au titre des protections patrimoniales du PLU, et se situe en co-visibilité d un monument historique (l église Saint-Ambroise), au sein du site urbain classé de Paris. Les volumes en surface de l ancienne sous-station électrique ont été restitués en 2007 à la Ville de Paris et déclassés par délibération du Conseil de Paris du 26 juin Le bâtiment, géré par la direction des affaires culturelles de la Ville, est occupé depuis 2008 par un collectif d artistes «La Générale Paris Nord Est», association qui bénéficie d un bail à durée indéterminée, résiliable sur simple préavis de six mois. La recherche d un site de relogement du collectif est en cours afin de pouvoir libérer le bâtiment. Un volume, situé aux 1 er et au 2 ème sous-sol, concourant au service public de distribution d électricité est maintenu en activité sur le site. Il s agit d un organe de coupure du réseau électrique du quartier (OCR), constituant un volume d environ 18 m² au premier sous-sol, et une galerie de passage de câbles de distribution électrique du secteur en second sous-sol. 2

3 Lors du transfert des droits réels de l immeuble au lauréat de l APUI, le site fera l objet d une division en volumes, la Ville de Paris restant propriétaire du volume concédé à ENEDIS (ex ERDF). En outre, pour permettre l entretien des installations et d anticiper les nécessaires remplacements des équipements sur le long terme, le volume concédé à ENEDIS bénéficiera d une servitude de passage et d accès sur le volume transféré au lauréat de l APUI au niveau du rez-de-chaussée. Les orientations programmatiques de l appel à projets visaient à implanter plusieurs salles de projection cinématographique publiques et ouvertes sur le quartier. * * * En ce qui concerne le site de la sous-station Voltaire, 59 manifestations d intérêt ont été reçues lors de la première phase de la consultation et 47 candidats ont été autorisés à remettre une offre. Au final, 26 offres ont été reçues et analysées. Le comité de sélection, composé du Maire d arrondissement, de conseillers de Paris des différents groupes politiques, des adjoints à la Maire concernés, du Conseil Parisien de la Jeunesse et d experts, avait retenu, en juillet 2015, 4 candidats finalistes sur ce site : - le projet «le nouveau Voltaire» porté par Haut ET Court Cinémas - le projet «cinéma-hôtel» porté par SNC 5 Versailles - le projet «la centrale de l animation» porté par Superprod - le projet «le cinéma Etoile Voltaire» porté par Etoile Cinémas Le jury final, reprenant la configuration du comité de sélection complété d experts internationaux, a proposé, en janvier 2016, de retenir comme lauréat le projet «le cinéma Etoile Voltaire» porté par la Société Etoile Cinémas. Présentation de l offre finale du projet lauréat : Le projet du lauréat est un programme mixte développé sur 2029 m² de surface de plancher et composé de : - un cinéma d environ m² de SDP, constitué de 5 salles soit environ 500 fauteuils, 2 salles étant localisées en sous-sol, deux salles en R+1 / R+2, et une grande salle panoramique au dernier étage, - un hall d accueil au rez-de-chaussée d environ 100 m², - des bureaux localisés en R+3 et totalisant 382 m², - un espace de restauration de 193 m² localisé en R+4 et constitué d un restaurant de 150 couverts et d une terrasse d environ 150 m². Ce projet s ouvre largement au quartier en offrant un accès libre (restaurant, animations, expositions..) indépendamment de l achat d un billet et en développant les partenariats avec d autres institutions culturelles du 11 ème arrondissement. Les innovations sont inscrites dans le champ des usages et concernent aussi le volet architectural du projet. L innovation concerne tout d abord la conception et la destination des salles de projection : une salle «ciné-bar» permettant des projections-déjeuners, une salle «la scène» permettant des projectionsperformances, une salle dédiée aux jeunes publics, et une salle amphithéâtre donnant une vue, avant les projections, sur les toits de Paris et le paysage urbain de l est parisien. L innovation concerne aussi le projet architectural : la surélévation a été conçue comme réversible, celle-ci disposant de sa propre ossature porteuse jusqu au sol du bâtiment. 3

4 Le lauréat a pris un certain nombre d engagements, sous peine de pénalités, dont les principaux sont les suivants : - réalisation du projet conforme dans le délai prévu ; - respects des innovations proposées en phase de réalisation et dans le cadre des usages futurs pendant une une période de 10 ans ; - maintien de la programation suivante pendant toute la durée du bail, soit 40 ans : o salles de cinéma pour m² o bureaux pour 382 m² o restaurant pour 193 m² o hall d accueil pour 100 m². L ensemble des engagements du lauréat sera repris dans l acte de transfert des droits réels. Ces engagements feront en outre l objet d une évaluation annuelle dans le cadre du protocole d évaluation qui sera joint à l acte. Concernant les modalités juridico-financières de mise à disposition du bien, la Ville de Paris et le lauréat se sont accordés sur un projet de bail emphytéotique administratif d une durée de 40 ans à compter de l achèvement des travaux. En contrepartie de la mise à disposition du bien, la redevance prévue comporte un loyer fixe pendant les 15 premières années du bail et un intéressement, portant, sur toutes les composantes du programme à compter de la seizième année avec un minimum garanti : - le loyer annuel est fixé à pour les années 1 à 10. Il sera porté à de la 11 ème à la quinzième année ; ce loyer sera indexé sur l indice des loyers des activités tertiaires ILAT ; - à partir de la seizième année, le loyer variable annuel sera calculé comme suit : o 6,5 % des recettes guichet hors taxes, hors TSA (Taxe Spéciale Additionnelle) ; o 25 % des recettes confiserie hors taxes ; o 15 % des loyers dus au titre des sous-locations ou tout autre contrat de sous-occupation o du bien ; 6 % du chiffres d affaires hors taxes réalisé par le preneur au sein de l Ensemble Immobilier dans le cadre des activités autorisées par le bail, déduction faite des recettes guichet, des recettes confiserie et des loyers dus au titre des sous-locations ou tout autre contrat de sous-occupation du bien, - ce loyer variable est assorti d un montant minimal garanti de /an qui sera indexé sur l indice des loyers des activités tertiaires ILAT. Le loyer total théorique sur 40 années s élève à 8,9 M. Par avis du 16 septembre 2016, France Domaine a estimé que «d après le cadre spécifique de cette offre, le montant envisagé de la redevance et ses modalités peuvent être acceptés». Lors de sa séance du 28 septembre 2016, le Conseil du Patrimoine a émis un avis favorable à la mise à disposition, sous la forme d un bail emphytéotique administratif, de la sous-station Voltaire, au profit du lauréat de l Appel à Projets Urbains Innovants et aux conditions essentielles évoquées ci-dessus. La présente délibération a donc pour objet : - de désigner le lauréat de l appel à projets urbains innovants pour le site de la Sous-Station Voltaire, situé 14 avenue Parmentier (11ème) ; - d approuver l état descriptif de division en volumes avec contitution de servitudes et d autoriser sa signature ; - de constater la désaffectation et de prononcer le déclassement du volume n 2 ; - d autoriser la signature de la promesse de BEA puis du BEA au profit du lauréat désigné ; - d autoriser le lauréat à déposer les demandes d autorisations d urbanisme nécessaires ; 4

5 - d autoriser le lauréat à procéder aux diagnostics et aux sondages nécessaires à la réalisation du projet. Je vous prie, mes Chers Collègues, de bien vouloir en délibérer. La Maire de Paris 5

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7 2016 DU 60 - Appel à projets urbains innovants «Réinventer Paris» - site Sous-Station Voltaire, 14 avenue Parmentier (11e) - Désignation du lauréat Division en volumes - Déclassement et signature de la promesse de bail emphytéotique administratif et du bail emphytéotique administratif autorisations d urbanisme. Le Conseil de Paris, siégeant en formation de Conseil Municipal Vu le code général des collectivités territoriales et notamment son article L ; Vu le code général de la propriété des personnes publiques, notamment ses articles L , L et L ; Considérant que l immeuble sis au 14 avenue Parmentier à Paris 11 ème a été acquis par la Compagnie Parisienne de Distribution d Electricité (CPDE) au nom et pour le compte de la Ville de Paris par acte notarié du 8 juillet 1908 ; Considérant que cet ensemble immobilier a été mis à disposition d Electricté de France (EDF) dans le cadre de la concession pour la distribution de l énergie électrique du 30 juillet 1955, pour la réalisation de sa mission de service public de distribution d électricité ; Considérant que par procès-verbal en date du 28 août 2007, l ensemble immobilier a été remis libre d occupation par EDF à la Ville de Paris, à l exception de l organe coupure réseau (OCR), toujours en activité ; Considérant que l organe coupure réseau exploité par la société ERDF devra être maintenu et que des servitudes d accès à ce poste seront à constituer ; Considérant que cette propriété fait partie des 23 sites sur lesquels la Ville de Paris a lancé en novembre 2014 l appel à projets urbains innovants «Réinventer Paris» ; Considérant que, sur la base du dossier de consultation de l appel à projets urbains innovants, le comité de sélection qui s est réuni le 7 juillet 2015 a retenu 4 candidats admis à participer à la phase 3 en présentant une offre finale ; Considérant que, après avis du Conseil du Patrimoine en date du 14 octobre 2015 sur les offres initiales des 4 candidats retenus, ces derniers ont remis leur offre finale le 30 novembre 2015 ; Considérant que, parmi les 4 offres finales présentées, le jury international réuni le 22 janvier 2016 a proposé la désignation du projet «Cinéma Etoile Voltaire» porté par l exploitant cinématographique indépendant Etoile Cinémas comme lauréat du site sous station Voltaire (11 ème ) de l appel à projets urbains innovants «Réinventer Paris». ; Vu le procès-verbal du jury international du 7 janvier 2016 ; Vu notamment l offre remise le 30 novembre 2015 par Etoile Cinémas ; Vu l'avis de France Domaine du 16 septembre 2016 ;

8 Vu l'avis du Conseil du Patrimoine du 28 septembre 2016 ; Vu le projet d état descriptif de division en volumes ci-annexé ; Vu la note sur les caractéristiques essentielles du bail emphytéotique administratif ; Vu l avis du Maire du 11ème arrondissement en date du ; Vu l avis du Conseil du 11ème arrondissement en date du ; Vu le projet en délibération en date du, par lequel Mme la Maire de Paris lui propose : - de désigner le lauréat de l appel à projets urbains innovants pour le site de la Sous-Station Voltaire, situé 14 avenue Parmentier (11 ème ) - d approuver l état descriptif de division en volumes avec contitution de servitudes et d autoriser sa signature ; - de constater la désaffectation et de prononcer le déclassement du volume n 2 ; - d autoriser la signature de la promesse puis du BEA au profit du lauréat désigné ; - d autoriser le lauréat à déposer les demandes d autorisations d urbanisme nécessaires ; - d autoriser le lauréat à procéder aux diagnostics et aux sondages nécessaires à la réalisation du projet ; Sur le rapport présenté par M. Jean-Louis Missika au nom de la 5 ème commission, Délibère : Article 1 : Le projet «Cinéma Etoile Voltaire» port é par Etoile Cinémas est désigné lauréat de l appel à projets urbains innovants «Réinventer Paris» pour le site de la Sous-Station Voltaire 14 avenue Parmentier (11 ème ). Article 2 : Est approuvée la division en volumes de l ensemble immobilier situé 14 avenue Parmentier (11 ème ), sur la base du projet d'état descriptif de division en volumes (EDDV) annexé à la la présente délibération, qui identifie 2 volumes, respectivement : - un volume n 1 correspondant à l organe coupure réseau et à la galerie de passage de câbles destiné à rester propriété de la Ville de Paris et à demeurer dans le périmètre de la concession ENEDIS, - un volume n 2 correspondant à la parcelle, à l exception du volume n 1. Article 3 : Mme la Maire de Paris est autorisée à signer la division en volumes de l ensemble immobilier situé 14 avenue Parmentier (11ème), sur la base du projet d'état descriptif de division en volumes (EDDV) annexé à la la présente délibération. Article 4 : Est constatée la désaffectation et prononcé le déclassement du volume identifié volume n 2 sur le projet d EDDVci-annexé, lequel ne remplit pas les conditions d appartenance fixées par le code général de la propriété des personnes publiques. Article 5 : Mme la Maire de Paris est autorisée à signer avec la société Etoile Cinémas, ou toute personne morale s y substituant avec l accord de la Maire de Paris (dans le respect des règles fixées à l article 3.1 de l additif au règlement - phase 3 Offre finale de l appel à projets urbains innovants), une promesse de BEA portant sur le volume n 2, dont les caractéristiques essentielles figurent dans la note sur les caractéristiques essentielles ci-annexée. 2

9 Article 6: Mme la Maire de Paris est autorisée à signer avec la société Etoile Cinémas, ou toute personne morale s y substituant avec l accord de la Maire de Paris (dans le respect des règles citées à l article 5 ci-dessus), l acte de bail emphytéotique administratif portant sur le volume n 2 et dont les caractéristiques essentielles figurent dans la note ci-annexée, une fois levées les conditions suspensives de la promesse de BEA. Article 7 : Est autorisée la constitution de toutes servitudes nécessaires, notamment dans le cadre de l'état descriptif de division en volumes, à la réalisation des opérations citées aux articles précédents de la présente délibération. Article 8 : Est autorisé le dépôt de toute demande d autorisation administrative, notamment d urbanisme, nécessaire à la réalisation du projet «Cinéma Etoile Voltaire» porté par Etoile Cinémas. Article 9 : Est autorisée la réalisation des diagnostics et études de sol nécessaires à la levée des conditions suspensives de la promesse de BEA, dans les conditions détaillées dans la note sur les caractéristiques principales et essentielles ci-annexée. Article 10 : Les recettes issues des loyers du BEA seront constatées au compte 752 du budget de fonctionnement de la Ville de Paris (exercices 2016 et / ou suivants). 3