Paris est magique! PROPERTY TIMES. Paris T Sommaire. Auteur. Contacts. 18 Juillet 2016

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1 PROPERTY TIMES Paris est magique! Paris T Juillet 2016 Sommaire Contexte économique 2 Synthèse Paris 3 Paris QCA 4 Paris Nord-Est 6 Paris Sud 8 Définitions 10 Auteur Massinissa Fedala Senior Analyst +33 (0) massinissa.fedala@cushwake.com Avec m² de bureaux commercialisés au 1 er semestre 2016, soit une progression de 25% en un an, Paris a su tirer son épingle du jeu pendant que les marchés de la Première et de la Deuxième Couronne ont vu leur activité se contracter. Paris Centre Ouest (QCA inclus) reste le centre de gravité du marché parisien avec m² placés ce semestre (+20% en un an), soit plus de la moitié de l activité de l ensemble de la capitale. Néanmoins, les arrondissements périphériques sont ceux qui auront enregistré la plus forte progression de leur activité avec des volumes de demande placée qui ont - au moins - doublé en un an. Ces secteurs ont bénéficié de la bonne santé du segment des transactions d envergure dont l activité, avec m² commercialisés, affiche une progression de 53% en un an. La transaction la plus importante du semestre aura été l acquisition par ALTICE, d un 1 er bâtiment de m² dans le programme «Qu4drans» situé dans le 15 ème arrondissement. Le volume d offre immédiatement disponible ne cesse de baisser, avec m² disponibles mi-2016 sur l ensemble de la capitale mi-2016 (-22% en un an), soit un taux de vacance de 3,8%. Ce niveau se situe bien en-deçà du seuil théorique de liquidité du marché. L offre neuve est aujourd hui une denrée rare dans la capitale et près de 80% des surfaces vacantes sont des bureaux de surfaces de 2 nde main. Encouragés par les déséquilibres entre une demande soutenue et une offre insuffisante et parfois inadaptée, les opérateurs ont lancé une vague de constructions de bureaux inédite sur la capitale. Plus de m² de bureaux sont aujourd hui en chantier, dont 60% sont encore disponibles. Graphique 1 Demande placée à Paris, en milliers de m² Contacts David Bourla Head of Research - France +33 (0) david.bourla@cushwake.com Magali Marton Head of EMEA Research +33 (0) magali.marton@cushwake.com cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 1

2 Contexte économique Une reprise installée L économie française s installe, trimestre après trimestre, dans une phase de reprise lente, graduelle, mais solide. L année 2016 a démarré sous les meilleurs auspices avec un PIB en hausse de 0,6%, venue confirmer le rebond de 2015 (+1,2% sur l ensemble de l exercice). Tous les ingrédients semblent réunis pour que cette phase de reprise se confirme dans les mois à venir. La consommation des ménages, moteur traditionnel de l économie française, revient frôler les 2% de croissance annuelle - le rythme de croisière qui était le sien avant la crise de soutenue par des gains de pouvoir d achat qui se confirment dans un contexte de faible inflation. Les enquêtes de conjoncture semblent corroborer cette embellie avec un indice de confiance des ménages qui reprend des couleurs ce semestre et se rapproche, mois après mois, de sa moyenne de longue période. Les entreprises font également montre d un optimisme inédit. L indice du climat des affaires repassant au-dessus de sa moyenne de longue période pour la première fois depuis 5 ans. L investissement des entreprises devrait être l un des principaux soutiens de l économie française dans les années à venir. Une politique monétaire accommodante, un accès facilité au crédit, un taux de marge qui se redresse, et la robustesse de la demande intérieure sont autant d incitations à investir pour les entreprises. La Banque de France anticipe une croissance soutenue des investissements privés, à hauteur de plus de 3% par an d ici à Si le taux de chômage reste à des niveaux historiques (10,2%), la bonne orientation de l économie a permis de stopper une hausse qui semblait inextinguible. Pour autant, la reprise économique n est pas encore assez soutenue pour inverser sensiblement la courbe du chômage à court terme. Le séisme du Brexit Paris aux aguets. Le résultat du référendum du 23 juin 2016 sur la sortie du Royaume-Uni de l Union Européenne va ouvrir un nouveau chapitre dans la compétition que se livrent les capitales européennes pour attirer les entreprises. Londres, centre névralgique de l Europe des start-ups, mais aussi et surtout de la finance, pourrait connaître une véritable saignée au sein de son tissu économique. Les entreprises les plus connectées à l international pourraient être tentées par un déménagement vers un pays de l Union afin de ne pas se couper d un marché de plusieurs centaines de millions de clients potentiels. Graphique 2 Croissance du PIB en France, % Source: INSEE Graphique 3 Enquêtes de conjoncture, indices Source: INSEE Graphique 4 Taux de chômage en France métropolitaine, en % Au lendemain du vote, les grandes banques de la City, JP MORGAN et HSBC en tête, annonçaient déjà envisager un déplacement de plusieurs milliers de postes vers d autres places européennes. Paris a longtemps fait figure de principale rivale à la place de Londres, avec des capacités d accueil et un réseau de transport de premier ordre; de nouveaux pôles pourraient tirer leur épingle du jeu en jouant sur d autres atouts : la fiscalité pour Dublin et Luxembourg, la qualité de vie pour Berlin et Amsterdam. Une nouvelle compétition s ouvre. Source: BIT cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 2

3 Synthèse Paris Paris en route vers une année record Le marché des bureaux parisiens ne fléchit pas et voit même son activité progresser de 25% en un an avec m² placés depuis le début de l année. Il s agit du meilleur 1 er semestre enregistré sur la capitale depuis Graphique 5 Demande placée à Paris, en milliers de m² A l exception de Paris 5/6/7 ème, l ensemble des sous-secteurs parisiens enregistre de fortes hausses d activité ce semestre. Le Quartier Central des Affaires (QCA) reste l épicentre du marché parisien avec plus de m² commercialisés au 1 er semestre, en hausse de 20% en un an. Les arrondissements périphériques (du 18 ème au 15 ème dans le sens des aiguilles d une montre) sont à l honneur avec un volume d activité au moins multiplié par deux en un an. L ensemble des tranches de surfaces a répondu présent ce semestre. Celles inférieures à m², socle de l activité transactionnelle, confirment leur bonne forme, en atteignant comme en 2015, la barre symbolique des m² transactés à mi- année. La plus forte progression est à rechercher du côté des transactions d envergure avec m² commercialisés au 1 er semestre, en progression de 53% en un an. Les 12 ème et 13 ème arrondissements s imposent comme les nouvelles terres d élection des entreprises à la recherche de grandes surfaces dans Paris. Cinq 5 transactions supérieures à m² ont d ores et déjà été recensées, pour un volume global de m² traités. C est néanmoins le 15 ème arrondissement qui aura accueilli la transaction la plus importante du semestre avec l acquisition par ALTICE d un 1 er bâtiment ( m²) de «Qu4drans», en bordure de périphérique dans le quartier de Balard. Des chantiers pour alimenter un marché asphyxié Le volume d offre immédiate se contracte inexorablement avec m² disponibles sur l ensemble de la capitale début juillet 2016 (-22% en un an), et un taux de vacance de 3,8%. La pénurie d offre touche tous les sous-secteurs parisiens sans aucune exception. Près de 80% des disponibilités sont concentrés sur des immeubles de seconde main. Seules 7 offres pourraient aujourd hui répondre à une demande pour une surface de première main supérieure à m² sur l ensemble de la capitale. Graphique 6 Taux de vacance à Paris Graphique 7 Cushman & Wakefield Evolution des valeurs locatives de 1ère main à Paris, /m²/an Encouragés par une demande soutenue et une offre insuffisante et parfois inadaptée, les opérateurs ont lancé une vague inédite de constructions ou restructurations de bureaux sur la capitale. Plus de m² de bureaux sont aujourd hui en chantier, dont 60% encore disponibles. Stabilité des valeurs locatives Les valeurs locatives sont restées relativement stables ce semestre. La valeur moyenne des transactions de bureaux de 1 ère main se maintient à 500 /m²/an, avec, néanmoins, certaines signatures conclues à des valeurs faciales flirtant avec la barre des 800 /m²/an sur le quartier de l Etoile. Celle de seconde main se stabilise également à 400 /m²/an, avec une fourchette allant 260 /m²/an dans les arrondissements du Nord-Est à 540 /m²/an dans le QCA. cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 3

4 Paris QCA 4 ème trimestre consécutif à plus de m² placés Le marché francilien des bureaux affiche une bonne santé avec une activité transactionnelle en hausse de 20% et 1,1 million de m² ayant accueilli un nouvel utilisateur au cours du 1 er semestre. Le marché du QCA parisien n est pas en reste avec m² placés au cours du 1 er semestre, soit une activité en hausse de 21% en un an. Avec m² commercialisés au 2 ème trimestre, Paris QCA conserve un rythme de croisière élevé avec un 4 ème trimestre consécutif à plus de m² de demande placée, une première depuis Les petites transactions celles inférieures à m² - restent le moteur principal du marché parisien, avec près de m² placés sur ce segment de surface, soit plus de la moitié de l activité. Les surfaces intermédiaires ont, quant à elles, enregistré la plus forte progression en un an ( m² commercialisés en six mois, + 55% en un an), avec notamment plusieurs transactions pour des surfaces comprises entre et m² sur le Centre. Alors que le secteur de l Etoile reste le centre de gravité incontesté du marché du QCA sur le segment des petites surfaces, en captant deux tiers de l activité, le secteur du Centre fait jeu égal lorsque l on monte dans les tranches de surface. Le mouvement initié par les acteurs de la Net économie, qui ont investi le centre de Paris depuis plusieurs années, a débordé les arrondissements du 2 ème et 9 ème du QCA, devenu la nouvelle terre d élection de nombreuses start-ups à la croissance exponentielle. Elles pourront s installer dans le «La Fayette», dont les m² ont été pris par WEWORK, spécialiste des espaces de travail partagés, signant ainsi la transaction la plus importante du semestre sur ce secteur. Valeurs locatives orientées à la hausse La valeur moyenne de première main, en progression constante depuis 2012, s établit à 660 /m²/an. Cette moyenne cache un large éventail de valeurs allant de 400 /m²/an sur des petites surfaces restructurées, à 800 /m²/an pour des bureaux de taille intermédiaire, proches de la prestigieuse place Vendôme. La valeur moyenne de seconde main suit une route parallèle, progressant lentement mais sûrement ; elle s établit à 540 /m²/an, avec, là encore, de disparités significatives selon la qualité des surfaces et leur localisation. La barre symbolique des 800 /m²/an a même été atteinte pour des surfaces modernes à l Etoile. Les valeurs locatives devraient poursuivre leur progression sur un marché où le déséquilibre entre demande et offre reste important. Les livraisons attendues de surface de première main, le plus souvent restructurées, devraient également participer à la hausse de la valeur locative moyenne sur le QCA. Graphique 5 Demande placée à Paris QCA, en milliers de m² Source: Tableau 1 Segmentation de la demande placée à Paris QCA par tranche de surface T1-T TRANCHE DE SURFACE M² PART EVOL SUR UN AN Moins de 1000 m² % 8% De à m² % 55% Plus de m² % 8% Surface totale % 21% Source: Graphique 6 Evolution des valeurs locatives à Paris QCA, /m²/an Loyer moyen de 2nde main Loyer prime T1 T2 T3 T4 Loyer moyen de 1ère main Source: - Cushman & Wakefield Les loyers s entendent HT et HC cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 4

5 Un marché freiné par le manque d offre La conjonction d une demande soutenue et d un manque structurelle de disponibilités agit mécaniquement sur un volume d offre immédiate qui ne cesse de se contracter. Ainsi, seuls m² sont disponibles à la fin du 1er semestre (-25% en un an), soit moins de trois trimestres de commercialisation au rythme moyen observé depuis une décennie sur le QCA. Le manque d offre se fait d autant plus ressentir à mesure que l on monte dans les segments de surfaces. Ainsi, si l offre reste stable depuis plusieurs années sur le segment des surfaces inférieures à m², elle a fondu comme neige au soleil sur celui des surfaces d envergure, pour lesquelles elle a été divisée par deux en seulement 18 mois. Seules deux offres aujourd hui disponibles pourraient contenter une demande immédiate pour m² ou plus sur l ensemble du secteur du QCA. Le portrait-robot de l offre immédiatement disponible sur le secteur du QCA serait celui d une surface de seconde main (trois quarts des surfaces disponibles), inférieure à m² (la moitié de l offre disponible), localisée sur le secteur de l Etoile (trois quarts de l offre disponible). Comme sur le reste de la capitale, le taux de vacance du QCA semble s installer durablement sous la barre des 5%, seuil théorique de liquidité du marché. Il s établit à 3,7% fin juin 2016, un niveau parmi les plus faibles de la région francilienne à 6,9%. Le manque d offre disponible est aujourd hui la menace la plus importante pesant sur le maintien de l activité transactionnelle du marché du QCA. Les m² de bureaux de première main vont inonder Paris Centre Ouest Les succès de commercialisation rencontrés par les immeubles de bureaux livrés en 2015 sur le secteur de Paris Centre Ouest ont décidé les opérateurs à investir massivement sur un marché du QCA en manque d offre, notamment sur le segment de grand gabarit d immeuble. Ainsi, m² de surfaces de bureaux sont aujourd hui en chantier sur un marché dont le rythme des livraisons avait chuté à m² par an entre 2009 et En incluant les surfaces disposant de leurs permis de construire, près de m² pourraient alimenter le marché de Paris QCA et Centre Ouest d ici à La généralisation des lancements en blanc est l un des marqueurs les plus évidents de la confiance des investisseurs dans le marché de Paris Centre Ouest. Sur les 20 chantiers aujourd hui en cours, seuls 6 sont pré commercialisés. Il s agira d une bouffée d oxygène bienvenue sur un marché dont le potentiel d activité était étouffé par un manque d offre chronique, et d un argument supplémentaire dans la lutte que devra livrer Paris pour se faire une place dans l Europe post- Brexit. Graphique 7 Offre immédiate à Paris QCA, en milliers de m² Source: Graphique 8 Taux de vacance 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% Source: - Cushman & Wakefield Graphique 9 Disponibilités de première main (de plus de m²) certaines et probables à Paris QCA et Centre Ouest, en milliers de m² Moins de m² De à m² Plus de m² Source: Cushman & Wakefield. Paris QCA Paris Ile-de-France T3-T Paris QCA Paris Centre-Ouest (Hors QCA) cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 5

6 Paris Nord-Est Un trimestre d avance Le marché des bureaux du Nord-Est parisien confirme sa bonne santé avec déjà m² commercialisés sur les 6 premiers mois de l année Le secteur est en avance d un trimestre sur ses temps de passage habituels et enregistre la progression la plus forte parmi les différents sous-secteurs parisiens avec une demande placée en hausse de 83% en un an. Le record de 2015 près de m² placés - est plus que jamais en ligne de mire. Les arrondissements périphériques ont été les plus dynamiques avec déjà m² commercialisés ce semestre, soit autant que le volume enregistré sur une année complète sur ce secteur. La signature de BNP PARIBAS sur m² au sein du «Parc du Millénaire» d ICADE à la porte d Aubervilliers aura boosté les résultats. La dynamique est tout aussi porteuse sur les surfaces inférieures à m², avec selon les tranches de surfaces des progressions de 16% et 65% d une année sur l autre. En effet, le segment des petites surfaces représente 41% de la demande placée, une part de marché quasiment deux fois plus importante qu au Sud de la capitale. Les 10 ème et 11 ème arrondissements attirent un nombre croissant d entreprises, le plus souvent des cabinets de conseil et les bureaux d études à la recherche de surfaces, souvent inférieures à 300 m², répondant au double impératif d une localisation centrale et de prix accessibles. Ces deux arrondissements ont enregistré le plus grand nombre de transactions (PEOPLE DOC, GALERIES LAFAYETTE ) ce semestre sur la capitale, en dehors du secteur de Paris QCA et Centre Ouest. Graphique 13 Demande placée à Paris Nord-Est, en milliers de m² Tableau 2 Segmentation de la demande placée par tranche de surface 1 er semestre 2016 TRANCHE DE SURFACE EN M² PART EVOL SUR UN AN Moins de 1000 m² % +16% De à m² % +65% Plus de m² % NS Surface totale % +83% Fléchissement des loyers en trompe-l œil Le recul de la valeur moyenne de première main, passée de 450 /m²/an en 2015 à 375 /m²/an au 1 er semestre 2016, est à relativiser par un faible nombre de transactions, et une concentration de ces dernières sur le 19 ème arrondissement, moins cher. Graphique 14 Evolution des valeurs locatives à Paris Nord-Est, /m²/an La valeur moyenne de transactions de bureaux de seconde main (305 /m²/an), masque un large éventail de valeurs, de 240 /m²/an sur des petites surfaces de seconde main localisées sur le parc des 11 ème et 19 ème arrondissements à 450 /m²/an sur des surfaces rénovées dans le 3 ème arrondissement, secteur boosté par la demande des entreprises. La part importante, ce semestre, des arrondissements périphériques, moins chers, dans le calcul de la valeur moyenne de seconde main, explique la baisse de cette dernière. Les valeurs sont, en réalité, stables sur l ensemble des arrondissements du secteur du Nord-Est. Cushman & Wakefield Les loyers s entendent HT et HC cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 6

7 Un marché en flux tendu Après avoir atteint un point haut tout relatif fin 2014 ( m² et un taux de vacance de 5,4%), l offre immédiatement disponible sur le secteur de Paris Nord-Est ne cesse de se résorber depuis 18 mois, s établissant à seulement m² mi Ce volume d offre paraît tout juste suffisant à satisfaire une demande qui représente un volume moyen de commercialisations de m² par an en moyenne sur la décennie écoulée. En ligne avec une demande essentiellement exprimée par des PME à la recherche du meilleur prix, les disponibilités de bureaux se concentrent essentiellement sur des surfaces de seconde main, le plus souvent inférieures à m². Ces disponibilités se ventilent équitablement entre arrondissements centraux et périphériques, avec une concentration plus importante dans les 10 ème et 19 ème arrondissements. Les entreprises accompagnent la gentrification de ces arrondissements populaires, traditionnellement résidentiels. Comme sur l ensemble de la capitale, le taux de vacance de Paris Nord-Est s inscrit sous le seuil théorique de fluidité du marché et s établit à 3,7% fin juin Les offres d envergure deviennent une denrée rare avec seulement possibilités d implantation sur des surfaces de plus de m², dont une seule de première main. Graphique 15 Offre immédiate à Paris Nord-Est, en milliers de m² Graphique 16 Taux de vacance Offre neuve attendue dès 2017 Sur un marché où l offre de première main est quasiment inexistante, les opérateurs ont relancé la construction de bureaux avec près de m² livrés en 2015, un volume record sur ce secteur. Le rythme des livraisons devrait rester soutenu dans les mois à venir avec m² actuellement en chantier. Ces volumes sont sans commune mesure avec ceux habituellement enregistrés ( m² livrés chaque année sur la décennie précédente). Le 19 ème arrondissement concentre, à lui seul, deux tiers des livraisons de bureaux à Paris Nord- Est au cours des cinq dernières années. Si la plupart des chantiers en cours se concentre en bordure de secteur, le long du périphérique de la Porte des Lilas à celle d Aubervilliers, les arrondissements centraux accueillent un nombre croissant de chantiers, avec notamment deux restructurations menées par ALTAREA COGEDIM, «Fhive» (5 700 m²) et «Cœur Marais» ( m²), toutes deux localisées dans le 3 ème arrondissement. Graphique 17 - Cushman & Wakefield Disponibilités de première main (de plus de m²) certaines et probables à Paris Nord-Est, en milliers de m² Les programmes en blanc, rares ces dernières années sur un secteur où les utilisateurs ont souvent dû se positionner en amont des projets, sont aujourd hui devenus la nouvelle norme. Ainsi, sur les cinq programmes aujourd hui en chantier à Paris Nord-Est, quatre sont encore totalement disponibles. Ainsi m² de bureaux de première main pourraient potentiellement alimenter le marché d ici à Cushman & Wakefield cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 7

8 Paris Sud Vague de grandes transactions au Sud Après une entrée en matière timide, le marché des bureaux du Sud parisien a donné sa pleine mesure avec un 2 ème trimestre à l intensité rarement vue depuis près de 4 ans. En effet, près de m² ont été commercialisés en seulement trois mois, portant le niveau de demande placée depuis le début de l année à m², en hausse de 14% en un an. Les 12 ème et 13 ème arrondissements ont enregistré des résultats record avec près de m² commercialisés, un volume équivalent à celui enregistré habituellement sur une année pleine. A l inverse, l activité est en chute libre sur les arrondissements centraux (5/6/7 ème ) avec moins de m² de bureaux placés en six mois. C est là un coup d arrêt brutal sur un marché qui avait enregistré une performance historique en 2015 ( m² placés). Paris Sud confirme sa position de centre d accueil privilégié des transactions d envergure sur la capitale avec déjà près de m² signés sur des surfaces de grand gabarit. Les transactions de surfaces de plus de m² ont été nombreuses sur ce marché que ce soit dans le 15 ème arrondissement (ALTICE, MMA) ou sur la ZAC Rive Gauche (LE MONDE, BPCE) ou encore dans le 12 ème (AG2R LA MONDIALE, EM LYON). En se portant acquéreur de m² sur le projet «Qu4drans», ALTICE a signé la transaction la plus importante du semestre sur la capitale. Les équipes de la division médiapresse du groupe, dont une bonne partie était déjà localisée dans le 15 ème arrondissement, vont ainsi rejoindre ce nouveau campus en bordure du périphérique. Les banques et les assurances ont été particulièrement actives sur le segment des transactions d envergure avec les signatures de MMA sur m² dans «Atlantique Montparnasse» et d AG2R LA MONDIALE sur m² sur «Vivacity». Des valeurs locatives stables La valeur locative moyenne de transaction de bureaux de 1 ère main tangente la barre des 500 /m²/an au 1 er semestre 2016 après un fléchissement en Cette valeur reste à relativiser du fait d un faible nombre de comparables. La valeur moyenne de seconde main reste stable depuis plusieurs années, évoluant autour des 400 /m²/an. Elle s établit à 410 /m²/an au 1 er semestre Le spectre des valeurs locatives est relativement large allant de moins de 250 /m²/an pour des petites surfaces de 2 nde main dans le 13 ème arrondissement à plus de 600 /m²/an pour des surfaces rénovées dans le 7 ème arrondissement. Néanmoins, l'essentiel des transactions s est conclu pour des valeurs comprises entre 300 et 450 /m²/an. Graphique 18 Demande placée à Paris Sud, en milliers de m² Tableau 3 Segmentation de la demande placée par tranche de surface T1-T TRANCHE DE SURFACE EN M² PART EVOL SUR UN AN Moins de 1000 m² % +8% De à m² % -18% Plus de m² % +25% Surface totale % +14% Graphique 19 Evolution des valeurs locatives à Paris Sud, /m²/an - Cushman & Wakefield Les loyers s entendent HT et HC cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 8

9 Le stock de grandes surfaces se contracte En progression régulière depuis 2013, le stock d offre immédiate s est contracté pour la première fois ce semestre avec m² disponibles mi L essentiel de la baisse de l offre est due aux nombreux mouvements d envergure enregistrés ce semestre. L offre vacante de grand gabarit a ainsi été divisée par deux en seulement 6 mois. Néanmoins, près de m² de bureaux sont encore disponibles sur cette tranche de surface faisant de Paris Sud, et plus particulièrement du 15 ème arrondissement, la principale poche de grandes offres sur un marché parisien, où elles se font globalement rares. Malgré une offre apparemment importante, le taux de vacance de Paris Sud est parmi les plus faibles de la région à 3,3% fin juin 2016, contre 6,9% enregistré pour l ensemble de l Ile-de- France. Les promoteurs enfoncent le clou Après une année 2015 de tous les records en termes de livraisons, avec m² de surfaces inaugurées, le sud parisien s apprête à accueillir une nouvelle vague de projets dans les années à venir. Près de m² de surfaces de bureaux y sont aujourd hui, soit davantage que sur tout le reste de la capitale, QCA inclus. Le 15 ème arrondissement demeure le principal pôle d animation du marché avec m² en chantier - notamment autour du quartier de Balard avec les nouvelles phases à venir du «Qu4drans» - mais voit son leadership être disputé par le 13 ème arrondissement et ses m² de surfaces actuellement en chantier. La ZAC Paris Rive-Gauche où cinq projets pour un volume total de m² de bureaux sont actuellement en cours de réalisation sera la nouvelle place forte du marché tertiaire parisien. La prise de pouvoir du 13 ème arrondissement paraît encore plus inéluctable avec d ores-etdéjà m² de surfaces additionnelles dotées d un permis de construire et pouvant potentiellement alimenter le marché dans les cinq ans à venir. Les opérateurs semblent avoir une confiance absolue dans un marché qui a déjà fait montre dans le passé de remarquables capacités d absorption de son offre neuve. Plus de m² de bureaux sont encore disponibles sur les m² aujourd hui en chantier sur la zone, soit un taux de disponibilité supérieur à 50%. Avec 7 chantiers de plus de m² aujourd hui disponibles, Paris Sud devrait rester le principal centre de gravité du marché des transactions d envergure intra-muros. Graphique 20 Offre immédiate à Paris Sud, en milliers de m² Graphique 21 Cushman & Wakefield Taux de vacance Graphique 22 - Cushman & Wakefield Disponibilités de première main (de plus de m²) certaines et probables à Paris Sud, en milliers de m² Cushman & Wakefield cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 9

10 Définitions Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1 ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2 nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Production neuve de bureaux : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine de bureaux : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable de bureaux : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle de bureaux : Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 10

11 EMEA John Forrester Chief Executive +44 (0) France Antoine Derville Président +33 (0) Olivier Gérard Chairman +33 (0) Ludovic Delaisse Head of Agency +33 (0) Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de Cushman & Wakefield ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de Cushman & Wakefield. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source Cushman&Wakefield, Inc. Tous droits réservés Accédez à l ensemble des publications de Cushman & Wakefield sur notre site internet : Global Headquarters 77 West Wacker Drive 18th Floor Chicago, IL USA phone fax info@cushwake.com Cushman & Wakefield France 21 rue Balzac Paris France Phone +33 (0) cushmanwakefield.com