NÎMES ET SON AGGLOMÉRATION

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1 NÎMES ET SON AGGLOMÉRATION ÉTUDE DE MARCHÉ 2013 DE L IMMOBILIER D ENTREPRISE ÉDITION 2014 Cette plaquette sur votre mobile! 1 e r R É S E A U PA R T E N A I R E

2 Retrouvez nos Études de Marché, Espaces Entreprises, ainsi qu une sélection de locaux disponibles, sur notre site internet NÎMES ET SON AGGLOMÉRATION S O M M A I R E ÉTUDE DE MARCHÉ 2013 DE L IMMOBILIER D ENTREPRISE ÉDITION 2014 CONSEIL EN IMMOBILIER D ENTREPRISE

3 Édition Étude de marché 2013 sur l immobilier d entreprise de Nîmes et son agglomération. I. DONNÉES DE LA VILLE Démographie Développement économique Les liaisons rail-avion-route Les grands projets sur l agglomération...4 II. PRÉSENTATION DE L ÉQUIPE...4 III. LE MARCHÉ SECTEUR BUREAUX Évolution des transactions Répartition par secteurs géographiques Répartition des transactions par niveau de surface Répartition Neuf / Seconde main (en m 2 ) Répartition Achat / Location (en m 2 ) (hors comptes propres) Typologie des utilisateurs Les valeurs du marché de bureaux (hors comptes propres) Le stock à 12 mois et production neuve en 2015/ Analyse 2013 et Perspectives 2014 du marché bureaux...8 IV. LE MARCHÉ SECTEUR LOCAUX D ACTIVITÉS / ENTREPÔTS Évolution des transactions Répartition par secteurs géographiques Répartition par surface Répartition Neuf / Seconde main (en m 2 ) Répartition Achat / Location (en m 2 ) (hors comptes propres) Typologie des utilisateurs Les valeurs du marché locaux d activités / entrepôts Le stock à 12 mois Perspectives 2014 du marché locaux d activités/entrepôts...12 V. LE FONCIER D ENTREPRISE Évolution des transactions (hors comptes propres) Répartition par secteurs géographiques Les valeurs du marché foncier d entreprise Analyse 2013 et perspectives 2014 du marché foncier d entreprise...13 VI. LE MARCHÉ DE COMMERCES Évolution des transactions Analyse et commentaires...14 Source : Observatoire de l immobilier et du foncier de Nîmes et son agglomération et ses partenaires. 3

4 I. DONNÉES DE LA VILLE 1. Démographie Nîmes, habitants, 20 ème ville de France, 2 ème ville du Languedoc-Roussillon 27 communes dans l agglomération administrative, Nîmes Métropole habitants Croissance démographique de 0,5 %/an étudiants à Nîmes et en région 2. Développement économique entreprises implantées sur Nîmes Métropole avec une moyenne de création de 2.000/an emplois Activités dominantes : NTIC, biotechnologie, recherche 7 pôles de compétitivité 14 parcs d activités dont 4 Actiparcs en extension Parcs d activités équipés de fibre optique (Très Haut Débit sur les Actiparcs) 1 pépinière d entreprises en zone franche urbaine 3. Les liaisons rail-avion-route Rail : gare SNCF liaison Paris en 2h52 Route : autoroutes A9 et A54 3 sorties à Nîmes Air : un aéroport international avec 6 lignes en Europe et le Maghreb (Londres, Liverpool, Charleroi, Fès, Rome et Palma de Majorque) Livraison en 2012 de la ligne 1 (Nord-Sud) du Transport Collectif en Site Propre (TCSP) - Ligne 2 (Est-Ouest) en Les grands projets sur l Agglomération Création d une gare T.G.V. au sud de Nîmes sous 5 ans - Axe Milan-Barcelone Finalisation de la ZAC Triangle de la Gare avec un multiplexe cinématographique (fin 2016) Projet de campus universitaire Hoche Sernam (2016) Extension des 4 Actiparcs Réalisation de la ligne 2 du TCSP (Est / Ouest) Création d une ligne LGV à Manduel, permettant de relier Paris en 2H30 Projet d un Palais de congrès près des Arènes, Rue de la République Livraison d un musée de la Romanité (face aux arènes) Inscription au patrimoine Mondial de l Humanité (label UNESCO) II. PRÉSENTATION DE L ÉQUIPE Bertrand FILLIETTE Gérant Michel PEINADO Directeur Montpellier/Nîmes Capucine LESFARGUES Assistante de direction Flavie DONATELLA Assistante commerciale Philippe BARRERE Consultant Grand Gard Jacques Olivier LIBY Consultant Bureaux et Commerces Guillaume GRANIER Consultant Locaux d Activités/Entrepôts/ Logistique Amélie LOZANO Chargée de Marketing 4 EDITION Etude de Marché 2013 sur l immobilier d entreprise de Nîmes et son agglomération

5 Cartographie Nîmes et son agglomération Nîmes Est : Bezouce, Bouillargues, Manduel, Marguerittes, Redessan, Rodilhan, Poulx,... Nîmes Nord : La Calmette,... Nîmes Sud : Générac, Caissargues, Garons,... Nîmes Ouest : Bernis, Caveirac, Clarensac, Langlade, Milhaud, Saint-Côme-et-Maruéjols, Saint-Dionisy,... Nîmes Centre Ville : Centre ville historique, Parc Georges Besse, Grézan, Km delta, Saint-Césaire,... Hors Communauté d agglomérations Nord du Département (Alès, Bagnols sur Cèze) 5

6 III. LE MARCHÉ SECTEUR BUREAUX 1. Évolution des transactions Transactions en m 2 Transactions m² m² m² Comptes propres m² m² m² m² m² m² m² m² m² 0 m² m² m² m² Transactions en nombre m² m² m² m² m² m² 2. Répartition par secteurs géographiques Nîmes Ouest 36% m 2 transactés Volume % Nombre % Nîmes Centre Ville m² 15% 6 11% Nîmes Sud m² 47% 28 53% Nîmes Ouest m² 36% 15 28% Nîmes Nord 370 m² 1% 1 2% Nîmes Sud Métropôle 182 m² 1% 3 6% TOTAL m² 53 Nîmes Nord 1% Nîmes Sud Métropole 1% Nombre de transactions Nîmes Centre Ville 15% Transactions Comptes propres Une 3 ème année consécutive de hausse vient d être enregistrée par le marché nîmois. Après une année 2012 marquée par une forte augmentation, Nîmes a atteint en 2013 son niveau historique en terme de m 2 tertiaires placés : m 2 soit une hausse de 52 %. On comptabilise un total de 53 transactions dont 7 en comptes propres. Ces derniers représentent près de 30 % du volume placé avait été marquée par la commercialisation des surfaces vacantes du boulevard Allende (SAUR sur Buronîmes et Espace Pro, OFFICE DEPOT aux 7 Collines, NIMES MÉTROPOLE au Colisée,...). En 2013, ces résultats exceptionnels s expliquent essentiellement par la concrétisation de grosses opérations neuves (en transactions ou en comptes propres). Le neuf représente 50 % du volume placé avec notamment quelques opérations significatives sur l Actiparc Georges Besse II. Le marché est désormais apte à accueillir de nouvelles mises en chantier Nîmes Sud 47% Le secteur Nîmes Sud s inscrit durablement comme la zone la plus attractive de la métropole avec 47 % du volume placé en 28 transactions. L Actiparc Georges Besse a enregistré m 2 placés en 7 transactions. C est sur ce parc que se concentrent les mouvements importants. Il est à noter 3 points majeurs sur ce secteur sud : la bonne commercialisation des programmes récents d Allende, les nouvelles promotions (L Altis et STS) livrées avec près de 100 % de remplissage et un regain de Ville Active en petites surfaces (3.653 m 2 placés en 16 transactions). De nouveaux programmes ont été officialisés sur GBII : Arteparc, TP et Villégiales représentant plus de m 2 de SDP ce qui garantit le leadership du secteur pour les 3 prochaines années. Un appel à projet emblématique vient d être remporté par un important promoteur local pour la construction d un immeuble mitoyen au Colisée. Nîmes Ouest arrive en 2 ème position avec m 2 placés en 15 transactions. A noter que la principale transaction en surface de l année a été réalisée sur ce secteur. Celui-ci représente un certain intérêt en tertiaire avec la possibilité de requalification de certains sites comme en témoigne en 2013 la transformation d un bâtiment d activités en un immeuble de bureaux de m 2 pour le Pôle Emploi. Enfin, le secteur Nîmes Centre comptabilise m 2 avec 6 transactions. La ZAC du Triangle occupera une place importante avec un nouvel îloôt tertiaire en préparation et le futur multiplexe. 3. Répartition des transactions par niveau de surface 15% 27% > 500 m² 15% m² 23% m² > 50 m² 20% m² La surface moyenne (comptes propres inclus) s établit à 482 m 2. Hors comptes propres, elle est de 395 m 2. C est une moyenne très élevée pour un marché comme Nîmes, par exemple largement supérieure à celle de Montpellier en 2013 (290 m 2 ). Cela démontre le poids exceptionnel des grosses transactions en 2013 avec 14 transactions supérieures à 500 m 2 alors que le marché nîmois est généralement caractérisé par la prédominance des transactions de petites surfaces. En 2013, ce segment petites surfaces (< à 250 m 2 ) représente moins de 60 % du nombre de transactions alors que son niveau habituel est supérieur à 80 %. On relève néanmoins un signe positif sur ce secteur important, traditionnellement celui des PME et TPME locales apportant une stabilité au marché : une augmentation du nombre de transactions avec 31 mouvements en 2013 contre 23 en 2012 ce qui traduit une certaine reprise de l économie locale. 6 EDITION Etude de Marché 2013 sur l immobilier d entreprise de Nîmes et son agglomération

7 LE MARCHÉ SECTEUR BUREAUX (suite) 4. Répartition Neuf / Seconde main (en m 2 ) 6. Typologie des utilisateurs m² m² Autre public 40% Répartition privé / public en volume de transaction Public 17% m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² Répartition en m 2 Seconde main Neuf Investisseur 3% Rappel 2012 Privé 40% Autre public Investisseur 3% 14% Public 30% 0 m² Avec m 2 placés en neuf, 2013 constitue un cru exceptionnel pour la production tertiaire nîmoise. Le neuf représente 50 % du volume placé. La production neuve a été portée par les 7 opérations en comptes propres qui représentent m 2. En dehors de ces comptes propres, on enregistre 13 transactions en surfaces neuves pour m 2. Les dernières promotions ont connu un très net succès avec un taux de remplissage proche des 100 %. On constate également une surface placée en seconde main très importante avec m 2 et 33 transactions. Les mouvements en seconde main ont été dynamisés par la commercialisation des surfaces libérées lors de récents déménagements, ceux de la SAUR et de PÔLE EMPLOI notamment. 5. Répartition Achat / Location (en m 2 ) (hors comptes propres) Privé 53% Origine des utilisateurs en volume de transaction Régionaux 22% Nationaux 20% Locaux 58% Activité des utilisateurs en volume de transaction Volume % Volume % Volume % Achat m² 18% m² 44% m² 59% Location m² 82% m² 56% m² 41% TOTAL m² m² m² Autres activités 26% Commerce traditionnel 2% Activités financières et immobilières 9% Nîmes enregistre régulièrement un pourcentage important à l acquisition, caractéristique des villes moyennes de province avec un marché animé par les professions libérales et les entreprises locales très demandeuses de bureaux à l acquisition est la 1 ère année où le volume à l acquisition est plus important que celui à la location avec 59 % des surfaces placées. Certains utilisateurs ont profité des opportunités de marché avec des niveaux de prix faibles en seconde main (les transactions de surfaces neuves ne représentent que m 2 ). Il est néanmoins important de souligner que cette répartition n est pas représentative des normes du marché nîmois qui sont de 60 % à la location et 40 % à l acquisition. Services aux entreprises 12% Services aux particuliers Autres activités 4% Administration, Education, Santé, Social 47% Le secteur public ou para-public représente 57 % du volume placé. Ce sont ces acteurs qui sont à l origine des grands mouvements en D autres demandes sont actuellement en étude et la part public devrait être importante en 2014 mais dans de moindres proportions. Une seule opération concerne le segment des investisseurs pour seulement 554 m 2. Il n y a pas eu d opportunité intéressante sur le marché. Les acteurs locaux restent majoritaires même si on constate encore une progression de la part des sociétés exogènes. C est sans surprise les activités administrations, éducation, santé et social associées au secteur public qui dominent le marché. On note une reprise certaine des services aux entreprises. 7

8 LE MARCHÉ SECTEUR BUREAUX (suite) 7. Les valeurs du marché de bureaux (hors comptes propres) 8. Le stock à 12 mois et production neuve en 2015/2016 Valeurs locatives Neuf / Seconde main Neuf Seconde main Loyer annuel m 2 /HT/HC Parc Georges Besse II Valeurs acquisitions Neuf / Seconde main Neuf Seconde main Prix moyen au m 2 /HT ou HD Les valeurs du neuf sont en progression à la vente. Le marché se rapprochera progressivement de valeurs aux alentours de H.T/m 2 en raison des normes RT Cette augmentation est totalement justifiée car les bâtiments nouvelle génération sont très performants au niveau énergétique et permettent de réaliser des économies de consommation. De plus, les emplacements des prochaines promotions sont excellents, soit en 1 ère ligne du boulevard Salvador Allende, soit au Triangle de la Gare. Concernant les prix de vente des murs de seconde main, ils sont fortement orientés à la baisse. Ce sont les transactions de surfaces importantes qui ont fait baissé les valeurs. Le marché du seconde main devient un marché d opportunité même s il convient de rester prudent en raison de la grande disparité des produits. C est la même explication pour la baisse des valeurs locatives des produits de seconde main. Au vu du stock, nous prévoyons la poursuite de cette baisse et une stabilisation à 100 H.T/H.C/ m 2 /an. Les valeurs locatives sont restées stables en neuf mais elles devraient suivre la même évolution que les prix de vente dans les prochaines années pour se situer à 135 H.T/H.C/m 2. Parc Georges Besse II Malgré 2 très bonnes années consécutives de commercialisation, les stocks restent stables à m 2. On comptabilise 120 offres actives de bureaux sur le territoire. En neuf, on retrouve 2 produits importants en surface sur l Est de Nîmes et au Centre-ville. Cette dernière opération située au Triangle de la Gare est en cours de commercialisation et une transaction a été réalisée début Le stock à 12 mois des produits neufs est cohérent et répondra à la demande du marché en La situation du stock de seconde main est plus préoccupante avec près de m 2 recensés. Si les offres situées dans le secteur Sud Nîmes restent dans le marché (Georges Besse, Ville Active,...), celles du secteur Ouest ou Centre seront plus difficiles à commercialiser en raison de leur emplacement ou de leur état général. Au même titre que sur les précédentes années, nous aurons un marché d opportunité avec des arbitrages à la vente intéressants en terme de prix ou des sujets de requalifications. Concernant la production neuve à 3 ans, les opérations sont prêtes avec des permis de construire obtenus ou en cours d obtention. 3 promotions sont identifiées sur Georges Besse II : Arteparc sur m 2, Tissot Promotion sur m 2 et La Languedocienne sur m 2. Un nouvel îlot de m 2 viendra clôturer la programmation tertiaire du Triangle de la Gare. Enfin, l opération phare des prochaines années sera dévoilée prochainement. Baptisée provisoirement îlot 71, elle sera située dans la ZAC Esplanade Sud, face à L Axiome et mitoyenne au Colisée. Avec un total de m 2 identifiés sur 3 ans, le marché de Nîmes disposera d offres neuves très qualitatives sur de très bon emplacements, à la location ou à la vente. 9. Analyse 2013 et perspectives 2014 du marché de bureaux Analyse 2013 Augmentation de 60 % des surfaces «transactions» avec m 2 contre m 2 en 2012 Augmentation de 36 % des comptes propres avec m 2 contre m 2 en 2013 Marché global de Nîmes : m 2 (transactions + comptes propres) soit une progression de 52 % : Année exceptionnelle Augmentation du nombre de transactions avec 53 demandes placées contre 41 en 2012 Surface moyenne hors comptes propres : 395 m 2 Surface moyenne comptes propres inclus : 482 m 2 Leadership de la zone Sud avec 47 % du volume placé bonne tenue des secteurs Ouest et Centre Absence des secteurs Est et Nord m 2 de surfaces neuves placées (50 % du volume global) résultats à la hausse en raison de la forte activité des comptes propres Très forte présence de la demande publique ou para-publique : 56 % du volume placé Bon maintien des valeurs locatives/prix de vente des produits neufs orientation à la hausse attendue Baisse des valeurs locatives/prix de vente des produits de seconde main en raison d un stock important : orientation à la baisse attendue Un bilan 2013 très satisfaisant pour le marché de Nîmes avec la continuité des grosses transactions. 8 EDITION Etude de Marché 2013 sur l immobilier d entreprise de Nîmes et son agglomération

9 LE MARCHÉ SECTEUR BUREAUX (suite) Triangle de la Gare Ville Active LE STOCK À 12 MOIS Production neuve Neuf Seconde main Total 2015/2016 Centre Ville Nîmes m² m² m² m² Est Nîmes m² m² m² Est Nîmes Métropole 250 m² 135 m² 385 m² Nord Nîmes 640 m² 640 m² Ouest Nîmes m² m² m² Ouest Nîmes Métropole 240 m² 262 m² 502 m² Sud Nîmes m² m² m² m² Sud Nîmes Métropole 135 m² m² m² TOTAL m² m² m² m² Perspectives 2014 Stock à 12 mois : m 2 Importante hausse du stock de produits de seconde main Aucune promotion en livraison pour 2014 Principales surfaces immédiatement disponibles en 2014 : 7 Collines, Triangle de la Gare, Novéo, L Axiome, Production neuve identifiée pour 2015/2016 : m 2 Principaux programmes en commercialisation sur 2014 : Arteparc, Îlot 71, Parc GBII, Triangle de la Gare nouvel îlot Plusieurs transactions de grandes surfaces devraient se concrétiser 2 ème semestre 2014 Les valeurs devraient se tendre sur les produits de seconde main, notamment les plus anciens ou les plus importants en surface. Évolution à la hausse attendue sur les programmes neufs en raison des incidences des normes environnementales Nous prévoyons un marché actif avec une bonne activité pour le 2 ème semestre. 9

10 IV. LE MARCHÉ SECTEUR LOCAUX D ACTIVITÉS / ENTREPÔTS 1. Évolution des transactions Transactions en m m² m² m² m² m² m² m² 0 m² m² m² m² Transactions en nombre m² m² m² m² m² m² Répartition par surface 700 à m² 23% > m² 16% Nombre % 100 à 400 m² 16 51% 400 à 700 m % 700 à m % > m % TOTAL 31 Nombre de transactions 100 à 400 m² 51% à 700 m² 10% Après un net rebond en 2012, le marché nîmois des locaux d activités a été particulièrement atone en 2013 : m 2 ont été placés en 2013 soit une baisse de 48 %. L historique 2012 était élevé en raison de l installation de plusieurs prestataires logistiques pour des baux de courtes durées ce qui n a pas été le cas en 2013 à l exception d une transaction de m 2 à Grézan. Nous n avons pas eu également de grande transaction comme dans les années précédentes : le rachat du site de Conserves de France, celui de l ancien entrepôt Merkamueble à Grézan ou l installation de la plateforme Auchan à Garons. Enfin, la conjoncture économique a été particulièrement négative en 2013 se traduisant par la forte baisse du nombre de transactions : 31 dont 8 en comptes propres. Ce sont ces comptes propres qui ont fait l essentiel du marché (54 % du volume placé) avec surtout 3 opérations : Sud Métal Provence et Chronopost à Grézan sur respectivement et m 2, Homebox au Mas des Vignoles sur m 2. Ces derniers vont se poursuivre dans les prochaines années avec l annonce de plusieurs implantations sur l Actiparc Mitra à Garons. La surface moyenne transactée est de 976 m 2. Cette moyenne est supérieure à celle constatée en 2013 sur Montpellier (650 m 2 ) ce qui confirme le positionnement «grandes surfaces» du marché nîmois. Même si l année 2013 n a enregistré que 5 transactions supérieures à m 2, le marché nîmois dispose d une douzaine d entrepôts supérieurs à m 2 immédiatement disponibles ce qui n est pas le cas de Montpellier. Nîmes dispose de tous les atouts pour répondre à la demande régionale pour ce segment de surfaces et notamment sur Cap Delta avec des entrepôts 1510 totalement rénovés. Concernant le segment «petites surfaces» et malgré la faiblesse du marché général, nous enregistrons néanmoins 16 transactions ce qui est un résultat correct, signe d une certaine reprise de la demande locale. 2. Répartition par secteurs géographiques m 2 transactés Nombre de transactions Volume % Nombre % Est Nîmes m² 32% 6 19% Est Nîmes Métropole m² 4% 1 3% Ouest Nîmes m² 33% 17 55% Ouest Nîmes Métropole 766 m² 3% 1 3% Sud Nîmes m² 18% 1 3% Sud Nîmes Métropole m² 9% 4 14% Nord Nîmes 324 m² 1% 1 3% TOTAL m² 31 C est sans surprise les secteurs Nîmes Est et Nîmes Ouest qui restent les plus attractifs en raison de leur proximité de l autoroute et du choix disponible. La zone Ouest représente 33 % du marché global avec m 2. C est surtout cette zone qui concentre le plus de transactions avec 17 opérations (55 % du nombre total de transactions). Les zones Route de Montpellier et St Cézaire sont recherchées par les comptoirs professionnels. On constate également une requalification en cours de la face KENNEDY de St Cézaire avec l implantation d un ensemble commercial regroupant Chronodrive, Mc Donalds, Boulangerie de Marie sur l ancien site Réseau Pro, celle de Leclerc Drive ou la création d une antenne tertiaire Pôle Emploi sur l ancien site Mory. Le secteur Est reste celui des grosses transactions avec notamment l implantation de Sud Métal Provence sur m 2 à Grézan. L extension de Grézan ainsi que le sud de Nîmes Métropole (Actiparc Mitra à Garons) représentent un fort potentiel de développement pour les prochaines années. Plusieurs compromis de vente ont été signés sur Mitra pour la construction de nouveaux comptes propres ainsi que 2 importants projets logistiques. 10 EDITION Etude de Marché 2013 sur l immobilier d entreprise de Nîmes et son agglomération

11 LE MARCHÉ SECTEUR LOCAUX D ACTIVITÉS / ENTREPÔTS (suite) 4. Répartition Neuf / Seconde main (en m 2 ) 6. Typologie des utilisateurs 2013 Origine des utilisateurs en nombre de transactions Neuf m² m² m² Seconde main m² m² m² Régionaux 13% Nationaux 9% Locaux 78% TOTAL m² m² m² m² m 2 Rappel m² m² m² m m² m 2 Nationaux 39% Locaux 42% m² m² m² 0 m² m² m² m² m² m² Petite logistique liée à une activité 26% Logistique 17% Activités des utilisateurs en nombre de transactions Petite logistique liée à une activité 26% Commerce spécialisé 13% Artisanat et petite production 44% Régionaux 19% Artisanat et petite production 44% La part du neuf est exceptionnellement plus importante que celle de la seconde main. Elle s est réalisée en quasi-totalité sur les opérations de comptes propres. En dehors de ces opérations, il n y a pas eu de livraison de programmes neufs. Le marché hors comptes propres porte exclusivement sur des bâtiments en seconde main avec une certaine pénurie pour les offres en petite surface à l acquisition. Logistique 17% Commerce spécialisé 13% 5. Répartition achat / location (en m 2 ) (hors comptes propres) m 2 % m 2 % m 2 % Achat m² 55% m² 13% m² 48% Location m² 45% m² 87% m² 52% TOTAL m² m² m² Plus des 3/4 des utilisateurs 2013 sont des entreprises locales. Seules 9 % sont des entreprises de dimension nationale. C est ce segment d entreprise qui a fait défaut au marché en 2013 avec peu d opération hormis DHL, Elis ou La Foirfouille à KM Delta. La petite production et la logistique sont les activités les plus consommatrices de foncier avec respectivement 44 et 43 % du marché. Location 52% Achat 48% Au même titre que pour les bureaux, la part à l acquisition est très élevée en 2013 avec 48 % du volume placé. Dans un marché majoritairement composé de PME, il est normal d avoir un fort pourcentage de vente pour des objectifs patrimoniaux. Ce taux aurait pu être encore supérieur car certaines entreprises ont renoncé à leur projet d acquisition faute de financement bancaire ou de produits adaptés (notamment en petites surfaces). Le marché est opportuniste et nous devrions avoir une répartition similaire en

12 LE MARCHÉ SECTEUR LOCAUX D ACTIVITÉS / ENTREPÔTS (suite) 7. Les valeurs du marché locaux d activités/entrepôts Valeurs locatives Neuf / Seconde main Neuf Valeurs acquisitions Neuf / Seconde main Seconde main Locaux d'activités / Entrepôts Loyer annuel m 2 /HT/HC 8. Le stock à 12 mois m² Centre Ville Nîmes 820 m² Est Nîmes m² Est Nîmes Métropole m² Nord Nîmes Métropole 386 m² Ouest Nîmes m² Ouest Nîmes Métropole m² Sud Nîmes 863 m² Sud Nîmes Métropole m² TOTAL m² Neuf Seconde main Locaux d'activités / Entrepôts N.S 404 Prix au m 2 /HT ou HD Les valeurs locatives sont restées stables malgré la faiblesse du marché. On constate en seconde main des valeurs de 62 pour les locaux inférieurs à 700 m 2 et à 44 pour ceux supérieurs à m 2. Ces valeurs sont compétitives par rapport à celles du marché montpelliérain. Nous prévoyons un retour progressif de la demande nationale sur 2014 et 2015 ce qui devrait permettre de conserver les valeurs locatives avec éventuellement des mesures d accompagnement. Par contre, on voit les prix de vente baisser à 404, ce qui traduit l opportunisme du marché avec des arbitrages sur certaines offres historiquement locatives. ZI St Césaire ZI Grézan Le stock de locaux d activités/entrepôts est en nette augmentation par rapport à 2012 avec m 2 recensés en 112 offres. La libération de plusieurs entrepôts par des prestataires logistiques en courte durée explique l essentiel de cette hausse. Le stock nîmois est élevé par rapport au volume de transactions ce qui devient préoccupant. Une part importante de ce stock est difficile à commercialiser en raison de la vétusté de certains produits qui demandent soit de lourds travaux de rénovation/mises aux normes soit des opérations de requalification. Près de 50 % de l offre disponible se trouve à proximité de la sortie A9 Nîmes Ouest, à KM Delta ou St Cézaire. On retrouve également des offres grandes surfaces sur Grézan ou au sud de Nîmes. 9. Analyse 2013 et perspectives 2014 du marché locaux d activités / entrepôts Analyse 2013 Forte baisse du marché des transactions avec m 2 de surfaces placées contre m 2 en 2012 Augmentation des opérations en comptes propres avec m 2 contre m 2 en 2012 Marché global (transactions + comptes propres) de Nîmes = m 2 (en baisse de 48 %) Baisse du nombre de transactions Surface moyenne importante (976 m 2 ) qui confirme le positionnement «grandes surfaces» du marché nîmois Prédominance de l axe A9 avec 65 % du volume placé à proximité des 2 sorties d autoroute Opérations de requalification sur St Cézaire La part du neuf est supérieure à celle des produits en seconde main en raison de la bonne activité des comptes propres Forte progression de la part à l acquisition : 48 % Faiblesse des acteurs nationaux marché animé par les entreprises locales Bon maintien des valeurs locatives/prix de vente Perspectives 2014 Stock à 12 mois en nette augmentation suite à différentes libérations : m 2 Aucun programme neuf prévu en livraison 2014 Nîmes bénéficie d un positionnement géographique lui permettant de devenir le prolongement de la dorsale logistique Rhône-Alpes/PACA Les zones d activités sont très bien desservies par les autoroutes A9 et A54 Nîmes propose des disponibilités foncières importantes et variées : logistique sur Grézan et Mitra, moyenne et grosse activité sur Grézan, Mitra et St Cézaire, artisanat sur Bouillargues, activité de pointe sur Georges Besse Poursuite attendue de la politique des comptes propres Plusieurs entrepôts grandes surfaces immédiatement disponibles dont Cap Delta en 1510 pouvant répondre aux demandes urgentes des prestataires logistiques Potentiel de requalification de plusieurs sites existants notamment sur Nîmes Ouest Retour attendu sur 2014 et 2015 des acteurs nationaux Quelques opportunités à la vente devraient se retrouver sur le marché avec des prix attractifs Nous prévoyons un marché «transactions» orienté à la hausse sur EDITION Etude de Marché 2013 sur l immobilier d entreprise de Nîmes et son agglomération

13 V. LE FONCIER D ENTREPRISE 1. Évolution des transactions (hors comptes propres) Transactions en m m² m² m² m² 2. Répartition par secteurs géographiques Sud Nîmes Métropole 94% Est Nîmes Métropole 4% Sud Nîmes 2% m² m² m² m² m² 0 m² Transactions en nombre Le sud de Nîmes Métropole enregistre 4 transactions représentant 94 % du volume placé. Le début de la commercialisation du nouvel Actiparc Mitra (Garons-St Gilles) est excellente. On enregistre déjà 3 projets en locaux d activités : Locarchive pour m 2 de bâtiment sur m 2 de foncier, Anett pour m 2 de bâtiment sur m 2 de foncier et Bastide Confort Médical pour m 2 de bâtiment sur m 2 de foncier. La partie logistique de la zone est également maîtrisée par 2 opérateurs nationaux qui prévoient pour 2015 le développement de 2 plateformes de et m 2 respectivement sur un total foncier de 37 hectares. Autre mouvement important sur le sud de la métropole, le déplacement de la clinique du Mont du Plan qui vient s installer sur l Actiparc de Bouillargues. Côté tertiaire, on note la poursuite de la bonne commercialisation de l Actiparc Georges Besse II qui enregistre l arrivée de comptes propres et de nouvelles promotions. A ce jour, 60 % de l Actiparc Georges Besse II est commercialisé avec m 2 SDP développés pour un total possible de la zone de m 2. 0 La vente de foncier d entreprise s est stabilisée à un niveau proche de m 2. C est un niveau très satisfaisant pour Nîmes qui confirme l attractivité du territoire et principalement de ses zones directement desservies par l A9 ou l A54. C est la surface moyenne transactée ( m 2 ) qui permet ces résultats car on constate une baisse importante du nombre de transactions avec 7 acquisitions seulement contre 13 en transactions concernent des opérations tertiaires (4.000 m 2 SDP développés), 3 des bâtiments d activités ( m 2 SDP développés) et 1 du médical (4.549 m 2 ). Au total, ces fonciers accueilleront m 2 de nouveaux bâtiments. 3. Les valeurs du marché foncier d entreprise M² SDP* Tertiaire M² Foncier Activité Est Nîmes 91 NS Est Nîmes Métropole NS NS Ouest Nîmes NS NS Sud Nîmes 200 NS Sud Nîmes Métropole NS 38 Moyenne SDP : surface de plancher Il existe une grande disparité entre les valeurs fonciers de l est et du sud de Nîmes. Les opérations de Nîmes Est ont été réalisées sur du foncier privé diffus alors que pour celles de Nîmes Sud se réalisent sur l Actiparc Georges Besse II. L écart de prix est justifié. Avec 200 m 2 /SDP sur cet Actiparc, on reste compétitif par rapport à d autres agglomérations au vu de la qualité de la zone et de son emplacement. Concernant le prix moyen des fonciers pour locaux d activités, les 4 transactions de 2013 ont été réalisées au sud de Nîmes Métropole. Nous avons un prix moyen foncier de 38 ce qui constitue une valeur basse explicable par la taille des transactions réalisées en Perspectives 2014 du marché foncier d entreprise Les principales zones d activités en développement : Actiparc Georges Besse : tertiaire (cibles prioritaires : biotechnologie et N.T.I.C), laboratoires, unités de recherche, enseignement, commerces, services et équipements divers m 2 de SDP commercialisables sur un total de m 2 Z.A.C Triangle de la Gare : zone mixte (logements, équipements publics, bureaux, commerces, services) dernier lot tertiaire attribué pour promotion de m 2 de bureaux et commerces Actiparc Mitra : logistique, maintenance et services aéronautiques, parc Cluster (gestion des risques, énergies renouvelables et éco-construction), industrie, activités, tertiaire et service 85 ha commercialisables Actiparc Grézan 4 : logistique, industrie, artisanat, tertiaire 13 ha commercialisables Actiparc Bouillargues : PME-PMI, artisanat 15 ha commercialisables 13

14 VI. LE MARCHÉ DE COMMERCES 1. Évolution des transactions Transactions en m 2 Transactions en nombre m² m² m² m² m² m² m² m² 10 0 m² 0 2. Analyse et commentaires Centre ville Au cours des 20 dernières années, le centre ville de Nîmes a connu de profondes mutations sur le plan commercial (création de retails pour lutter contre l évasion commerciale, concentration d enseignes en périphérie, transformation des plans de circulation et de stationnement). Après une douloureuse période de travaux effectués en cœur de ville (notamment destinés au tracé TCSP), le centre ville récupère son aura et met en avant tout son charme pittoresque et l attractivité de commerces destinés à l achat plaisir. Axes majeurs en CV : Général Perrier toujours premium pour la partie Maison Carrée / Coupole des Halles est réservé aux commerces haut de gamme (Bijouterie Doux, Lacoste, Lothaire, The Kooples, Descamps,...). Grosse demande d enseignes nationales à forte notoriété sur ce secteur, qui justifie des droits au bail élevés compte tenu de la rareté des locaux dans ce secteur limité. Madeleine, Aspic : stables secteurs à privilégier car des emplacements à fort potentiel se libèrent, avec des cessions de bail accessibles. Secteur rue Régale : en forte hausse! La rue Régale profite pleinement de l Esplanade rénovée avec arrivée annoncée de commerces haut de gamme Armani Homme (à la place de M Life Apple) et Longchamp sellier. Périphérie Elle concentre objectivement 70 à 80 % de la demande spontanée pour des raisons essentiellement liées à la facilité d accessibilité : parking gratuit, liaison TCSP, concentration d enseignes généralistes. Il n y a pas de zone dominante en périphérie : Ville Active bénéficie de son historique, de son positionnement en bordure du boulevard Salvador Allende ( véhicules / jour). La ZAC a connu de profondes transformations avec le déménagement de certaines enseignes phares, remplacées par d autres marques (Gifi, Foir Fouille) qui répondent à la sociologie et au pouvoir d achat du consommateur-type. A noter : Arthur Loyd travaille actuellement sur la transformation de l ex-decathlon, qui va être séparé en trois cellules de m 2, afin d accueillir trois enseignes de qualité et de notoriété nationale (un drive alimentaire, une enseigne sportwear et un spécialiste de l équipement de bureaux). Carré Sud qui a environ 7/8 ans s inscrit évidemment comme une zone incontournable avec des enseignes à fort impact (extension récente de Cultura). Cette zone reste encore aujourd hui la préférée des développeurs d enseignes d équipement de la personne. Family Village bénéficie de l effet nouveauté, avec de grosses locomotives telles que Décathlon, Boulanger, Kiabi,... Difficile de dresser un bilan, mais la création de cette zone permet assurément de limiter l évasion commerciale vers d autres villes (Avignon, Montpellier, Marseille). Il ne faut pas oublier évidemment le Géant Cap Costières (et son importante galerie commerçante), Nîmes Étoile, les 7 collines (commercialisées en exclusivité par Arthur Loyd) et le Mas des Rosiers qui bénéficie d une première ligne totalement rénovée (pôle moto + magasin de décoration + Drive Alimentaire). Enfin un pôle spécifiquement destiné à l équipement de la maison est annoncé près de Fly : Costières Parc. Perspectives : Mas de Vignoles, Mas des Abeilles, Esplanade Sud, Carré Sud, Carré Costières, Cap Costières, Family Village, Ville Active,... : on se rend compte du fait que dans les prochaines années ces zones constitueront, après fusion, un seul et unique retail parc. En effet, on assiste progressivement à un mouvement pendulaire de la circulation, en parallèle du Boulevard Salvador Allende. À terme, le point de jonction entre Ville Active (au niveau du rond point de Mercedes) et la pointe nord de Carré Sud constitueront un grand espace commercial capable de répondre à chaque besoin. Carrefour City TCSP Centre Ville Family Village Ex Décathlon Ville Active Il nous paraît donc pertinent, plutôt que de mettre en concurrence ces zones, de parler d une complémentarité en terme d offres, et de réfléchir, dans le cadre de futures installations, à un schéma d ordonnancement commercial (en gérant cette zone commerciale sud comme une galerie marchande... à ciel ouvert). Le développement : Nous le voyons du côté de l Est de Nîmes, à la hauteur de la Paloma / Aérodrome de Courbessac, qui sera le point d arrivée de la ligne 2 du TCSP. Il y a là, à la hauteur de Nîmes Est, un foncier absolument parfait pour créer un espace prioritairement ludique, culturel, avec petite partie hôtelière et forcément un complément commercial (restauration et commerces). Kennedy 14 EDITION Etude de Marché 2013 sur l immobilier d entreprise de Nîmes et son agglomération

15 ARTHUR LOYD - Conseil en Immobilier d Entreprise 1 er réseau Partenaire partout en France 61 agences en France AIX EN PROVENCE Pierre-Laurent FIGUIERE Le Triangle Parc de la Duranne 235 rue Léon Foucault AIX EN PROVENCE cedex 3 Tél AMIENS Nadia THOREL Centre Jacobins 72 rue des Jacobins AMIENS Tél ANGERS Benoît PLUMEL ZA Beaucouzé 4 rue Olivier de Serres BEAUCOUZE Tél ANGOULEME Patrick LA GUERCHE 23 place des Boissières ANGOULEME Tél ANNECY Robert MAILLET 11 Parc des Raisses ANNECY LE VIEUX Tél AVIGNON Bertrand FILLIETTE M.I.N - Bât D2 135 avenue Pierre Sémard AVIGNON Tél BIARRITZ Patricia VIDAL 38 rue Gambetta BIARRITZ Tél BLOIS Benoît PLUMEL La Chaussée Saint Victor 24A route Nationale BP BLOIS CEDEX Tél BORDEAUX Jean-Raymond BUNEL 69 rue des Remparts BORDEAUX Tél BOURGES Benoît PLUMEL 1 rue Emile Deschamps BOURGES Tél BREST Erwan LE ROUX 21 rue de Lyon BREST Tél CHALON SUR SAONE Olivia SAUVAT-CORMIER 33 avenue Monnot CHALON SUR SAONE Tél CHARTRES Alexandre ROS 4 avenue Maunoury LUISANT CHARTRES Tél CLERMONT FERRAND Christelle FENET Parc Technologique La Pardieu 17 rue Jean Claret CLERMONT FERRAND Tél COMPIEGNE Edouard BOUSSION 8 avenue Flandres Dunkerque COMPIEGNE Tél DIJON Carinne PROVOST Les Terrasses de l Europe - Parc Valmy 27 rue Elsa Triolet DIJON Tél FONTAINEBLEAU Marc ARDILLY 3 rue Grande FONTAINEBLEAU Tél FREJUS Julien CIESIELSKI Pôle d Excellence Jean Louis 76 Via Nova FREJUS Tél GRENOBLE Guillaume WOUTAZ 1 avenue Marcelin Berthelot GRENOBLE Tél LA GUYANE Christophe BEUNAICHE 5 avenue Louis Pasteur CAYENNE Tél LA MARTINIQUE Christophe BEUNAICHE Im Port - Av Maurice Bishop FORT DE FRANCE Tél LA REUNION Thierry MICHEL 11 rue Jean Chatel SAINT DENIS Tél LA ROCHELLE Gilles DESVALLOIS 40 rue Chaudrier - BP LA ROCHELLE cedex 02 Tél LAVAL Joël GASDON 52 bis avenue de Chanzy LAVAL Tél LE HAVRE Pascal PIT 32 avenue Foch LE HAVRE Tél LE MANS François BOILLE & Benoît PLUMEL 39 boulevard Demorieux LE MANS Tél LILLE Benoît TIROT Parc du Pont Royal - Bâtiment A 251 avenue du Bois - BP LAMBERSART cedex Tél LIMOGES Yvon MARTIN 29 place Jourdan LIMOGES Tél LORIENT Erwan LEROUX 24 bd Louis Franchet d Esperey LORIENT Tél LUXEMBOURG Sandrine BAREEL 7 rue des Mérovingiens L-8070 BERTRANGE Tél. (00-352) LYON Brice ROBERT 15 rue Bossuet LYON Tél MARSEILLE Stéphane JAUFFRET & Stéphane RIVET Les Docks - Hôtel de Direction 10 place de la Joliette - BP MARSEILLE cedex 02 Tél MELUN SENART Yannick EON 3 rue Augereau MELUN Tél METZ Jean-Marc GILSON Le Carré Rive Gauche 14 bd 21 ème Régiment d Aviation NANCY Tél MONTPELLIER Michel PEINADO Parc Eurêka - L Olympie 91 rue de Thor MONTPELLIER Tél NANCY Jean-Marc GILSON Le Carré Rive Gauche 14 bd 21 ème Régiment d Aviation NANCY Tél NANTES Yvan QUILLEC Immeuble Arbor Jovis 3 boulevard du Zénith SAINT-HERBLAIN Tél NICE - SOPHIA ANTIPOLIS Florence WERNERT Frégate 2400 route des Crêtes - BP SOPHIA ANTIPOLIS cedex Tél NIMES Michel PEINADO L Axiome rue Louis Landi BP NIMES Tél ORLEANS Virginie SIRIEX-GUILLARD 81 boulevard Alexandre Martin ORLEANS Tél PARIS - ILE DE FRANCE Philippe LEIGNIEL Courcelles-Wilson 22/24 rue du Président Wilson LEVALLOIS-PERRET cedex Tél PAU Karine RODDE 2 rue Henri Faisans PAU Tél PERPIGNAN Joëlle ESTELA-METOIS 9 rue Camille Desmoulins PERPIGNAN Tél POITIERS Richard SCHNEEKONIG 12 rue Eugène Chevreul POITIERS Tél REIMS Angelo LEMBO 18 rue Tronsson Ducoudray REIMS Tél RENNES Benoît PLUMEL 12A rue des Pâtis Tatelin - CS RENNES cedex 7 Tél ROANNE Jaime DA SILVA 15 rue des Aqueducs - BP ROANNE Tél ROUEN Aurélie COIGNET & Hélène DEPESTELE 8 avenue Flandres Dunkerque COMPIEGNE Tél SOISSONS Jean-Luc HERMENT Parc Gouraud - Im Ambassadeurs 2 allée de l Innovation SOISSONS Tél TARBES Patrick DESAI 1 bis rue Victor Hugo TARBES Tél TOULON Stéphane RIVET 9 boulevard de Strasbourg TOULON Tél TOULOUSE Olivier AUSTRY 12 avenue Charles de Gaulle BALMA cedex Tél TOURS François BOILLE 47 rue Edouard Vaillant TOURS Tél VALENCIENNES François BRETON 1 rue du Sénateur Girard VALENCIENNES Tél VICHY Paul & Mathieu PEPIN 25 boulevard Gambetta VICHY Tél VIENNE Stéphanie RECORS 15 rue Bossuet LYON Tél

16 ARTHUR LOYD : 61 implantations FRANCE NÎMES L Axiome 150 rue Louis Landi BP NÎMES CEDEX 1 Tél Fax : SARL Iesud Nîmes - Capital Siret Nîmes - Conception : soleam.com / Adaptation : Arthur Loyd - Document non contractuel CONSEIL EN IMMOBILIER D ENTREPRISE Rendez-vous sur notre site internet

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