MARKETBEAT INVESTISSEMENT FRANCE. 1er Trimestre 2017

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1 MARKETBEAT INVESTISSEMENT FRANCE 1er Trimestre 2017

2 SOMMAIRE 01 Contexte économique 2 02 Investissement en France 3 03 Répartition géographique 4 04 Commerces 5 05 Logistique 6 06 Bureaux Ile-de-France 7 07 Investisseurs 8 08 Définitions 9

3 CONTEXTE ÉCONOMIQUE MEILLEURES PERSPECTIVES ET REMONTEE DE L OAT De belles éclaircies En ce début d année 2017, l économie mondiale reprend des couleurs malgré un ensemble d incertitudes politiques: élections cruciales en Europe, futures décisions du nouveau président américain. Portée par la dynamique des marchés américains et émergents, l INSEE prévoit une croissance du commerce mondial de 4,2%. Cette embellie a profité à la zone euro (croissance de 0,4% au 4 ème trimestre 2016), avec une hausse de la consommation privée et des exportations, soutenues par la dépréciation de l euro face au dollar. Toutefois, le risque inflationniste, entretenu notamment par l évolution du prix du pétrole (+2% en zone euro en février 2017), pourrait à terme impacter le pouvoir d achat des ménages. Dans ce contexte favorable, la croissance française devrait néanmoins acter un léger ralentissement avec seulement une progression de 0,3% au 1 er trimestre 2017 en raison du caractère exceptionnel des livraisons aéronautiques en fin d année. En complément de l investissement des ménages (stable à +0,7%), le trend haussier observé sur la consommation des ménages (+0,6%) et l investissement des entreprises (+0,8%) devrait conforter la solidité de cette croissance anticipée pour l année Croissance du PIB en France, % Oxford Economics Taux EONIA et EURIBOR 3 mois Un financement toujours aussi peu cher Les taux directeurs demeurent très bas en ce début d année; l Euribor 3 mois s établit ainsi à -0,33% en mars 2017 et le taux EONIA à -0.35%. Ces deux taux sont en territoire négatif depuis mi-2015, traduisant un environnement financier très accommodant pour les investisseurs qui font appel à la dette bancaire fonds d investissement essentiellement. La quasi nullité du spread entre les deux taux est aussi le signe d une absence de tensions sur les liquidités bancaires. Banque de France OAT 10 ans et taux de rendement prime bureaux La prime de risque résiste à la remontée de l OAT La remontée de l OAT au cours du 1 er trimestre 2017 (autour de 1% début avril 2017 et en baisse depuis les résultats du 1 er tour des Présidentielles) réduit le spread avec les taux de rendement prime. Pour autant cet écart, étalon de l attractivité du marché immobilier en investissement, reste encore très incitatif : de l ordre de 190 points de base pour du bureau à Paris QCA (3,00%), 170 points de base en commerce et plus de 450 points pour la logistique. Sources : Banque de France, MarketBeat Investissement France T

4 INVESTISSEMENT EN FRANCE L ANNÉE 2017 DEMARRE BIEN Un meilleur démarrage qu en 2016! Après un 4 ème trimestre 2016 hyper dynamique (10,4 milliards d euros de cessions), l année 2017 débute sur une note positive comme en attestent les 4 milliards d euros d investissement en immobilier d entreprise banalisé (bureaux, commerces, entrepôts et locaux d activité) recensés au cours des 3 derniers mois. Cette performance est de 27% meilleure que celle observée à la même époque l an dernier (3,15 milliards d euros) ou que celle des 10 dernières années (3,6 milliards d euros en moyenne). Un peu plus de 110 cessions-acquisitions ont été enregistrées depuis le début de l année, soit un montant unitaire moyen de 36,3 millions d euros. L appétit des investisseurs pour l immobilier d entreprise se confirme donc nonobstant les incertitudes liées à l actualité politique tant en France qu en Europe. Cet acquis de croissance du 1 er trimestre (+19% par rapport à la moyenne des dix dernières années) laisse augurer d un bon cru pour l année Volume d investissement en France, en milliards d euros Volume d investissement par tranche de montant, en milliards d euros La moitié des investissements au-dessus de 100 millions d euros La forte activité du marché sur le segment des montants unitaires supérieurs à 100 millions d euros observée en 2016 (55% du volume total) se retrouve en ce début d année Ces opérations restent majoritaires avec une part de marché de 51% réalisée au travers de 11 acquisitions. Comme à l accoutumée, les actifs tertiaires franciliens sont nombreux sur ce créneau de marché («Grand Central», «Bords de Seine», «Résonance» ou encore « Emile Zola» à Paris 15ème, etc ). Sont venues s y ajouter quelques cessions de portefeuilles de bureaux en Ile-de-France («Trinity»), un actif emblématique à Lyon («To Lyon» acquis par une joint venture AMUNDI / CDC) mais aussi - fait plus rare - d entrepôts (portefeuille BLACKSTONE cédé à ROCKSPRING pour 233 millions d euros). En commerce, c est la cession du «Queen», par THOR EQUITIES et INVESCO à AEW EUROPE qui a marqué le trimestre. En marge de ces montants unitaires, l activité transactionnelle s est montrée plus dynamique sur le créneau des opérations d un montant unitaire compris entre 20 et 50 millions d euros, qui totalisent près de 780 millions d euros investis. On y trouve une diversité d actifs (bureaux, commerces, entrepôts et locaux d activités) tant en Ile-de-France (plus de 420 millions d euros) qu en régions (246 millions d euros). MarketBeat Investissement France T

5 REPARTITION GEOGRAPHIQUE QUAND LES REGIONS SE RÉVEILLENT Regain d activité sur les marchés de régions La performance des marchés régionaux avait déçu en 2016, où moins de 4,2 milliards d euros d acquisitions avaient été recensées. L année 2017 s ouvre sur de biens meilleurs résultats grâce à un 1 er trimestre très dynamique, avec d ores et déjà plus de 1 milliard d euros de cessions. L acquisition par AMUNDI-CDC de la tour «To Lyon» ( m²) pèse à l évidence dans ce résultat et conforte la place de leader du marché Rhône-Alpes (près de 600 millions d euros investis au 1 er trimestre). Les cessions d actifs ont été nombreuses sur l ensemble des marchés régionaux à l image de la région PACA (autour de 165 millions d euros investis). Hors ces 2 régions, véritables poids lourds du marché, les opérations d investissement ont été portées par des cessions d actifs commerciaux («Avaricum» à Bourges ou «Metzanine» à Metz) ou des actifs tertiaires («Centreda» à Toulouse-Blagnac, «Pole Euratechnologies» à Lille, pour les opérations les plus significatives du trimestre). Le portefeuille reste à la mode en 2017! Volume d investissement par localisation, en milliards d euros Volume d investissement par localisation, en milliards d euros Les portefeuilles d actifs restent un mode de cession très en vogue sur le marché français : ils avaient été à l origine de près d 1,5 milliard d euros investis en 2016 et s élèvent d ores et déjà à plus de 740 millions d euros pour le seul 1 er trimestre Cette modalité d arbitrage est principalement utilisée en logistique (400 millions d euros) mais aussi sur le segment tertiaire (250 millions d euros dont près de 175 millions d euros pour la seule opération de cession de SEB IMMOINVEST au profit de JP MORGAN). En massifiant ainsi le volume des actifs mis sur le marché, les cédants jouent la carte de la rareté des produits sur le créneau des montants supérieurs à 100 millions d euros en optimisant leurs prix de cession. Volume d investissement par type d actifs, en milliards d euros Bureaux et entrepôts! La répartition du volume d investissement par type d actif laisse, sans grande surprise, la part belle aux immeubles tertiaires (3 milliards d euros investis au 1 er trimestre 2017 soit 75% du volume total). Sur les autres types d actifs, le marché se rééquilibre en faveur des entrepôts, qui enregistrent une performance record avec plus de 520 millions d euros d acquisitions sur les 3 premiers mois de l année. A l inverse, les commerces ont été peu actifs et à peine 400 millions d euros de cessions ont été relevés au 1 er trimestre. Pour autant les perspectives pour l année 2017 sont nettement meilleures avec près de 3 milliards d euros d actifs commerciaux actuellement sur le marché. MarketBeat Investissement France T

6 COMMERCES UN 1ER TRIMESTRE CALME MAIS UN DEALFLOW ABONDANT Début d année plutôt calme La fin de l année 2016 avait été très active sur le marché de l investissement en commerces avec plus de 2,2 milliards d euros d acquisitions recensées. Après cette performance record, le marché semble reprendre son souffle; à peine 400 millions d euros d actifs commerciaux ont été transactés au 1 er trimestre Toujours friands des trop rares opportunités offertes sur le marché, les investisseurs devront attendre le 2 ème ou 3 ème trimestre pour s exprimer. Le pipeline des actifs commerciaux en cours de cession est important, de l ordre de 2,5 milliards d euros; il laisse augurer d une performance annuelle au moins égale à celle de 2016 (4,6 milliards d euros). Le début de l année 2017 aura été marqué par la cession du «Queen», immeuble emblématique des Champs- Elysées cédé par THOR EQUITIES et INVESCO à AEW EUROPE. Les actifs de commerces de pied d immeubles ont concentré près de 60% des investissements. En marge de ces transactions, les retail parks continuent d animer le marché et auront représenté plus du ¼ du volume total investi sur le segment des commerces. Investissement en commerce, milliards d euros Part des investissements en commerce dans les investissements en France, milliards d euros Chute libre du poids du commerce Ce repli momentané du commerce s inscrit dans une tendance générale de forte augmentation (+27%) du volume total des investissements en immobilier banalisé, passé de 3,15 milliards d euros au 1 er trimestre 2016 à 4 milliards d euros en Dans ce contexte, la part de marché du compartiment commerces dans ce volume repasse donc sous la barre des 10%. Il ne faut pas y voir une désaffection des investisseurs pour ce type d actifs, mais plutôt une nouvelle illustration de la pénurie chronique mais temporaire d opportunités de qualité. Taux de rendement prime, % Taux de rendement au plus bas Dans un contexte généralisé de compression des taux de rendement, le commerce n échappe pas à cette tendance : ils se situent aux alentours des 2,5% pour le commerce de centre-ville à Paris, à 3,5% pour les actifs prime de centreville en province, à 3,5% pour les centres commerciaux super-prime et 4,5% pour les retail parks nouvelle génération. MarketBeat Investissement France T

7 LOGISTIQUE DEMARRAGE EN TROMBE! Un 1 er trimestre de folie! Le marché de l investissement logistique avait achevé l année 2016 sur un volume d acquisitions de l ordre de 1,6 milliard d euros, en baisse de 17% par rapport aux 2 milliards d euros observés en Le cru 2017 s annonce comme l un des meilleurs de la décennie à en juger par le niveau d activité du 1 er trimestre (520 millions d euros via une dizaine de transactions). Montant investi en logistique en France, millions d euros Cette projection de fin d année s appuie sur plusieurs opérations en cours de réalisation, dont l emblématique cession du portefeuille européen détenu par BLACKSTONE LOGICOR, estimé à 13 milliards d euros (dont 1,6 milliard d euros pour les actifs situés en France). Dans ces conditions le record de ,5 milliards d euros - devrait être battu. Les cessions de portefeuilles reprennent Sources :, Immostat pour l Ile-de-France Les bons résultats de ce 1 er trimestre 2017 sont principalement dus à l arbitrage de 3 portefeuilles logistiques : m² cédés par ROCKSPRING à BLACKSTONE, m² (5 actifs) cédés en sale & lease-back par KUHNE & NAGEL à ROCKSPRING et enfin plus de m² (3 actifs) vendus par MONTEA à PATRIZIA. Ces 3 opérations concentrent, à elles seules, les trois quarts du volume investi ce trimestre en immobilier logistique. Les cessions de ces portefeuilles se sont réalisées pour la plupart entre pure players du secteur. Néanmoins, une nouvelle concurrence apparaît, avec des fonds d investissement plus généralistes comme PATRIZIA, ENCORE + (fonds détenu par AVIVA INVESTORS et LASALLE IM) ou encore des compagnies d assurances comme AG REAL ESTATE. Ces acteurs accroissent leur exposition à la logistique via des acquisitions de plateformes logistiques neuves et pré commercialisées. Taux de rendement : toujours au plus bas! Montant investi en logistique en France par localisation Sources :, Immostat pour Ile-de-France Taux de rendement prime logistique en France, % La logistique n a pas échappé à la compression des taux constatés sur l ensemble des classes d actifs immobilier depuis un peu plus 3 ans, et les points historiquement bas observés mi 2016 ont à nouveau reculé en fin d année pour se stabiliser depuis lors. Les taux de rendement prime d entrepôts logistiques se positionnement ainsi très nettement en-dessous de 6% en Île-de-France (5,60%) et à Lyon (5,85%). A Marseille et Lille, ces mêmes taux s affichent autour de 6,25%. MarketBeat Investissement France T

8 BUREAUX ILE-DE-FRANCE FAIRE AVEC PEU Démarrage en douceur en Ile-de-France Un peu plus de 2,2 milliards d euros ont été investis en immobilier d entreprise en Ile-de-France au cours du 1 er trimestre 2017, un résultat meilleur que l an dernier (moins de 2 milliards d euros) mais en deçà de la moyenne des 10 dernières années (2,5 milliards d euros). Les 3 ème et 4 ème trimestres 2016 avaient vu la réalisation de près de 14 milliards d euros de cessions d actifs, asséchant ainsi le marché. Les stocks sont en phase de reconstitution, avec près de 10 milliards d euros actuellement sur le marché. Les volumes d investissement devraient donc augmenter au fur et à mesure des trimestres, respectant ainsi la cyclicité habituelle du marché. Pour l heure, l essentiel de l activité transactionnelle en Ilede-France a porté sur le marché parisien où près de 900 millions d euros d actifs ont changé de mains. Dans la Capitale, alors que l intérêt des investisseurs pour le QCA se confirme («Grand Central»), leur champ d investigation s élargit à d autres actifs situés tant dans le Sud (« avenue Emile Zola» dans le 15 ème acquis par la SFL) que dans les arrondissements du Nord-Est («Visalto» dans le 19 ème acheté par BNP PARIBAS DIVERSIPIERRE). Les opérations ont aussi été nombreuses dans le Croissant Ouest, où plus de 620 millions d euros (près de 30% du volume total francilien) ont été investis au cours du 1 er trimestre de l année. Tous les territoires de l Ouest ont été investis, et la Boucle Sud Issy-les-Moulineaux plus particulièrement - a accueilli 2 des 11 transactions d un montant supérieur à 100 millions d euros recensées ce trimestre. Sur les autres marchés, les volumes d investissement sont nettement plus faibles et varient entre 100 et 220 millions d euros d acquisitions au 1 er trimestre A La Défense, la cession de quelques actifs emblématiques Cœur Défense entre autres - devrait booster les volumes d ici la fin de l année. Volume d investissement en Ile-de-France, en milliards d euros Sources : Immostat, Volume d investissement en Ile-de-France par localisation, en milliards d euros Sources : Immostat, Volume d investissement Bureaux* Ile-de-France par type Core + et value-added en tête La stratégie des investisseurs sur le marché des bureaux en Ile-de-France est en phase de mutations. Le segment «Core», dominant entre 2014 et 2016, recule au profit de celui «Core +» (45% des acquisitions d actifs tertiaires de plus de 20 millions d euros en Ile-de-France). Les acquéreurs se sont aussi positionnés plus massivement sur des opérations «Value-added», qui leur permettent de viser des rendements supérieurs à ceux historiquement bas relevés sur le segment prime. Les acquisitions sur ce modèle ont principalement concerné, ce trimestre, le marché parisien et celui de l Ouest. * Actifs tertiaires d un montant supérieur à 20 millions d euros MarketBeat Investissement France T

9 INVESTISSEURS QUAND L EUROPE REGARDE LA FRANCE Croissance des acquisitions cross-border En dépit des incertitudes sur la scène politique, l intérêt des investisseurs pour le marché d immobilier d entreprise français a redoublé en ce début d année. Le volume de leurs acquisitions (un peu plus de 2 milliards d euros, soit 51% du volume total) dépasse, en ce 1 er trimestre, d une courte tête celui enregistré pour les investisseurs domestiques. Il faut remonter à 2007 & 2008 pour retrouver une configuration identique du volume d investissement par nationalité d acquéreur. Volume d investissement en France par nationalité d acquéreur, en valeur Ce résultat reflète bien l attractivité du marché hexagonal et la confiance des investisseurs sur sa capacité à assurer un rendement locatif pérenne et une plus-value en cas de cession. Des investisseurs européens très présents Au cours du 1 er trimestre 2017, le jeu entre acquéreurs étrangers s est résumé à un duel Amériques versus Europe avec un net avantage à ces derniers. Ils ont investi près de 1,3 milliards d euros depuis le début de l année, majoritairement sur des actifs tertiaires (900 millions d euros) mais aussi en commerces (165 millions d euros) ou dans des plateformes logistiques (plus de 225 millions d euros). Les autres grands animateurs du marché viennent d outre Atlantique; ils ont réalisé un volume de transactions de près de 730 millions d euros toutes classes d actifs confondues. Leur profil de risque est intéressant, leurs acquisitions s étant majoritairement portées sur des actifs Core +, des ventes en état futur d achèvement voir des opérations value-added. Volume d investissement en France par nationalité d acquéreur, en valeur MarketBeat Investissement France T

10 DEFINITIONS Core : Actif bénéficiant d'une localisation géographique de premier plan et assurant des rendements locatifs sûrs en raison de la qualité des locataires, de la durée des baux, du faible taux de vacance et d une faible rotation locative. Core + : Actif pour lequel un investisseur accepte un rendement un peu moins sécurisé en échange d une hausse potentielle de la valeur de leur immeuble. Bien situés et de bonne qualité, les actifs concernés peuvent faire l objet de travaux de rénovation ou d un travail d asset management pour améliorer leur taux d occupation. Taux EONIA (Euro Over Night Index Average) : Taux de rémunération des dépôts interbancaires au jour le jour du marché monétaire européen. EURIBOR : Euro Interbank Offered Rate - Taux du marché monétaire européen. Il est égal à la moyenne des taux offerts sur le marché bancaire européen pour une échéance déterminée. Il correspond à la cotation fournie quotidiennement par un échantillon de 57 établissements bancaires européens. LTV (Loan to value) : Ratio d endettement (montant du financement sur la valeur totale de l actif). OAT 10 ans : Obligations Assimilables du Trésor - Fonds constituant le support de l'endettement à long terme de l'etat dont la maturité est de 10 ans Opportuniste : stratégie d investissement qui vise à déceler et à capitaliser sur des opportunités et des tendances de placements émergents avant qu elles ne soient pleinement reconnues par le marché. Taux de rendement prime : Ratio entre les loyers hors charges et le prix d'acquisition AEM de l'actif. Rentabilité la plus basse observée au cours d'une période donnée, après élimination des valeurs aberrantes (occurrences inférieures à deux). Value-added : actifs immobiliers pour lesquels l acquisition est faite dans le but de de créer ou de recréer de la valeur grâce à une gestion dynamique. Volume d investissement : acquisitions d actifs immobiliers banalisés Bureaux, Commerces, Entrepôts, locaux d activité - réalisées par des acteurs agissant comme «investisseur immobilier» c est-à-dire en vue de retirer de la détention du bien acquis un rendement financier, sous la forme d un revenu locatif et/ou d une plus-value à la revente MarketBeat Investissement France T

11 AUTEUR Magali Marton Head of Research - France +33 (0) magali.marton@cushwake.com CONTACTS Antoine Derville Président +33 (0) antoine.derville@cushwake.com Nils Vinck Head of Capital Markets +33 (0) nils.vinck@cushwake.com Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source Cushman&Wakefield, Inc. Tous droits réservés