Reprise de l'immobilier, info ou intox?

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1 Conférence de presse Reprise de l'immobilier, info ou intox? Les indicateurs uniques Direction de la communication: Maël Bernier: / mael.bernier@empruntis.com

2 Les taux Transactions et production Les prix de demain? 2

3 Marchés financiers. Evolution des taux longs et court terme France : taux d intérêt en % 6,0 Dernier point Le 28/09 Source : Datastream 5,0 4,0 3,93% 3,0 2,0 1,0 1,00% 0,74% Taux de la BCE OAT 15 ans Euribor 3 M 0,0 oct.-05 déc.-05 févr.-06 avr.-06 juin-06 août-06 oct.-06 déc.-06 févr.-07 avr.-07 juin-07 août-07 oct.-07 déc.-07 févr.-08 avr.-08 juin-08 août-08 oct.-08 déc.-08 févr.-09 avr.-09 juin-09 août-09 Il y a, à nouveau, un fort écart entre les taux courts et les taux longs, incitant les banques à prêter. Les taux longs sont stables voir baissiers. 3

4 La baisse a eu lieu et se poursuit de manière accentuée sous l effet de la concurrence. Evolution des taux fixes 15 ans et OAT France : taux d intérêt en % 6,0% 5,5% 5,0% Baromètre Empruntis taux des crédits habitat fixe 15 ans Dernier point Le 28/09 Source : Empruntis.com, Seeds Fincance 4,5% 4,0% 3,95% OAT 15 ans 3,93% 3,5% 3,0% sept-04 nov-04 janv-05 mars-05 mai-05 juil-05 sept-05 nov-05 janv-06 mars-06 mai-06 juil-06 sept-06 nov-06 janv-07 mars-07 mai-07 juil-07 sept-07 nov-07 janv-08 mars-08 mai-08 juil-08 sept-08 nov-08 janv-09 mars-09 mai-09 juil-09 sept-09 Les taux moyens de crédit immobilier (fixes) ont retrouvé les niveaux de novembre

5 Le nombre de finançables ne cesse d augmenter Source : Empruntis.com Dossiers finançables 100 (base 100 en janv 07) Dossiers finançables 79 TAUX : + 1,15% Dossiers finançables 100 TAUX : - 1,10% Dossiers finançables 104 TAUX : - 0,20% JANV OCT (1) JUIN 2009 (2) SEPT (3) 21 dossiers non finançables 100 dossiers finançables 104 dossiers finançables En seulement un an : l augmentation des finançables est de 31%! (1) : hypothèse hausse des taux de 1,15% en moyenne depuis janvier 2007 (2) : hypothèse baisse des taux moyenne de 1,10% depuis octobre 2008 (3) : hypothèse baisse des taux de 0,20% depuis juin

6 Enquête auprès des partenaires d Empruntis.com : 6 questions. Comment ont évolué vos critères d octroi depuis le début de l été? «Aucune évolution», «très peu» mais de manière unanime : vigilance très accrue sur le prêt relais. Avez-vous l intention d assouplir ces critères d octroi? Réponse unanime : «NON» Quelle est votre position sur les durées longues? Retour du 25 ans de manière massive mais réservé aux primo-accédants. La durée 30 ans à nouveau dans les barèmes mais taux toujours plus élevés. Ecart de taux entre 25 et 30 ans en moyenne : 0,50% contre 0,20% pour les autres durées. Si les taux continuent de baisser, pensez-vous suivre le mouvement ou en profiter pour augmenter vos marges? Réponse unanime : «nous accompagnerons cette baisse sans augmenter notre marge.» Quelle est la place du crédit immobilier dans la stratégie globale de la banque? «Majeure», «unique» notamment pour la conquête de nouveaux clients. Quelle est votre position par rapport aux taux variables? Pensez-vous multiplier les offres dans les mois qui viennent? «Pas intéressée»«le marchén est pas mur»«le réseau ne sait plus vendre». En revanche mise en avant des produits semi-fixes à durée de fixité longue (10 ans) très attractives pour les primo-accédants notamment. Enquête d Empruntis.com auprès de ses partenaires. Extraits. Plus que jamais, le crédit immobilier est au cœur des stratégies commerciales des banques. 6

7 Exemple concret : fixe ou variable? Emprunt de sur 15 ans Taux Mensualité Coût du crédit Gain / perte 3,95% fixe ,45% variable Scénario : stabilité ,45% variable Scénario : hausse (1) Emprunt de sur 20 ans Taux Mensualité Coût du crédit Gain / perte 4,10% fixe ,55% variable Scénario : stabilité ,55% variable Scénario : hausse (2) (1) : 3,45% pendant 2 ans, puis 4,45% pendant 10 ans et enfin 3,45% pendant 5 ans (2) : 3,55% pendant 2 ans, puis 4,55% pendant 10 ans et enfin 3,55% pendant 8 ans 7

8 Evolution du coût du crédit : exemple. Emprunt de sur 20 ans Taux moyen Mensualité Coût du crédit Octobre ,50% Juin ,05% Juin ,50% Juin ,00% Octobre ,40% Février ,85% Juin ,30% Septembre ,10% L évolution des taux permet, toute chose égale par ailleurs, d acheter 1 m² de plus en 3 mois pour un achat de

9 Evolution du coût du crédit tenant compte de l évolution des prix : retour à Emprunt sur 20 ans Evolution du montant du bien ( ) Evolution des taux (%) ,50% 6,00% 5,50% 5,00% 4,50% 4,00% 3,50% 3,00% 5,80% 5,60% 5,50% 4,70% 4,40% 3,70% 4,10% 4,75% 5,40% 4,85% 4,10% Evolution du Coût total du crédit ( ) janv 2009 fin Date Janv 2009 Fin janv 2009 fin 2009 Coût total du crédit janv 2009 fin

10 La durée moyenne des prêts est en baisse. Source : Empruntis.com Durée moyenne du prêt en années Date 2006T1 2007T1 2008T1 2008T2 2008T3 2008T4 2009T1 2009T2 Durée 19,5 21,3 21,6 21,6 21,0 20,6 20,1 20,0 = Le mouvement entamé depuis 2008 se poursuit avec une moyenne de 20 ans. Il est intéressant de noter que certains établissements commencent à réintroduire des produits sur 25 ans et 30 ans. On peut donc s attendre logiquement à une nouvelle augmentation de cette durée moyenne. 10

11 Les taux Transactions et production Les prix de demain? 11

12 Une année avec peu de transactions comparativement aux années passées. Evolution du nombre de transactions résidentielles dans l ancien cumulées sur 12 mois 900 Source : CGEDD d'après DGFiP (MEDOC) et bases notariales mars-01 sept-01 mars-02 sept-02 mars-03 sept-03 mars-04 sept-04 mars-05 sept-05 mars-06 sept-06 mars-07 sept-07 mars-08 sept-08 mars-09 Toutes les estimations tablent sur un niveau de transactions (environ) dans l ancien à la fin de l année malgré le frémissement récent du marché. 12

13 La production bancaire. Cumul sur 12 mois de la production de crédit à l habitat (mises en force), en milliards d euros juil.-04 oct.-04 janv.-05 avr.-05 juil.-05 oct.-05 janv.-06 avr.-06 juil.-06 oct.-06 janv.-07 avr.-07 juil.-07 oct.-07 janv.-08 avr.-08 juil.-08 oct.-08 janv.-09 avr.-09 juil Source : Banque de France -35,17% en glissement annuel (juillet 09 /juillet 08) Comme annoncé, le reflux de la production bancaire se stabilise. L année devrait se terminer autour de 90 Mds.

14 La demande de crédit s exprime à nouveau Opinion sur les critères d octroi de crédit habitat des institutions financières Solde pondéré des réponses en % + Durcissement Solde pondéré des réponses en % Hausse Opinion sur l évolution de la demande de crédit habitat T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T Source : Enquête Banque de France Assouplissement -35 Baisse Les banquiers perçoivent un redressement de la demande de crédit après les abysses du tournant

15 Les taux Transactions et production Les prix de demain? 15

16 L offre continue de s ajuster dans le neuf. Evolution des encours de logements neufs et délais d écoulement Nombre d encours neufs Délais d écoulement (mois) T2 2000T3 2000T4 2001T1 2001T2 2001T3 2001T4 2002T1 2002T2 2002T3 2002T4 2003T1 2003T2 2003T3 2003T4 2004T1 2004T2 2004T3 2004T4 2005T1 2005T2 2005T3 2005T4 2006T1 2006T2 2006T3 2006T4 2007T1 2007T2 2007T3 2007T4 2008T1 2008T2 2008T3 2008T4 2009T1 2009T2 Source : ECLN, Seeds Finance, Empruntis Encours (échelle de gauche) Délais d écoulement (échelle de droite) L amélioration de la situation est le reflet de l arrêt de certains projets de construction et des mesures de dynamisation. 16

17 Marchés de l immobilier résidentiel : balance des risques. Politique monétaire durablement souple, taux d intérêt sur le crédit habitat favorables Δ taux court-taux long incitatif à la transformation bancaire Conditions d octroi de crédit à l habitat qui pourraient s assouplir Crédit habitat = produit d appel pour capter des clients Ajustement des prix Ajustement de la production et donc des stocks d invendus Rebond de la demande de crédit après creusement massif fin 2008 Démographie Facteurs haussiers Facteurs baissiers Risques de remontée des taux longs si sortie de crise se confirme et que la BCE lève le pied de l accélérateur Recentrage des intérêts d emprunt déductibles sur les logements verts Prix 115 % plus élevés qu en 1997 et baisse du revenu disponible par ménages Remontée des risques emprunteurs pour les banques Comportements de précaution Contraction du crédit habitat de 36% sur 1 an, et chute de 25% des transactions Acheteurs enclins à attendre de plus fortes baisses Flux vendeurs «De Robien», flux vendeurs ex-attentistes 17

18 Baisse des prix : quid de l avenir? Source : FNAIM - Prévisions Empruntis.com, Seeds Finance Évolution des prix de l'immobilier résidentiel ancien en France (glissement annuel en fin d'année %) 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% +2,5 2% 0% -2% -4% -4-6% -8% -10% -12% -9, devrait voir un ajustement de la baisse des prix. 18

19 Geoffroy BRAGADIR Fondateur Cyril BLESSON Chief Economist Contacts presse: Maël Bernier Directrice de la Communication / mael.bernier@empruntis.com Douha Chérif Agence Wellcom dch@wellcom.fr 19

20 L écart entre revenu et indice des prix de l immobilier commence à se réduire. Evolution comparée du revenu disponible brut par ménage et de l indice du prix des logements (base 100 en 2000) Indice du prix des logements Revenu disponible brut par ménage * Source :Friggit, Datastream, SeedsFinance, Empruntis.com * : Estimation Seeds Finances, Empruntis.com La normalisation annoncée a commencé. Il ne faudra toutefois pas attendre un retour à la situation qui prévalait avant