GESTION ET AMÉNAGEMENT

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1 Programme de maîtrise en Plan de cours Aménagement du territoire et développement régional Hiver 2014 Université Laval Lundi 15 h h 20 AME-6005 GESTION ET AMÉNAGEMENT Professeur : Claude Lavergne Disponibilité : sur rendez-vous Courriel : claude.lavergne@ville.quebec.qc.ca Téléphone : poste INTRODUCTION Le but du cours est de permettre à l étudiante et à l étudiant d acquérir des notions de base en finance qui l aideront à analyser la composante économique des projets sous sa responsabilité dans le but de faire des recommandations ou prendre des décisions éclairées au bénéfice de son employeur, de son client ou pour ses besoins personnels. 2. OBJECTIFS DU COURS Au terme de ce cours, l étudiante et l étudiant devront être capables de: préparer un budget (personnel ou commercial) selon une présentation reconnue. effectuer des calculs de base en mathématiques financières et résoudre des problèmes à l aide d une calculatrice financière: prêt personnel pour de l achat d une auto ou d une maison (hypothèque), calcul des besoins en REER, etc. préparer, réaliser et interpréter les résultats d une analyse financière dans le but de mesurer la rentabilité de projets d investissement privés et publics, peu importe leur nature, la devise ou le pays concerné (approche universelle). utiliser judicieusement les 3 critères de mesure de la rentabilité de projets. acquérir des notions de fiscalité municipale et d évaluation foncière. préparer, réaliser et interpréter les résultats d une analyse d impact fiscal (AIF) qui mesure spécifiquement la rentabilité des projets de développement immobilier résidentiel du point de vue de la municipalité. interagir facilement avec des promoteurs en ayant une bonne connaissance des concepts et de la terminologie propre à l immobilier notamment pour la valeur marchande des propriétés à revenus. 3. MÉTHODOLOGIE Le cours sera présenté de façon magistrale et interactive. À chaque rencontre, le professeur présente une vue d ensemble de la matière et en dégage les traits essentiels. Les lectures, les échanges ciblés, les exercices en classe, les exercices individuels et les séances de dépannage complètent l'apprentissage. 1

2 4. ÉVALUATION L évaluation du cours : Examen d étape (17 février 2014) : 50 % Examen d étape (14 avril 2014) : 50 % Le système de notation est celui prescrit par l Université Laval aux deuxième et troisième cycles. L étudiante ou l étudiant qui commet une faute prévue au Règlement disciplinaire à l intention des étudiants de l Université Laval est passible de sanctions. 5. RÉFÉRENCES DE BASE Calculatrice financière seul modèle enseigné : Sharp EL-738 (en vente chez Zone). Livre de référence non obligatoire pour les élèves qui voudraient approfondir la matière de certaines séances: Ross, S. A., Westerfield, R. W., Jordon, B. D., Roberts, G. S., (adaptation française: Boyer, M. Saint-Pierre, J.), Gestion financière, Montréal : Chenelière/McGraw-Hill, 2005 (2 e Édition). En vente chez Zone. 6. PLAN DÉTAILLÉ DU COURS PAR SÉANCE Semaine 1. Séance du 13 janvier 2014 : Présentation du cours et on aborde les finances personnelles Présentation du cours, de ses objectifs et survol de toutes les séances. La séance se poursuit en abordant une technique budgétaire pour tenir à jour ses finances personnelles. Il faut savoir que le modèle d analyse financière de projets enseigné lors des séances subséquentes et le budget personnel sont très proches parents, alors débutons par lui : o Trois sections fondamentales du budget personnel : activités de fonctionnement : - les revenus : salaire et autres - les dépenses : logement, nourriture, vêtement, énergie, assurances, etc. activités d investissement : projet d achat/vente d auto, maison, REER, etc.. activités de financement : prêt obtenu et ses remboursements à la banque. o État des résultats vs État des flux de trésorerie. o Comment mesurer le rentabilité de ses finances personnelles et projets d investissement. Semaine 2. Séance du 20 janvier 2014 : Le modèle d analyse financière de projets Apprentissage du modèle d analyse financière de projets (fil conducteur des prochaines séances): o Son architecture: les 3 sections fondamentales du modèle d analyse financière de projets. montage financier, mise de fonds, flux monétaires nets, etc. o Les principes et conventions qui régissent le modèle : situer l analyse dans le temps et durée d analyse d un projet. coût d acquisition et de réalisation, coût d opportunité, revente présumée. flux monétaires différentiels, effets secondaires (cannibalisme), etc. o Le modèle permet de prévoir la rentabilité d un projet, quel qu il soit où qu il soit. mon confrère démarre une entreprise de déneigement à Lévis. la White Star en Angleterre fait construire un nouveau bateau de croisière, etc. Analyse en classe d un projet d investissement : contrat pour opérer des machines à café à UL. 2

3 Semaine 3. Séance du 27 janvier 2014 : La valeur de l argent dans le temps Apprentissage de la valeur de l argent dans le temps : o Notions d actualisation et de capitalisation des flux monétaires uniques. o Apprentissage de la calculatrice financière Sharp EL-738, un outil toujours d actualité et indispensable pour le professionnel sur le marché du travail. Problèmes de finances personnelles faciles à résoudre avec la calculatrice, ex.: o Si je place un montant unique de $ aujourd hui dans mon REER qui pourrait rapporter un rendement de 5% par an, combien j aurai cumulé à ma retraite? o Quel montant maximum dois-je investir aujourd hui dans un projet qui peut rapporter, selon les hypothèses utilisées, $ dans 5 ans considérant que je souhaite un rendement de 10% sur mon investissement? Semaine 4. Séance du 3 février 2014 : La valeur des flux monétaires multiples dans le temps Apprentissage des annuités, c'est-à-dire de la valeur du versement périodique égal payé, par exemple, par un consommateur pour rembourser un prêt automobile à la banque pendant une durée donnée. Cette notion comme celle des flux uniques font partie du fonctionnement du modèle financier. Problèmes de finances personnelles faciles à résoudre avec la calculatrice financière : o Quel montant dois-je verser à mon REER chaque mois, au taux de rendement moyen de 5%, si je souhaite obtenir les $ nécessaires pour prendre ma retraite à 63 ans? o J achète un téléviseur au montant de 1 125,50 $ en payant 100 $ par mois pendant 1 an, quel taux d intérêt m exige le magasin? o Quel est le montant hebdomadaire à payer à la banque sur un prêt auto de $ si le taux d intérêt réclamé est de 6%? Versements de début ou de fin de périodes et fréquence des versements: année / mois / semaine. Perpétuités : annuité qui n a pas de fin (notion utile pour le cours de la semaine 11). Semaine 5. Séance du 10 février 2014 : Les amortissements et révision de la matière pour l examen Apprentissage des amortissements avec la calculatrice financière : o Par exemple, pour un problème de remboursement de prêt personnel, déterminer séparément la valeur du capital et de l intérêt payés pour une période de temps donnée tout en précisant le solde restant du prêt. On revoit la matière depuis la séance 1 en vue de l examen d étape. Résolution de problèmes et réponses. Semaine 6. Séance du 17 février 2014: Examen d étape Examen d étape. Semaine 7. Séance du 24 février 2014 : Les méthodes pour effectuer le choix des investissements Apprentissage de 3 méthodes pour établir le niveau de rentabilité des projets et faire des choix: o VAN (valeur actuelle nette). Critère fondamental pour établir la rentabilité des projets d investissements. Il valide si le projet sous analyse, selon les hypothèses utilisées, atteint ou non le taux de rendement désiré par le promoteur. 3

4 Il s agit de transformer (actualiser) des dollars courants en dollars constants et de comparer leur somme à la mise de fonds du promoteur, à To. Le modèle financier enseigné utilise le critère de la VAN pour mesurer la rentabilité des projets. o TRI (taux de rendement interne). Méthode qui précise le taux de rendement réel réalisé par le projet indépendamment du taux souhaité par le promoteur. Le TRI et la VAN se calculent avec la calculatrice Sharp EL-738 à l intérieur des mêmes opérations faciles. o DDR (délai de récupération). Méthode qui détermine la durée (année, mois, semaines, etc.) nécessaire pour récupérer son investissement dans un projet. Le DDR étant très simple, il est apprécié notamment pour les projets de remplacement d équipement. Semaine 8. Séance du 3 mars 2014 : Semaine de lecture Pas de cours. Semaine 9. Séance du 10 mars 2014 : Analyse d impact fiscal évaluation des revenus municipaux Apprentissage de l analyse d impact fiscal (AIF). Ce modèle d analyse financière, calqué sur celui étudié plus tôt dans le cours, est dédié à mesurer la rentabilité des projets municipaux notamment pour les ouvertures de rues (revenus de taxes foncières et dépenses de déneigement de rues, d enlèvement des ordures, etc.). L AIF se veut un instrument d aide à la prise de décision pour appuyer le volet économique d une recommandation au conseil de la ville. o Définition et objectifs de l AIF. o Différentes applications et ses limites. o Démarche pour préparer l AIF en 7 étapes. Évaluation des revenus découlant de l ouverture d une rue du point de vue de la municipalité: o taxes foncières et tarification. Semaine 10. Séance du 17 mars 2014 : Analyse d impact fiscal évaluation des dépenses municipales Apprentissage de l évaluation des dépenses municipales. o Structure des dépenses. o Méthode du coût moyen et méthode du coût marginal. o Calcul des dépenses en fonction de leur paramètre approprié. Présentation des résultats des AIF et l analyse de ceux-ci. o Présentation simple mais informative des résultats. Exemples d AIF pour des projets de développement résidentiel à Québec. Semaine 11. Séance du 24 mars 2014 : Valeur marchande d un immeuble à revenus à l aide du TGA Apprentissage de la méthode du taux global d actualisation (TGA) pour déterminer rapidement la valeur marchande d un immeuble à revenus. Il s agit là d une méthode très simple basée sur la théorie des perpétuités qui est indispensable de connaître si vous souhaitez œuvrer dans le monde de l immobilier. TGA : facteur d actualisation établi par le marché. Loyer net : loyer obtenu d un immeuble à revenus sans tenir compte des frais d opération. Par exemple : 4

5 o Le TGA actuel des immeubles à bureaux de catégorie B du secteur Basse-Ville à Québec est de 8%. o Le loyer net prévu pour un immeuble neuf à construire divisé 8% donne la valeur de l immeuble cette valeur ne correspond pas nécessairement au coût de réalisation! Semaine 12. Séance du 31 mars 2014 : Problèmes plus complexes Recoupement de plusieurs notions des séances précédentes pour prendre des décisions d investissement plus complexes. Exemple : lorsqu un promoteur demande une subvention à une municipalité pour redévelopper un immeuble délabré du centre-ville dont la rentabilité est insuffisante pour justifier le projet, vous devez combiner différentes notions pour établir une aide adéquate qui n appauvrit pas la municipalité: o Information du promoteur (loyer net, superficie locative, etc.) o Montage financier du projet. o Loyer net et TGA. o Analyse financière du projet du point de vue du promoteur. o Analyse d impact fiscal du projet du point de vue de la municipalité. o Évaluation de l aide pouvant être accordée par la municipalité sans que celle-ci ne s appauvrisse. o Recommandation aux autorités. Semaine 13. Séance du 7 avril 2014 : Préparation pour l examen Suite et fin du cours de la semaine dernière. Révision en vue de l examen final. Semaine 14. Séance du 14 avril 2014 : Examen d étape Examen d étape. Semaine 15. Séance du 21 avril 2014 : Congé (Pâques) Pas de cours. Note : Le plan détaillé du cours et le contenu de chaque séance sont fournis à titre indicatif. Il se peut que le découpage des séances diffère de celui présenté ici. Les précisions vous seront données en temps opportun, le cas échéant. Bonne session! 5