Observatoire des loyers du Grand Clermont SYNTHÈSE DE LA DÉMARCHE

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1 Observatoire des loyers du Grand Clermont SYNTHÈSE DE LA DÉMARCHE Juillet 2005

2 P artenariat L observatoire des loyers du Grand Clermont est une thématique de l observatoire de l habitat du Grand Clermont, piloté par Clermont Communauté, Riom Communauté et animé par l Agence d Urbanisme et de Développement Clermont Métropole. Afin de garantir l objectivité des analyses, l observatoire des loyers s est réalisé au travers d un partenariat fort entre les différentes institutions suivantes : - Clermont communauté et Riom communauté, maîtrise d ouvrage et financeurs de l enquête Agence d Urbanisme Clermont Métropole, maître d ouvrage délégué. - Partenaires techniques : CNAB, FNAIM, Crédit Foncier, COLOC Services, DDE du Puy-de-Dôme, ADIL 63, AAUSH, ANAH, Conseil général du Puyde-Dôme, Centre Régional des Professions Immobilières, CCI Clermont- Ferrand/Issoire, CCI de Riom, INSEE, OPAC du Puy-de-Dôme, SCIC Habitat, Logidôme, Auvergne Habitat, bureau d érudes «Les Nouveaux Armateurs». Informations Vous pouvez contacter pour tout complément d information : - d ordre thématique : Coralie Costet - responsable du pôle habitat tél ccostet@clermontmetropole.org - d ordre technique : Jean-Michel Demard - responsable du pôle observation tél jmdemard@clermontmetropole.org Observatoire des loyers du Grand Clermont Méthodologie juillet

3 Contexte Le contexte général Dans le cadre de l approfondissement des grandes orientations soulevées par les politiques publiques de l habitat, l Observatoire de l Habitat du Grand Clermont a encadré la mise en place des éléments permettants d alimenter la connaissance des marchés locaux. De par sa vocation, l Observatoire de l Habitat est un outil de veille au service des décideurs et des opérateurs locaux, dont la finalité est l aide à la décision. Il a pour mission d éclairer la compréhension des phénomènes et d alerter les décideurs sur leurs évolutions. Le périmètre de l Observatoire de l Habitat couvre 106 communes et compte près de habitants. Pour prévenir les déséquilibres naissants et relayer les grandes orientations du futur SCOT, il est apparu nécessaire d identifier le mode de fonctionnement des marchés privé et public. Pour avoir une vision plus fine de l offre locative, les acteurs locaux de l Observatoire de l Habitat ont inscrit, en mars 2003, l observatoire des loyers comme l un des outils prioritaires pour disposer d une lisibilité actualisée du parc locatif privé. Maillon essentiel de l Observatoire de l habitat, l observatoire des loyers s est appuyé initialement sur une organisation existante (Comité technique, protocole de fonctionnement, conventions d échanges de données entre partenaires, ) lui assurant un socle de départ. Le contexte particulier L observatoire des loyers 1 a pour mission d éclairer le fonctionnement des marchés locaux de l habitat, d alimenter le suivi des politiques mises en œuvre en matière d habitat (PLH, PLU, SCOT) et d optimiser les outils et 1 L observatoire des loyers s inscrit dans le cadre des dispositions légales fixées par la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n du 23 décembre 1986 (loi Mermaz-Malandin). procédures opérationnelles (OPAH, ZAC, etc.) présentes sur le territoire. Les enjeux locaux auxquels il doit répondre, sont les suivants : - Recadrer les stratégies publiques en matière d habitat. - Améliorer la connaissance de l offre locative privée au niveau de son évolution, mode de fonctionnement et son occupation (niveau de loyer pratiqué par type et secteur, positionnement de l agglomération sur l échiquier national, etc.) - Apporter des éléments de comparaison avec le parc public. - Optimiser l opérationnalité et les actions en faveur de l habitat. L observatoire des loyers fait ressortir les grandes caractéristiques du parc locatif privé et apporte des repères concernant l état du parc et de son occupation. La mise en œuvre d un tel dispositif d observation est passée notamment par la réalisation d une enquête auprès des locataires du Grand Clermont sur les niveaux de loyers pratiqués. Les objectifs de l enquête sur les loyers L enquête sur les loyers a pour objectifs principaux de : - Fournir des références sur les niveaux de loyers pratiqués par segments et par secteurs géographiques. - Fournir des éléments de comparaison avec des agglomérations et aires urbaines de taille similaire. - Suivre les évolutions et les facteurs de variation des loyers (Indice du Coût de la Construction, relocation et travaux d entretien). - Mesurer la fréquence de rotation au sein d un même logement. - Caractériser les logements et leurs occupants : Type de construction, type de logement, surface, année de construction, description des ménages, Observatoire des loyers du Grand Clermont Méthodologie juillet

4 P érimètre du Grand Clermont L enquête des loyers couvre un territoire de 118 communes regroupées en 20 secteurs. Les limites correspondent en grande partie à celles du Pays du Grand Clermont et du futur SCOT. Les secteurs ont été définis sur la base d une érude préalable sur les marchés de l habitat de Clermont Communauté. Repères Population du Grand Clermont : habitants Nombre de résidences principales : logements Poids par rapport aux RP 1 Evolution récente ( ) Poids de la centralité 2 Parc locatif privé 26% ( logements) +5% 83% Parc locatif public 15% ( logements) +34% 91% 1 Résidences principales 2 correspond au poids de Clermont Communauté (21 communes) Observatoire des loyers du Grand Clermont Méthodologie juillet

5 Méthodologie L étude sur les loyers s est construite en 6 grandes étapes : tape 1: étude de faisabilité p.8 tape 2 : élaboration du cahier des charges p.9 tape 3 : réalisation de l enquête p.11 tape 4 : traitement des données p.12 cliquez sur les numéros de page pour un accès direct au descriptif tape 5 : formalisation des publications p.14 tape 6 : bilan méthodologique p.15 observatoire des loyers du parc social p.17 Observatoire des loyers du Grand Clermont Méthodologie juillet

6 Sept Oct Nov Dec Janv Fev Mars Avril Mai Juin Juill Aout Sept Oct Nov Dec Janv Fev Mars Avril Mai Juin Juill Aout Sept Oct Nov Dec Janv Fev Mars Avril Mai Juin Juill Aout Sept Oct tape 1 Etude de faisabilité ment des données existantes des pratiques locales n 2 tape 2 Elaboration du cahier des charges Rédaction du cahier des charges Consultation des bureaux d études tape 3 Réalisation de l enquête Validation technique Déroulement de l enquête tape 4 Traitement des données résultats et bilan de l enquête Redressement des données Exploitation statistique tape 5 Formalisation des publications tion de prémaquette et travail partenarial Dossier Habitat n 4 tion de prémaquette et travail partenarial Dossier Habitat n 5 tape 6 Bilan méthodologique Bilan de l enquête Modalités de reconduction de l enquête Rédaction du bilan méthodologique Observatoire des loyers du parc public Etude de faisabilité Récupération des données Appropriation des bases de données Exploitation statistique cliquez sur les icônes des étapes pour un accès direct au descriptif Comité technique de l observatoire de l habitat du Grand Clermont Groupe de suivi de l observatoire des loyers associant les professionnels de la gestion locative et les bailleurs sociaux Tableau plan de charge (en jour / homme) Observatoire des loyers du Grand Clermont Méthodologie juillet

7 retour au calendrier tape 1 Etude de faisabilité Recommandations Il s agit de constituer le socle initial de l observatoire, tant en terme de partenariat, d animation, que de portage. Recensement des données existantes Identification de la législation en vigueur Recueil d expériences sur les loyers au niveau national : FNAU, ANIL, DGUHC, OLAP. Comparaison de 3 méthodes : OLAP, ADIL Besançon et ADIL Vannes-Lorient. L étude de ces expériences nous a permis de fi naliser Pour identifier les principaux enjeux et l opportunité de la démarche, il est souhaitable de pouvoir s appuyer sur des études existantes. Choisir une méthodologie proche de celle de l OLAP afin de positionner à tisser. Identification des pratiques locales Enquête par le biais de questionnaires directs. Réalisation d une publication. Elle met en avant une activité locative plutôt diversifi ée, localisée au cœur de Clermont-Ferrand et une pratique locale beaucoup plus orientée sur la gestion des loyers que sur leur observation. à privilégier. des réflexions aux différentes échelles du territoire. Elle permet d instituer un partenariat actif et de justifier une volonté d implication publique. Observatoire des loyers du Grand Clermont Méthodologie juillet

8 retour au calendrier tape 2 Il s agit de phaser et de définir strictement le cadre et les objectifs du travail d enquête Recommandations Faisabilité technique et financière Choix de la maîtrise d ouvrage et détermination du financement Maîtrise d ouvrage : Clermont et Riom Communautés. L Agence Clermont Métropole est maître d ouvrage délégué. Suite à un phasage précis de l étude, il a été choisi de répartir les rôles pour la maîtrise d œuvre : réalisation de l enquête par le bureau d études, élaboration du cahier des charges et exploitation de l enquête par l Agence Clermont Métropole. Préférer une réalisation de l enquête par un bureau d études spécialisé pourvu d enquêteurs professionnels et de matériel de saisie adapté. Répartition des rôles en vue d optimiser les résultats, chaque structure ayant des compétences spécifiques : télémarketing pour le BE et exploitation et analyse des résultats pour l Agence Clermont Métropole. Créer en amont une interface plurielle et largement représentative (parteobservatoires. Défi nition des quotas : au prorata des effectifs réels donnés par le fi chier «détails logements» INSEE 1999 sur : - la localisation géographique sur 20 secteurs - le type de logement en 3 classes (T1-T2/T3-T4/T5et +) - l âge du logement. Défi nition de l échantillonnage : mode de sondage aléatoire avec une fourchette de 90 à 120 questionnaires par secteur. Soit un taux de sondage de 4 à 20% selon les secteurs. Les quotas et l échantillonnage doivent permettre de répondre avec pertinence et donc avec une représentativité suffisante aux questionnements stratégiques et croisés de l observatoire. De là est déterminé le nombre total de questionnaires nécessaires. L utilisation du fichier FILOCOM ( ) aurait permis de disposer d une description plus «à jour» du parc habitat existant selon les différents secteurs. Le taux de relocation dans les logements a été estimé en moyenne à 30%, soit de 30 à 40 questionnaires par secteur pour analyser de façon représentative le loyer de marché (emménagés dans l année). Observatoire des loyers du Grand Clermont Méthodologie juillet

9 retour au calendrier Rédaction du cahier des charges Elaboration du questionnaire d enquête. Il comprend 50 questions. Le questionnaire a été élargi à la description de l immeuble, du logement et des ménages afi n de constituer une base de ressources pouvant alimenter l Observatoire de l habitat les prochaines années. Réalisation d un cahier des charges provisoire. Cadrage de l approche méthodologique Réalisation opérationnelle de l enquête : suivi continu et hebdomadaire. Post-traitement des données : examen de la structure des fi chiers.et validation des techniques de redressement. La réussite de l enquête est le fruit des sondages aléatoires, mais aussi d un compromis entre les objectifs, le degré de fiabilité recherché et les moyens financiers nécessaires à la réalisation de l enquête : plus l échantillon est stratifié (nombre de critères important au niveau des quotas), plus le nombre de questionnaires devra être élevé pour avoir une bonne représentativité du parc existant, tout en sachant que, dans certains secteurs, cela peut s avérer même impossible à réaliser. Choisir des questions identiques ou proches de celles de l OLAP pour faciliter un comparatif. Le cahier des charges doit absolument prévoir une phase de cadrage méthodologique avec le bureau d études : validation du choix des quotas, de l échantillonnage et du questionnaire. Il faut établir des règles d acceptation d un questionnaire, notamment remplis! Consultation de bureaux d études présence de Clermont et Riom Communautés. Choix du bureau d études : Les Nouveaux Armateurs (La Rochelle) capacités en ressources humaines suffisantes le traitement des données qui fait appel à des compétences en info- statistiques. Observatoire des loyers du Grand Clermont Méthodologie juillet

10 retour au calendrier tape 3 Réalisation de l enquête Il s agit de la réalisation terrain de l enquête par le bureau d étude Recommandations Validation technique Validation des axes méthodologiques de l enquête avec le bureau d études ; reformulation et test opérationnel du questionnaire sur 30 individus. La phase de test du questionnaire est primordiale afin de juger de sa pertinence globale (compréhension, cohérence, ordre des questions...) Présentation du déroulement de l enquête par le bureau d étude : Objectifs : questionnaires sur 21 secteurs géographiques. 2 méthodes d enquête : interrogation de 2100 locataires par téléphone et 200 enquêtes en face à face pour éviter le biais du téléphone portable. Base de sondage : Fichier France Télécom (qualifi cation du n de téléphone en adresse postale et secteur). Calendrier prévisionnel : 15 jours d enquêtes (5 jours en face à Deux scénarios ont été envisagés comme source de sondage : l utilisation du fichier téléphonique et la taxe d habitation. Cette dernière apporte 2 avantages significatifs basés sur le ciblage a priori des locataires du parc privé : logement. être retenue. Déroulement de l enquête disponibles. Bon déroulement des interviews avec un bon enchaînement des questions et une bonne compréhension des locataires. être pré-établies avec le bureau d étude car cette phase de réalisation de l enquête peut aller assez vite en fonction du nombre d enquêteurs. La bonne dispersion géographique des questionnaires au sein du secteur est également importante et difficile à suivre. Un contrôle qualité de la bonne affectation des questionnaires au secteur d enquête correspondant est indispensable. Observatoire des loyers du Grand Clermont Méthodologie juillet

11 retour au calendrier tape 4 Traitement des données Recommandations Il s agit de maîtriser la base de données de l enquête et d en extraire un maximum d informations Premiers résultats et bilan de l enquête Transmission par le bureau d études des tris à plat pour chaque question. Transmission du bilan de l enquête réalisé par «Les Nouveaux Armateurs». Points positifs : - Bon respect des quotas par type et par secteur - Bonne diffusion de l enquête par les médias Le bilan de l enquête doit permettre d analyser avec objectivité les Redressement des données privé. Un coeffi cient de pondération a donc été calculé de manière à rendre à chaque secteur son poids réel. Il s applique à l ensemble des questions de l enquête. confirmer les différents choix méthodologiques. Le mode de redressement a nécessité plusieurs phases de test (points de contrôle par secteur) avant d être validé par le Comité Technique (à noter que le mode de redressement choisi n a pas été celui préconisé par le bureau d études). Observatoire des loyers du Grand Clermont Méthodologie juillet

12 Exploitation statistique Appropriation de la base de données et définition des variables à croiser aux regards des objectifs fixés. Croisements et calculs statistiques Traitement de l enquête le plus exhaustif et le plus transversal possible. retour au calendrier Catalogage nécessaire de la Base de données (description des champs,..) La phase d appropriation des données est très importante. Un travail de compréhension et d exploitation d une telle masse d informations est nécessaire. à l enquête. observés. Un document méthodologique sur certains traitements statistiques complexes a été rédigé afin de les reproduire lors des prochaines enquêtes (classification des profils des locataires notamment). Observatoire des loyers du Grand Clermont Méthodologie juillet

13 retour au calendrier tape 5 Recommandations Il s agit d élaborer des dossiers en valorisant le partenariat mis en place tout au long de l étude Réalisation de prémaquettes Définition des modalités de diffusion Les publications sont réalisées sur le modèle (même charte graphique) des dossiers de l Observatoire de l Habitat. Elles se destinent principalement aux élus et professionnels de l habitat. Choix des thèmes Dossier Habitat n 4 : «Les loyers du parc privé en 2004» Dossier Habitat n 5 : «Portraits Itinéraires des locataires du parc privé» Dossier Habitat n 6 : «Comparaison des loyers dans le parc public et le parc privé» La communication vers un public ciblé est essentielle. La valorisation du partenariat et l apport de données actualisées sont les points forts de la démarche. Compte-tenu de l importance stratégique de cette information sur l agglomération, le choix s est porté sur la conception de plusieurs publications espacées dans le temps (3 à 4 mois environ pour chaque numéro). Publications réalisées en partenariat Réalisation d une prémaquette A l issu des ces trois thèmes traités de façon assez technique, une synthèse générale ciblée pour les élus sera nécessaire afin de replacer etc.. la publication pour apporter une expertise sur quelques phénomènes. Mise en place d un Comité de relecture (groupe de suivi restreint) pour valider défi nitivement les dossiers avant leur publication. Observatoire des loyers du Grand Clermont Méthodologie juillet

14 retour au calendrier tape 6 Bilan méthodologique Recommandations Synthèse générale Il s agit de faire le point (succès/contraintes) sur la démarche engagée et d en dégager un retour d expérience Défi nir le plus en amont possible la stratégie de l enquête et les indicateurs souhaités. Anticiper la démarche de déclaration normale auprès de la CNIL. Choisir une méthodologie proche de celle de l OLAP afi n de positionner l agglomération au niveau national. Préférer la taxe d habitation comme source de stratifi cation de l échantillon. Bien défi nir les secteurs d enquête. CNIL Dans le cas où l enquête privilégie un suivi longitudinal du logement avec stockage dans la durée d un panel avec des références sur l identité, l adresse, etc.. du locataire, il est nécessaire de réaliser une «déclaration normale» à la CNIL. Une certaine anticipation par rapport à la réalisation effective de l enquête est donc essentielle. Dans le cas où un nouveau panel est reconstitué à chaque enquête (technique du baromètre) sans aucun stockage nécessaire de l identité du Plan de charge (étape 1 et 2) représentent 20% de la charge totale et les étapes d exploitations (étapes 4 à 6) représentent, elles, 70% du total. L étape de traitement des données (étape n 4), pour cette première enquête, a nécessité, à elle seule, 230 jours. Nous estimons que cette phase bénéfi ciera, lors de la prochaine enquête, de notre retour d expérience et diminuera ainsi très signifi cativement. A l inverse les étapes 3 et 5, respectivement de réalisation de l enquête et de formalisation des publications ne devraient pas être modifi ées signifi cativement. Observatoire des loyers du Grand Clermont Méthodologie juillet

15 Modalités de reconduction de l enquête Renouvellement de l enquête tous les 3 ans. Plusieurs méthodes sont envisagées : Technique du baromètre Cette technique est basée sur la reconstitution complète et exhaustive d un échantillon à chaque nouvelle enquête en respectant les quotas préalablement établis. Néanmoins cette technique interdit tout suivi longitudinal des logements. Technique du Panel Cette technique consiste à ré-interroger les 80% des locataires du panel retour au calendrier 1) 2) 3) un suivi du logement et l intégration d une nouvelle offre en logement dans le panel. Cette technique semble bien adaptée pour les enquêtes à faible échantillon comme celle de l enquête des loyers. Appréhension des grandes tendances en période inter enquête : Utilisation d outils et de données existantes au niveau local (SNOUPI, COLOC Services, CCI). Il s agit de bases de données réduites. Réalisation d enquête «légère» avec la possibilité d un ciblage sur le territoire et un questionnaire très allégé (environ 800 questionnaires avec maximum une dizaine de questions) permettant d établir les grandes tendances du loyer du parc privé. Cette enquête légère peut se faire selon la technique du baromètre. Observatoire des loyers du Grand Clermont Méthodologie juillet

16 retour au calendrier Observatoire des loyers du Recommandations Etude de faisabilité Récupération des données Identification de la législation du parc social Recueil d expériences similaires au niveau national Recherche des sources de données disponibles au niveau local Récupération de la base de données EPLS (Enquête sur le Parc Locatif Social) auprès de la DRE. Un partenariat actif des bailleurs sociaux semble important pour amorcer une comparaison des loyers parc public/parc privé, mais aussi dans la compréhension et l analyse du seul parc privé. La base EPLS doit être complété par les bailleurs afin d obtenir le même niveau de précision (prix de loyer par type) que celui de l enquête du parc privé. Appropriation des bases de données - Liste des charges Transmission de ces données à l Agence Clermont Métropole. Récupération des données sur l Occupation du Parc Social (OPS) Analyse et nettoyage de la base EPLS et des données fournies par les bailleurs Mise en relation des différentes bases de données Observatoire des loyers du Grand Clermont Méthodologie juillet

17 Glossaire AAUSH : Association Auvergne de l Union Sociale pour l Habitat ADIL : Agence Départementale d Information sur le Logement ANAH : Agence Nationale pour l Amélioration de l Habitat ANIL : Agence Nationale d Information sur le Logement BE : Bureau d Etudes CCAS : Centre Communal d Action Sociale CCI : Chambre de Commerce et d Industrie CNIL : Commission Nationale de l Informatique et des Libertés PLU : Plan Local d Urbanisme RGP : Recensement Général de la Population SCOT : Schéma de Cohérence Territoriale SITADEL : Système d Information et de Traitement Automatisé des Données Elémentaires sur les Logements et les locaux SNOUPI : Suivi National des Observatoires de l Union de la Propriété Immobilière ZAC : Zone d Aménagement Concertée DDE : Direction Départementale de l Equipement DGUHC : Direction Générale de l Urbanisme, de l Habitat et de la Construction (Ministère du Transport et de l Equipement) DRE : Direction Régionale de l Equipement EPCI : Etablissement Public de Coopération Intercommunale EPLS : Enquête sur le Parc Locatif Social FILOCOM : Fichier du Logement Communal FNAU : Fédération Nationale des Agences d Urbanisme INSEE : Institut National des Statistiques et Etudes Economiques OLAP : Observatoire des Loyers de l Agglomération Parisienne OPAH : Opération Programmée d Amélioration de l Habitat OPS : Occupation du Parc Social PLH : Programme Local de l Habitat Observatoire des loyers du Grand Clermont Méthodologie juillet

18 Document réalisé par l Directeur de la publication : Claude Schwartzmann Etude et rédaction : Coralie Costet, Jean-Michel Demard, Aurélie Teil Cartographie : Fabrice Ravel Conception graphique et mise en page : Valérie Sol 15, mail d Allagnat Clermont-Ferrand - Tél Fax agence@clermontmetropole.org - web :