BC Finances ACTUALITÉ. Votre conseiller vous informe 4ème Trimestre 2015 N 15

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1 BC Finances 1 rue Général Debeney BOURG-EN-BRESSE contact@bcfinances.fr Votre conseiller vous informe 4ème Trimestre 2015 N 15 ACTUALITÉ La loi Macron passée au crible... La loi Macron, votée cet été, a été défini'vement validée par le Conseil Cons'tu'onnel. Elle entre en vigueur, pour l essen'el de ses disposi'ons, en ce+e fin d année 2015 ou au cours du premier semestre Les disposi'ons votées sont assez variées et concernent à la fois les professions réglementées (notaires, huissiers, avocats ), le secteur des transports, le droit du travail (prud'hommes, travail dominical, informa'on des salariés en cas de cession d entreprise ) et, un peu, l environnement de la ges'on de patrimoine. S il n y a pas de bouleversements majeurs, il semble néanmoins u'le de faire un point d étape, notamment pour la règlementa'on et la ges'on immobilière. Sur ce dernier point, certaines disposi'ons auront un impact limité : on peut par exemple citer le délai de rétracta'on applicable lors de l acquisi'on d un logement qui passe de 7 à 10 jours ou la mise en concurrence du contrat de syndic tous les 3 ans dans un immeuble en copropriété. D autres mesures sont plus significa'ves : En ma'ère de bail d'habita'on, le dépôt de garan'e versé lors de l entrée dans les lieux doit désormais être res'tué dans un délai d'un mois au locataire. Ce dernier bénéficie en plus d un préavis réduit à un mois lorsque le logement loué vide ou meublé est situé en "zone tendue". Ainsi, dans la plupart des grandes aggloméra'ons, un locataire qui qui@e son logement n a plus qu un mois de préavis au lieu de trois auparavant. Notez que ces mesures s'appliquent quelle que soit la date de conclusion du bail. A compter du 7 août 2015, la résidence principale est insaisissable de plein droit, pour tous les entrepreneurs individuels. Ainsi, il n y a plus de démarche à faire pour protéger cet ac'f des créanciers professionnels dont les droits naissent après la publica'on de la loi. En outre, on peut toujours me@re à l abri les autres biens immobiliers non affectés à l exploita'on, au moyen d une déclara'on notariée spécifique. Notez que ce@e protec'on de la résidence principale ou des autres ac'fs immobiliers ne vaut pas en cas de fraude fiscale. Enfin, du côté de la fiscalité de l'épargne, hormis quelques ajustements techniques pour les réduc'ons d IR ou d'isf à l occasion d inves'ssement dans les PME, un changement est prévu pour les nouvelles a@ribu'ons d'ac'ons gratuites. Globalement, l imposi'on de ces ac'ons se rapproche du régime des plus-values de cessions de valeurs mobilières des par'culiers. Que faut-il retenir de ces nouveautés? Les stratégies patrimoniales qui étaient efficaces jusqu à ce jour demeurent, puisqu il n y a pas de "chamboulement" réglementaire significa'f. Il semble d ailleurs que la loi de finances à venir ne génère pas plus de révolu'on Un peu de stabilité ne nuit pas pour une saine ges'on patrimoniale Ainsi, si les uns ont moins de contraintes (les locataires), les autres semblent moins protégés par leurs baux (les propriétaires). La rédac'on de ces baux est par ailleurs très encadrée, laissant peu de place à la créa'vité. 1

2 DOSSIER Vous avez dit loca'on meublée? Supposons qu une personne hérite d un pe't appartement et souhaite le louer pour en re'rer des revenus réguliers. Deux solu'ons s offrent à elle : elle peut le "louer vide" (loca'on nue) ou le garnir de meubles pour le "louer meublé". En pra'que, ces deux situa'ons semblent assez proches, pourtant elles divergent considérablement sur le plan fiscal et sur le plan juridique. A 'tre d illustra'on, la loi ALUR de 2014 a instauré deux types de baux pour les loca'ons à 'tre de résidence principale, avec des différences sensibles. Ainsi, pour une loca'on vide, la durée minimale du bail est normalement de trois ans renouvelable. Pour une loca'on meublée, ce@e durée est d un an renouvelable, voire de neuf mois sans reconduc'on tacite si le locataire est un étudiant. Autre exemple, les "charges récupérables du locataire" peuvent faire l objet d un forfait en loca'on meublée, ce qui n est pas Les nouveaux disposi'fs en faveur du logement le cas en loca'on nue. Mais c est sur le plan fiscal que les différences sont les plus sensibles. En effet, l administra'on fiscale considère que la loca'on meublée ne génère pas de revenus fonciers, mais relève des règles des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Concrètement, cela signifie que l on peut déduire des loyers encaissés la plupart des charges acqui@ées (par exemple les coûts d acquisi'on d immeuble, les frais de comptabilité). Et, surtout, on peut amor'r à la fois les meubles et les immeubles, lorsqu on est soumis au régime réel des BIC. Cet amor'ssement constaté est censé matérialiser la déprécia'on des biens dans le temps. Or, il correspond de fait à une charge non décaissée. Et cela change tout, comme l illustre le schéma ci-dessous pour un même loyer perçu. Elle est parfois nulle pendant de longues années, notamment en cas de financement des immeubles à crédit. L économie d impôt et de prélèvements sociaux qui en résulte peut être spectaculaire sur une longue période. A terme, en cas de revente du bien, le loueur en meublé non professionnel sera taxé comme un par'culier qui vend son immeuble. Il bénéficie ainsi, sur sa plus-value immobilière, d une exonéra'on progressive d impôt et de prélèvements sociaux, sans que les amor'ssements déduits soient pris en compte. Puis-je transformer une loca'on nue en loca'on meublée? Ce@e transforma'on est normalement possible. Cependant, lorsque la loca'on est saisonnière et que l appartement se situe dans certaines communes (plus de habitants ou avec une décision de la mairie dans ce sens) alors une autorisa'on administra've est nécessaire. Ce@e autorisa'on peut être limitée ou provisoire et elle est en principe a@achée à la personne qui l a sollicitée. Elle n est pas transmissible sauf excep'on. A@en'on, les sanc'ons en cas de non-respect de ce@e procédure peuvent être très lourdes. Dans notre exemple, après avoir déduit les intérêts d emprunt en cours et les divers frais et charges, la base imposable (la plus claire) est ne@ement réduite par rapport au cas des revenus fonciers. 2

3 BON À SAVOIR - Lorsque la loca'on meublée dépend du régime réel d imposi'on, l inves'sseur doit adhérer à un centre de ges'on agréé pour éviter une majora'on de 25 % de son revenu imposable. En conclusion, la loca'on meublée mérite vraiment qu on s y intéresse pour développer un patrimoine et percevoir des revenus avec une fiscalité adoucie. - Les loyers issus de loca'on meublée sont, en principe, non soumis à TVA. A@en'on, ce n est plus le cas si la loca'on est consen'e à l exploitant d une résidence de tourisme classée (ou assimilé) ou dans des condi'ons proches de l hôtellerie (notamment, les maisons de retraite, les résidences pour étudiants, les chambres d hôtes ). - La déten'on d un immeuble par une société civile n'est pas compa'ble avec l'ac'vité de loca'on meublée. Plus exactement, si la société civile exerce une ac'vité commerciale habituelle, elle est normalement soumise de droit à l'impôt sur les sociétés. L économie de l opéra'on peut en être alors chamboulée. Ça veut dire quoi "meublé"? Si un logement est loué meublé, cela signifie par défini'on qu il doit être garni de meubles pour que le locataire puisse y habiter en apportant un minimum d affaires. Quel est le mobilier indispensable à me+re à sa disposi'on? Est-ce qu un canapé-lit, une table et quelques chaises suffisent? A par'r de quel équipement bascule-t-on de la loca'on nue à la loca'on meublée? Désormais, la liste des éléments indispensables qui doivent équiper le logement pour une loca'on meublée à 'tre de résidence principale est précisée par un décret. Il s applique à tous les baux signés à compter du 27 mars 2014 (Cf. Tableau cidessous) sachant que chaque pièce du logement doit être équipée conformément à sa des'na'on. NB : lors de la signature du bail, un inventaire et un état détaillé du mobilier doivent être réalisés, en même temps que l état des lieux tradi'onnel, et joints au contrat de loca'on. Il n y a donc pas d échappatoire. Or, on constate en pra'que que le mobilier est rarement parfaitement complet. Le propriétaire devra donc rajouter les éléments manquant pour éviter des complica'ons avec son locataire, mais aussi avec l administra'on fiscale. Quelles seraient les conséquences poten'elles si le propriétaire ne fournissait pas le minimum requis? En pra'que, hormis quelques problèmes avec ses locataires, les répercu'ons pourraient être assez sérieuses si l on abou'ssait à une requalifica'on en loca'on nue. En effet, les revenus encaissés par le propriétaire ne seraient plus considérés comme relevant des Bénéfices Industriels et Commerciaux, mais comme des revenus fonciers. Les charges déduc'bles ne seraient alors plus les mêmes et les amor'ssements ne seraient plus pris en compte L économie de l inves'ssement s en trouverait modifiée. Les déclara'ons fiscales futures (voire passées) seraient à revoir avec pour conséquence des impôts et des prélèvements sociaux supplémentaires. Pour sauver les meubles, il faut donc convenablement meubler. 3

4 FOCUS Quels délais pour le versement de capitaux décès par une compagnie d assurance aux bénéficiaires? Pour éviter que les délais ne traînent en longueur, de nouvelles modalités de rémunéra'on des capitaux entre le décès de l assuré et leur versement effec'f seront applicables à compter de Comment ça marche? En général, lorsqu'un assuré décède, l épargne cons'tuée est revalorisée jusqu au moment où l assureur a eu connaissance de son décès. Notez que ce@e valorisa'on peut être à la hausse ou à la baisse en présence d unités de comptes. Dès que l assureur est informé du décès, il détermine les capitaux décès dus aux bénéficiaires et cesse de valoriser les fonds. Deux situa'ons peuvent alors se présenter : L assureur connaît le bénéficiaire et dispose des éléments nécessaires au paiement (RIB, adresse ). Il doit verser les capitaux décès dans un délai d un mois. A défaut, il devra payer des pénalités de retard. Leur taux est actuellement de 4,29 %, puis 8,58 % après 2 mois et 12,87 % après 3 mois. L assureur ne connaît pas le bénéficiaire ou ne dispose pas des éléments nécessaires au paiement. Il doit alors revaloriser les capitaux en fonc'on des rendements des emprunts d Etat : environ 1 % par an à l heure actuelle Conclusion : Les capitaux décès ont voca'on à être versés rapidement, sans réten'on excessive des assureurs. Bien entendu, encore faut-il que les clauses bénéficiaires soient rédigées sans ambiguïté pour que les bénéficiaires soient facilement et clairement iden'fiables Le Conseil Cons'tu'onnel valide les prélèvements sociaux au fil de l eau. Depuis 2011, les prélèvements sociaux sont retenus "au fil de l eau" sur les intérêts des fonds en euros présents dans les contrats d assurance-vie. Ce@e retenue annuelle vient d être confirmée par le Conseil Cons'tu'onnel. Certes, les revenus assujess aux prélèvements sociaux ne sont pas défini'vement acquis à la date de paiement, en raison de la présence poten'elle d unités de compte dans le contrat. Mais ce prélèvement n est qu un "acompte" : les sommes perçues seront remboursées si, au final, elles s avèrent excessives par rapport au rendement réel du contrat. En somme, c est le même fonc'onnement que pour les dividendes qui font l objet d une retenue à la source, éventuellement remboursable. Est-ce grave? Pas vraiment. En effet : Les prélèvements sociaux sont dus quoi qu il arrive au moment du dénouement du contrat par rachat ou par décès. Les prélèvements sociaux payés diminuent mécaniquement l assie@e de l ISF. Les sommes remboursées auraient pu produire des intérêts au sein de votre contrat? C est vrai, mais cet impact est dérisoire : l écart de rendement n excède pas 0,01 % par an! En revanche, le Conseil Cons'tu'onnel indique que des intérêts de retard doivent être versés par le Trésor Public (via la compagnie) pour les prélèvements sociaux remboursés au dénouement du contrat (il y en a!). Le taux de ces intérêts est actuellement fixé à 4,29 % par an. Conclusion : c est une bonne nouvelle. Et, il n y a rien à faire de spécial, les "intérêts de retard" seront calculés et reversés par la compagnie d assurance. Par ailleurs, la retenue à la source reste dans l air du temps. Elle devrait s étendre à l ensemble des revenus salariés en 2018 Le taux des prélèvements sociaux (actuellement 15,5 %) peut augmenter dans le temps. Aussi, une taxa'on "au fil de l eau" peut être plus favorable qu une taxa'on à terme. 4

5 Faut-il toujours opter pour le prélèvement forfaitaire libératoire (PFL) en cas de rachat sur un contrat d assurance-vie? En cas de rachat sur un contrat d assurance-vie, seule la part "intérêts" est imposable. Si votre contrat a plus de huit ans, le prélèvement libératoire applicable est limité à 7,5 % seulement. Ce taux est inférieur à la première tranche de l impôt sur le revenu fixé aujourd hui à 14 %. Il semblerait donc que toute personne imposable ait intérêt à opter pour ce PFL. Or, pour les contrats souscrits depuis plus de huit ans, vous bénéficiez d un aba@ement annuel, sur les intérêts perçus, de pour un célibataire et pour un couple. Si vos rachats annuels génèrent des intérêts en deçà de ce seuil, alors l op'on n est pas per'nente. En effet : Votre assureur re'ent à la source le PFL. Si l aba@ement n a pas été u'lisé, alors l impôt sera res'tué l année suivante par un crédit d impôt. Il en résulte une pe'te avance de trésorerie négligeable. Cependant, les prélèvements sociaux (15,5 %) retenus par l assureur lors du rachat perdent leur déduc'bilité par'elle (à hauteur de 5,1 %), si un prélèvement libératoire est appliqué. Ce n est pas le cas si le rachat est réalisé en brut. Conclusion : il est préférable de ne pas opter pour un PFL en deçà des aba+ements fiscaux. SAS BC Finances Au capital de Enregistré à l ORIAS sous le n ( en qualité de : Activité de transaction sur immeubles et fonds de commerce Activité de démarchage bancaire et financier Siège social : 1, rue Général Debeney BOURG-EN-BRESSE Tél : Courtier en assurance Conseiller en investissements financiers adhérent de la Chambre Nationale des Conseils en Gestion de Patrimoine, association agréée par l autorité des marchés financiers Carte professionnelle n 225 délivrée par la préfecture de Bourg-en-Bresse Garantie financière de la compagnie MMA COVEA Risks : 19,21 allée de l Europe Clichy cedex Adhérent de la Chambre Nationale des Conseils en Gestion de Patrimoine Fax : contact@bcfinances.fr Mandataire non exclusif en opérations de banque et en services de paiement SIRET : R.C.S Bourg-en-Bresse :