AMMONITIA Département Investissement Etude Locative. Étude locative. ZAC de la Pièce d Alçon rue du Bas Rucourt MENUCOURT

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1 Étude locative ZAC de la Pièce d Alçon rue du Bas Rucourt MENUCOURT CFH Contact: Caroline Loiseleur Cloiseleur@cfh.fr Zone fiscale: A Expert : G. Boniface

2 PRESENTATION DU DEPARTEMENT Démographie Département France Population en Variation de la population : taux annuel moyen entre 1999 et ,6% 0,7% Logement Département France Nombre total de logements en 2009 Part des ménages propriétaires de leur résidence principale en ,8% 57,6% Revenu - Emploi - Chômage Ville France Revenu net déclaré moyen par foyer fiscal en Foyers fiscaux imposables en % de l'ensemble des foyers fiscaux en ,6% 53,6% Taux de chômage des 15 à 64 ans en ,4% 11,7% Economie: Si le tissu économique du département est composé d une large majorité de PME-PMI, le Val-d Oise accueille bon nombre de grandes firmes qui exercent un rôle capital dans sa dynamique économique. Sièges sociaux et groupes industriels de renom national ont choisi de s'y implanter. Par ailleurs, le Val d'oise est particulièrement ouvert à l'accueil d'entreprises internationales : Plus de 800 sociétés à capitaux majoritairement étrangers sont déjà installées dans le département. 2% du territoire du département, soit 2500 hectares de surface, sont affectés aux zones d activités économiques. En une vingtaine d années, le département s est enrichi de plus de emplois salariés nouveaux, l une des meilleures performances réalisées en France en termes d accroissement. On notera bien sûr la présence du principal aéroport français de Roissy et de l important parc économique de Cergy. Transports : le Val d Oise bénéficie d une situation stratégique exceptionnelle compte tenu de la présence d axes routiers importants (route nationale 16, route nationale 17, A1, Francilienne, A16 et A15), de la réalisation engagée de nouvelles liaisons rapides (bouclage au nord de l aéroport de la Francilienne, Avenue du Parisis), et de la présence de l aéroport international de Roissy-Charles-de-Gaulle (aéroport, gare TGV, stations RER). Le département est desservi par les lignes de RER A, B et C et par de nombreuses lignes de Transilien permettant de rejoindre la gare du nord et la gare St Lazare. Enseignement : Avec une trentaine d établissements d enseignement supérieur le Val d Oise offre un large choix de formations, notamment dans l agglomération de Cergy Pontoise, qui regroupe environ étudiants.

3 PRESENTATION DE LA COMMUNE Démographie Ville France Population en Variation de la population : taux annuel moyen entre 1999 et ,3% 0,7% Logement Ville France Nombre total de logements en 2009 Part des ménages propriétaires de leur résidence principale en ,8% 57,6% Revenu - Emploi - Chômage Ville France Revenu net déclaré moyen par foyer fiscal en Foyers fiscaux imposables en % de l'ensemble des foyers fiscaux en ,8 % 53,6% Taux de chômage des 15 à 64 ans en % 11,7% Menucourt est une commune du département du Val-d Oise située à 43 kms au Nord-ouest de Paris (38 kms depuis la porte de Clignancourt). La ville est située en limite Sud du Val-d Oise, entre les communes de Condecourt à l Ouest, de Sagy au Nord, de Courdimanche à l Est et de Vaux-sur-Seine au Sud. La commune se trouve à 5,7 Kms de l accès à l autoroute A15 qui permet de rejoindre Paris par le Nord. La gare de Cergy-Le Haut se trouve à 4,1 Kms, cette gare étant desservie par le réseau Transilien (ligne L) ainsi que par la ligne A du RER. Il est ainsi possible de rejoindre Paris-Saint Lazare en une cinquantaine de minutes depuis Cergy-Le Haut. Les recensements menés par l'insee en 2009 indiquent que la commune de Menucourt compte habitants et ménages. La part des hommes représente 49,2% de la population, celle des femmes 50,8%. Concernant l état matrimonial des Menucourtois, l étude indique que 35,6% de la population est célibataire, 53,1% marié(e), 6,6% divorcé(e) et 4,8% sont veufs(ves). Près de 38,7% des familles sont sans enfant et 20,9% ont un seul enfant. Le nombre moyen de personnes par ménage est de 2,7. En 2009, le taux de chômage à Menucourt s élevait à seulement 8%, soit un niveau inférieur au taux national (11,7%). Le revenu moyen net déclaré s élevait en 2009 à soit une hausse de 0,7% par rapport à celui déclaré en La commune de Menucourt fait partie de la Communauté d agglomération de Cergy-Pontoise, qui comprend 13 communes et constitue le 2 ème pole d emploi du département avec emplois pour entreprises. L enseignement est assuré sur la commune jusqu au collège, on retrouve plusieurs lycées sur la commune de Cergy.

4 AMMONITIA Département Investissement Etude Locative CARTE DE L AGGLOMERATION PROJETS D URBANISME ET DE DEVELOPPEMENT - Construction d une résidence de 116 logements en entrée de ville (composée de 70% de logements pour personnes âgées) ; - ZAC de la Pièce d Alçon : aménagement d une zone résidentielle dont la première phase comprendra 70 logements sociaux et 90 logements en accession, et qui pourrait comprendre à terme jusqu à 350 lots (selon la réussite de la commercialisation).

5 CARTE DE L ENVIRONNEMENT ZAC de la Pièce d Alçon PRESENTATION DE L ENVIRONNEMENT Le foncier est situé au sein de la ZAC de la Pièce d Alçon, un écoquartier situé au Nord-ouest de la commune, qui doit accueillir à terme 79 logements individuels, 104 logements collectifs, et 150 logements intermédiaires. L environnement actuel est résidentiel, la rue du Bas Rucourt est calme, peu empruntée. L emplacement de la ZAC fait face aux champs, la situation est calme et arborée. La gare de Cergy-Le Haut se trouve à 5 Kms du foncier (RER ligne A et Transilien ligne L), l accès à l autoroute A15 est distant de 6 Kms. On retrouve quelques commerces de proximité sur Menucourt et les communes avoisinantes. MARCHE IMMOBILIER LOCAL Selon les statistiques de l INSEE de 2009, on compte logements sur la commune de Menucourt. Parmi ces logements 97,2% sont occupés à titre de résidence principale, le taux de vacance s établissant à seulement 2,6%. Le parc immobilier est composé à 83,5% de maisons et 16,3% d appartements, dont 10,5% de 3 pièces, 34,4% de 4 pièces et 47,8% de 5 pièces ou plus. Les Menucourtois sont propriétaires de leur logement à hauteur de 78,8% et 83,1% des ménages disposent d au moins un emplacement réservé au stationnement. La part du parc de logements sociaux s établit à 14,8%. Menucourt est une commune de report, la demande locative portant en priorité vers les communes disposant de gares RER telles que Cergy et Saint-Ouen-l Aumône. Une demande locative est néanmoins présente, elle s oriente principalement sur les typologies des T2 et T3. Une demande existera ponctuellement pour des T4 et T5 compte tenu de leur faible nombre sur le marché et d une demande exprimée, cependant le niveau des loyers sur ces typologies se heurte en pratique à la solvabilité des locataires, à l offre concurrente de maisons, ainsi qu à la possibilité pour ce type de clientèle de s orienter vers l acquisition.

6 VUES GENERALES DE L ENVIRONNEMENT La rue du Bas Rucourt La rue du Bas Rucourt L emplacement de la ZAC Le centre de Menucourt

7 LE PROGRAMME : L ALLOTEMENT 12 T Programme BBC ; 26 T3 T4 - Programme composé de 24 logements collectifs et 26 logements intermédiaires ; - Parkings couverts en RDC et en extérieur ; Prestations de sécurité Equipement des cuisines et salles de bains Revêtements des murs, sols et plafond - Notice descriptive non établie à la date de rédaction de cette étude. - NC - NC Prestations de confort - NC CONCLUSION NOTRE AVIS : La situation du programme ainsi que la présence d une demande locative locale nous permettent d agréer l opération à la garantie de revenus, à l exception des lots A002, A003, A006, A101b, A102b, A103b, A104b, A105, A106, B001, B002, B005.