MARKETBEAT INVESTISSEMENT FRANCE BUREAUX < 20 M

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1 MARKETBEAT INVESTISSEMENT FRANCE BUREAUX < 20 M 1 er Trimestre 2018 Un segment dynamique tant en Ile-de-France qu en province

2 SOMMAIRE 01 Contexte économique 2 02 Bureaux < 20 M 3 03 Répartition géographique 4 04 Investisseurs 5 05 Définitions 6

3 CONTEXTE ÉCONOMIQUE CROISSANCE ET EMPLOI AU RENDEZ-VOUS Ralentissement en perspective Les investissements des entreprises ainsi que l accélération des exportations françaises, rythmées entre autres par des livraisons aéronautiques exceptionnelles, ont dopé la croissance hexagonale. Elle atteint +2,0% sur l ensemble de l année 2017, un niveau inégalé depuis Fait remarquable depuis 10 ans, l accélération des recettes fiscales qui en découle a ramené le déficit public français sous la barre fatidique des 3% exigés par les traités européens (2,6% du PIB). L enthousiasme engendré par ces indicateurs porteurs d une embellie économique française a rapidement été bridé par l annonce de la grève «printanière» de la SNCF augurant tant d une paralysie des voyageurs que d une partie de l économie (tourisme, consommation, etc ). La propagation du mécontentement des cheminots à d autres secteurs d activités (enseignement, santé, ) laisse entrevoir les premières grandes difficultés du gouvernement à poursuivre son projet de réformes. Dans ce contexte, climat des affaires et moral des ménages sont tous deux orientés à la baisse ce trimestre (respectivement -2,8 et -4 points) et présagent d un ralentissement de la croissance pour le début de l année 2018 estimé par l INSEE à +0,4% pour chacun des 2 premiers trimestres de l année Attractivité de l environnement financier Les investisseurs faisant appel à la dette bénéficient toujours de conditions de financements très attractives. En effet, dicté par un objectif d évolution de l inflation à un niveau proche de 2%, la BCE a décidé de poursuivre sa politique accommodante de rachats d actifs jusqu en septembre. Bien que le rythme retenu ait été diminué de moitié (30 millions d euros par mois), les taux directeurs se maintiennent en territoire négatif : -0,33% pour l Euribor 3 mois et -0,36% pour le taux EONIA à la fin du mois de mars La quasi nullité du spread entre ces deux taux traduit pour sa part l absence de tensions sur les liquidités bancaires. Frémissements de l OAT 10 ans Croissance du PIB en France, % Source : INSEE Taux EONIA et EURIBOR 3 mois Source : Banque de France OAT 10 ans et taux de rendement prime Après une plongée vertigineuse de 360 points de base (pdb) initiée en 2007, les frémissements de l OAT 10 ans sous les 1% présagent d un prochain redressement qui pourrait sonner la fin des compressions de taux de rendements prime immobiliers. Ces derniers bénéficient néanmoins au 1T 2018 d un spread toujours incitatif en comparaison au taux sans risque : de l ordre de 230 pdb pour du bureau à Paris QCA. Sources : Banque de France, Cushman & Wakefield 2

4 BUREAUX < 20M SUR LES PAS DE 2017 Investissement France : une poche tertiaire au top! Volume d investissement en France (milliards d euros) et part du segment bureau (en %) Avec 3,9 milliards d euros investis, sur l ensemble du 1 er trimestre 2018, l année en cours semble d ores et déjà s inscrire dans la continuité des 4 dernières années (+1% d une année sur l autre) marque néanmoins sa différence par une baisse de 16% du nombre de cessionsacquisitions témoignant d un début d année très actif audelà d un montant unitaire de 100 millions d euros. Parmi les 12 transactions réalisées sur ce créneau de montants, 10 transactions de bureaux en Ile-de-France ont abondé le compartiment tertiaire. Ce dernier, toujours prépondérant dans l allocation des investisseurs, s élève ainsi à 80% au 1 er trimestre 2018, à comparer à une moyenne sur 10 ans de l ordre de 70%. Source : Cushman & Wakefield Bureaux <20M : 11% du volume investi Depuis 2014, l afflux de liquidités sur le marché français a fait la part belle aux grands volumes tout en impactant mécaniquement le compartiment des montants unitaires inférieurs à 20 millions d euros : 9% sur la période A 11% au 1 er trimestre 2018 (351 millions d euros via 45 transactions), le poids des volumes inférieurs à 20 millions d euros renoue avec sa moyenne décennale. Cette évolution est à relativiser puisqu elle relève à ce jour davantage d une cyclicité annuelle que d une tendance de fond. Les bureaux de moins de 20 millions d euros confirment, eux aussi, un démarrage proche de celui de l année 2017 : +7% en volume et +5% en nombre. En concentrant à elles seules déjà plus de 60% des montants engagés, les transactions de 10 à 20 millions d euros, ont rythmé les 3 premiers mois de l année 2018 via 16 opérations dont celle d «Aptimal» à Puteaux, immeuble 100% vacant à moderniser acquis par LFPI REIM auprès de LBO FRANCE. D une manière générale, la répartition des volumes (0-5, 5-10, 10-20) au 1 er trimestre 2018 colle davantage au profil de l année 2016 qu à celui de Volume d investissement Bureaux en France par tranche de montants, % en valeur Source : Cushman & Wakefield Volumes investis - Bureaux < 20 M - France, Milliards d euros Volumes investis par tranche de montants - Bureaux < 20 M - France, Millions, % en valeur Période 0-5 M 5-10M 10-20M T % 28% 61% T % 38% 54% % 29% 55% % 26% 65% Source : Cushman & Wakefield Source : Cushman & Wakefield 3

5 REPARTITION GEOGRAPHIQUE 50% - 50% ENTRE RÉGIONS ET ILE-DE-FRANCE Balance «Capitale / Province» proche de l équilibre! Sans toutefois voler la vedette à l Ile-de-France, le dynamisme des cessions-acquisitions de bureaux de moins de 20 millions d euros en régions, a amené le rapport Ile-de-France/Province vers son point d équilibre : 53%-47% au 1 er trimestre 2018, sensiblement différent d un rapport 60%-40% relevé au cours des 10 dernières années. En 3 mois, près de 166 millions d euros ont ainsi été investis, hors des frontières franciliennes. Conformément à la tendance générale, en captant un quart de ce montant, l Auvergne-Rhône-Alpes conserve la pole position des statistiques régionales; suivent ensuite la Nouvelle-Aquitaine (16%) et les Hauts de France (14%). Ce podium est illustré par les principales signatures régionales de l année 2018 : «City Saone» à Lyon (Acquéreur : GROUPAMA IMMOBILIER), «Wooden Park» à Mérignac (Acquéreur : FONCIERE INEA) et «Wood Park» à Marcq en Baroeul (Acquéreur : LA FRANCAISE REM). Volume d investissement en France par localisation Bureaux < 20 M, en valeur Source : Cushman & Wakefield Volume d investissement en Ile-de-France par localisation - Bureaux < 20 M, en valeur Sous le signe du Croissant Ouest! La frénésie parisienne de ce début d année (61% du volume francilien tous montants confondus) n a pas gagné les petits volumes d investissements (inférieurs à 20 millions d euros) dont le poids reste inchangé à 38% avec, entre autres, l acquisition par COGIFRANCE d un hôtel particulier dans le 8 ème arrondissement. Les investissements en Deuxième Couronne (31% en 2017 mais seulement 2% au 1 er trimestre 2018) laissent place à ceux du Croissant Ouest qui cumulent près de la moitié des montants investis via 6 transactions dont celle à Sèvres de l immeuble «Le Majolique» (Acquéreur : AFFINE). Avec 4 transactions de moins de 10 millions d euros, le poids des investissements en Première Couronne se maintient à 11% soit son niveau de l année dernière. Sur la commune de Gentilly, en Première Couronne Sud, BECARRE DEVELOPPEMENT s est notamment porté acquéreur d un ensemble de m² vide qui devrait être redéveloppé en résidence étudiante. Sources : Immostat, Cushman & Wakefield Nombre de transactions en Ile-de-France au 1T 2018 par localisation et tranches de surfaces Bur. < 20 M, en % Sources : Immostat, Cushman & Wakefield 4

6 INVESTISSEURS LES INVESTISSEURS LOCAUX DONNENT LE TEMPO 100% Made in France Définitivement plus actifs sur les grands volumes et classes d actifs «commerce» ou «logistique», les investisseurs étrangers ont, en ce début d année 2018, ponctuellement déserté le créneau des petits volumes d investissements. L activité transactionnelle a ainsi été entretenue par les investisseurs nationaux à l affût des meilleurs opportunités tant en province qu en Ile-de- France. Volume d investissement par nationalité d acquéreur Bureaux < 20 M en France, en valeur Promoteurs & véhicules de la pierre papier! En concentrant 40% des montants investis en bureaux inférieurs à 20 millions d euros, soit 140 millions d euros, les promoteurs ont redoublé d activité ce trimestre. Conformément à leur cœur de métier, ils ont dans une proportion similaire (120 millions d euros) alimenté les cessions de ce début d année. Dans une optique de diversification et de gestion de leurs risques, après s être largement positionnés en 2017 sur des volumes d acquisitions exceptionnels, les OPCI/SCPI ont désormais choisi de réduire la taille unitaire de leurs acquisitions. Alors même que la part des montants investis sur le créneau des petits volumes tertiaires se stabilisait à 30% (sa moyenne long terme) leur part totale en immobilier d entreprise reculait de 34% en 2017 à 19% au 1 er trimestre A ce jour, acquéreurs privés, fonds d investissements et assureurs sont restés discrets sur ce marché avec moins de 35 millions d euros d acquisitions chacun au cours des 3 derniers mois. Source : Cushman & Wakefield Volume d investissement Bureaux < 20 M en France, par typologie d acquéreur, en valeur Source : Cushman & Wakefield Source : Cushman & Wakefield 5

7 DEFINITIONS Core : Actif bénéficiant d'une localisation géographique de premier plan et assurant des rendements locatifs sûrs en raison de la qualité des locataires, de la durée des baux, du faible taux de vacance et d une faible rotation locative. Core + : Actif pour lequel un investisseur accepte un rendement un peu moins sécurisé en échange d une hausse potentielle de la valeur de leur immeuble. Bien situés et de bonne qualité, les actifs concernés peuvent faire l objet de travaux de rénovation ou d un travail d asset management pour améliorer leur taux d occupation. Taux EONIA (Euro Over Night Index Average) : Taux de rémunération des dépôts interbancaires au jour le jour du marché monétaire européen. EURIBOR : Euro Interbank Offered Rate - Taux du marché monétaire européen. Il est égal à la moyenne des taux offerts sur le marché bancaire européen pour une échéance déterminée. Il correspond à la cotation fournie quotidiennement par un échantillon de 57 établissements bancaires européens. LTV (Loan to value) : Ratio d endettement (montant du financement sur la valeur totale de l actif). OAT 10 ans : Obligations Assimilables du Trésor - Fonds constituant le support de l'endettement à long terme de l'etat dont la maturité est de 10 ans Opportuniste : Stratégie d investissement qui vise à déceler et à capitaliser sur des opportunités et des tendances de placements émergents avant qu elles ne soient pleinement reconnues par le marché. Taux de rendement prime : Ratio entre les loyers hors charges et le prix d'acquisition AEM de l'actif. Rentabilité la plus basse observée au cours d'une période donnée, après élimination des valeurs aberrantes (occurrences inférieures à deux). Value-Added : Actifs immobiliers pour lesquels l acquisition est faite dans le but de de créer ou de recréer de la valeur grâce à une gestion dynamique. Volume d investissement : Acquisitions d actifs immobiliers banalisés Bureaux, Commerces, Entrepôts, locaux d activité - réalisées par des acteurs agissant comme «investisseur immobilier» c est-à-dire en vue de retirer de la détention du bien acquis un rendement financier, sous la forme d un revenu locatif et/ou d une plus-value à la revente 6

8 AUTEURS Magali Marton Head of Research - France +33 (0) magali.marton@cushwake.com Cécile Finet Chargée d Etudes +33 (0) cecile.finet@cushwake.com CONTACTS Antoine Derville Président +33 (0) antoine.derville@cushwake.com Nils Vinck Head of Capital Markets +33 (0) nils.vinck@cushwake.com Mélinda Langler Manager Small Market +33 (0) melinda.langler@eur.cushwake.com Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de Cushman & Wakefield ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de Cushman & Wakefield. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source Cushman&Wakefield, Inc. Tous droits réservés