Immobilier d entreprise

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1 SQY entreprises Hors série MARS 2015 Immobilier d entreprise C. Lauté

2 Sommaire BILAN 2014 : une année record pour Saint-Quentin-en-Yvelines p 4 FISCALITÉ : des mesures qui boostent le marché p 6 ÉTAT DES LIEUX : les paradoxes du marché p 8 DOSSIER : Saint-Quentin-en-Yvelines ne connaît pas la crise p 9 COMMERCES : le 1 er pôle des Yvelines p 14 SQY > entreprises 2 l Hors série édité par la communauté d agglomération de Saint-Quentin-en-Yvelines - 1, rue Eugène-Hénaff - Zone d Activités du Buisson de la Couldre - BP Trappes cedex - Tél. : Directeur de la publication : Gérald Favier Directeur de la rédaction : François Legoupil, francois.legoupil@agglosqy.fr Responsable des éditions : Marie-Christine Plaud Responsable de création : Stephan Joubert Responsable iconographique : Jean-Julien Kraemer Réalisation : Antoine Saffre impression Casqy Crédits photos : Christian Lauté - photothèque SQY/CA (C. Lauté - M. Lemoine - Jean-Julien Kraemer) Rédaction : Michel Bazan N ISSN Communauté d agglomération, direction générale adjointe du cluster du Grand Saint-Quentin - Direction du developpement économique, de l enseignement supérieur et de la recherche - Contacts : Laurent Schlaeintzauer, directeur général adjoint : + 33 (0) ou laurent.schlaeintzauer@ agglo-sqy.fr - Thierry Cazes, directeur du développement : ou thierry.cazes@agglo-sqy

3 éditorial Le territoire de vos ambitions P. Granell L attractivité de notre territoire de Saint-Quentinen-Yvelines doit aujourd hui, plus que jamais, s appliquer à un ensemble comprenant entre autre, les habitants, les entreprises, une situation géographique privilégiée, un cadre de vie plébiscité, incluant le développement économique et une qualité d aménagement qui font de notre territoire, une agglomération aux atouts incontestables depuis plus de quarante ans. Cette perspective d évolution est à la fois respectueuse des services de proximité et permettra de créer une nouvelle dynamique pour répondre aux besoins des habitants et des entreprises. Bien entendu, notre territoire renforcé apportera son savoir-faire et contribuera, ainsi, au succès du cluster technologique Paris-Saclay. Nous sommes résolument tournés vers l avenir avec le développement du futur périmètre de Saint-Quentin-en-Yvelines, un territoire que nous allons être amenés à étendre, dans le cadre de la réforme territoriale. L élargissement confirmé pour le début 2016, comprenant l intégration des communes de Coignières, Maurepas, Plaisir, Les Clayes-Sous- Bois et Villepreux, fera du Grand Saint-Quentin le 1 er pôle commercial et économique des Yvelines. Notre volonté sera de développer à la fois l innovation, la recherche, l attractivité de Saint- Quentin-en-Yvelines et du grand territoire afin que celui-ci devienne et soit reconnu comme un nouveau pôle d excellence économique. Néanmoins, tout cela ne pourra se réaliser que si la situation financière continue à se pérenniser et que l engagement nécessaire de l état reste maintenu sur le long terme. Il est primordial, pour nous, que l expression des habitants et des entreprises convergent sur la nécessité d améliorer les modes de déplacements, que ce soient les bus ou autres moyens de transport au quotidien mais aussi les liaisons pôle à pôle tel que : Versailles, Vélizy, Cergy, le plateau de Saclay et de se relier au réseau national voire à l international (TGV et ORLY). Les conditions de réalisation du contrat de développement territorial (CDT) et du développement du territoire sont les transports routiers et le réseau de transports en commun. Notre engagement sur des logements qualitatifs est aussi une réponse aux principaux besoins de nos entreprises ce qui induit donc implicitement des prestations de qualité et un partenariat renforcé avec les différents acteurs de l aménagement du territoire que sont les promoteurs, les développeurs et les investisseurs. Michel Laugier, Président de la communauté d agglomération de Saint-Quentin-en-Yvelines Maire de Montigny-le-Bretonneux Une agglomération aux atouts incontestables depuis plus de 40 ans Hors série mars 2015 l SQY entreprises l 3

4 immobilier d entreprise Bilan 2014 Une année record pour Saint-Quentin-en-Yvelines! Le volume de transactions réalisées sur le marché saint-quentinois de l immobilier d entreprises a atteint en 2014 un niveau jamais égalé depuis 10 ans. Bilan d une année où les chiffres sont à la mesure des transactions opérées : exceptionnel! Proudreed En 2014, 118 transactions ont été enregistrées sur le marché saint-quentinois de l immobilier d entreprise (bureaux et activités), pour une surface totale placée de m 2. Un chiffre en nette hausse par rapport à 2013 (83 transactions pour m 2 ). Ces excellents résultats 2014 sont dus notamment à plusieurs transactions exceptionnelles. D abord, l acquisition par Safran du site de m 2 laissé vacant depuis plusieurs années par Nortel, à Magny-les-Hameaux - Châteaufort, pour en faire le centre de recherche et technologie du groupe, Safran Tech. Ensuite, la location provisoire par Crédit Agricole SA - en attendant que les travaux d extension et de rénovation de son campus soient achevés - de l immeuble laissé vacant par Egis avenue du Centre, à Guyancourt ( m 2 ), qui sera ensuite démoli par CFC Développement pour donner naissance à un nouveau bâtiment neuf. Enfin, l arrivée sur le Parc de l Envol, à Élancourt (5 230 m 2 ), de Spherea Tests & Services, qui a quitté le nid du groupe Airbus. Parc de l Envol 87 transactions sont enregistrées en tertiaire pour un total de m 2 et pour des surfaces allant de 14 m 2 à m 2. 4 transactions portent sur de grandes surfaces (plus de m 2 ), 7 transactions sur des moyennes surfaces (de à m 2 ) et 75 transactions sur des petites surfaces (moins de m 2 ). La moyenne des surfaces louées est d environ 425 m 2, «À côté des grandes transactions, le marché des petites et moyennes surfaces LE MARCHÉ DES LOCAUX D ACTIVITÉS TOUJOURS ACTIFS En 2014, 31 transactions ont été enregistrées sur les locaux d activités pour un total de m 2 et pour des surfaces allant de 80 m 2 à m 2. Un résultat en légère baisse par rapport à 2013 ( m 2 ). La majorité des transactions concerne des petites surfaces (moins de m 2 ). Les surfaces disponibles en activité sont principalement concentrées sur les communes de Trappes - Élancourt et de Montigny-le-Bretonneux. Les loyers se situent entre 60 et 100 /m 2 /an et pour les entrepôts, entre 50 et 55 /m 2 /an. 4 l

5 Bilan connaît donc une belle embellie», souligne Christine de Beauregard, responsable de développement en immobilier d entreprise à la communauté d agglomération. Un parc immobilier diversifié Parc total de l immobilier d entreprise existant : m 2 Bureaux : m 2 Locaux mixtes : m 2 Entrepôts / logistique : m 2 Industrie : m 2 Autres : m 2 Un assainissement progressif du marché L offre de bureaux à moins d un an est de m 2 et continue de baisser. Alors qu il atteignait près de 13% en 2010, le taux de vacance passe désormais à 7%, ce qui témoigne d un assainissement progressif du marché, alors qu il n y a plus aujourd hui d immeuble neuf ou en cours de livraison disponible dans le «quartier centre» de Saint-Quentin-en-Yvelines. (démolition-reconstruction de l immeuble libéré par Egis avenue du Centre, à Guyancourt), proposera m 2 de bureaux neufs, avec une possibilité d extension de m 2. Le projet Garden Ouest, de Gecina, dans le quartier du Pas-du- Lac, à Montigny-le-Bretonneux, offrira m 2 à terme, en plusieurs phases. L immeuble Keirin, développé par Sodéarif dans le nouveau quartier du Vélodrome, développe m 2. Des projets auxquels s ajoutent l immeuble Z (2 400 m 2 ), développé par Gefec dans le parc d activités du Pas-du-Lac, et l entrée de quartier de Villaroy, à Guyancourt, signée Demathieu Bard (3 000 m 2 ). Enfin, dans le quartier de la Clé-de-Saint-Pierre, à Élancourt, tandis que le Parc de l Envol (Proudreed) est en voie d achèvement, Omega Parc (CFC Développement) poursuit son expansion et s étendra à terme sur m 2. Une offre immédiatement disponible Montigny-le-Bretonneux Espace Montigny : m 2 Le Krebs : m2 (à rénover) Place Ovale : m 2 Stephenson : m 2 Guyancourt Le Mirabeau : m 2 Thomas Edison : m 2 Calypso : mm 2 Place des Frères Montgolfier : m 2 Excel Q2 : m 2 Voisins-le-Bretonneux Val Saint-Quentin : m 2 Trappes-en-Yvelines 13 avenue d Alembert : m 2 Le Quadra (ex-nissan) : m 2 Élancourt Omega Parc : m 2 La Verrière Alcavert : m 2 «Les chefs d entreprise recherchent toujours des bureaux qui répondent au mieux aux standards actuels, poursuit Christine de Beauregard. Ils poussent le marché à la démolition ou à la restructuration des immeubles des années La demande des utilisateurs reste portée par la rationalisation de leurs implantations et la recherche d économies... Et les prises de décision sont soumises à davantage de consultations et de validations». De nouveaux projets très attendus Dans ce contexte, les nouveaux projets en cours de développement de bureaux neufs sont très attendus. Le projet Alpha, de CFC Développement Val St-Quentin LES PRINCIPALES VENTES EN 2014 Le Futura III (9 973 m 2 ), loué à Assystem et à Hertz, à Montigny-le-Bretonneux, a été acheté par Sofidy auprès d Aberdeen pour 32 M. Le Plein Centre (6 980 m 2 ), loué à KPMG, Société Générale et BNP Paribas à Montigny-le-Bretonneux, a été acheté par la SCPI Allianz Pierre auprès de BNP Paribas. L immeuble Diagonale Sud (5 600 m 2 ), loué à Nexity et la DIRECCTE a été acheté par Keystone auprès de B&C France. Hors série mars 2015 l SQY entreprises l 5

6 immobilier d entreprise Fiscalité Les mesures qui boostent le marché Retour de l exonération de la redevance pour la création de bureaux pour les opérations de démolition reconstruction et prorogation des permis de construire. À n en pas douter ces mesures vont booster le marché et relancer les opérations. Une analyse menée par l ORIE (Observatoire régional de l immobilier d entreprise d Ile-de-France, lire aussi page 8) a montré qu il existe de profonds déséquilibres entre les territoires franciliens et que les secteurs les plus impactés par la redevance pour création de bureau (RCB) sont localisés en zones 2 et 3 (Saint-Quentin-en-Yvelines étant en zone 2), là où les valeurs locatives ne permettent pas d absorber la hausse de la redevance. Cette étude a également mis en évidence une réelle déconnexion entre les montants de la RCB et la réalité du marché de bureaux, qui donne un coup de frein au renouvellement des espaces bâtis et fait courir le risque d émergence de friches tertiaires. Une exonération salutaire Le lobbying des professionnels a permis d obtenir deux avancées significatives qui vont dans le bon sens et ont un impact direct sur les projets d immobilier d entreprise. D abord le retour de l exonération pour les opérations de démolitionreconstruction (loi de finances rectificative du 29 décembre 2014). «Cette exonération favorise donc à nouveau les opérations de ce type qui étaient gelées», explique Thierry Cazes, directeur du développement économique de la communauté d agglomération de Saint-Quentin-en-Yvelines. «C est une approche qui favorise le développement du territoire sur lui-même sans recourir à une consommation systématique de foncier vierge. Cette exonération est une condition préalable pour relancer le marché de la restructuration au moment où l obsolescence des immeubles tertiaires s accélère et devient un enjeu d attractivité pour Saint-Quentin-en-Yvelines». Des permis de construire valables 4 ans Deuxième mesure positive : la prolongation du délai de validité des permis de construire. Le décret n du 29 décembre 2014 porte le délai de validité des permis de construire, d aménager et de démolir, de deux à trois ans, prorogeable un an. «Cela donne davantage de chance à un promoteur de trouver un utilisateur pour démarrer sa construction, souligne Christine de Beauregard. Garden Ouest Gecina H. Godet Safran Le territoire a besoin de temps pour trouver de nouveaux utilisateurs pour les programmes immobiliers neufs». Enfin, dernière bonne nouvelle : en 2015, pour les communes en zone 2 qui étaient hors champ d application de la RCB avant 2011, ce qui est le cas de Saint-Quentin-en-Yvelines, le tarif est finalement gelé aux deux tiers du tarif initialement prévu. 6 l

7 Témoignages Quatre promoteurs, acteurs majeurs sur le territoire de Saint-Quentin-en- Yvelines, réagissent à l annonce de ces mesures Frédérique Lebel, Présidente de Sercib : Nous sommes très satisfaits de cet aménagement d autant que nous avons participé à ces réflexions, aux côtés de la Casqy. Un bout du chemin a été fait ; reste à voir avec les vendeurs de ces immeubles obsolescents comment les évaluations prochaines valoriseront ces actifs... Les démarches de l agglomération visant à permettre d augmenter les capacités de construction vont dans le bon sens. Bernard de Fesquet, Président de CFC Développement : Aujourd hui, pour les opérations neuves, la redevance est quasiment équivalente à la charge foncière. C est absurde : cela revient à dire que le terrain vaut zéro ou que l incidence foncière double. Cela marque un arrêt net de certains projets. Cela pénalise fortement le territoire par rapport à la première couronne. Loïc Hervé, Directeur du patrimoine immobilier de Gecina : Ce sont d excellentes mesures qui vont dans le bon sens. À Saint-Quentin-en-Yvelines sur une opération comme Garden Ouest, si nous n avions pas eu l exonération de la RCB sur les m 2 existants, le bilan ne tournait pas du tout. La pérennisation de cette exonération va permettre de relancer ce type d opérations de démolitions - reconstructions. L autre mesure temporaire de prorogation des permis de construire d un an est une sage mesure : lorsque l on est dans le creux d un cycle immobilier, il faut accepter de proroger les permis de construire pour pouvoir engager la reprise économique. Christophe Lecorre, Président de Proudreed : Pour dynamiser le secteur de l immobilier et le secteur de la construction, il ne faut pas seulement travailler sur la demande, mais aussi sur l offre, en donnant plus de flexibilité à l ensemble des acteurs qui sont capables de produire de l immobilier résidentiel ou d entreprise. Plus nous avons de flexibilité, plus nous sommes capables d offrir des biens correspondant à la demande des entreprises. Hors série mars 2015 l SQY entreprises l 7

8 immobilier d entreprise État des lieux Christian de Kerangal : «les paradoxes du marché» Le point sur le marché en Ile-de-France avec Christian de Kerangal, président de l Observatoire régional de l immobilier d entreprise (ORIE). SQY Entreprises : quelle est aujourd hui la situation du marché de l immobilier d entreprise en Ile-de-France? Christian de Kerangal : la situation du marché est assez paradoxale. D un côté, le marché de la location de bureaux ne se porte pas très bien, avec des loyers en baisse et un stock disponible en hausse Et de l autre, le marché de l investissement n a quasiment jamais été aussi actif. Les grandes entreprises recommencent à bouger, mais toujours avec une logique forte de rationalisation de l espace occupé et de regroupement, avec une cible de loyer généralement comprise entre 250 et 400 euros par m 2. Parallèlement, l offre de locaux immédiatement disponibles a augmenté et atteint aujourd hui 4 millions de m 2 en Ile-de-France, un chiffre historiquement élevé. Immobilier d entreprise : un rendement intéressant Paradoxalement, alors que le marché locatif ne va donc pas très bien, le marché de l investissement est, lui, extrêmement actif. Cela s explique par l abondance dans le monde de liquidités qui cherchent à se placer et par le rendement intéressant offert par l immobilier par rapport à d autres produits financiers, avec un risque relativement limité. L immobilier d entreprise s est énormément professionnalisé depuis une quinzaine d années : il est donc beaucoup plus visible et lisible pour les Le marché de l investissement n a quasiment jamais été aussi actif. grands gestionnaires d actifs. En 2014, 22 milliards d euros ont ainsi été investis dans l immobilier d entreprise en France, dont les trois quarts en Ile-de-France. Après 2006 et 2007, c est la troisième meilleure année de l histoire de l investissement en immobilier d entreprise. SQY Entreprises : comment se situe l agglomération de Saint-Quentin-en-Yvelines dans ce contexte? Christian de Kerangal : aujourd hui, les grandes entreprises recherchent essentiellement des implantations en première couronne, à proximité de Paris. Mais, il existe quelques pôles qui continuent à attirer en seconde couronne, parmi lesquels Saint-Quentin-en-Yvelines. C est l exville nouvelle qui a su établir et maintenir la plus forte attractivité ; le secteur le plus actif étant situé à proximité de la gare, à Guyancourt et Montigny-le-Bretonneux. SQY Entreprises : quels sont selon vous les principaux atouts de Saint-Quentin-en-Yvelines? Christian de Kerangal : la masse forte en termes d entreprises et le dynamisme économique d une part et l accessibilité par les transports d autre part. L existence d une offre immobilière de qualité est aussi un critère très important. La présence de pôles de recherche et de logements son également des atouts. SQY Entreprises : comment réagissez-vous au rétablissement de l exonération de la redevance sur les bureaux pour les démolitions-reconstructions et à la prolongation de la validité des permis de construire? Quel impact ces mesures auront-elles sur le marché de l immobilier d entreprise? Christian de Kerangal : L analyse réalisée par l ORIE a permis de plaider auprès des pouvoirs publics pour un réexamen global de la fiscalité de l immobilier d entreprise. Alors qu une partie du stock disponible d immobilier d entreprise ne correspond plus aux attentes des entreprises utilisatrices, il nous semblait également particulièrement pénalisant d avoir rétabli l obligation de payer la redevance quand on restructure lourdement un immeuble existant. Les pouvoirs publics nous ont entendus sur ce point et ont effectivement rétabli l exonération de la redevance pour les opérations de démolition-reconstruction. La prolongation de la validité des permis de construire va aussi dans le bon sens pour favoriser la construction d immeubles neufs et la relance des opérations de restructuration lourde. SQY Entreprises : comment voyez-vous l extension du territoire de Saint-Quentin-en-Yvelines de 7 à 12 communes programmé au 1 er janvier 2016? Quel impact cela peut-il avoir sur le marché de l immobilier d entreprise? Christian de Kerangal : le marché de Saint-Quentinen-Yvelines étant essentiellement concentré sur Montigny-le-Bretonneux et Guyancourt, je ne suis pas convaincu que cela aura un impact sur le marché et sur l attractivité de Saint-Quentin-en-Yvelines. Pour moi, les éléments structurants qui peuvent faire évoluer la manière dont les entreprises perçoivent un territoire, dans un écosystème déjà dynamique, sont l amélioration de l offre de desserte et la création d une offre immobilière de qualité. 8 l

9 Immobilier d entreprise dossier Saint-Quentin-en-Yvelines ne connaît pas la crise Derrière cette affirmation, certes un peu «provocante» dans un contexte économique morose se cache une réalité : des promoteurs, opérateurs, investisseurs et entreprises ont fait le choix de s installer et de se développer à Saint-Quentin-en-Yvelines. Ils témoignent. SQY Entreprises : en tant que promoteurs, quelles sont les raisons qui vous ont incité à réaliser des projets sur le territoire de Saint-Quentin-en- Yvelines? Frédérique Lebel, présidente de Sercib : Sercib a axé son modèle de développement sur les marchés en devenir qu étaient les villes nouvelles. Nous nous sommes ensuite installés à Saint-Quentin-en-Yvelines en C est donc tout naturellement que nous poursuivons nos projets dans l agglomération. D autant que le territoire était dynamique et que les relations avec la Casqy étaient excellentes. Nous venons ainsi de construire notre septième immeuble sur le territoire. Bernard de Fesquet, président de CFC Développement : En 1973, je codirigeais le service immobilier d un établissement financier et j ai construit un entrepôt sur la zone de Trappes- Élancourt. Ensuite, nous avons mené des opérations en blanc dans toutes les villes nouvelles. Et au milieu des années 1980, j ai volé de mes propres ailes pour développer l opération Parc Ariane à Guyancourt. J ai toujours eu confiance dans le développement de Saint-Quentin-en-Yvelines et j ai toujours eu la confiance des élus et des collaborateurs de l agglomération. De plus, je connais aujourd hui parfaitement le marché sur le territoire. C est pourquoi je continue à y réaliser des projets importants. Omega Parc Loïc Hervé, directeur du patrimoine immobilier de Gecina : Historiquement, Gecina est propriétaire d immeubles dans le quartier du Pas-du-Lac, à Montigny-le-Bretonneux. Ces immeubles étaient loués à Sodexo et ont été libérés il y a quelques années. Construits dans les années 1980, ils se sont retrouvés obsolètes au départ du locataire. Nous les avons donc démolis et nous cherchons à valoriser la charge foncière. D où notre présence sur le territoire. Au fil de sa croissance externe, Gecina a développé son patrimoine à Paris et dans la région Ile-de-France. Saint- Quentin-en-Yvelines est un territoire sur lequel nous avons souhaité investir. Nous croyons à la dynamique du territoire, et plus largement à celle du Grand Paris. Biodiversité et bien-être des salariés Figurant parmi les entreprises qui ont contribué à la conception du label «Biodivercity», Gecina participe également au groupe de travail sur la biodiversité en France, dans le cadre du plan national «Bâtiment durable». «C est un sujet sur lequel nous souhaitons aller très loin, en particulier dans ce parc de grande qualité, à Montigny-le-Bretonneux, précise Loïc Hervé. Plus largement, l objectif visé est la qualité de vie au travail. C est un sujet sur lequel nous travaillons particulièrement, notamment pour obtenir la certification Well - un référentiel centré sur le confort, la santé et le bien-être. Il s agit de regarder en profondeur les impacts du bâtiment sur le confort, la santé et la performance des utilisateurs ainsi que sur la réduction de l absentéisme. Cela passe par la mise en place d un système d éclairage intelligent, une qualité de l air travaillée et suivie, un aménagement adapté des espaces de travail, etc. Et cela passe aussi par la présence de la biodiversité : c est un facteur qui influe positivement sur le bien-être et la productivité des collaborateurs». Hors série mars 2015 l SQY entreprises l 9

10 Immobilier d entreprise dossier Christophe Lecorre, président de Proudreed : Cela fait une douzaine d années que Proudreed a commencé à investir sur le territoire de Saint-Quentinen-Yvelines. Ce qui nous a poussés à réaliser tous ces projets d investissement et de développement : la qualité des infrastructures et l offre immobilière, qui correspond à celle d un véritable bassin économique. Nous souhaitons en effet investir dans des territoires où existent un vrai dynamisme économique et un bassin d emploi avéré, pour travailler sur le long terme et proposer des outils immobiliers apportant une valeur ajoutée à la communauté. Ce qui nous a motivés également, c est le dynamisme lié à la qualité des entreprises qui sont venues s installer sur l agglomération et à l existence d un tissu économique local développé, avec sa composante immobilière. Enfin, il n y a pas de développement économique ni de développement immobilier sans volonté politique. Et il est clair qu il existe une vraie volonté politique, de la Casqy, de développer ce territoire. Du côté des utilisateurs, c est l équilibre cadre de vie et dynamisme économique qui sont mis en avant. Et l attachement au territoire Arnaud Violette, directeur général de Blue Office : Saint-Quentin-en-Yvelines est une aggloméeation où il fait bon vivre, où il fait bon travailler. Dès lors, l idée de proposer ici une nouvelle offre de bureaux de proximité que l on peut louer de manière très flexible, dans la durée et dans l espace, s est imposée de manière évidente. Cette offre répond aux préoccupations des salariés, indépendants et grands employeurs qui trouvent là un cadre propice à de bonnes conditions de travail, un lieu à la fois bien desservi par les transports en commun mais aussi par l offre commerciale. CA Crédit agricole 123 archirtect Baxter Immeuble Berlioz Redoute de Bouvier Sercib Jean-Paul Mazoyer, directeur informatique et industriel du groupe Crédit Agricole SA et directeur du campus de Saint-Quentin-en-Yvelines : Le site de Saint-Quentin-en-Yvelines est l un des sites historiques du groupe Crédit Agricole SA en Ile-de-France. Nous avons été l une des premières grandes entreprises à nous installer dans la ville nouvelle, en C est sur ce site de près de 15 ha que se sont développées les activités transverses essentielles au fonctionnement de la banque dans les domaines de l informatique, de la technologie et du marketing des moyens de paiement ou encore du traitement de l information financière et du back-office bancaire. Nous avons pour ambition de développer ici le pôle technologique et paiement du groupe en renforçant et en regroupant des métiers à forte connotation technologique. Nous allons doubler les effectifs d ici mi-2016, ce qui va nous positionner comme le second employeur du territoire avec près de personnes sur SQYPARK. SQY Entreprises : Quels sont les atouts de Saint-Quentin-en-Yvelines? Bernard de Fesquet : Une très grande compétence, aussi bien des élus que des collaborateurs de l agglomération, une dynamique forte et une capacité de se mobiliser pour attirer des entreprises que l on retrouve dans peu d agglomération en France. L arrivée de Mercedes en est un exemple flagrant. Il existe aussi une disponibilité foncière, de bonnes liaisons routières et ferroviaires, et aussi une bonne ambiance pour les entreprises. 10 l

11 dossier Arnaud Violette : il y a ici une grande richesse du tissu économique local qui va de l auto entrepreneur aux très grands groupes en passant par les TPE/PME. Il y a aussi cette volonté de proposer sans cesse une offre adaptée et de qualité : la rénovation de l immeuble la Diagonale nous a offert une très belle surface (NDLR 2000 m 2 répartis sur 6 niveaux) pour implanter notre activité. Loïc Hervé : Les flux sont importants et les connexions routières et ferroviaires bien établies. Le dynamisme en d entreprises présentes sur le territoire est très fort. Ici, l environnement est très qualitatif en termes de cadre de vie, très vert Et en même temps, nous sommes capables de produire un immobilier de bureaux d une qualité équivalente aux réalisations de première couronne, avec des loyers attractifs. C est une offre intéressante pour des entreprises qui viendraient, par exemple, de Paris ou de La Défense et qui souhaiteraient disposer de surfaces plus importantes pour accueillir leurs salariés dans des conditions optimales, avec un très bon ratio qualité / coût. Jean-Paul Mazoyer : le territoire allie la présence de grandes entreprises (Airbus, Thales, Safran, Renault, Crédit Agricol, Bouygues, etc.) et un tissu de PME très dynamiques. Ensuite, la présence du campus Paris-Saclay représente une formidable opportunité pour attirer les talents de demain et être exposés au foisonnement des innovations générées par le digital. Distant de 30 km du siège social du Crédit Agricole, SA, Evergreen, SQYPARK est accessible par plusieurs moyens de transports (train, bus, voiture). Enfin, il y a le territoire lui-même, dont le cadre et la qualité de vie, ainsi que les différentes infrastructures sportives ou de loisirs, sont des atouts. Blue Office Immeuble La Diagonale Nexity Christophe Lecorre : Je ne crois pas à ce que j appelle la «ghettoïsation par classe d actifs» : un territoire uniquement résidentiel, tertiaire ou commercial. Ce qui fait l attractivité de Saint-Quentin-en-Yvelines, c est la création d un pôle résidentiel connu et reconnu, aux côtés d un pôle économique avec de grandes entreprises et un tissu de PME/PMI. Une cohérence de territoire, qui est un vrai bassin de vie. Les pôles de loisirs contribuent également à conserver les résidents et les salariés à l intérieur du territoire. SQY Entreprises : quels sont les éléments déterminants pour votre activité? Frédérique Lebel : Pour nous et pour nos clients, les deux premiers critères sont le dynamisme économique et le cadre de vie. L accessibilité vient ensuite. Arnaud Violette : C est cet équilibre entre un bassin résidentiel privilégié et un dynamisme économique très marqué. Équilibre auquel nous souhaitons contribuer en permettant aux salariés de travailler à quelques minutes de chez eux ou pour les collaborateurs extérieurs au territoire, à proximité immédiate d un pôle de transports en commun très développé. SQY Entreprises : la présence de grands équipements et événements sportifs sur le territoire : est-ce un plus en matière d attractivité? Frédérique Lebel : Cela joue beaucoup pour nos clients utilisateurs et même pour nos clients investisseurs. La présence sur le territoire du Golf National ainsi que le Vélodrome, sont des facteurs très positifs. (NdlR - Le Vélodrome National, vient d accueillir les championnats du monde cyclisme, au mois de février près de spectateurs, 35 nations représentées, 300 journalistes et 5 médailles d or et 2 de bronze pour la France). Hors série mars 2015 l SQY entreprises l 11

12 Immobilier d entreprise dossier Bernard de Fesquet : L organisation de la Ryder Cup 2018 et des championnats du monde de cyclisme sur piste est très importante pour la notoriété de Saint-Quentin-en-Yvelines, au niveau national et international. Mais ce n est pas un élément moteur de notre dynamique de développement. SQY Entreprises : Quels sont les projets que vous menez actuellement à Saint- Quentin-en-Yvelines? Frédérique Lebel : L immeuble Berlioz, que nous venons de livrer à la société Baxter, achève la saga de Sercib dans le quartier de la Redoute de Bouviers à Guyancourt, qui avait commencé au début des années Avec le Crystal, le Renaissance, le Gershwin, le Ravel, le Rachmaninov et le Berlioz, cela représente au total sur ce site plus de m² de bureaux! Le Berlioz est un bâtiment très performant sur le plan énergétique, labellisé HQE et RT 2012, et qui répond à tous les critères de Sercib en matière de bien-être et de santé au travail. Bernard de Fesquet : L immeuble Alpha est notre deuxième projet de démolition - reconstruction. après l immeuble Sodexo, qui a permis l arrivée de Mercedes. Il s agit ici de démolir l immeuble laissé vacant par Egis avenue du Centre et de reconstruire un bâtiment neuf et moderne de m 2. L opération sera lancée en blanc. Aujourd hui, ce bâtiment étant mis à la disposition du Crédit Agricole, le projet reprendra en juin Un nouveau bâtiment, réalisé en blanc, vient également d être livré sur Omega Parc, à Élancourt. Comme Parc Ariane dans les années 1990, qui a accueilli Dell ou Amazon, nous avions besoin d un nouveau «business parc» pour attirer des entreprises extérieures à Saint-Quentin-en-Yvelines. Nous avons attiré de nouvelles entreprises comme Delaval ou 1640 Finances. Loïc Hervé : Nous avons démoli environ m 2 et allons reconstruire trois bâtiments, représentant au total m 2 de bureaux, et reliés entre eux par un pôle de services très développé. Cet ensemble nous permettra d accueillir environ salariés. Réalisé dans un esprit campus, dans un environnement boisé et avec un parc de grande qualité, Garden Ouest proposera également toute une batterie de services aux salariés : restaurants, conciergerie, cafétéria, espaces de réception, espace pour fitness... Cet ambitieux projet a été confié à l architecte Hubert Godet. En matière de performances environnementales, nous visons la certification HQE niveau Exceptionnel et nous allons également intégrer la biodiversité dans notre projet (lire l encadré p.9). Nous lancerons les travaux dès qu un locataire aura été identifié et dès que nous aurons signé un bail en l état futur d achèvement. Nous travaillons pour trouver un locataire partenaire et nous avons de nombreux contacts avec de grandes sociétés susceptibles d être intéressées, d autant que pour l aménagement intérieur, nous pouvons réaliser du clés en main. Immeuble Z Gefec Les projets de Proudreed " Le Parc de l Envol, dans le quartier de la Clé-de-Saint-Pierre, à Élancourt, s étend sur plus de onze hectares avec le bâtiment que nous restructurons actuellement pour Spherea Test & Services, auquel va s ajouter un nouveau bâtiment d activités. À terme, nous aurons développé environ m 2 de bâtiments neufs. Quelque 500 emplois sont localisés dans ce parc, avec la présence de grandes entreprises comme Spherea Tests & Services et de sociétés en plein développement comme NordGlass France» Sur ce parc, nous avons su accueillir des locataires mais aussi proposer à la vente des bâtiments clés en main (Vassal Moto Réducteur) ou même des terrains (Tecmatel). Nous avons su également offrir différents types de locaux, adaptés aux besoins des entreprises, comme par exemple pour la société de messagerie TNT. La commercialisation du deuxième bâtiment d activités livré l été dernier est quasiment achevée Et nous allons lancer d ici deux à trois mois pour une livraison prévue au printemps 2016 un nouveau bâtiment d activités de m 2, avec des unités de 300 à 350 m 2 destinées à des PME/PMI, ainsi qu un bâtiment de m 2, avec des cellules de 100 à 150 m 2, pour favoriser l installation d artisans, de TPE, voire de services à la personne. Nous avons en effet constaté que les parcs atteignant une certaine envergure ont besoin de services associés : restauration, banque, conciergerie, garde d enfants Nous avons également un projet de développement de l autre côté de la Nationale 12, sur la commune de Plaisir. Propriétaires depuis une dizaine d années de la quasi-totalité des anciens bâtiments Hesnault, nous souhaitons développer sur ce site un projet complémentaire du Parc de l Envol. " - C.Lecorre 12 l

13 dossier D ici un an, j espère que nous pourrons annoncer une bonne nouvelle à Saint-Quentin-en-Yvelines. Jean-Paul Mazoyer : Notre projet a débuté en 2013 et doit se terminer fin Il consiste d abord à construire un nouveau bâtiment baptisé Alsace (près de m 2 ), futur accueil principal du site. Ses nouveaux occupants essentiellement les collaborateurs du pôle paiement groupe y entreront d ici la fin du 1 er trimestre Il s agissait également de rénover le bâtiment Languedoc, le restaurant d entreprise et le business center, ce qui a été réalisé au cours de l année Enfin, nous allons également rénover les bâtiments Champagne et Provence, dont les façades vont être refaites et les espaces réaménagés. SQY Entreprises : au 1 er janvier 2016 le territoire de Saint-Quentin-en-Yvelines passera de de 7 à 12 communes. Quel impact cela peut-il avoir sur votre activité? Frédérique Lebel : Pour Saint-Quentinen-Yvelines, nous sommes confiants sur les futurs développements que pourra nous apporter la communauté d agglomération avec son élargissement. Nous n avons pas de nouveau projet en cours actuellement sur le territoire mais sommes en recherche active : nous étudions différents sites et également des réhabilitations d immeubles de première génération Bernard de Fesquet : Cela peut avoir un impact supplémentaire pour attirer des entreprises et des logements. C est une meilleure solution que celle que préconisait le Préfet et qui consistait à multiplier par dix la taille du territoire. Car là, nous étions dans la démesure. Loïc Hervé : Tout ce qui consolide les intercommunalités va à coup sûr dans le bon sens. Cela permet de mutualiser les moyens en termes d équipements publics, de transports, de stratégie d aménagement du territoire. Et nous ne pouvons qu être favorables à ces mouvements qui permettent de renforcer l attractivité des territoires sur lesquels nous sommes implantés. C est un mouvement positif qui s accélère dans le Grand Paris. Jean-Paul Mazoyer : Nous y voyons des opportunités pour qu un certain nombre de sujets dont nous sommes porteurs pour le développement de nos entreprises, notamment en matière de transport et de logement, soient pris en compte dans toutes leurs composantes, et les réalisations accélérées. Cette extension ne doit pas se faire au détriment de l OIN Paris-Saclay qui est un atout majeur pour la reconnaissance mondiale de notre territoire et son développement économique. Christophe Lecorre : Nous raisonnons avant tout en termes de bassin économique et bassin d emplois. Rattacher à la Casqy les communes de Plaisir, Villepreux, Les-Clayes-sous- Bois, Maurepas et Coignières me paraît être une évidence : c est le même bassin économique et le même bassin d emplois! Ce regroupement va créer des synergies au niveau économique et aussi au niveau politique. Siège Mercedes France Immeuble Keirin - Sodéarif - Quadrifiore Architecture Hors série mars 2015 l SQY entreprises l 13

14 immobilier d entreprise Commerces Le premier pôle commercial des Yvelines En passant de 7 à 12 communes au 1 er janvier 2016, le territoire de Saint-Quentin-en-Yvelines deviendra le premier pôle commercial des Yvelines. Gérard Bachelier, président de la CCI Versailles-Yvelines, fait le point sur l attractivité commerciale du futur «Grand Saint-Quentin». SQY Entreprises : quel sera l impact de l extension du territoire sur l activité commerciale? Gérard Bachelier : Il est effectivement important de considérer désormais le développement des pôles commerciaux à la dimension du nouveau Grand Saint-Quentin. Avec l intégration de Plaisir, Villepreux, Les Clayessous-Bois, Coignières et Maurepas, Centre commercial Espace St-Quentin Saint-Quentin-en-Yvelines va devenir le premier pôle commercial des Yvelines et l un des principaux pôles commerciaux de l Ile-de-France. Dans son nouveau périmètre, l agglomération va regrouper 200 structures de plus de 300 m 2, représentant un total de m 2 de surface commerciale. Le chiffre d affaires global est proche d un milliard d euros. Les commerces vont représenter environ 30% des emplois et 40% des entreprises du Grand Saint-Quentin-en-Yvelines. En effet, si l on ajoute aux grandes surfaces les 60 pôles de commerces de proximité, on atteint un total de entreprises sur le territoire élargi. Il s agit donc vraiment d un enjeu très important. Avec son élargissement, Saint- Quentin-en-Yvelines comptera désormais deux centres commerciaux régionaux et un outlet aux Clayes-Sous-Bois. L agglomération va également passer de deux à six hypermarchés sur son territoire, dont trois sont dans le top 100 des grandes surfaces françaises (Auchan Plaisir, Auchan Maurepas et Carrefour Saint- Quentin-en-Yvelines) Et d une seule surface commerciale dédiée aux équipements de la maison (Bricorama à Voisins-le-Bretonneux) à vingt-six! SQY Entreprises : quels sont les principaux enjeux liés à ce développement commercial? Gérard Bachelier : Le commerce exerce une forte attraction et le développement commercial permet de créer des emplois localisés. Mais il est très important d être vigilant sur la complémentarité entre les différentes structures commerciales. Car s il n y a pas de complémentarité suffisante, le risque existe de créer à terme des friches commerciales. Le pôle commercial de Plaisir - Les Clayes accueille actuellement 20 millions de visiteurs par an et celui de Saint-Quentin-en- Yvelines, 14 millions de visiteurs par an. Il faut créer cette complémentarité. Même s ils sont dans les Yvelines parmi les plus élevés en France, les revenus n ont pas tendance à augmenter. Le développement de la consommation passe aussi par celui de la population et celui des entreprises qui peuvent embaucher sur le territoire. Il faudra également prendre en compte la concurrence de Vélizy, qui va se développer fortement dans le secteur du commerce, ou de Parly 2, qui a aussi des projets de développement. SQY Entreprises : quels sont les enjeux pour les commerces de proximité? Gérard Bachelier : Il ne faut pas négliger les pôles de commerce de proximité, qui jouent un rôle important. Mais là encore, le développement doit être contrôlé car pour pouvoir rentabiliser un commerce, il faut suffisamment de clients à proximité. Il est important de respecter certains ratios : on considère par exemple qu une poissonnerie ou un coiffeur a besoin d une zone de chalandise d environ habitants ; pour un magasin d optique, c est plutôt habitants. Pour que ces commerces de proximité puissent vivre dans l avenir, il faut donc respecter certains critères dans l aménagement du territoire. 14 l

15 Territoire Un territoire en mouvement RER B MAUREPAS COIGNIÈRES Coignières Plaisir Grignon Plaisir-les-Clayes PLAISIR LES CLAYES- SOUS-BOIS La Verrière VILLEPREUX Villepreux-les-Clayes COIGNIÈRES St-Quentin-en-Yvelines Trappes Guyancourt Coignières Plaisir Grignon Plaisir-les-Clayes MAUREPAS PLAISIR LES CLAYES- SOUS-BOIS La Verrière TCSP VILLEPREUX Versailles St-Quentin Université St-Quentin Est St-Rémy-les-Chevreuse Villepreux-les-Clayes St-Quentin-en-Yvelines Trappes RER B Versailles Chantiers TCSP La Défense Guyancourt TCSP Saclay RER C MÉTRO AUTOMATIQUE DU GRAND PARIS Versailles St-Quentin Université St-Quentin Est St-Rémy-les-Chevreuse Massy TGV Massy Invalides Austerlitz Gare Montparnasse RER B RER B RER B ORLY PARIS Versailles Chantiers TCSP La Défense Gare de Lyon RER C MÉTRO Saclay AUTOMATIQUE DU GRAND PARIS RER A RER C MÉTRO ROISSY CHARLES DE GAULLE AUTOMATIQUE D U MÉTRO AUTOMATIQUE DU GRAND PARIS GRAND PARIS Massy TGV Massy Invalides Gare Montparnasse RER B Austerlitz ORLY PAR Périmètre actuel de la CA de Saint-Quentin-en-Yvelines Communes s ajoutant au périmètre de la CA de Saint-Quentin-en-Yvelines en 2016 Périmètre actuel de la CA de Saint-Quentin-en-Yvelines Périmètre OIN PARIS-SACLAY Métro automatique du Grand Paris Ligne SNCF Communes s ajoutant au périmètre de la CA de Saint-Quentin-en-Yvelines en 2016 Transports en Commun en Site Prope (TCSP) Périmètre OIN PARIS-SACLAY ESSONNE ESSONNE Métro automatique du Grand Paris Ligne SNCF Transports en Commun en Site Prope (TCSP) Hors série mars 2015 l SQY entreprises l 15

16 Communauté d agglomération de Saint-Quentin-en-Yvelines 1, rue Eugène-Hénaff Zone d Activités du Buisson de la Couldre BP TRAPPES CEDEX Tél. :