Gestion technique de l immobilier d entreprise

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1 Gestion technique de l immobilier d entreprise Pascal Hendrickx Jean Perret Groupe Eyrolles 2003 ISBN

2 Table des matières Introduction 1 Chapitre 1 PARTIE 1 ÉMERGENCE D UNE VÉRITABLE DISCIPLINE THÉORIE ET CONCEPTS Évolution d un statut d activité marginale vers celui d une véritable discipline Fonctions de la gestion du patrimoine immobilier Facteurs de prise de conscience de l importance des activités relatives à la gestion technique immobilière Principes de construction de la discipline Premiers travaux à mener pour établir la discipline Pistes de recherche pour l avenir 17 Chapitre 2 Différentes composantes techniques d une méthode rationalisée Une approche nouvelle du bâtiment : fonctions - ouvrages - composants - matériaux Les fonctions Les ouvrages ou équipements Les composants ou constituants Définition d une politique et d un programme Prise en compte du type de patrimoine Considérations permettant d aborder l organisation de la gestion Rôle du patrimoine Participation du patrimoine à l activité de l entité Adéquation activités - patrimoine Les caractéristiques du patrimoine Prise en compte économique Comment chiffrer la mise en œuvre d une gestion technique de patrimoine? Analyse des coûts de la gestion technique immobilière 37

3 VI Table des matières 2.5 Retour d informations L aspect sécurité L aspect technique L aspect financier L aspect commercial 41 PARTIE 2 ÉVOLUTION DE LA DISCIPLINE ET PERSPECTIVES D AVENIR Chapitre 1 Les évolutions depuis 20 ans Évolution du concept d entretien vers celui de la maintenance Apport des méthodes industrielles à la maintenance immobilière De la maintenance industrielle à la maintenance immobilière De la maintenance immobilière à la maintenance industrielle Apparition et développement des outils d aide à l exploitation L informatisation de la gestion des bâtiments Mise en place d un système d automatisation du bâtiment Amélioration de la connaissance, de la pathologie et de l usure des bâtiments Les causes de l usure Causes du vieillissement naturel des matériaux De l usure des matériaux à l usure des bâtiments Pourquoi a-t-on besoin de connaître l état d usure d un patrimoine ou des ouvrages qui le composent? État des ouvrages 73 Annexe Exemple de spécification de maintenabilité 75 A.1 Accessibilité 75 A.2 Repérage 78 A.3 Sécurité 78 A.4 Manutention 80 A.5 Standardisation 80 A.6 Marche en mode dégradé de fonctionnement 81 A.7 Aide à la maintenance 82 A.8 Aide à l exploitation 82

4 Table des matières VII Chapitre 2 Les perspectives d avenir Les perspectives d avenir pour la conception, les fonctions et services associés, et les métiers du bâtiment Conception - Analogie avec d autres biens de consommation Les fonctions du bâtiment et les services associés Les métiers du bâtiment Conclusion : conception et maintenance : deux métiers complémentaires Évolution des outils - outils d interprétation et d aide à la décision Le constat Les propositions de l époque Les outils de la première génération Les outils de la deuxième génération Les outils de la troisième génération Problématique de la durée de vie technique Le Facility Management immobilier L intégration de la fonction immobilière Facility Management La gestion technique, moyen de valorisation des patrimoines L aspect financier du patrimoine L aspect fonction du patrimoine L aspect exploitation du patrimoine 112 PARTIE 3 MISE EN ŒUVRE OPÉRATIONNELLE DE L EXTERNALISATION Chapitre 1 Le secteur de l ingénierie en gestion technique immobilière Historique Typologie des bureaux d études spécialisés en gestion technique immobilière Bureaux d études à dominante technique Bureaux d études à dominante organisationnelle et économique Types de missions proposées Assistance à maîtrise d ouvrage en coût global Expertise technique de bâtiments Assistance technique et maîtrise d œuvre 120

5 VIII Table des matières Ingénierie de l exploitation-maintenance Assistance en gestion de patrimoine immobilier Détail de missions types Conclusion 122 Annexe : Exemple de mission d assistance au maître d ouvrage en exploitation et maintenance 123 Chapitre 2 Les formes de gestion technique déléguée Gestion technique déléguée par entreprises séparées ou gestion technique déléguée partielle Gestion technique déléguée multiservices Conclusion 129 Chapitre 3 Mise en œuvre d un contrat d exploitation et de maintenance Typologie des cahiers des charges Pourquoi une typologie? Qu est-ce qu une programmation? Typologie des cahiers des charges par nature Typologie des cahiers des charges par le contenu Obligations contractuelles Les clauses d état Les servitudes logistiques Les clauses de prix Les clauses juridiques Les clauses administratives Les clauses techniques Fonctions de négociation et de contrôle 143 Annexe 1 Exemple de cahier des charges d exploitation Maintenance avec obligation de résultat de type SLA 145 A.1 Introduction 145 A.2 Obligations et droits du client 148 A.3 Obligations du fournisseur 149 A.4 Spécifications de service 152 A.5 Gestion du contrat 165 Annexe 2 Tableaux SLA 175 Chapitre 4 Comparaison des méthodes de diagnostic Le diagnostic sans référentiel «publié» Le diagnostic avec réferentiel Le diagnostic avec système de cotation 190

6 Table des matières IX 4.4 Le diagnostic appuyé sur l âge des ouvrages Le diagnostic appuyé sur les opérations de maintenance à réaliser 193 Chapitre 5 Les méthodes reconnues Méthode MERIP But Utilisateur Domaine d application Exposé général de la méthode Supports de la méthode Méthode EPIQR (Energy Performance, Indoor environment Quality, Retrofit) Méthode SIMS (système d indicateurs de maintenance standardisés) Méthode KMIS (Key Maintenance Indicators System) Description de la méthodologie KMIS Les critères examinés L application informatique Analyse comparative 202 Annexe Exemple de référentiel KMIS par un équipement particulier (centrale de traitement d air) 205 Chapitre 6 Les systèmes d information pour l immobilier Qu est-ce qu un système d information - Généralités Principales caractéristiques d un système d information La gestion des données Production de l information Utilisation de l information Comment concevoir un système d information? Définir des priorités et essayer d estimer les évolutions nécessaires pour les besoins Organisation et ressources nécessaires? Le référentiel patrimoine Les données Les données alphanumériques Les banques de données graphiques Les précautions à prendre pour la mise en place d un système d information 224

7 X Table des matières Annexe Système d information : le contenu des bases de données pour la gestion technique immobilière 226 A.1 Exemples de structures et de contenus 226 A.2 Structure de principe 226 A.3 Présentation des données 227 PARTIE 4 CAS PRATIQUES MODÈLES DE DOCUMENTS Modèle 1A Fiche descriptive d un équipement 235 Modèle 1B Fiche descriptive d un immeuble 236 Modèle 1C Fiche descriptive d un local 237 Modèle 1D Fiche descriptive d un site 238 Modèle 2 Durée de vie 239 Modèle 3 Exemple d analyse AMDEC 249 Modèle 4 Analyse de type KMIS 265 Modèle 5A Diagnostic de gestion technique 282 Modèle 5B Fiche de cotation 289 Modèle 6A Définition de la norme NF X Modèle 6B Exemple de répartition de charges 294 Conclusion 303 Glossaire 307 Bibliographie 315

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