Baromètre du marché de l investissement immobilier France 2012

Transcription

1 Baromètre du marché de l investissement immobilier France 2012

2 Principales observations pour 2012 Selon les participants : 77 % des participants considèrent la France comme un territoire attractif Les marchés de capitaux et de transactions sont jugés avec un optimisme relatif Les prix des biens situés dans des emplacements de premier ordre pourraient augmenter pour les bureaux et les hôtels. Les prix des biens immobiliers commerciaux et résidentiels devraient rester stables Principaux vendeurs : les sociétés immobilières/ SCPI/SIIC, les banques et les foncières spécialisées dans l immobilier résidentiel Principaux acheteurs : les sociétés spécialisées dans l immobilier résidentiel, les fonds ouverts, les banques et les compagnies d assurance L intérêt des investisseurs se portera en priorité sur l immobilier de bureau et les immeubles commerciaux Régions préférées : le centre de Paris (immobilier de bureau), les environs de Paris (immobilier commercial), Nantes (résidentiel) et Toulouse (résidentiel) La disparité des prix entre acheteurs et vendeurs constitue le plus grand obstacle au développement des transactions 2 Baromètre du marché de l investissement immobilier, France 2012

3 Agenda Présentation du baromètre 2012 Perspectives 2012 du marché français Perspectives 2012 en Europe Synthèse Baromètre du marché de l investissement immobilier, France

4 Baromètre du marché de l investissement immobilier France Baromètre du marché de l investissement immobilier, France 2012

5 Présentation du baromètre : une enquête réalisée auprès d un large éventail d acteurs de l immobilier intervenant en France Baromètre France de l investissement immobilier Enquête menée auprès d environ 55 entreprises et investisseurs ayant été actifs sur le marché immobilier français ces dernières années L étude traite de deux thèmes : L anticipation par les investisseurs immobiliers des principales tendances du marché de l immobilier français en 2012 L analyse de la stratégie poursuivie par les investisseurs immobiliers en France concernant le développement du marché immobilier Acteurs de l immobilier Sociétés de services immobiliers (58%) Sociétés cotées en bourse/siic/scpi () Investisseurs institutionnels/fonds de pension (8%) Entreprises privées du secteur immobilier (6%) Fonds ouverts (6%) Fonds de placement/fonds opportunistes/hedge funds () Autres fournisseurs de crédit (2%) Autres (1%) 1.Contexte Ernst & Young Real Estate réalise cette enquête en Allemagne depuis 2006 et en Suisse depuis L enquête a été pour la première fois cette année étendue à la France. 2.Objectifs Évaluer le marché de l investissement immobilier en France au cours de l année à venir. Avoir un aperçu de la stratégie que vont poursuivre les investisseurs français au cours de l année à venir. 3.Méthode Le baromètre est basé sur une enquête menée par l Economist Intelligence Unit en novembre et décembre Les informations recueillies lors des entretiens ont permis d établir les résultats présentés dans ce baromètre. Baromètre du marché de l investissement immobilier, France

6 Une enquête similaire réalisée dans d autres pays européens Baromètre européen du marché de l investissement immobilier L enquête a été pour la première fois réalisée dans douze pays européens Tous les entretiens ont été menés en novembre et décembre 2011 Ces enquêtes nous ont permis de recueillir l opinion de 550 entreprises actives sur le marché immobilier à travers ces différents pays Pays participants Allemagne Autriche Belgique Espagne France Luxembourg Pays-Bas Pologne Royaume-Uni Russie Suède Suisse 6 Baromètre du marché de l investissement immobilier, France 2012

7 77% des participants estiment que la France sera un marché attractif en Attractivité de la France en matière d investissements immobiliers 65% 2% 0% Très attractif Attractif Moins attractif Neutre Pas de réponse Point clé Une nette majorité (77%) juge que la France sera en 2012 un pays présentant une attractivité forte ou très forte favorisant les investissements immobiliers Question posée : «À votre avis, quelle sera en 2012 l attractivité générale de la France comme pays permettant de réaliser des investissements immobiliers?» Baromètre du marché de l investissement immobilier, France

8 ... en particulier si on la compare aux autres pays européens Attractivité de la France comme destination permettant de réaliser des investissements immobiliers, comparée à celle des autres pays 57% 10% Très attractif Attractif Moins attractif Neutre Pas de réponse 0% La majorité considère la France comme un pays présentant une attractivité forte ou très forte par rapport aux autres pays (69%) Un cinquième seulement des personnes interrogées se déclare neutre quant à l attractivité relative de la France Question posée : «À votre avis, quelle sera en 2012 l attractivité générale de la France comme pays permettant de réaliser des investissements immobiliers, comparée à celle des autres pays?» 8 Baromètre du marché de l investissement immobilier, France 2012

9 La situation des marchés de capitaux en 2012 est anticipée avec un optimisme modéré... Tout à fait d accord D accord Pas d accord Absolument pas d accord Sans opinion Ne se prononce pas «La crise de la dette souveraine de la zone euro va contribuer à réduire de manière significative l activité sur les marchés immobiliers des pays européens.» 29% 49% 8% 2% «Les craintes d un regain d inflation à moyen terme auront tendance à orienter les investisseurs vers le marché immobilier.» 4 «Au cours des 12 mois à venir, les banques vont réduire leur exposition dans le domaine de l immobilier commercial.» 27% 37% 19% «L arrivée sur le marché d actifs immobiliers, provoquée par la restructuration des dettes hypothécaires, conduira à une augmentation des transactions.» 17% 37% 2% 29% «Le marché des créances hypothécaires va connaître un regain d activité.» 41% 19% 10% 17% «Les marchés de capitaux seront plus attractifs pour les introductions en bourse d actifs immobiliers et les augmentations de capitaux propres.» 39% 23% «On assistera à une augmentation des activités de fusions et acquisitions dans le secteur immobilier.» 37% 17% 10% 23% «Les accords de Bâle III rendront les prêts immobiliers moins attractifs pour les banques et conduiront à une diminution de l activité hypothécaire.» 17% 32% 17% «En raison de la directive Solvabilité II, les compagnies d assurance pourraient intervenir de plus en plus dans le financement d investissements immobiliers.» 29% 19% 27% La crise de la zone euro réduira l activité du secteur immobilier (78%) Un regain d inflation aura tendance à orienter les investisseurs vers le marché immobilier (69%) Le volume des transactions va augmenter (5) Les créances hypothécaires commerciales pourraient connaître un regain (5) Les activités de fusions et acquisitions vont augmenter (50%) La disponibilité des dettes hypothécaires sera réduite en raison de Bâle III (49%) Les banques vont réduire leurs actifs immobiliers (6) Les introductions en bourse et les émissions de capitaux propres vont augmenter (52%) Les compagnies d assurance vont accroître leur rôle de fournisseurs de crédit (42%) Question posée : «Dans quelle mesure êtes-vous d accord avec les affirmations suivantes concernant l évolution des marchés financiers/des marchés de capitaux en 2012, s agissant du secteur immobilier?» Baromètre du marché de l investissement immobilier, France

10 ... et le marché des transactions devrait rester stable en 2012 Tout à fait d accord D accord Pas d accord Absolument pas d accord Sans opinion Ne se prononce pas «Les normes environnementales en matière de construction vont jouer un rôle plus important sur le marché de l investissement immobilier, y compris en ce qui concerne les investissements réalisés dans le parc immobilier existant.» 38% 4 6% 8% «On assistera à une augmentation des développements de projets.» 38% 41% 6% 2% «Il y aura une augmentation des acquisitions.» 41% 19% «Partout, le volume des transactions va continuer à se redresser et dépassera le niveau observé en 2011.» 33% 17% 6% 23% «En moyenne, la taille des transactions immobilières augmentera en 2012 par rapport au niveau enregistré en 2011.» 29% 29% «Les investisseurs financiers internationaux seront plus attirés vers le marché immobilier.» 31% 23% Les normes environnementales en matière de construction joueront à l avenir un rôle plus important (82%) Hausse du nombre de projets de développements (79%) Augmentation des acquisitions (62%) Augmentation du volume des transactions par rapport à 2011 (5) Taille accrue des transactions (5) Les investisseurs financiers internationaux seront de plus en plus intéressés (52%) Question posée : «Dans quelle mesure êtes-vous d accord avec les affirmations suivantes concernant l évolution du marché des transactions immobilières en 2012?» 10 Baromètre du marché de l investissement immobilier, France 2012

11 L évolution des prix variera en fonction de l emplacement... Immobilier de bureau Immobilier commercial Emplacement de premier ordre Emplacement de second ordre Périphérie 60% 52% 42% 35% 46% 46% 38% 37% 33% 45% 42% 23% 17% 8% Hausse Stabilité Baisse Hausse Stabilité Baisse Les prix de l immobilier de bureau situé dans des emplacements de premier ordre pourraient augmenter (60%) On prévoit également une hausse (33 à 38%) ou une stabilité (52 à 42%) des prix de l immobilier commercial en fonction de l emplacement Les prix des biens immobiliers situés dans des emplacements périphériques resteront stables (bureaux : 46% ; immobilier commercial : 52%) Question posée : «À votre avis, quelle sera l évolution des prix d achat en 2012, si l on tient compte du type d utilisation et de l emplacement des biens?» Baromètre du marché de l investissement immobilier, France

12 ... et du type d actifs Résidentiel Hôtels Emplacement de premier ordre Emplacement de second ordre Périphérie 41% 41% 45% 39% 37% 37% 51% 49% 40% 20% 31% 29% 33% 29% 22% 1 16% Hausse Stabilité Baisse Hausse Stabilité Baisse Les prix de l immobilier résidentiel situé dans des emplacements de premier ordre vont augmenter(41%) ou rester stables (45%) La moitié des participants s attend à une hausse des prix des biens hôteliers situés dans des emplacements de premier ordre (51%) Question posée : «À votre avis, quelle sera l évolution des prix d achat en 2012, si l on tient compte du type d utilisation et de l emplacement des biens?» 12 Baromètre du marché de l investissement immobilier, France 2012

13 En 2012, quels seront en France les vendeurs les plus actifs Vendeurs Actif Moyennement actif Prudent Ne se prononce pas Sociétés immobilières/siic/scpi 4 48% 6% 2% Banques 40% 52% 8% Sociétés immobilières spécialisées dans l immobilier résidentiel 48% 37% 2% Compagnies d assurance 37% 38% Fonds ouverts 35% 40% Secteur public 27% 46% 27% Entreprises institutionnelles (hors immobilier) 23% 46% 31% Fonds fermés 10% 50% 38% 2% Fonds opportunistes/fonds de placement 19% 38% 43% Autres fonds internationaux 37% 50% Les sociétés immobilières du secteur résidentiel feront partie, avec les sociétés immobilières/siic/scpi et les banques, des vendeurs les plus actifs en 2012 Les fonds opportunistes/les fonds de placement et les autres fonds internationaux seront les vendeurs les moins actifs Question posée : «À votre avis, quel sera en 2012 le niveau d activité des vendeurs suivants sur le marché immobilier français?» Baromètre du marché de l investissement immobilier, France

14 ... et qui seront les acheteurs les plus actifs? Acheteurs Actif Moyennement actif Prudent Ne se prononce pas Sociétés spécialisées dans l immobilier résidentiel 5 31% Fonds ouverts 31% 5 Banques 37% 48% Compagnies d assurance 37% 42% Sociétés immobilières/siic/scpi 31% 42% 27% Fonds opportunistes/ fonds de placement 27% 4 29% Fonds souverains 45% 40% Autres fonds internationaux 6% 52% 42% Fonds fermés 33% 42% Gestionnaires de fonds 27% 52% Les sociétés spécialisées dans l immobilier résidentiel, les fonds ouverts, les banques et les compagnies d assurance sont considérés comme étant les acheteurs les plus actifs Les fonds souverains et les gestionnaires de fonds sont jugés comme étant moins actifs Question posée : «À votre avis, quel sera en 2012 le niveau d activité des groupes d acheteurs suivants sur le marché immobilier français?» 14 Baromètre du marché de l investissement immobilier, France 2012

15 Les types d actifs suivants seront recherchés... Importance forte ou modérée accordée par les investisseurs Immobilier de bureau Immobilier commercial Résidentiel Logistique Hôtels 57% 53% 46% 46% 43% 31% Forte Modérée Point clé L immobilier de bureau (57%) et l immobilier commercial (46%) seront au centre de l attention des investisseurs Question posée : «Par rapport à 2011, quelle importance avez-vous l intention de donner en 2012 aux types de biens immobiliers suivants, dans votre stratégie d investissement?» Baromètre du marché de l investissement immobilier, France

16 ... ou ne bénéficieront pas de l attention des investisseurs en 2012 Importance faible ou inexistante accordée par les investisseurs Immobilier de bureau Immobilier commercial Résidentiel Logistique Hôtels 29% 19% 17% 10% 0% Faible Absence d intérêt Point clé Les investissements dans la logistique demeurent mieux adaptés aux spécialistes Question posée : «Par rapport à 2011, quelle importance avez-vous l intention de donner en 2012 aux types de biens immobiliers suivants, dans votre stratégie d investissement?» 16 Baromètre du marché de l investissement immobilier, France 2012

17 Les investisseurs préfèrent le centre de Paris pour l immobilier de bureau. Ils préfèrent les environs de Paris et Lyon pour l immobilier commercial... Choix d implantation pour l immobilier de bureau et l immobilier commercial 46% Paris centre Paris environs Marseille Lyon Toulouse Nice Nantes Strasbourg Montpellier Bordeaux Lille 42% 38% 37% 35% 29% 27% 33% 33% 31% 27% 23% 23% 23% 23% 19% 19% 17% Bureau Commercial Pour l immobilier de bureau, le centre de Paris est l emplacement le plus attractif (46%) En ce qui concerne l immobilier commercial, les investisseurs devraient privilégier les environs de Paris (42%) et Lyon (38%) Question posée : «Dans quelles villes concentrerez-vous en priorité vos investissements en 2012?» Baromètre du marché de l investissement immobilier, France

18 ... tandis que Nantes et Toulouse sont les localisations les plus attractives pour les investissements dans le secteur résidentiel Choix d implantation pour l immobilier résidentiel et autres Paris centre Paris environs Marseille Lyon Toulouse Nice Nantes Strasbourg Montpellier Bordeaux Lille 40% 27% 33% 31% 29% 29% 19% 19% 10% 6% 8% 8% 2% 10% Résidentiel Autre Pour leurs investissements dans l immobilier résidentiel, les investisseurs préfèrent Nantes (40%), Toulouse (33%) et le Sud-Est de la France Les autres types de biens immobiliers continuent d être mieux adaptés aux spécialistes Question posée : «Dans quelles villes concentrerez-vous en priorité vos investissements en 2012?» 18 Baromètre du marché de l investissement immobilier, France 2012

19 En 2012, les principaux obstacles au développement des transactions seront... Obstacles au développement des transactions Tout à fait d accord D accord Pas d accord Absolument pas d accord Sans opinion Ne se prononce pas Disparité de prix entre acheteurs et vendeurs 40% 23% 23% 8% 6% Disponibilité des dettes de premier rang 19% 3 23% 10% 2% Disponibilité des dettes de second rang 26% 19% 26% 1 Niveau de capitaux propres requis 19% 27% 29% Les disparités en matière de prix entre acheteurs et vendeurs constituent le plus grand obstacle au développement des transactions (63%) La question de la disponibilité des dettes de premier rang s avère être un frein supplémentaire (53%) Question posée : «Êtes-vous d accord ou pas d accord avec le fait que les facteurs suivants pourraient en 2012 constituer un obstacle au développement des transactions?» Baromètre du marché de l investissement immobilier, France

20 ... et les banques devraient engager les actions suivantes concernant les prêts problématiques Actions des banques visant à gérer les prêts problématiques Tout à fait d accord D accord Pas d accord Absolument pas d accord Sans opinion Ne se prononce pas Les banques vont appliquer plus strictement les termes et conditions de remboursement 38% 33% 10% 6% Les banques vont allonger la période de remboursement des prêts 19% 42% 8% 19% Les banques vont développer les conversions de dettes en actifs 3 10% 29% Les banques vont augmenter les opérations de restructuration négociées 8% 29% Les banques vont de plus en plus remplacer les gestionnaires d actifs 17% 41% La mise en application plus stricte des termes et conditions de remboursement est considérée comme l action la plus efficace pour gérer les prêts problématiques (71%) On prévoit une extension renforcée de la période de remboursement des prêts (61%) Question posée : «Veuillez indiquer si vous êtes d accord ou pas d accord avec les affirmations suivantes.» 20 Baromètre du marché de l investissement immobilier, France 2012

21 Quelles sont les options de sortie susceptibles de jouer un rôle? Stratégies de sortie prévues SIIC / SCPI Organismes de placement collectif Introduction en bourse Fonds fermés Vente de gré à gré Autre 50% 35% 38% 0% La vente de gré à gré (50%) et l introduction en bourse (38%) sont les options de sortie préférées Les organismes de placement collectif (35%) joueront aussi un certain rôle Question posée : «Quelles stratégies de sortie avez-vous prévues?» Baromètre du marché de l investissement immobilier, France

22 Baromètre du marché de l investissement immobilier Europe Baromètre du marché de l investissement immobilier, France 2012

23 La perception de l attractivité des marchés immobiliers varie d un pays à l autre Attractivité (absolue)... et comparée aux autres pays Attractivité forte Attractivité moyenne Faible attractivité Sans opinion Ne se prononce pas 1% 61% 38% Allemagne 52% 47% 1% 6 32% Suède 57% 11% 7% 71% Autriche 1 51% 1 7% 82% 7% Luxembourg 18% 5 7% 8% 53% 35% Russie 59% 6% 9% 4 41% Suisse 50% 38% 9% 3% 60% Espagne 28% 36% 9% 2% 69% Belgique 43% 27% 11% 6% 53% 30% Pologne 19% 6 6% 1 68% Pays-Bas 22% 48% 8% 22% 2% 65% France 57% 10% 11% 57% 17% Royaume-Uni 31% 30% 26% Tous les pays ont été évalués positivement La stabilité économique de l Allemagne et de la Suisse rend ces pays plus attractifs aux yeux des investisseurs D autres pays sont jugés avec une certaine prudence. Les raisons de cette réserve sont dues notamment à une absence d opportunités de transactions à des prix attractifs et à l incertitude qui plane quant à la stabilité économique du pays concerné Question posée : «Comment évaluez-vous votre attractivité en tant que destination susceptible d attirer des investissements immobiliers en 2012? Comment la jugez-vous en la comparant à celle d autres pays dans le monde?» Baromètre du marché de l investissement immobilier, France

24 La crainte de l inflation à moyen terme conduit un plus grand nombre d investisseurs vers le secteur immobilier... La crainte de l inflation pousse les investisseurs vers l immobilier Tout à fait d accord D accord Pas d accord Absolument pas d accord Sans opinion Ne se prononce pas Suisse 35% 53% 9% 3% Allemagne 2 6 France 4 Belgique 8% 61% 19% Royaume-Uni 9% 59% 2% Russie 20% 46% 22% 8% Luxembourg 43% 18% 7% 11% Pologne 48% 17% 7% Pays-Bas 8% 53% 27% 8% Autriche 7% 50% 1 Suède 50% 32% 7% 7% Espagne 9% 43% 26% 11% 11% Dans l ensemble des pays concernés par l enquête, une majorité de répondants considèrent que les craintes vis-à-vis de l inflation renforce l intérêt pour l immobilier Cette majorité est particulièrement forte (88%) en Allemagne comme en Suisse Question posée : «Êtes-vous d accord avec l affirmation suivante : Les craintes d une forte inflation à moyen terme conduiront les investisseurs vers le marché de l investissement immobilier?» 24 Baromètre du marché de l investissement immobilier, France 2012

25 ... et la crise de l euro est accompagnée d un déclin des activités immobilières sur les marchés européens Perception de la crise de l euro Tout à fait d accord D accord Pas d accord Absolument pas d accord Sans opinion Ne se prononce pas Suède 61% 1 Pologne 17% 66% 11% 6% Espagne 26% 57% 2% 2% Royaume-Uni 22% 57% 2% 6% France 29% 49% 2% 8% Autriche 1 61% 18% 7% Luxembourg 47% 1 7% 7% Russie 56% 23% 2% Pays-Bas 1 57% 27% 2% Belgique 53% 23% Allemagne 1 38% 30% 18% Suisse 38% 38% Dans tous les pays, pour la majorité des personnes interrogées la crise de l euro s accompagne du déclin des activités d investissement immobilier En Suisse, en Allemagne et en Belgique, la peur de l inflation semble dépasser le scepticisme ressenti à l égard de l euro Question posée : «Êtes-vous d accord avec l affirmation suivante : La crise de la dette souveraine de la zone euro réduira de manière significative les activités sur les marchés immobiliers européens?» Baromètre du marché de l investissement immobilier, France

26 Certains participants anticipent un développement des prêts accordés par les compagnies d assurance du fait de Solvabilité II... Rôle potentiel des compagnies d assurance comme fournisseurs de crédit Tout à fait d accord D accord Pas d accord Absolument pas d accord Sans opinion Ne se prononce pas Allemagne 31% 5 1 1% Belgique 58% 23% 19% Pays-Bas 1 41% 18% 2% Royaume-Uni 41% 19% 6% Pologne 11% 43% 17% Suisse 9% 4 38% 9% Espagne 30% 17% 32% Russie 10% 39% 37% 10% Suède 18% 29% 18% 31% Luxembourg 18% 29% 7% France 29% 19% Autriche 11% 39% Dans la moitié des pays, les personnes interrogées jugent que les compagnies d assurance développeront leur activité de prêteurs suite à Solvabilité II C est en Allemagne que l on trouve le plus grand nombre de personnes d accord (85%), alors qu en Autriche, un tiers seulement des répondants partagent cette opinion Question posée : «Êtes-vous d accord avec cette affirmation : En raison de la directive Solvabilité II, les compagnies d assurance sont susceptibles à l avenir de développer leurs activités de prêts destinés à des investissements immobiliers?» 26 Baromètre du marché de l investissement immobilier, France 2012

27 ... tandis que les attentes concernant le volume de transactions sont en général mitigées. Perception du volume de transactions Tout à fait d accord D accord Pas d accord Absolument pas d accord Sans opinion Ne se prononce pas Allemagne 8% 48% 39% 1% France 33% 17% 6% 23% Luxembourg 11% 42% 29% 1 Pologne 33% 30% 9% Suisse 3% 38% 47% Royaume-Uni 7% 3 22% 11% 26% Espagne 8% 30% 11% 26% Pays-Bas 6% 27% 2 16% 27% Russie 42% Autriche 7% 18% 11% 39% Suède 40% 7% 32% Belgique 5 23% L Allemagne et la France sont les seuls pays dans lesquels la majorité des personnes interrogées (56% et 5) prévoient que le volume de transactions sera en 2012 supérieur à son niveau de 2011 Dans la plupart des pays, les personnes interrogées anticipent un volume de transactions stable, voire en baisse Question posée : «Êtes-vous d accord avec cette affirmation : Globalement, le volume de transactions va continuer de se redresser en 2012 et dépassera son niveau de 2011?» Baromètre du marché de l investissement immobilier, France

28 L évolution des prix de l immobilier de bureau devrait varier en fonction du pays concerné et de l emplacement des biens... Évolution des prix : Secteur de l immobilier de bureau SWE NL RUS BEL UK LUX GER PL F AT SP CH Légende : Emplacements de premier ordre - Périphérie Hausse Stabilité Baisse 50 (Résultats en pourcentage) Dans la plupart des pays, on s attend à ce que les prix de l immobilier de bureau pour les emplacements de premier ordre restent stables, voire augmentent Le potentiel de croissance est particulièrement marquant dans les pays où l immobilier de bureau a connu une pression sur les prix Les personnes interrogées tablent sur une stabilité des prix dans les emplacements périphériques. Deux exceptions cependant : l Allemagne et la Suisse Question posée : «Quel développement des prix d achat anticipez-vous en 2012, en tenant compte du type de biens et de leur emplacement?» 28 Baromètre du marché de l investissement immobilier, France 2012

29 ... une tendance qui concerne également l évolution des prix de l immobilier commercial... Évolution des prix : Secteur de l immobilier commercial SWE NL RUS BEL LUX UK GER PL F AT SP CH Légende : Emplacements de premier ordre - Périphérie Hausse Stabilité Baisse 50 (Résultats en pourcentage) Dans la plupart des pays, une majorité de répondants estime que le prix des biens immobiliers commerciaux situés dans des emplacements de premier ordre devrait rester stable, voire augmenter Les pays où sont prévues les plus fortes hausses sont l Allemagne et le Luxembourg Question posée : «Quel développement des prix d achat anticipez-vous en 2012, en tenant compte du type de biens et de leur emplacement?» Baromètre du marché de l investissement immobilier, France

30 ... et l immobilier résidentiel Évolution des prix : Secteur del immobilier résidentiel SWE NL RUS BEL LUX UK GER PL F AT SP CH Légende : Emplacements de premier ordre - Périphérie Hausse Stabilité Baisse 50 (Résultats en pourcentage) Dans toute l Europe, les prix de l immobilier résidentiel sont solides dans les emplacements de premier ordre Cela est particulièrement le cas en Allemagne, en Suisse et au Royaume-Uni Même en ce qui concerne les biens situés dans des emplacements périphériques, on table sur une stabilité des prix Question posée : «Quel développement des prix d achat anticipez-vous en 2012, en tenant compte du type de biens et de leur emplacement?» 30 Baromètre du marché de l investissement immobilier, France 2012

31 Les vendeurs et acheteurs les plus actifs sont définis comme suit : TOP seller groups Residential RE Corp. (88%), RE Corp./REITs (85%), Banks (81%) Open-ended funds (91%), Opportunity-/PE-Funds (89%), Banks (88%) RE Corp./REITs (92%), Banks (92%), Residential RE Corp. (85%) Banks (89%), Opportunity-/PE-Funds (83%), Residential RE Corp. (79%) RE Corp./REITs (88%), Residential RE Corp. (86%), Banks (79%) RE Corp./REITs (88%), Banks (8), Residential RE Corp. (75%) RE Corp./REITs (79%), Open-ended funds (75%), Banks (75%) Banks (80%), Residential RE Corp. (79%), RE Corp./REITs (78%) RE Corp./REITs (87%), Open-ended funds (86%), Opportunity-/PE-Funds (8) Open-ended funds (89%), RE Corp./REITs (86%), Residential RE Corp. (82%) Opportunity-/PE-Funds (75%), Corporates (Non-Property) (7), Banks (73%) Banks (91%), RE Corp./REITs (81%), Opportunity-/PE-Funds (77%) Belgium Germany France UK Luxembourg The Netherlands Austria Poland Russia Sweden Swiss Spain TOP buyer groups RE Corp./REITs (81%), Insurance Corp. (73%), Other intl. funds (73%) Privat/Family Office (9), Insurance Corp. (92%), Other intl. funds (89%) Residential RE Corp. (85%), Open-ended funds (85 %), Banks (85%) Residential RE Corp. (80%), Opportunity-/PE-Funds (79%), Open-ended funds (78%) %) Residential RE Corp. (89%), Open-ended funds (82 %), Other intl. funds (80%) Residential RE Corp. (80%), Banks (7), RE Corp./REITs (73%) Sovereign wealth funds (75%), Open-ended funds (75%), Banks (6) Banks (79%), Residential RE Corp. (77%), Open-ended funds (7) Banks (85%), Residential RE Corp. (83%), RE Corp./REITs (83%) Residential RE Corp. (89%), Open-ended funds (82%), Other intl. funds (80%) Real estate funds (100%), Privat/Family Office (97%), Insurance Corp. (91%) Residential RE Corp. (83%), Banks (83%), Open-ended funds (76%) Dans toute l Europe, les acteurs estiment que les banques et les sociétés immobilières/scpi seront les vendeurs les plus actifs en 2012 Dans la majorité des pays où l enquête a été réalisée, les acteurs prévoient que les organismes de construction de logements développent leur activité de vendeurs En ce qui concerne les acheteurs, les organismes de construction de logements et les compagnies d assurance devraient être les acteurs les plus dynamiques en 2012 Question posée : «À votre avis, quel sera en 2012 le niveau d activité des vendeurs et acheteurs suivants sur le marché immobilier?» Baromètre du marché de l investissement immobilier, France

32 L immobilier de bureau serait privilégié par les investisseurs par rapport aux autres types de biens Intérêt porté à l immobilier de bureau SWE NL RUS BEL UK LUX GER PL F AT SP CH Légende : fort moyen faible (Résultats en pourcentage) aucun Dans les pays où les acteurs s attendent à une hausse des prix de l immobilier de bureau, les investisseurs mettent ce type de biens en tête de leurs priorités C est en France et en Russie que les investisseurs envisagent de porter le plus grand intérêt à ce type d investissements en 2012 Question posée : «Comparé à 2011, quel intérêt pensez-vous porter en 2012 aux différents types de biens immobiliers suivants dans votre stratégie d investissement?» 32 Baromètre du marché de l investissement immobilier, France 2012

33 En 2012, l attention portée à l immobilier commercial sera variable... Intérêt porté à l immobilier commercial SWE NL RUS BEL UK LUX GER PL F AT SP CH Légende : fort moyen faible (Résultats en pourcentage) aucun La plupart des investisseurs porteront aussi un certain intérêt à l immobilier commercial (à l exception de la Suisse) En Allemagne, en France, au Luxembourg et en Pologne, les investisseurs accordent une attention plus grande à ce type de biens Question posée : «Comparé à 2011, quel intérêt pensez-vous porter en 2012 aux différents types de biens immobiliers suivants dans votre stratégie d investissement?» Baromètre du marché de l investissement immobilier, France

34 ... et l intérêt des investisseurs pour l immobilier résidentiel européen devrait évoluer de la façon suivante : Intérêt porté à l immobilier résidentiel SWE NL RUS BEL UK LUX GER PL F AT SP CH Légende : fort moyen faible (Résultats en pourcentage) aucun Dans la plupart des pays où l enquête a été réalisée, à l exception de la Suisse, les acteurs tablent sur une demande de biens immobiliers résidentiels considérés comme une véritable catégorie d actifs En Allemagne, la forte demande dans le domaine de l immobilier résidentiel restera soutenue en 2012 Question posée : «Comparé à 2011, quel intérêt pensez-vous porter en 2012 aux différents types de biens immobiliers suivants dans votre stratégie d investissement?» 34 Baromètre du marché de l investissement immobilier, France 2012

35 Synthèse

36 Perception des participants à l enquête du marché de l immobilier français Perspectives France Attractivité Une nette majorité (77%) considère que la France représentera en 2012 un pays attractif ou très attractif Un grand nombre (69%) juge la France attractive ou très attractive par rapport aux autres pays Marché financier/ marché des capitaux et Immobilier La crise de l euro aura pour effet de réduire les activités du secteur immobilier (78%) Une forte inflation incitera les investisseurs à s orienter vers le secteur immobilier (69%) Marché des transactions immobilières En 2012, le volume des transactions augmentera par rapport au niveau de 2011 (5) et le nombre de développements de projets sera plus important (79%) Anticipation des prix d achat Les acteurs prévoient une hausse des prix des bureaux situés dans les emplacements de premier ordre (60%) Ils tablent également sur une augmentation (33 à 38%), en fonction de leur emplacement, ou une stabilité (52 à 42%) en fonction de leur emplacement, des prix des biens commerciaux Les prix de l immobilier résidentiel concernant les biens situés dans des emplacements de premier ordre devraient augmenter (40%) ou rester stables (45%) Vendeurs et acheteurs À côté des sociétés immobilières/siic/scpi et des banques, les sociétés immobilières spécialisées dans le secteur résidentiel feront partie des vendeurs les plus actifs en 2012 Les sociétés immobilières spécialisées dans le secteur résidentiel, les fonds ouverts, les banques et les compagnies d assurance sont considérés comme étant les acheteurs les plus actifs Les fonds souverains et les gestionnaires de fonds sont jugés comme étant moins actifs Types de biens immobiliers Les investisseurs se focaliseront sur l immobilier de bureau (57%) et l immobilier commercial (46%) Les gestionnaires de fonds sont jugés moins actifs Régions préférées En matière d immobilier de bureau, le centre de Paris est l emplacement jugé le plus attractif (46%), suivi de Montpellier (37%) En ce qui concerne l immobilier commercial, les acteurs estiment que les investissements seront réalisés en priorité dans les environs de Paris (42%) ainsi qu à Lyon (38%) En ce qui concerne l immobilier résidentiel, les investisseurs préfèrent Nantes (40%) et Toulouse (33%) 36 Baromètre du marché de l investissement immobilier, France 2012

37 Perception des participants à l enquête du marché de l immobilier français Perspectives France (suite) Principaux obstacles aux transactions La disparité des prix entre vendeurs et acheteurs constitue l obstacle principal au développement des transactions (63%) La question de la disponibilité de dettes «de 1er rang» est aussi un obstacle (53%) Actions des banques visant à gérer les prêts problématiques L application stricte des conditions et délais de remboursement est considérée comme étant l action la plus efficace pour gérer les prêts problématiques (71%) On anticipe une extension de la durée de remboursement des prêts (61%) Stratégies de sortie Les ventes de gré à gré (50%) et les introductions en bourse (38%) sont les stratégies de sortie préférées des personnes interrogées Baromètre du marché de l investissement immobilier, France

38 Perception des participants européens à l enquête du marché de l immobilier Perspectives Europe Attractivité Tous les pays sont évalués positivement La stabilité économique de l Allemagne et de la Suisse rend ces pays plus attractifs aux yeux des investisseurs D autres pays sont considérés avec une certaine prudence. Une réserve due notamment à une absence d opportunités de transactions susceptibles d intervenir à des prix attractifs et à l incertitude qui plane quant à la stabilité économique des pays concernés Marché des capitaux et Immobilier Dans l ensemble des pays où l enquête a été réalisée, une majorité de répondants considère que les craintes concernant l inflation incitent les acteurs à s orienter vers le secteur immobilier Dans tous les pays, la majorité des personnes interrogées établit un lien entre la crise de l euro et le déclin des activités d investissement immobilier Dans la moitié des pays concernés par l enquête, les personnes interrogées jugent que les compagnies d assurance développeront leur activité de prêteurs suite à Solvabilité II Marché des transactions immobilières L Allemagne et la France sont les seuls pays dans lesquels la majorité des personnes interrogées (56% et 5) prévoient que le volume de transactions soit en 2012 supérieur à ce qu il était en 2011 Dans la plupart des pays, les personnes interrogées anticipent un volume de transactions stable ou même en baisse Anticipation des prix d achat Dans la plupart des pays étudiés, on s attend à ce que les prix de l immobilier de bureau et de l immobilier commercial concernant les emplacements de premier ordre restent stables ou augmentent Dans toute l Europe, les prix de l immobilier résidentiel apparaissent comme solides dans les emplacements de premier ordre Vendeurs et acheteurs Les acteurs s attendent à ce que les banques et les sociétés immobilières/scpi soient les vendeurs les plus actifs en 2012 En ce qui concerne les acheteurs, les organismes de construction de logements et les compagnies d assurance devraient être les acteurs les plus dynamiques en 2012 Perspectives régionales Dans les pays où l on anticipe une hausse des prix de l immobilier de bureau, les investisseurs mettent ce type de biens en tête de leurs priorités La plupart des investisseurs portent aussi un certain intérêt à l immobilier commercial En tant que catégorie d actifs, on observe dans la plupart des pays concernés par l enquête l existence d une demande dans le secteur de l immobilier résidentiel 38 Baromètre du marché de l investissement immobilier, France 2012

39

40 Ernst & Young Audit Conseil Fiscalité & Droit Transactions Ernst & Young est un des leaders mondiaux de l audit et du conseil, de la fiscalité et du droit, des transactions. Partout dans le monde, nos professionnels associent nos fortes valeurs communes à un ferme engagement pour la qualité. Nous faisons la différence en aidant nos collaborateurs, nos clients et tous nos interlocuteurs à réaliser leur potentiel. Ernst & Young désigne les membres d'ernst & Young Global Limited, dont chacun est une entité juridique distincte. Ernst & Young Global Limited, société britannique à responsabilité limitée par garantie, ne fournit pas de prestations aux clients. Retrouvez plus d'informations sur notre organisation : Jean-Roch Varon Associé - Responsable Real Estate France Tel.: +33 (1) Mobile: +33 (6) jean roch.varon@fr.ey.com Caroline Caron Dhaouadi Senior Manager Tel.: +33 (1) Mobile: +33 (6) caroline.caron.dhaouadi@fr.ey.com A propos du groupe Real Estate d Ernst & Young en France Nos professionnels dédiés à votre secteur d activité, allient des compétences techniques et sectorielles à une connaissance approfondie des problématiques financières, opérationnelles ou réglementaires propres à l immobilier. Ils vous apportent des solutions sur-mesure dans les domaines de l audit, du conseil, des transactions, du droit et de la fiscalité Ernst & Young. Tous droits réservés. photo de couverture: defense-92.fr EMEIA MAS Le présent document comporte des informations résumées et, par conséquent, ne fournit que des indications d ordre général. Il n a pas vocation à se substituer à une recherche approfondie ou à une analyse d ordre professionnel. Ni la responsabilité d EYGM Limited, ni celle d une quelconque autre composante de l organisation mondiale d Ernst & Young ne sera engagée en raison des actions ou omissions d un tiers motivées par un quelconque passage du présent document. Pour toute question précise, il importe de s adresser au conseiller idoine. Les engagements seront conclus par une ou plusieurs entités du réseau Ernst & Young en France, qui pourra(ont) faire appel à l expertise des différentes entités du réseau. Ernst & Young est une marque déposée au niveau mondial.