Le logement : un chez-soi ou un bon bas de laine?

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Samuel Lapierre
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1 Le logement : un chez-soi ou un bon bas de laine? SOCIÉTÉ CANADIENNE D HYPOTHÈQUES ET DE LOGEMENT CONFÉRENCE SUR LES PERSPECTIVES DU MARCHÉ DE L HABITATION D OTTAWA TED TSIAKOPOULOS Économiste régional, Centre d affaires de l Ontario ttsiakop@schl.ca Marché de l habitation : notre savoir à votre service Que nous réserve l avenir? Marché de l habitation : notre savoir à votre service La demande de logements restera forte sur le marché de la revente La conjoncture économique sera plus favorable en Ontario l an prochain La demande de logements collectifs s intensifiera d ici 2016 La croissance de prix ralentira, mais demeurera positive Le logement : plus qu un simple chez soi 1

Intensification de l activité sur le marché ontarien de la revente Ventes MLS % parc résidentiel Mises en chantier % parc résidentiel Sources : Association canadienne de l immeuble (ACI);

2 Intensification de l activité sur le marché ontarien de la revente Ventes MLS % parc résidentiel Mises en chantier % parc résidentiel Sources : Association canadienne de l immeuble (ACI); SCHL (prévisions); Statistique Canada La conjoncture économique sera plus favorable dans la province en Variation en % du PIB $ de 2007 Sources : SCHL (prévisions); Statistique Canada 2

3 L emploi à plein temps est sous les niveaux observés avant la récession Emploi à plein temps en % de l emploi total Source : Statistique Canada La rémunération augmentera très légèrement 3.0% 2.5% 2.0% 1.5% 1.0% 0.5% 0.0% -0.5% -1.0% Croissance de la rémunération hebdomadaire, corrigée de l inflation, Ontario f 2015f 2016f Sources : Statistique Canada; Banque du Canada; SCHL (prévisions) 3

4 Le rythme de la construction ne suivra toujours pas l évolution de la demande attribuable aux facteurs démographiques 100 Mises en chantier (en milliers) et demande attribuable aux facteurs démographiques, Ontario DEMANDE ATTRIBUABLE AUX FACTEURS DÉMOGRAPHIQUES Sources : SCHL, Statistique Canada Windsor offre le marché le plus abordable et Toronto, le moins abordable Windsor Thnuder Thunder Bay Ottawa London Barrie Hamilton Oshawa Toronto Revenu réel en % du revenu requis pour acheter un logement, 2014 Sources : SCHL (calculs); Statistique Canada; ACI

Le secteur industriel joue un rôle important dans le sud-ouest de l Ontario L emploi dans la fabrication en % de l emploi total, 2013 Source : Statistique Canada La

5 Le secteur industriel joue un rôle important dans le sud-ouest de l Ontario L emploi dans la fabrication en % de l emploi total, 2013 Source : Statistique Canada La fabrication au Canada : un secteur en croissance Expansion Indices PMI pour l industrie manufacturière, J. P. Morgan & Markit, septembre 2014 Source : Indice PMI Markit 5

6 La croissance des exportations prend de l expansion en Ontario Variation en % des exportations, cumul annuel au 31 août, Ontario 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% Métaux Matériel électronique et électrique Machinerie industrielle Voitures et pièces automobiles Produits forestiers et matériaux de construction Biens de consommation Source : Statistique Canada L économie américaine reprend de la vigueur Variation en % du PIB, $ de Sources : Consensus Economics, FMI 6

En Ontario, la croissance des prix suivra celle du revenu Variation en % Sources : ACI; SCHL (prévisions) L écart entre le prix des maisons individuelles et

7 En Ontario, la croissance des prix suivra celle du revenu Variation en % Sources : ACI; SCHL (prévisions) L écart entre le prix des maisons individuelles et celui des appartements s amenuisera Grand Toronto Ottawa Indice (2005 = 100) Indice (2005 = 100) Sources : ACI (Indice des prix des propriétés MLS ); SCHL 7

marché vendeur Sources : ACI; SCHL (calculs) Le logement : plus qu un simple chez-soi % des

8 Resserrement dans les collectivités situées près du Grand Toronto Rapport ventes-nouvelles inscriptions (RVNI*), 3T2014 Marché équilibré * 45 %<RVNI<60 % = marché équilibré; RVNI>60 % = marché vendeur Sources : ACI; SCHL (calculs) Le logement : plus qu un simple chez-soi % des emprunteurs hypothécaires pour qui la possession d une habitation est un bon investissement Source : Ipsos Reid (hiver 2014) 8

La propriété résidentielle représente une

9 La propriété résidentielle représente une part croissante de la valeur nette Avoir propre foncier en % de la valeur nette, $ de 2012 Source : Statistique Canada (Enquête sur la sécurité financière) Le climat d incertitude économique a pris de l ampleur depuis

Le faible appétit pour le risque se traduit par un refuge dans la

immobilier en solide corrélation* avec l investissement dans des actifs

CAN, or et obligations) *Corrélation forte= 1; Corrélation faible= 0

10 Le faible appétit pour le risque se traduit par un refuge dans la qualité ( ) Sources : Bloomberg; Statistique Canada; SCHL L immobilier en solide corrélation* avec l investissement dans des actifs de qualité Corrélation : immobilier résidentiel et actifs de qualité ($ CAN, or et obligations) *Corrélation forte= 1; Corrélation faible= 0 Sources : ACI; chambres immobilières de Toronto et d Ottawa; Altus; SCHL (calculs) 10

Biens immobiliers résidentiels : une valeur

coefficient de variation; CV près de 0 =

volatilité Sources : ACI; Bloomberg; Altus;

propension au risque augmente depuis 2012.

11 Biens immobiliers résidentiels : une valeur stable Volatilité historique (CV*) *CV = coefficient de variation; CV près de 0 = faible volatilité; CV près de 1 = forte volatilité Sources : ACI; Bloomberg; Altus; Statistique Canada: SCHL (calculs) La propension au risque augmente depuis Pourquoi? MOUVEMENT VERS... EXODE DES INVESTISSEURS? 11

12 Copropriété : les petits investisseurs adoptent une stratégie d investissement à plus long terme Répartition en % des investisseurs selon la durée de possession prévue de la dernière unité achetée Source : SCHL (Enquête auprès des copropriétaires, 2013) Les taux d inoccupation des logements locatifs sont bas. Une bonne nouvelle pour les investisseurs Taux d inoccupation (%), appartements construits expressément pour être donnés en location, Ontario Source : SCHL (Enquête sur les logements locatifs de l automne et prévisions) 12

13 Perspectives du marché de l habitation en Ontario Les risques Une accélération des achèvements sur le marché des appartements en copropriété pourrait avoir une incidence sur les taux d inoccupation et les prix Les constructeurs pourraient orienter la demande vers les logements en stock plutôt que vers les logements non encore construits Une baisse des prix dans le Grand Toronto pourrait se répercuter sur les collectivités adjacentes La richesse des ménages est concentrée dans l immobilier et n est donc pas à l abri des chocs 13

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