RAPPORT D EXPERTISE. Valeur Vénale

Transcription

1 92 BIS, RUE ÉDOUARD VAILLANT LEVALLOIS-PERRET CEDEX Téléphone : Télécopie : geif@expertises-galtier.fr Société : SCI DE FOURETON Le Buisson VERANNE Site : Château du Buisson VERANNE RAPPORT D EXPERTISE Valeur Vénale REF : GEIF Valeur : Juin 2010

2 Page 2/21 SOMMAIRE Pages 1 PREAMBULE Mission Définition Conditions d exécution 5 2 ANALYSE Situation - Emplacement - Environnement Désignation cadastrale Description Urbanisme Situation juridique et locative 13 3 EVALUATION Appréciations Analyse du Marché Evaluation Valeur retenue 18 4 SYNTHESE 19

3 Page 3/21 1 PREAMBULE Mission La SCI de Fourton a missionné la Société EXPERTISES GALTIER afin de déterminer la valeur vénale d un ensemble immobilier à usage de logements et d hébergement collectif, sis : Château du Buisson VERANNE Après visite des lieux et consultation des documents communiqués, nous avons rédigé nos observations et conclusions dans les pages qui suivent en tenant compte notamment : - de la situation et de l emplacement, - des caractéristiques et de l état des immeubles, - de la situation urbanistique, - des prix pratiqués, et de l état du marché immobilier. - etc. Date de visite : 7 juin 2010 Nom de l Expert : Marc CHARVERIAT Nature de la visite : Visite extérieure Visite intérieure Visite partielle

4 Page 4/ Définition Dans le respect de la Charte de l Expertise en Évaluation Immobilière et conformément à l objet de la mission confiée, les conclusions développées dans le présent rapport se réfèrent à la notion de valeur vénale. LA VALEUR VENALE est la somme d argent estimée contre laquelle un immeuble serait échangé, à la date de l évaluation, entre un acheteur consentant et un vendeur consentant dans une transaction équilibrée, après une commercialisation adéquate, et où les parties ont, l une et l autre, agi en toute connaissance, prudemment et sans pression. En conséquence, l appréciation de la valeur vénale se fait dans les conditions suivantes : - La libre volonté du vendeur et de l acquéreur ; - La disposition d un délai raisonnable pour la négociation, compte tenu de la nature du bien et de la situation du marché ; - Que le bien ait été proposé à la vente dans les conditions usuelles du marché, sans réserves, avec des moyens adéquats ; - L absence de facteur de convenance personnelle et la notion d équilibre dans la négociation.

5 Page 5/ Conditions d exécution Les valeurs annoncées s'entendent à la date de juin 2010 et ne sauraient engager l'avenir ; le présent rapport n'est valable qu'aux fins exprimées au moment où l'étude nous en a été demandée. Ces valeurs ont été déterminées à partir des documents qui nous ont été communiqués et qui sont considérés comme exacts et sincères, notre mission n'impliquant en aucun cas la vérification de ces documents, entre autre, les surfaces retenues dans le dossier qui ne constituent qu une présomption simple. L'évaluation a été menée en postulant que les biens considérés répondent à toutes obligations légales ou réglementaires. Notre mission n impliquant en aucun cas les vérifications pour ce qui concerne :. la présence d amiante. les risques d accessibilité au plomb, dans le cadre de la lutte contre le saturnisme. la présence de termites et autres insectes xylophages. les risques encourus par la présence de radon. l éventualité d un quelconque type de pollution ou de contamination du sol.. Ainsi que toutes autres normes d application légale. L évaluation s appuie sur les informations obtenues au cours d entretiens avec le donneur d ordre, aucune autre servitude ou obligation que celles citées dans le présent rapport n a été porté à notre connaissance. Les conclusions auxquelles nous aboutissons, sont données sous réserve d audit technique que seul un homme de l art peut être habilité à conduire ou commenter. S il se révélait par la suite l existence de tels vices structurels ou de servitude de droit privé, qui seraient de nature à grever la valeur retenue, il conviendrait alors de revoir le montant de notre estimation en conséquence. Les valeurs ici indiquées sont actuelles et ne tiennent compte d'aucune valeur pouvant convenir aux parties pour des raisons subjectives. Le présent rapport n'est destiné qu'au client qui en a passé commande et ne saurait être utilisé par quiconque d'autre que lui. Ni Expertises GALTIER, ni aucun membre de son personnel n'a d intérêts financiers eus égard au niveau de cette évaluation, et la rémunération perçue par le cabinet pour le présent rapport est indépendante des conclusions qui y sont livrées. Toute utilisation partielle de ce support d expertise est à proscrire. En cas d évaluation de locaux en copropriété : Les surfaces retenues dans le présent dossier et servant de base au calcul de la valeur ne correspondent pas, par leurs critères de détermination, aux surfaces telles qu elles sont définies de manière particulière dans la loi dite «carrez» portant définition de la superficie privative d un lot de copropriété. Elles ne peuvent donc pas être reprises en tant que telles dans les actes juridiques.

6 Page 6/21 2 ANALYSE Le bien objet de cette étude est composé : D un ensemble de terrains constituant le Domaine du Château du Buisson, sur lesquels sont édifiés cinq bâtiments, de nature diverses, en deux blocs, à usage de logements et hébergement collectif Situation - Emplacement - Environnement Veranne, 670 habitants environ, département de la Loire. Commune rurale située dans le Parc Naturel du Pilat, versant Sud, à l extrême Sud du département de la Loire, au Nord de l Ardèche. A 8 km environ à l ouest de Saint Pierre de Bœuf (bord du fleuve Rhône) Appréciation : Situation rurale, dans le Parc Naturel du Pilat, coté vallée du Rhône, secteur à grande richesse touristique.

7 Page 7/ Désignation cadastrale Cadastre de Veranne (Loire) Section N Lieudit Contenance AP 240 Le Buisson m² AP 241 Le Buisson m² AP 242 Le Buisson m² AP 265 Le Buisson 503 m² AP 266 Le Buisson 846 m² AP 267 Le Buisson m² AP 268 Le Buisson 823 m² AP 269 Le Buisson m² Contenance totale : m² Terrain Description Surface : m² Terrain de forme irrégulière allongée, s étendant à flan de coteaux sur trois terrasses distinctes. Aménagé avec : Voies de desserte en enrobé d'asphalte avec évacuation des eaux pluviales. Esplanades avec aires de parking. Eclairage extérieur. Piscine en dur de 15 x 6 m et pataugeoire de 6 x 3 m, chauffées par panneaux solaires. Enceinte fermée et plages dallées. Parcelles n 240 pour partie, 241 et 242, ancienne aire de camping.

8 Page 8/21 Constructions Elles se composent essentiellement de 5 corps de bâtiments distinct : BATIMENT 1 : Restaurant - Chambres Bâtiment comprenant Rez-de-cour et 1 étage. Construit en 1960 environ, surélevé en 1990 environ, intérieur rénové en 2004 et façades et toitures en 2009 Murs en maçonnerie d'agglomérés de béton. ; Façades refaites (2009) avec enduit d étanchéité isolant et crépi teinté.. Linteaux en béton armé. ; Encadrement en ciment. ; Menuiseries : portes, portes-fenêtres, croisées bois. ; Stores. ; Bow-windows châssis aluminium laqué. Sol : dallage en béton avec carrelage grès ; Planchers hauts sur 3 niveaux en béton. Carrelage grès - Revêtement plastique ; Faux-plafonds en dalles acoustiques. Murs de refends en agglomérés de béton avec enduit ; Cloisons en carreaux plâtre avec enduit. Escalier extérieur en béton avec rampe métallique ; Menuiserie : portes isoplanes bois. Toiture à pentes multiples ; Charpente bois ; Couverture refaite (2009) tuiles «Sainte Foy». 5 «Velux» électriques à télécommande.. Gouttières et descentes en zinc. Revêtements muraux en faïence, peintures. EQUIPEMENTS TECHNIQUES Installation d'éclairage. Sanitaires : éviers, lavabos, douches, WC chauffe-eau électrique. Installation d'électricité. Eclairage de secours. Ascenseur 4 recettes. Chauffage central par 2 chaudières au gaz et aérothermes. Protection incendie : détection. Installations de gaz, d'eau. 2 enseignes lumineuses. DISTRIBUTION DES LOCAUX - Niveau 0 de : 538 m². Restaurant 298 m². Cuisine et réserves 194 m². Cage d'escalier - Ascenseur 25 m². Sanitaires 21 m² - Niveau 1 de : 337 m². Accueil - Bureaux - Activités 312 m². Cage d'escalier - Ascenseur 25 m² - Niveau 2 de : 337 m². 12 chambres 312 m². Cage d'escalier - Ascenseur 25 m² - Niveau 3 de : 337 m². 13 chambres 312 m². Cage d'escalier - Ascenseur 25 m²

9 Page 9/21 BATIMENT 2 : RESERVE - SALLE DE COURS Bâtiment comprenant rez-de-cour et 1 étage. Murs en maçonnerie de pierres et agglomérés de béton formant remplissage entre ossature en béton armé. Murs panneaux composite sur ossature bois avec panneaux fibrociment et isolation thermique Habillage façade en bardage sapin Menuiseries : portes et châssis métalliques. Sol : dallage partiel en béton et terre battue. Plancher haut sur rez-de-chaussée en hourdis béton entre poutrelles béton armé et revêtement plastique. Faux-plafonds en isorel avec isolation thermique ; Cloisons légères bois. Escalier extérieur et balcon en béton armé, rampe et garde-corps métalliques. Toiture en appentis ; Charpente assemblée en bois. Couverture en amiante ciment avec étanchéité. Revêtements muraux en peintures. EQUIPEMENTS TECHNIQUES Installation d'éclairage. Sanitaires : lavabos, WC., cabines de douche, urinoir. Installation d'électricité. Chauffage central par aérothermes. DISTRIBUTION DES LOCAUX - Rez-de-cour 126 m². Réserve - Etage 126 m². Salle de musculation BATIMENT 3 : ENTRETIEN - SALLE DE COURS Bâtiment comprenant rez-de-cour, et 1 étage. Murs en maçonnerie de pierres et agglomérés de béton ; Enduits intérieurs et extérieurs en ciment. Menuiseries : portes bois, châssis bois, métal. Sol : dallage en béton avec chape ciment ; Plancher haut sur rez-de-chaussée en sapin sur lambourdage et solivage ; Pilier en agglomérés de béton. Terrasse extérieure et escalier en pierre. Toiture à 2 versants ; Charpente assemblée en bois ; Couverture en tuiles creuses sur amiante ciment et voligeage ; Sous-toiture frisette sapin. Gouttières et descentes zinc. Revêtements muraux en peintures. EQUIPEMENTS TECHNIQUES Installation d'éclairage. Sanitaires : évier sur placard bois, chauffe-eau électrique. Installation d'électricité. Chauffage central par aérothermes.

10 Page 10/21 DISTRIBUTION DES LOCAUX - Rez-de-cour 91 m². Entretien - Etage 91 m². Salle de cours BATIMENT 4 : APPARTEMENTS - STUDIOS Bâtiment comprenant rez-de-cour, 2 étages dont 1 partiel et combles perdus et aménagés partiels. Murs en maçonnerie de pierres jointoyées ; Encadrement et arcs en pierre de taille. Menuiseries : portes, portes-fenêtres, croisées et châssis bois ; Volets bois. Sol : dallage en béton ; Planchers hauts sur rez-de-chaussée en voûte de pierres avec enduit. Planchers hauts sur rez-de-chaussée et étages en bois sur lambourdes et solivage. Parquets sapin ; Revêtements plastique ; Carrelage grès. Faux-plafonds en dalles acoustiques avec isolation thermique ; Faux plafond frisette sapin. Terrasse extérieure et escalier en pierres. Escalier extérieur en bois. Escalier de secours métallique. Menuiserie : portes bois, placards bois. Toiture à 2 versants ; Charpente assemblée bois ; Couverture en tuiles creuses sur liteaux et voligeage. Gouttières et descentes en zinc. Revêtements muraux en peintures. Cheminée marbre. EQUIPEMENTS TECHNIQUES Installation d'éclairage. Sanitaires : lavabos, WC, chauffe-eau électrique. Cabines douche / lavabo / WC. Chauffage central avec chaudière au gaz, radiateurs acier, convecteurs électriques. DISTRIBUTION DES LOCAUX - Rez-de-cour 325 m² dont :. Salle voûtée (chapelle caveau) 92 m². Locaux techniques 85 m². Réserve d'eau 52 m². Caves sous appartement 96 m² - 1 er Etage :. 5 studios 1 appartement F2 229 m². Appartement de fonction 96 m² - 2 ème Etage :. Appartement de fonction 96 m² - Combles : Combles aménagés 92 m²

11 Page 11/21 BATIMENT 5 : BUREAUX - LOCAUX TECHNIQUES Bâtiment comprenant rez-de-cour et 1 étage. Murs en maçonnerie de pierres avec enduit partiel. Menuiseries : portes, croisées, châssis bois. Sol : dallage en béton ; Plancher haut sur rez-de-chaussée en bois ; Revêtement plastique. Murs de refends en pierre avec enduit. Menuiserie : portes bois. Toiture à 2 versants et appentis ; Charpente assemblée sapin. Couverture en tuiles creuses sur voligeage. EQUIPEMENTS TECHNIQUES Installation d'éclairage. Sanitaires : lavabos, douches extérieures, chauffe-eau électrique. Installation d'électricité. Chauffage par convecteurs électriques. DISTRIBUTION DES LOCAUX - Rez-de-chaussée 64 m². Locaux techniques - Etage 64 m². Bureaux

12 Page 12/21 Etat récapitulatif des surfaces Bâtiment Niveau Locaux Surface Surface par niveaux Surface par bâtiments 1 0 Restaurant 298 m² Cuisine & réserves 194 m² Cage d'escalier - ascenseur 25 m² Sanitaires 21 m² 538 m² 1 Accueil, bureaux, activités 312 m² Cage d'escalier - ascenseur 25 m² 337 m² 2 13 chambres 312 m² Cage d'escalier - ascenseur 25 m² 337 m² 3 12 chambres 312 m² Cage d'escalier - ascenseur 25 m² 337 m² m² 2 0 Réserves 126 m² 126 m² 1 Salle de musculation 126 m² 126 m² 252 m² 3 0 Entretien 91 m² 91 m² 1 Salle de cours 91 m² 91 m² 182 m² 4 0 Salles voutées 92 m² Caves sous appartement 96 m² Locaux techniques 85 m² Réserve eau 52 m² 325 m² 1 Studios et appartement T2 229 m² Appartement de fonction 96 m² 325 m² 2 Appartement de fonction 96 m² 96 m² Combles Combles aménagés 92 m² 92 m² 838 m² 5 0 Locaux techniques 64 m² 64 m² 1 Bureaux 64 m² 64 m² 128 m² Surface totale : m² m² m²

13 Page 13/ Urbanisme D'après les renseignements qui ont pu nous être communiqués par les services de la commune, cet immeuble est situé en zone UC, espace urbain occupé en général par des bâtiments à usage d'habitation, construits, en ordre discontinu. Caractéristiques des terrains : Surfaces minimales pour habitations :. individuelles isolées : 800 m² Jumelées : 600 m². Implantation des constructions par rapport :. Aux voies : A l'alignement ou retrait de 5 m.. Aux limites : H/2 avec minimum de 3 m. Sur limites pour H < 3,50 m. Coefficient d'emprise au Sol : 0,60 pour activités, non fixé pour habitations. Hauteur maximale des constructions : 12 m au faîtage. Coefficient d'occupation des sols : 0,40 pour habitations Situation juridique et locative Situation Juridique L immeuble est la propriété de la SCI de Fourton. État Locatif Le bâtiment n 1, sur terrain cadastré AP N 267, a été donné à bail Par la : à la : SCI DE FOURETON SARL PILAT EVASION pour une durée de douze années, à compter du 1 er juillet 2004 moyennant un loyer mensuel de Euros hors taxe, révisable annuellement selon la variation de l indice INSEE du coût de la construction (base : 4 e trimestre 2003 = 1 214). Le loyer actuel est de 5 053,54 HT.

14 Page 14/21 3 EVALUATION Appréciations Eléments favorables Complexe hôtelier et touristique proposant 25 chambres de 2 à 6 personnes avec WC et douche, 4 studios et 1 appartement F2 équipés de kitchenette, salle à manger de 150 couverts, piscine chauffée, salle de jeux, salle de musculation et aire de jeux. Situation favorable dans le Parc Naturel du Pilat sur le versant Sud. Centre d hébergement de 100 lits, plus grande capacité d accueil sur le parc. Proximité de la Vallée du Rhône et des grands axes de circulation. Vue dominante et dégagée. Terrain important, bien aménagé et arboré. Possibilité de détacher un tènement de terrain (parcelles n 240, 241 et 242) pouvant être divisé en 6 lots de terrain à bâtir de l'ordre de m². Certains bâtiments (4 & 5, restes du château d origine) son de belle qualité architecturale historique et entièrement rénovés. Éléments défavorables En dehors du bâtiment 1, l ensembles présente un fort caractère disparate. Absence de terrain d aisance, aménagé en parc d agrément. Absence de parking aménagé à proximité immédiate du bâtiment principal Analyse du Marché Le marché immobilier en général, après une forte hausse ces dernières années à subit un coup d arrêt voire un retournement de tendance depuis le second semestre Dans ce climat incertain, le marché reste très inégal. :Il se répartit en plusieurs catégories : - Les locaux modernes ou de caractère mais fonctionnels et banalisé, dans un contexte en rapport avec leur exploitation. Ce segment de marché reste actif avec des prix en hausse très modérés - Les locaux situés en dehors de leur contexte d activité. Ce segment de marché est atone même si les locaux sont fonctionnels et banalisé, l offre abondante entraine pour l acquéreur un choix préférentiel vers les meilleurs produits - Les locaux peu fonctionnels et peu ou pas banalisés, même situés dans un contexte en rapport avec leur activité subissent la concurrence des biens plus adaptés aux exigences actuelles et voient leur valeur fortement chuter.. En outre, les difficultés et les incertitudes économiques ont accrues les exigences des investisseurs dont les taux de rendement demandés sont sensiblement en hausse ce qui occasionne une baisse générale des valeurs moyennes.

15 Page 15/ Evaluation La méthode par comparaison - Méthodologie : Ces méthodes, qui connaissent un certain nombre de déclinaisons variables suivant les types de biens, consistent à partir directement des références de transactions effectuées sur le marché immobilier pour des biens présentant des caractéristiques et une localisation comparable à celle du produit expertisé. On les appelle également parfois des méthodes par le marché ou encore par comparaison directe. Selon les cas, ces méthodes permettent d évaluer un bien ou un droit immobilier en lui attribuant une valeur déduite de l analyse des ventes réalisées sur des biens similaires ou approchants. Selon les types d immeubles, les mesures retenues pourront être la surface (habitable, utile, pondérée) ou l unité (parking, chambre, lit, fauteuil, etc.). - Application : Dans le cas d espèce nous estimerons cet immeuble, terrains d exploitation inclus et nous appliquerons une valeur unitaire à la surface du bâtiment rendue homogène par pondération ; nous déterminerons par ailleurs la valeur des terrain non intégrés dans les bâtiments. Valeur des terrain non inclus : * Surplus de terrain constructible : Terrain constructible susceptible de servir de base à un lotissement : Section AP parcelles n 240, 241 & 242 : pour m² Surface utilisable retenue : m² Nombre de lots envisageable : 6 lot de m². Valeur unitaire d un lot : à ; soit la moyenne de le lot. Valeur du surplus de terrain constructible : * Aménagement spécifique du terrain intégré : Plus value pour Piscine chauffée :

16 Page 16/21 Valeur de la construction sur son terrain d emprise et d aisance : Surface Pondérée : Bât; Niveau Locaux Surface Pondération Surface pondérée 1 0 Restaurant 298 m² 1, m² Cuisine & réserves 194 m² 0, m² Cage d'escalier - ascenseur 25 m² 0,00 0 m² Sanitaires 21 m² 0,70 15 m² 1 Accueil, bureaux, activités 312 m² 0, m² Cage d'escalier - ascenseur 25 m² 0,00 0 m² 2 13 chambres 312 m² 1, m² Cage d'escalier - ascenseur 25 m² 0,00 0 m² 3 12 chambres 312 m² 1, m² Cage d'escalier - ascenseur 25 m² 0,00 0 m² 2 0 Réserves 126 m² 0,10 13 m² 1 Salle de musculation 126 m² 0,40 50 m² 3 0 Entretien 91 m² 0,30 27 m² 1 Salle de cours 91 m² 0,40 36 m² 4 0 Salles voutées 92 m² 0,40 37 m² Caves sous appartement 96 m² 0,00 0 m² Locaux techniques 85 m² 0,10 9 m² Réserve eau 52 m² 0,00 0 m² 1 Studios et appartement T2 229 m² 1, m² Appartement de fonction 96 m² 1,00 96 m² 2 Appartement de fonction 96 m² 1,00 96 m² Combles Combles aménagés 92 m² 0,00 0 m² 5 0 Locaux techniques 64 m² 0,00 0 m² 1 Bureaux 64 m² 0,80 51 m² Surface totale : m² m²

17 Page 17/21 Valeur unitaire retenue : Compte tenu de la nature de la construction, de sa situation, de sa consistance physique, de ses prestations et de son état, nous retiendrons des valeurs unitaires dans une fourchette de 700 à 800 /m²sdp. Soit la moyenne retenue de 750 /m² SDPHO. Valeur vénale par comparaison : 750 X m² = Valeur vénale par comparaison : Valeur des surplus de terrain constructibles: Valeur des aménagements spécifiques : Valeur des bâtiments sur leur terrain d exploitation : Valeur Vénale par Comparaison : Arrondie à Méthode à l unité d exploitation (à la chambre) Compte tenu du marché immobilier de l'hôtellerie, nous retiendrons les prix suivants : Bâtiment 1 25 chambres à = Bâtiment 4 5 studios à = appartement T 2 : Appartement de fonction : Plus values - Restaurant : 298 m² x 750 /m² = Bureaux - Activités : 312 m² x 700 /m² = Salles de cours et bureaux annexes 281 m² x 400 /m² = Piscine chauffée, enceinte fermée : Terrains à bâtir : 6 lots x = TOTAL Arrondie à

18 Page 18/ Valeur retenue - Valeur par comparaison : Valeur par le revenu : Valeur retenue : Hors droits, taxes et frais Valeur Juin 2010

19 Page 19/21 4 SYNTHESE SCI de Fourton Site : Château du Buisson VERANNE Cadastre : AP 240, 241, 242, , 267, 268 & 269 Superficie du terrain : m² Surface construite : m² Hors Œuvre au sol m² développée m² Hors Œuvre Pondérée Urbanisme: Zone UC CES non réglementé pour logement COS : 0,40 pour habitations VALEUR VENALE RETENUE : (fourchette de à ) Deux millions quatre vingt dix mille euros Hors droits, frais et taxes. Valeur : Juin 2010 EXPERTISES GALTIER Expert : Marc CHARVERIAT La valeur ici indiquée est actuelle et ne tient compte d'aucune valeur pouvant convenir aux parties pour des raisons subjectives La valeur déterminée ci-dessus suppose expressément que les biens, objet de l expertise, soient en conformité avec l ensemble des législations en vigueur, sur le plan de l environnement (amiante, plomb, radon, pollution des sols, ), de l urbanisme et du fonctionnement de ses équipements.

20 Page 20/21 ANNEXES Photo aérienne Plan du cadastre Plan de masse Photos du site

21 Page 21/21 Photo aérienne SCI de Fourton Château du Buisson VERANNE