Préavis municipal n 10/2013 relatif à la rénovation et la valorisation du patrimoine communal

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1 Au Conseil général de et à 1172 Bougy-Villars MUNICIPALITÉ Préavis municipal n 10/2013 relatif à la rénovation et la valorisation du patrimoine communal Monsieur le Président, Mesdames et Messieurs les Conseillers, 1. Introduction Le patrimoine immobilier et foncier de la Commune de Bougy-Villars a été partiellement valorisé ces dernières années. Aujourd'hui, il mérite un projet général afin de conserver sa valeur et développer son potentiel. L'Ancienne Eglise a été complètement rénovée en 2003 et depuis abrite l'administration communale ainsi que deux appartements locatifs. La Maison Bodzérane a été construite en 2001 et l'eglise a été rénovée en D'autre part, les parcelles constructibles des parcelles n 307 et 623 sont équipées depuis Quatre bâtiments importants, ceux de l'auberge Communale, de la Petite Ecole, de la Maison Maring et de l'ancien Collège n'ont pas encore été rénovés. Ces bâtiments représentent un large potentiel. 2. Le concept de rénovation et de valorisation Pour permettre à la Commune de Bougy-Villars de valoriser son patrimoine dans des conditions économiquement favorables et durables, un concept global des rénovations a été développé par la Municipalité accompagnée par des experts. Un concept doit intégrer les intérêts et les possibilités d'un projet en tenant compte de son contexte et des parties prenantes.

2 Préavis municipal n 10/2013 page 2 a. Le contexte Aujourd'hui les perspectives politiques de l'aménagement du territoire exercent une forte pression sur les projets de construction et de logements et cadrent les ambitions des propriétaires, collectivités publiques comme privés. Une collectivité qui a conservé un patrimoine immobilier depuis plusieurs générations doit non seulement l'entretenir mais aussi le gérer efficacement et prévoir les changements contextuels. Hormis l'aspect matériel de son patrimoine, elle doit également prévoir les affectations nécessaires pour loger la population en augmentation, ne serait-ce que la sienne. L'augmentation d'habitants autorisée par le Canton jusqu'en juillet 2018, dans les communes ne formant pas un centre, sera au maximum de 15% de plus que fin 2008 (451 habitants) soit d'environ 68 habitants supplémentaires pour Bougy-Villars. Sans planification démographique d'ici 2018, le risque est d'avoir un surdimensionnement des zones à bâtir et qu'elles soient déclassées. (Source: Guide d application des mesures A11 et A12 du Plan Directeur Cantonal, validé par le Conseil d Etat le 26 janvier 2011). Une récente analyse montre que ce nombre d'habitants supplémentaires (environ 68 habitants) pourrait être atteint à Bougy-Villars en 2018, si 40% des surfaces à bâtir restantes (environ 4ha) sont construites et que les bâtiments d'habitation vides sont occupés. Il devient donc urgent pour la Commune de réaliser les constructions afin de ne pas prendre le risque de voir ses parcelles déclassées. b. Les parties prenantes Les habitants de Bougy-Villars sont représentés à travers le Conseil Général et la Municipalité. Ils sont tous concernés par l'avenir de leur patrimoine qui peut devenir une charge faute de prévision et de concrétisation. Dans ce préavis, il leur est donné la possibilité de réaliser une étape importante de l'avenir de leur Commune en décidant de l'avenir du patrimoine communal. Le patrimoine immobilier de la Commune ne représente pas seulement des biens importants mais également une dimension urbanistique et sociale pour de nombreuses années. Le choix de valoriser ce patrimoine n'est pas uniquement dicté par le rendement financier mais également par l'utilisation des espaces à disposition et la définition de la société qui y vit. Contrairement aux projets privés, le concept de valorisation du patrimoine immobilier de la Commune permet aux habitants de décider de revenus supplémentaires pour la commune et de son développement.

3 Préavis municipal n 10/2013 page 3 c. Contexte actuel Bâtiments L'Auberge Communale, la Petite Ecole, la Maison Maring et l'ancien Collège, nécessitent, voire exigent, des rénovations importantes dans un proche avenir. L'état de vetusté des ces bâtiments ne permet pas de les louer au prix du marché dans les exigences actuelles de salubrité et de confort. D'autre part, l'entretien dépendant des ressources des loyers, il n'est pas possible de les rénover sans investissement. La totalité des loyers bruts annuels n'excède pas Frs 55' Après déduction des frais d'entretien (au strict minimum), d'assurance et de gestion, ce montant ne permet pas de dégager des moyens substantiels pour leur rénovation. Ces loyers ne représentent aucun rendement et la situation des bâtiments ne peut que se dégrader dans ces conditions. Les bâtiments ont été expertisés par un professionnel en juillet 2013 pour une valeur vénale de: Frs 960'000.- pour l'auberge Communale Frs 650'000.- pour la Petite Ecole Frs 940'000.- pour la Maison Maring Frs 950'000.- pour l'ancien Collège soit un total de Frs 3'500' Ces montants tiennent compte d un indice de vétusté de près de 40% en moyenne sur les quatre bâtiments, uniquement pour leurs surfaces et affectations actuelles. Ces bâtiments représentent un coût d'entretien de plus en plus important pour la Commune alors que leur volume et leur potentiel, environ 1000 m2 de plancher, permettra de les valoriser. Parcelles D'autre part, les parties constructibles des parcelles no 307 et no 623 au Chemin Sus Villars représentent envrion 7'500m2 en zone à bâtir A. Ces parcelles ont été équipées en 2001 aux frais de la Commune et depuis sont entretenues sans rapport. Selon l'avis de l'expert de juillet 2013, elles ont une valeur vénale d'environ Frs 8'500'000.-, déduction faite du périmètre utilisé pour l'abri, environ 1'600m2. d. Constat La Commune de Bougy-Villars possède plusieurs biens qu'elle entretient au minimum mais qui ne peuvent lui rapporter ni des recettes supplémentaires, (les loyers - non taxés par la péréquation), ni des contribuables supplémentaires vu leur état et leur affectation.

4 Préavis municipal n 10/2013 page 4 3. Description du projet Le projet de valorisation du patrimoine immobilier permettra de concrétiser plusieurs demandes récurrentes des habitants et des conseillers, à savoir: l'entretien des biens immobiliers l'amélioration esthétique du village une solution aux questions de parcage des logements aux personnes qui souhaitent rester à Bougy-Villars ou venir y habiter des recettes supplémentaires bienvenues dans le budget communal (loyers et contributions) Le projet est composé de deux parties, la rénovation des bâtiments et la valorisation des parcelles constructibles Sus Villars. a. Rénovation des bâtiments Les quatre bâtiments concernés représentent des surfaces utiles significatives: 350 m2 pour l'auberge Communale 100 m2 pour la Petite Ecole 240 m2 pour la Maison Maring 350 m2 pour l'ancien Collège soit un total d'environ 1'040 m2. Les affectations actuelles sont: L'auberge, la salle de classe du Collège, trois logements, le caveau et diverses surfaces louées ou vides. Les affectations futures seront: 3 appartements et l'auberge dans l'auberge Communale 1 à 2 appartements dans la Petite Ecole 3 appartements dans la Maison Maring 2 à 3 appartements, le caveau et la salle de classe dans le Collège soit entre 9 et 11 appartements de 2,5 à 3,5 pièces (entre 6 et 8 appartements supplémentaires). En conservant l'auberge et la salle de classe dans leurs murs respectifs et en rénovant les quatre bâtiments, les locataires actuels pourront être relogés et plusieurs nouveaux logements seront disponibles dans le village. La question des places de parking est cruciale et il en est tenu compte dans le projet. Autant de places nécessaires aux nouveaux logements devront être aménagées derrière la Maison Bodzérane sur la base du PPA Cœur du village de b. Valorisation des parcelles Avec une superficie constructible totale d'environ 7'500 m2, et en déduisant environ 1'600 m2 pour le périmètre de l'abri, les parcelles no 307 et 623 Sus Villars seront morcelées en 5

5 Préavis municipal n 10/2013 page 5 parcelles de plus de 1'100 m2 afin de permettre la construction de 5 habitations individuelles pouvant recevoir 2 appartements au maximum (selon règlement communal de la zone A). Il restera à la Commune la possibilité de construire une maison jumelle sur l'abri. Sur ces parcelles entre 7 et 12 nouveaux logements pourront se construire. Avec les bâtiments rénovés et les possibilités de construction sur les parcelles, le projet permettra d'accueillir entre 30 et 48 nouveaux habitants et contribuables (moyenne actuelle de 2,4 habitants par logement à Bougy-Villars). Le projet est conséquent et durable, car les autres bâtiments, dont la Commune est propriétaire, sont déjà rénovés (Ancienne Eglise et Eglise). En 2018, les travaux de valorisation du patrimoine de la Commune seront terminés sans risquer une dépréciation accélérée des biens. 4. Les coûts de rénovation des bâtiments Les quatre bâtiments nécessitent des travaux importants de réparation (maçonnerie, toitures, fenêtres), de rénovation (étanchéité et assainissement, écoulements et sanitaires, façades,) et de mise en conformité (isolation, équipements de l'auberge, électricité, chauffage). C'est pourquoi, un projet de rénovation global est nécessaire afin d'évaluer les risques et les potentiels des quatre bâtiments qui sont tous dans un état de vétusté important. Avec l'aide de professionnels, la Municipalité a évalué les travaux de rénovation pour atteindre des loyers qui permettent de dégager une marge. Cette évaluation contient : l'expertise des bâtiments dans leur état actuel et leur niveau de vétusté les coûts d'une rénovation minimum pour couvrir la vétusté et leur rentabilité une analyse du marché pour définir la typologie de logements afin de s'assurer que tous les appartements soient régulièrement loués enfin une analyse des coûts de rénovation pour atteindre la qualité et le niveau de confort correspondant aux loyers attendus. Afin d'éviter des coûts d'étude importants, la municipalité a limité les mandats à Frs 2'500.- par bâtiment, montant qui a été respecté. Il est notoire que la rénovation coûte plus cher que la construction neuve. Toutefois, vu la protection ISOS du village et les contraintes du règlement des constructions communal, l'alternative de démolir et de reconstruire à neuf est irréaliste. D'autant que la révision des plans d'affectation, du PGA et des règlements prendrait plus de temps que les travaux avec un résultat incertain. Afin de pouvoir concrétiser la rénovation des bâtiments pendant la législature actuelle la municipalité n'a pas retenu cette alternative. Sur la base des estimations moyennes des avis des spécialistes, la rénovation complète de bâtiments identiques coûte environ Frs 1'400.- par m3 ECA. Les quatre bâtiments totalisent environ 4450 m3 ce qui représente un montant de Frs 6'230'000.- ECA. Vu les différences de vétusté entre les bâtiments, il a été nécessaire d'élaborer un récapitulatif par bâtiment afin de définir les besoins de rénovation spécifiques.

6 Préavis municipal n 10/2013 page 6 Tableau des coûts estimés de rénovation par bâtiment

7 Préavis municipal n 10/2013 page 7 L'Ancien Collège n'a pas besoin d'une rénovation complète de l'intérieur au rez-dechaussée, puisque la salle de classe a été refaite et l'électricité mise aux normes dans le caveau. C'est donc environ 60% de la surface qui sont à rénover et aménager complètement (étage et combles). Ces travaux permettront d'exploiter entièrement les quatre bâtiments comme suit: 190 m2 nets plus l'auberge pour l'auberge Communale 80 m2 nets pour la Petite Ecole 200 m2 nets pour la Maison Maring 200 m2 nets plus la salle de classe et le caveau pour le Collège soit un total de 670 m2 de logements plus les affectations décrites ci-dessus. Ces rénovations nécessitent de nouvelles places de parking pour les locataires dont les coûts sont estimés à Frs 20'000.- la place. Avec 10 logements, il est nécessaire de prévoir 20 places à louer derrière la Maison Bodzérane. Les coûts des travaux sont estimés à Frs 400' Les coûts estimatifs détaillés ci-dessus rejoignent les appréciations des spécialistes de l'immobilier. 5. Les coûts de valorisation des parcelles Les parcelles 307 et 623 nécessitent un morcellement pour être constructibles puisqu elles sont en partie en zone à bâtir, en zone de verdure et en zone de forêt. D'autre part, la partie ouest de la parcelle 307 est occupée par l'abri et un parking, elles sont néanmoins équipées en limite sud. Pour réaliser ce morcellement il est nécessaire de borner les nouvelles parcelles et de les faire inscrire au registre foncier, les coûts estimés sont d'environ Frs 30' Les coûts de commercialisation ne sont pas significatifs vu la situation exceptionnelle des parcelles et la demande sur le marché de la construction. La totalité des coûts estimés de valorisation des quatre bâtiments et des parcelles est de Frs. 6'083' y compris 10% pour divers et imprévus.

8 Préavis municipal n 10/2013 page 8 6. Budget et planning prévisionnels

9 Préavis municipal n 10/2013 page 9 7. Revenu des loyers L'analyse de marché des loyers d'appartements à Bougy-Villars montre un prix moyen net de Frs par m2 et une typologie principale de logements de 2.5 à 3.5 pièces. Avec 670 m2 de logements rénovés, un revenu annuel des loyers de 200'000.- est réalisable en plus de ceux de l'auberge et de la salle de classe. 8. Financement Pour financer ces rénovations, la Municipalité a examiné plusieurs variantes : Variante 1 - Emprunt bancaire La durée légale d'amortissement pour les communes étant légalement de 30 ans, un amortissement d'un montant annuel de Frs 200'000.- est nécessaire pour un emprunt de Frs 6'000' Les frais financiers sont actuellement d'environ 2.5% bloqués pour une durée de 10 ans, mais il ne faut pas négliger la possible hausse des taux d'intérêt à l'échéance et dans le cas de bâtiments locatifs l'impossibilité d'ajuster alors les loyers. Une réserve de 1 à 1.5% est conseillée pour pallier à ce risque pour couvrir les frais financiers et les risques de perte à l'échéance. D'autre part les banques admètent aujourd'hui un taux d'intérêts de 4% pour les constructions de locatifs. Les frais d'entretien et les réserves sont habituellement de 1.5% à 2% plus les frais d'assurance et de gestion. Le montant des annuités serait au total d'environ 6 %, soit Frs 360' Le coût des annuités, alors largement supérieur aux loyers encaissés, ne permet pas de retenir cette variante comme réaliste. Variante 2 - Autofinancement Cette variante valorise les parties constructibles des parcelles no 307 et no 623 Sus Villars. Les parcelles seront morcelées en 6 parcelles, dont une d'au moins 1600 m2 sur le périmètre de l'abri (laquelle restera propriété de la commune) et 5 d'au moins 1100 m2. Avec la vente de 4 à 5 de ces parcelles (en fonction du prix de vente, estimé par expert en juillet 2013 à Frs 1'500.- par m2), la Commune autofinancera la rénovation des quatre bâtiments et des places de parking pour les locataires, montant estimé à environ Frs 6'083'000.-.

10 Préavis municipal n 10/2013 page 10 Dans ces conditions, les loyers des bâtiments rénovés seront une ressource disponible pour améliorer les recettes communales et non pas couvrir les frais financiers (environ Frs 240'000.- par année pour un taux d'intérêts de 4%) Avec ce morcellement, la vente des parcelles permettra de conserver au moins une parcelle de 1'600 m2 pour y construire dans l'avenir une maison jumelle locative sur l'abri. Pour atteindre les objectifs d'utilisation rapide des parcelles, la Commune exigera des acheteurs l'obligation de construire un maximum de logements dans un délai court. Les recettes des ventes seront entièrement destinées à la rénovation du patrimoine bâti de la Commune. Le solde constituera les réserves pour l'entretien des propriétés de la Commune.

11 Préavis municipal n 10/2013 page Décision En conclusion, la Municipalité vous propose de voter la décision suivante : - Vu le préavis municipal n 10/2013 Le Conseil général de Bougy-Villars - Entendu le/s rapport/s de la/des commission/s chargée/s de son étude - Considérant que cet objet figure à l'ordre du jour Décide 1. De l'autoriser à morceler et vendre aux meilleures conditions du marché les parties constructibles des parcelles 307 et 623 Sus Villars, à l'exception d'au moins 1'600 m2 sur et autour de l'abri qui restera propriété de la Commune 2. De l'autoriser à créditer les montants de la vente des parcelles 307 et 623 Sus Villars pour la rénovation des bâtiments de l'auberge Communale, de la Petite Ecole, de la Maison Maring et de l'ancien Collège selon le budget et le planning prévisionnel présenté soit Frs 6'083' De l'autoriser à créditer le solde de la vente des parcelles 307 et 623 Sus Villars, après rénovation des quatre bâtiments sur un compte de réserves destiné exclusivement à l'entretien et à l'amélioration du patrimoine de la Commune. 4. D amortir ce montant sur 30 ans. 5. Cet investissement ne génère pas de charges de fonctionnement à inscrire au budget, les frais d'entretien (0.5% de l'investissement) et de gestion (3.5% des loyers) seront prélevés sur les locations. En restant à votre entière disposition pour tout renseignement complémentaire et en remerciant par avance le Conseil général, nous vous présentons, Monsieur le Président, Mesdames et Messieurs les Conseillers, nos salutations les meilleures. Au nom de la Municipalité Le Vice-Syndic La Secrétaire François Calame Barbara Kammermann Adopté par la Municipalité dans sa séance du 10 septembre Distribution : Président du CG (original + 1 copie) Membres du CG Commission (4) Municipalité (7) Consultation publique (1) Réserve (3)

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