Étude trimestrielle de Crédit Foncier Immobilier

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1 Étude trimestrielle de Crédit Foncier Immobilier UN MARCHÉ LOCATIF QUI TOURNE AU RALENTI 1 er trimestre 214 Direction des Études Point de conjoncture bureaux Marché locatif Île-de-France 214 : UN BON DÉBUT PEUT-IL PRÉSAGER L ANNÉE ENTIÈRE? Près de 57 m 2 de bureaux ont été placés en Île-de-France au premier trimestre 214, volume en hausse de près de 19 % sur un an glissant, légèrement inférieur à la moyenne décennale (538 5 m 2 ). L activité se porte mieux qu à la même époque de l an dernier sur trois pôles : Paris (+ 25 %), la Première (+ 111 %) et la Deuxième (+ 44 %). Le marché de La Défense est resté particulièrement atone, en ce début d année (7 1 m 2 placés), tandis que le Croissant Ouest demeure le deuxième secteur tertiaire après Paris avec m 2 placés, en léger recul de 11 % sur un an glissant. L activité locative tertiaire francilienne continue d être dépendante du marché de renouvellement, tiré non pas par les créations d emploi en Île-de-France, mais par la rationalisation des implantations immobilières des grands comptes. Ce mouvement, moins porteur sur l année 213, reste alimenté par à-coups par quelques grandes transactions, dont la durée de gestation est souvent longue : ainsi, au premier trimestre 214, Veolia Environnement s installe sur 45 m 2 livrés clés en main à Aubervilliers (Première Nord), tandis que Covéa a pris à bail 22 m 2 à Opéra (Paris Quartier Central des Affaires Q.C.A.), citons, encore, le ministère de l Intérieur, qui a signé dans le MB16, à Nanterre, pour 8 3 m 2 (Péri-Défense). Le segment des surfaces intermédiaires 1 m 2 5 m 2 souffre toujours du contexte économique n incitant pas à la création d emplois, tandis qu un léger mieux se profile sur le coeur de marché des petites et moyennes surfaces, en comparaison du début d année 213. Les fondamentaux conjoncturels du marché locatif ont peu évolué sur le trimestre. La recherche de sécurisation, côté bailleurs, incite encore à l utilisation massive du levier de la négociation avec les preneurs, lesquels privilégient, de leur côté, les possibles économies immédiates de coûts fixes, les frais de déménagement en moins. C est pourquoi il faut s attendre, pour les prochains mois, à des performances en dents de scie, dans l attente d une reprise plus franche des sous-jacents économiques. CONTEXTE ÉCONOMIQUE ET FINANCIER FRANCE (1) INDICATEURS ÉCONOMIQUES PIB 1,7 %, %,3 %,3 % Évolution trimestrielle Taux de chômage 9,8 % 1,6 % 1,8 % 1,4 % (2) Inflation 2,3 % 1,5 %,8 %,7 % (3) INDICATEURS FINANCIERS Taux directeur BCE 1,24 %,75 %,25 %,25 % (4) Taux Euribor 3 mois France (5) 1,4 %,57 %,22 %,29 % Taux OAT 1 ans France (5) 3,33 % 2,54 % 2,2 % 2,26 % (1) Source : Banque de France indicateurs conjoncturels France au 18 avril 214. (2) Donnée Eurostat, CVS à mars 214 (source Insee estimations T4 213 : 9,8 % en France métropolitaine). (3) IPCH Insee mars 214 en glissement annuel. (4) Taux directeur applicable depuis le 13 novembre 213. (5) Moyennes annuelles calculées à partir des taux moyens mensuels (source Banque de France).

2 POINT DE CONJONCTURE BUREAUX MARCHÉ LOCATIF ÎLE-DE-FRANCE SYNTHÈSE DES MÉCANISMES ACTUELS DE FONCTIONNEMENT DU MARCHÉ TERTIAIRE ÉCONOMIE RÉELLE Croissance nulle du PIB Destruction d emplois tertiaires Moindre consommation de surfaces UTILISATEURS BUREAUX Dégradation des marges, trésorerie tendue Rationalisation, réduction des coûts fixes, flexibilité Immobilier : renégociation du loyer MARCHÉ LOCATIF Essoufflement du mouvement des grands comptes Sécurité moindre mobilité Rapport de force favorable au preneur Demande placée Loyers réels L offre immédiate se stabilise à un niveau élevé : 3,9 millions de mètres carrés RÉPARTITION DE LA DEMANDE PLACÉE AU 1 er TRIMESTRE 214 Le bon niveau de la demande placée et l absence de livraisons importantes non pré commercialisées au premier trimestre 214 stabilisent l offre immédiate sur trois mois au niveau historiquement élevé, sur la décennie, de 3,9 millions de mètres carrés. Rappelons que le stock évoluait autour de 3,6 millions de mètres carrés à fin mars 213, soit + 9 % sur un an glissant. Il faut, par ailleurs, remonter à 1995 pour retrouver un stock aussi important. 18 % 18 % 38 % Deux éléments essentiels se détachent dans l analyse du stock. L inadéquation d une partie du parc tertiaire L offre de bureaux francilienne disponible est composée à plus de 75 % d immeubles de bureaux anciens, en phase d obsolescence accélérée du fait de l évolution des normes environnementales, technologiques, etc. La demande des utilisateurs, effective et latente, s oriente logiquement vers l immobilier rationnel, moderne, moins énergivore, proche des transports en commun. Celle-ci est motivée par des gains de productivité, mais aussi l évolution en cours des modes de travail, la politique RSE des grands comptes, etc. Le renouvellement du parc sur lui-même est majoritairement absent : la réponse à la demande exprimée de grandes et très grandes surfaces est une production nouvelle, parfois lancée en blanc, ou «en gris» sur les pôles tertiaires les moins établis, voire clés en main, c est-à-dire dont le projet de construction est réalisé «sur mesure» pour les besoins de grands groupes, en particulier industriels. Paris La Défense Croissant Ouest Première Deuxième 24 % ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE % L analyse par grands secteurs franciliens (voir ci-contre) traduit bien les disparités et inégalités de territoires pour ce qui concerne le vieillissement de certaines zones tertiaires et le développement ou le renforcement de nouveaux pôles à l offre neuve plus ou moins excédentaire, au cas par cas T2 T3 T4 Prévision s 2 ÉTUDE TRIMESTRIELLE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER 1 er TRIMESTRE 214

3 214 : UN BON DÉBUT PEUT-IL PRÉSAGER L ANNÉE ENTIÈRE? RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE L OFFRE IMMÉDIATE AU 1 er TRIMESTRE 214 La Défense 11 % ÎLE-DE-FRANCE : OFFRE EXPRIMÉE EN ANNÉES DE PLACEMENT LOCATIF Base : offre immédiate au 214 rapportée à la demande placée sur un an glissant T2 213 à re 14 % 5 4 Paris 2 % 3 Croissant Ouest 27 % e ANALYSE PAR SECTEUR LOCATIF FRANCILIEN 27 % 2 e 1 re Croissant Ouest PARIS : LA DEMANDE PLACÉE DE BUREAUX AU 1 er TRIMESTRE 214 (EN M 2, PAR SECTEUR) La Défense Paris intra-muros PARIS 2 18 La capitale reprend des couleurs Le rebond salutaire se confirme à Paris, qui capte 38 % de la demande placée francilienne En hausse de 25 % sur un an glissant (193 m 2 loués au premier trimestre 214, contre 154 m 2 au premier trimestre 213), l activité y est aussi supérieure de 7 % à la moyenne décennale. Avec m 2 de bureaux placés au premier trimestre 214 contre 62 7 m 2 un an plus tôt (+ 89 %), le Quartier Central des Affaires (Q.C.A.) concentre 61 % de l activité locative parisienne grâce au rebond du segment des petites et moyennes surfaces, qui animent l essentiel de ce secteur phare Paris Paris Sud 214 Paris Centre Ouest Paris Nord Est Paris Sud, deuxième pôle parisien, affiche un volume placé de 37 5 m 2 au premier trimestre 214, en retrait de 11 % sur un an glissant, évolution dans la tendance de 213. L absence de grandes transactions sur Paris Rive Gauche ou dans le 15 e arrondissement pèse évidemment sur la performance trimestrielle. En revanche, le secteur de Paris Centre Ouest voit clairement son activité croître, en partie grâce aux opérations restructurées, qui ont renouvelé l offre en grandes surfaces et constituent une bonne alternative au Q.C.A. en termes de loyer. C est ainsi que près de 25 4 m 2 ont trouvé preneur au premier trimestre 214 (+ 95 % par rapport au premier trimestre 213), soit un volume supérieur à la moyenne décennale (18 7 m 2 ). 3 ÉTUDE TRIMESTRIELLE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER 1 er TRIMESTRE 214

4 POINT DE CONJONCTURE BUREAUX MARCHÉ LOCATIF ÎLE-DE-FRANCE Le secteur de Paris Nord Est, à l image tertiaire nettement moins affirmée, s affiche au point bas historique des premiers trimestres depuis 22, avec seulement 11 7 m 2 loués sur les trois premiers mois de 214 contre 36 5 m 2 placés à fin mars 213. Comme souvent, pour les pôles les moins établis, la moindre performance n est pas à mettre sur le compte d une insuffisance d offres. 122 m 2 sont en effet disponibles tout de suite (+ 22 % sur un an glissant à fin mars 214 mais + 2,52 % sur trois mois), soit l équivalent de près de deux ans de demande placée. PARIS : CARACTÉRISATION DE L OFFRE EXPRIMÉE EN ANNÉES DE PLACEMENT LOCATIF Base : offre immédiate au 214 rapportée à la demande placée sur un an glissant T2 213 à 214 Paris intra-muros Paris Nord Est 1,8 1,97 Dans la capitale, le stock immédiat à fin mars 214 représente toujours près de 8 m 2, sans véritable recul significatif (,75 % sur trois mois), malgré de bons volumes de commercialisation actés en début d année. De fait, la décrue ne pourra s opérer que progressivement, compte tenu d une année difficile, cumulant moindre consommation de bureaux et livraisons de surfaces restructurées. Paris Sud Paris Centre Ouest Paris Q.C.A.,95,97 1,1 L offre immédiate paraît être au seuil bas de fluidité par rapport à la demande placée calculée en année glissante. Dans la réalité, et même si le coeur du marché parisien demeure les PME, consommatrices de petites et moyennes surfaces, le stock, majoritairement haussmannien, s écarte peu à peu de la demande des grands utilisateurs, qui recherchent de grands espaces de travail rationnels et horizontaux. LA DÉFENSE Calme plat sur le front locatif : d importantes prises à bail à venir? Seulement 7 1 m 2 de bureaux ont trouvé à se placer en ce début d année 214 sur La Défense, soit moins de 2 % des 438 m 2 immédiatement disponibles sur ce pôle d affaires érigé de tours de 5 m 2 à 8 m 2 l unité. Les mauvais scores locatifs sectoriels constituent bel et bien un paradoxe, tant l ambition du Plan de renouveau de La Défense ressortait de la nécessité de restructurer les tours vieillissantes pour s adapter aux demandes des grandes entreprises du CAC 4 de plateaux modernes, plus flexibles et, surtout, plus économes en charges. Mais le calendrier de livraison de l abondante production «en blanc» dans le contexte général du marché locatif pénalise les bailleurs, confrontés à un allongement des délais et du coût de portage et contraints à l adaptation des conditions de loyer, avec des scénarios de retour sur investissement qui s allongent d autant. Le contre-cycle immobilier, d abord, puis l essor concurrentiel du Croissant Ouest voisin à loyers attractifs, et aujourd hui l évolution grandissante du cahier des charges des utilisateurs (format horizontal, volet paysager ) et la congestion des noeuds de transport en commun existants : tous ces facteurs convergent pour freiner une demande exogène, indispensable pour occuper l offre nouvelle. 4 ÉTUDE TRIMESTRIELLE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER 1 er TRIMESTRE 214

5 214 : UN BON DÉBUT PEUT-IL PRÉSAGER L ANNÉE ENTIÈRE? Et l annonce du placement, même partiel, des tours livrées «en blanc», en 213, pourrait notablement contribuer à redynamiser fortement les volumes placés, dans un contexte concurrentiel bien rude : on évoque l implantation de KPMG dans la tour Eqho, sur près de 41 m 2 pour un total à louer de 79 m 2 ou encore l arrivée de Thales, qui s installerait sur les sept derniers étages de la tour Carpe Diem (12 m 2 pris à bail sur un total d environ 44 m 2 ). Et de nouvelles livraisons sont attendues, cette année (tours Majunga 63 m 2, D2 45 m 2, Chartis 23 m 2 et Athéna environ 33 m 2 ). CROISSANT OUEST : OFFRE EXPRIMÉE EN ANNÉES DE PLACEMENT LOCATIF Base : offre immédiate au 214 rapportée à la demande placée sur un an glissant T2 213 à 214 Boucle Nord Péri-Défense 2,33 3,31 Parler ici de suroffre locative est un euphémisme, à en juger par les mètres carrés actuellement vacants sur le pôle de La Défense : 438 m 2 immédiatement disponibles à fin mars 214, soit un stock multiplié par plus de deux sur un an glissant, et représentant plus de cinq années de placement locatif (rapporté à la demande placée annuelle d avril 213 à mars 214). Autant dire que l allongement des délais de commercialisation, devenus difficiles à estimer, est un casse-tête pour les investisseurs. Boucle Sud Neuilly Levallois Croissant Ouest 1,3 1,18 1,85 CROISSANT OUEST Une demande soutenue, mais une offre toujours plus importante Grand pourvoyeur de très grandes surfaces neuves à loyers attractifs, le Croissant Ouest occupe toujours la deuxième place francilienne après Paris, avec 24 % des signatures locatives de l Île-de- France au premier trimestre 214. Les volumes placés de bureaux, soit m 2, y sont néanmoins en baisse de 11 % par rapport au premier trimestre 213 et par rapport à la moyenne décennale (proche de 138 m 2 ). Mais l essor du Croissant Ouest s est surtout réalisé au travers d une production neuve abondante, et ce secteur prend, depuis le quatrième trimestre, la tête des secteurs les plus offreurs d Île-de- France. Égalant celui de la Deuxième, le stock immédiat y a quasiment doublé en dix ans et culmine, fin mars 214, à 1,63 million de mètres carrés ( 2,74 % sur trois mois). Et le calendrier de livraison 214 ne devrait pas faciliter la résorption du stock, puisqu environ 137 m 2 de bureaux neufs sont en chantier et sortiront de terre cette année. À l image des pôles tertiaires très hétérogènes qu il recouvre Neuilly, Levallois, Boulogne, Nanterre, Gennevilliers, Clichy, le Croissant Ouest présente un certain déséquilibre de marché, et un risque locatif plus prégnant sur la Boucle Nord et Péri-Défense, en raison de l abondance de l offre locale. 5 ÉTUDE TRIMESTRIELLE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER 1 er TRIMESTRE 214

6 POINT DE CONJONCTURE BUREAUX MARCHÉ LOCATIF ÎLE-DE-FRANCE PREMIÈRE COURONNE Un redémarrage hors normes 1 re COURONNE : OFFRE EXPRIMÉE EN ANNÉES DE PLACEMENT LOCATIF Base : offre immédiate au 214 rapportée à la demande placée sur un an glissant T2 213 à 214 La Première redémarre sur les chapeaux de roues après avoir atteint un point bas d activité en m 2 ont été placés sur les trois premiers mois de 214, à comparer à la moyenne décennale de 59 4 m 2 (+ 54 %). Dans la réalité, trois grandes transactions représentent à elles seules les trois quarts de l activité locative en volume, ce qui démontre une fois de plus le poids de ce segment, qui tire le marché sectoriel à la hausse ou à la baisse, comme cela a été le cas en 213, avec, pour mémoire, un volume placé divisé par quatre en un an. Les autres segments de surfaces de bureaux, en revanche, ne montrent pas un véritable retournement de conjoncture. 1 re Sud 1 re Est 1 re Nord 1,58 2,7 4,1 D autre part, la répartition géographique de la demande placée est sensiblement mise en lumière par cette nouvelle donne, puisque les Premières s Nord (56 2 m 2 ) et Est (2 5 m 2 ) ont été bien plus actives, ce trimestre, que la Sud (14 9 m 2 ), habituellement portée par la demande, mais affichant un très léger recul de 2 % sur un an glissant. 1 re 2,24 1 re ET 2 e COURONNES : TENDANCE HISTORIQUE DE LA DEMANDE PLACÉE (EN M 2 ) 25 Au global, sur la Première, l offre immédiate est relativement stable (+ 2 % sur trois mois et en année glissante, à fin mars 214) et représente 553 m 2, soit «seulement» 14 % du total francilien. Mais le niveau actuel d activité en Première Sud ne permet pas d absorber l offre disponible de bureaux, localement la plus élevée (225 m 2 ), ce qui correspond à quatre années de placement locatif, contre 1,23 année à fin 212. DEUXIÈME COURONNE La Deuxième se reprend Sans atteindre la moyenne décennale des premiers trimestres (119 1 m 2 ), le volume placé trimestriel se redresse, en Deuxième, autour de 92 5 m 2 de bureaux placés, en hausse de 45 % sur un an glissant. Le stock immédiat, toujours très significatif de 1 6 m 2, s est résorbé de 5,3 % sur un an glissant et de 2,3 % en trois mois. L offre immédiate y représente, ainsi, 27 % du total disponible francilien, part équivalente à celle du Croissant Ouest. La libération de surfaces pèse sur les mètres carrés actuellement vacants sur le pôle de Saint-Quentin-en-Yvelines, dont l écoulement correspond à cinq ans et demi de placement locatif. Le secteur de Roissy, qui compte nombre de locaux anciens à obsolètes, reste sur offreur. Le reste de la Deuxième, qui souffre de localisations géographiques peu affirmées ou mal desservies pour un usage tertiaire, totalise pas moins de 363 m 2 disponibles Première Deuxième e COURONNE : OFFRE EXPRIMÉE EN ANNÉES DE PLACEMENT LOCATIF Base : offre immédiate au 214 rapportée à la demande placée sur un an glissant T2 213 à 214 6, 5, 4, 3, 2, 1, 3,39 2 e 2,62 Reste 2 e 3,56 2 e Sud 5,5 Saint- Quentin-en- Yvelines 3,71 Marnela- Vallée 4,91 Pôle de Roissy ÉTUDE TRIMESTRIELLE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER 1 er TRIMESTRE 214

7 214 : UN BON DÉBUT PEUT-IL PRÉSAGER L ANNÉE ENTIÈRE? ÉVOLUTION DES LOYERS Au cours du premier trimestre 214, les loyers faciaux en Île-de- France poursuivent leur repli à la marge de 1,26 % sur un an glissant pour s établir à 314 /m 2 utile/an en moyenne. Ils sont quasi stables sur trois mois (+,64 %). ÉVOLUTION DES LOYERS FACIAUX MOYENS EN ÎLE-DE- FRANCE AU 1 er TRIMESTRE 214 Variation des loyers faciaux moyens : base 214 comparé au 213. Au cours des trois derniers mois, on a constaté une pression sur les loyers d affichage des principaux pôles parisiens du Centre Ouest et du Sud, en baisse de l ordre de 4 % en variation trimestrielle. Ainsi les valeurs locatives à Paris intra-muros sont-elles en retrait moyen de 1,5 % sur trois mois, et de 2 % sur un an glissant. Sur le pôle très offreur de La Défense, le loyer facial moyen remonte légèrement, passant de 387 /m 2 /an en fin d année à 399 m 2 /an (+ 3,67 %). Les valeurs locatives faciales de la Deuxième tangentent vers leur niveau de début 212, à 142 /m 2 /an, contre 135 /m 2 /an fin 213, marquant une reprise de 5,19 % sur trois mois. Au plus bas de l Île-de-France, les loyers de la Deuxième sont aussi les moins négociés par les preneurs. Sur un marché de moins en moins transparent, la variation des loyers faciaux ne saurait constituer un indicateur fiable susceptible d être utilisé sans retraitement. À partir de ce constat, Crédit Foncier Immobilier réalise, depuis 212, une analyse statistique des baux commerciaux les plus récents étudiés par Crédit Foncier Expertise. La carte restitue les écarts significatifs entre les loyers moyens affichés et les diverses mesures d accompagnement consenties aux locataires, concernant les baux récents signés par les investisseurs institutionnels pour de grandes surfaces supérieures à 1 m 2. LA DÉFENSE CROISSANT OUEST ,37 % 284 +,71 % PARIS CENTRE OUEST 377 2,84 % PARIS Q.C.A. PREMIÈRE COURONNE 235 1,73 % 512 2,1 % PARIS NORD EST ,44 % PARIS SUD 387 6,52 % DEUXIÈME COURONNE 142 8,39 % DECOTE CALCULÉE ENTRE LOYERS FACIAUX ET LOCATIFS RÉELS (BUREAUX > 1 M 2 ) Cartes réalisées avec Cartes & Données Articque LA DÉFENSE 12 % à 18 % CROISSANT OUEST 7 % à 25 % PREMIÈRE COURONNE 9 % à 25 % PARIS 8 % à 24 % DEUXIÈME COURONNE 8 % à 15 % Source des graphiques : CFI/Immostat. 7 ÉTUDE TRIMESTRIELLE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER 1 er TRIMESTRE 214

8 Crédit Foncier Immobilier développe une plate-forme de services et de conseil à destination des grands propriétaires, professionnels de l immobilier, établissements financiers et particuliers, pour les accompagner dans la valorisation de leur patrimoine. CONTACTS CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER NOS MÉTIERS DU CONSEIL ET DE L EXPERTISE Christian de Kerangal, directeur général délégué Tél. : christian.dekerangal@creditfoncierimmobilier.fr DIRECTION DES ÉTUDES Emmanuel Ducasse, directeur Tél. : emmanuel.ducasse@creditfoncierimmobilier.fr Mirella Blanchard, responsable études bureaux Tél. : mirella.blanchard@creditfoncierimmobilier.fr CRÉDIT FONCIER CONSEIL ET AUDIT Sandrine Fougeirol du Boullay, directrice Tél. : sandrine.duboullay@creditfoncierimmobilier.fr CRÉDIT FONCIER EXPERTISE Philippe Taravella, directeur général Tél. : philippe.taravella@creditfoncierimmobilier.fr SEREXIM, AVIS DE VALEUR Richard Walter, directeur général Tél. : richard.walter@creditfoncierimmobilier.fr NOS MÉTIERS DE LA TRANSACTION Olivier Boussard, directeur général délégué Tél. : olivier.boussard@creditfoncierimmobilier.fr AD VALOREM INVESTISSEMENT Conseil à l investissement Gilles Pruvost, directeur Tél. : gilles.pruvost@creditfoncierimmobilier.fr AD VALOREM BUREAUX Olivier Boussard Tél. : olivier.boussard@creditfoncierimmobilier.fr MILLESIME BY AD VALOREM Immobilier haut de gamme Dominique Beguet, directeur Tél. : dominique.beguet@creditfoncierimmobilier.fr AD VALOREM RÉSIDENTIEL Vente d immobilier neuf et ancien Nicolas de Bucy, directeur Tél. : nicolas.debucy@creditfoncierimmobilier.fr Grégory Moreaux, directeur adjoint Tél. : gregory.moreaux@creditfoncierimmobilier.fr AD VALOREM GESTION Laurence Regimbart Tél. : laurence.reginbart@creditfoncierimmobilier.fr Crédit Foncier Immobilier. Siège social : 19 rue des Capucines 752 Paris. RCS Paris Photononstop. Conception-réalisation :. 17 IMPLANTATIONS, AUTANT DE MARQUES D ATTENTION RENNES ROUEN PARIS LILLE NANCY Toutes nos études de marché locales sont consultables sur : NANTES BORDEAUX TOURS LYON DIJON CHAMBÉRY TOULOUSE MONTPELLIER MARSEILLE NICE Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, vis-à-vis de tiers, quels qu ils soient, est interdite. La présente étude reflère la vision de Crédit Foncier Immobilier sur le marché spécifique abordé et selon les informations disponibles à la date de rédaction. Notre responsabilité ne saurait être engagée en aucune manière en cas de pertes, dommages, coûts ou dépenses subis suite à l utilisation de ces informations. 8 ÉTUDE TRIMESTRIELLE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER 1 er TRIMESTRE 214