COMPTE-RENDU REUNION JEUDI 10 JANVIER Invité : Philippe MAITRE CABINET MAITRE

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1 Etaient présents : COMPTE-RENDU REUNION JEUDI 10 JANVIER 2013 Invité : Philippe MAITRE CABINET MAITRE Mr Patrick JACQUIER Mr Lionnel PETITCOLAS Michèle POITEVIN Président Général de l Umih Côte d Or Vice-Président des hôteliers indépendants Secrétariat Umih Côte d Or Mr Jacques BOURGEOIS Mme BOURGEOIS Mr Rémy BESOZZI Mme Marie-Pierre COUVREUX Mme Anne-Laure DAUDON Mr Joël GACHER Mr Eric NOIROT Mr Eric OUDIN Mr Alain PERCEAU Mr Patrice SANCHEZ Mr Eric THABUSSOT LE BOURGUIGNON LE BOURGUIGNON CHATEAU DE GILLY L ENTRECOTE CHEZ LAURETTE LA COUR PAVEE AU RENDEZ-VOUS DES TOURISTES L OUILLETTE LA PRIMAVERA LES TERRASSES DE CORTON FLANNERY S IRISH PUB ************** Monsieur Patrick JACQUIER présente au nom des présidents et du conseil d administration ses vœux pour l année 2013 et remercie Monsieur MAITRE ainsi que les adhérents de leur présence à cette réunion. Il rappelle que tous les mois, l UMIH organise en présence des présidents, une permanence avec un invité différent pour débattre sur diverses questions se référant à la profession. Ces rencontres constructives autour d échanges d informations permettent de faciliter les liens entre tous les acteurs de notre secteur économique et touristique sur notre département * *** Monsieur MAITRE indique qu outre son métier d agent immobilier, il exerce également l activité d expert en valeur de fonds de commerce et de valeur locative, ainsi que la fonction de formateur au sein de l Ecole Supérieure de l Immobilier ESI qui appartient à la FNAIM. Il rappelle que c est la loi Hoguet, votée en 1970, qui fixe les conditions de la profession d'agent immobilier et d'administrateur de biens (gérants d'immeubles et syndics de copropriété) ainsi que la transmission des fonds de commerce. 1

2 Monsieur MAITRE détaille les méthodes d évaluation des fonds de commerce : 1 La méthode des Barèmes : Cette méthode consiste à calculer la valeur théorique d'une entreprise d'après un barème constitué par secteur d activité à partir des prix constatés. Ce procédé consiste à appliquer un certain pourcentage ou un coefficient multiplicateur (variable en fonction de l'activité) au chiffre d'affaires annuel TTC ou à la recette moyenne journalière TTC. Cette méthode rapide et très simple est incertaine car le prix du commerce n est abordé que sous un seul aspect : son chiffre d'affaires et la fourchette de valeur peut être très étendue, même pour des activités courantes. 2 Une autre méthode consiste à s intéresser non plus au Chiffre d Affaires, mais aux bénéfices réalisés au cours des 3 dernières années. On applique alors un coefficient multiplicateur (entre 2.5 et 3.5) pour obtenir un prix de vente adapté à chaque établissement. Retravailler le bénéfice consiste à inclure ou exclure certains éléments comptables du bénéfice comme les salaires et charges sociales du gérant car si l exploitant est salarié ou travailleur non salarié ces charges ont une incidence sur le bénéfice de l entreprise, donc sur le prix de la cession du fonds de commerce. Il faut aussi prendre en compte les éléments annexes : - Les contrats de travail des salariés (indemnités de licenciement en cas de réduction du personnel), les contrats des fournisseurs (brasseurs) et des prestataires qui peuvent alourdir le prix d achat pour le futur repreneur. - L emplacement de l établissement : centre d une ville, une enseigne de renommée attirant plus de clientèle qu un établissement situé dans un quartier sans activité commerciale, zone commerciale, les facilités d accès, de stationnement, etc. - La concurrence : un quartier possédant plusieurs établissements ayant la même activité peut être plus attractif qu un seul établissement dans un autre. - La qualification des personnels : connaissance de langues étrangères, rapidité, efficacité sont des atouts dans un établissement. - Les prestations offertes aux clients : produits frais de qualité, concept innovant, l accueil des clients. - La fidélisation de la clientèle. - L état du bâti et du matériel : un établissement aux normes, propre sera plus attractif et plus facile à vendre. La valeur du fonds de commerce est aussi déterminée par le marché immobilier selon l offre et la demande. En résumé, tous les points forts et points faibles de l'entreprise entrent en ligne de compte (matériel, personnel, mise aux normes), pour déterminer la valeur d un fonds de commerce. Il précise qu actuellement les acheteurs ont quelques difficultés pour trouver le financement pour acquérir un établissement car dans le secteur des HCR, il existe une pénurie de professionnels et les banques hésitent à financer les candidats non professionnels qui souvent seront vite dépassés par leur manque d expérience dans la gestion des établissements de notre secteur. Il aborde maintenant le bail commercial. Le bail commercial est un contrat qui garantit au preneur pendant 9 années au minimum l exercice de son activité (dans les centres commerciaux il est généralement de 12 ans) ainsi que le renouvellement du bail à son terme ou, à défaut, le versement d une indemnité d'éviction en cas de non-renouvellement. 2

3 Le bail fixe un loyer plafonné aux hausses de l indice Insee du coût de la construction ICC ou de l indice des loyers commerciaux ILC. Le loyer varie alors selon l évolution de l indice choisi soit dans le cadre d une indexation annuelle et/ou d une révision triennale. Cette limite à la variation constitue le plafonnement. Le règlement de copropriété : il faut être particulièrement vigilant sur les règlements de copropriétés qui peuvent être extrêmement contraignants dans la mesure où une activité de restauration est considérée comme une activité comportant des nuisances sonores, olfactives, visuelles, etc. Les règlements de copropriété peuvent gêner considérablement l'exploitation d'un restaurant (par exemple lorsqu'un repreneur en modifie le fonctionnement : horaires, type de cuisine, ambiance musicale, etc ) La mise aux normes : La loi précise que tout bailleur est tenu d'entretenir le bien qu'il loue et d'y effectuer toutes les réparations devenues nécessaires autres que locatives (art du Code Civil) donc le bailleur ne doit pas effectuer que les grosses réparations au sens de l'article 606 du Code Civil" (réparations des gros murs, des voûtes et des couvertures). Mais souvent dans le bail commercial, il est fréquent que des clauses prévoient que tous les travaux rendus obligatoires par une décision administrative, une loi ou un règlement sont à la charge du preneur (les travaux imposés par l'autorité administrative se référant aux travaux rendus obligatoires par une nouvelle réglementation). Donc, le preneur d'un bail commercial peut se trouver devant l'une des situations suivantes : - dans le bail une clause spécifique met à sa charge les travaux de mise en conformité : il devra donc les exécuter sans réclamer d'indemnité au bailleur. - Dans le bail une clause générale met à sa charge tous les travaux imposés par l'administration : il devra donc les réaliser à sa charge, sans pouvoir demander une participation au bailleur. - aucune clause ne met à sa charge les travaux de mise en conformité : son bailleur devra donc réaliser les travaux conformément à l'article du Code civil. La réalisation des travaux d'accessibilité par le bailleur peut lui permettre de demander le déplafonnement du loyer lors du renouvellement du bail (accès à l établissement par 'une nouvelle clientèle constituée par les handicapés). - le bail est un bail tous commerces : le bailleur ne réalise aucune travaux de mise en conformité mais ils sont à la charge exclusive du locataire. Il convient toutefois de faire vérifier la rédaction du bail qui doit être très précise pour être efficace. Les réparations d amélioration de l établissement : Le preneur a le droit d effectuer des travaux dans l établissement qu il loue, mais certains travaux peuvent modifier l agencement des locaux (création d une ouverture, ou d agrandissement). Tous les travaux d amélioration sont soumis à l autorisation du bailleur et éventuellement de la copropriété. Certains travaux (changement d un appartement en local de stockage) doivent en plus être déclarés à l urbanisme car il y a changement de destination des pièces. Ces travaux seront entièrement à la charge du locataire et n ouvrent pas droit à indemnité. Mais ils contribuent à la revalorisation du fonds de commerce et peuvent être pris en compte lors de la renégociation du bail. 3

4 Le renouvellement du bail : Le renouvellement peut être à l initiative du Bailleur, sous la forme d un congé par acte extrajudiciaire, avec offre ou refus de renouvellement : Le refus de renouvellement du bail : A l'expiration du bail commercial, le bailleur peut refuser le renouvellement de ce dernier ; dans ce cas il doit verser au locataire une indemnité d éviction. L indemnité d éviction compense la perte de la valeur du fonds de commerce. Elle englobe la valeur du fonds exploité dans le local augmentée des frais de réinstallation du locataire. Elle inclut aussi tous les éléments annexes de ce dernier (résiliation des contrats de travail, des fournisseurs, valeur du matériel, etc.). En principe le montant de cette indemnité est négocié entre le propriétaire et le locataire (entente amiable) Si le montant de l indemnité d éviction est jugée trop faible par le locataire, celui-ci peut la contester devant un juge. Le propriétaire conserve toutefois un droit de repentir c est-à-dire qu il peut renoncer pour une raison ou une autre, au versement de l indemnité d éviction. Dans ce cas, le bail sera reconduit aux conditions initiales ou réajusté à la valeur locative.. En cas de renouvellement du bail plusieurs cas sont envisageables : a) Le renouvellement sans déplafonnement : Le bailleur peut proposer le renouvellement dans les mêmes conditions que le bail initial, en l absence de motif de déplafonnement. b) Le déplafonnement du loyer du bail renouvelé : Le déplafonnement consiste à ajuster le loyer à la valeur locative qui correspond au prix du marché. Il existe notamment 3 motifs principaux permettent le déplafonnement du loyer au moment du renouvellement : 1. la modification des facteurs de commercialité : Les facteurs locaux de commercialité peuvent s améliorer ou se dégrader donc les valeurs locatives, peuvent tantôt augmenter, tantôt diminuer. Cette modification doit entraîner une variation de plus de 10% de la valeur locative pour justifier un déplafonnement du loyer mais l amélioration de la commercialité doit présenter un intérêt pour le commerce considéré. Les facteurs locaux de commercialité sont principalement : - l augmentation de la clientèle du commerce par construction d'immeubles avoisinants, modification des axes de circulation, voie piétonne - la rénovation du quartier ; la création d'un nouvel arrêt d'autobus, de tramway - l augmentation des possibilités de stationnement ou de circulation - facilités de stationnement : aménagement d un parking public - environnement commercial : l ouverture d'une galerie marchande, implantation d un commerce de «grandes enseignes» générant un nouveau flux de consommateurs potentiels 4

5 , de la réhabilitation du centre-ville ou encore de la 2. la modification notable des éléments constitutifs de la commercialité du local : - la modification d une surface affectée à la réception du public, - les travaux effectués par le bailleur pour améliorer les moyens d exploitation. - changement partiel de l activité: le preneur adjoint à son activité initiale une activité complémentaire qui peut, à terme, lui permettre d engranger plus de bénéfices que son activité d origine. 3 Déplafonnement lié à la durée du bail : Le loyer est automatiquement déplafonné lorsque le bail est conclu pour une durée supérieure à neuf ans ou lorsque le bail conclu pour une durée initiale de 9 ans, a atteint et dépasser son douzième anniversaire. Certains baux ne sont pas soumis aux règles du plafonnement en raison de la nature des locaux ; c est le cas par exemple des hôtels en raison du caractère monovalent des locaux. Il convient de rappeler que chaque cas est bien entendu unique, et il faut être extrêmement prudent : Dans la majorité des cas toutefois, si le bailleur ne se manifeste pas, le locataire a intérêt à demander le renouvellement du bail soit avant l échéance, soit dans les trois premières années de la période de tacite prolongation. Le locataire qui conteste la hausse de son loyer peut demander conseil auprès d un expert. Il peut également saisir la commission départementale de conciliation à la Préfecture de la Côte D or Direction de la Citoyenneté Bureau des élections et de la règlementation 53 rue de la Préfecture DIJON Cedex. Pour contacter Monsieur Philippe MAITRE : : philippemaitre.cabinetmaitre@wanadoo.fr Site internet : Fait à Dijon, le 18 janvier