MAIFexpérience. L investissement locatif dans l ancien. #ProjetImmo. #GrandsProjetsdelaCinquantaine

Transcription

1 MAIFexpérience #GrandsProjetsdelaCinquantaine #ProjetImmo L investissement locatif dans l ancien

2 Bien investir c est commencer par définir son projet, ses objectifs, se poser les bonnes questions. La MAIF et le service de Particulier à Particulier vous proposent un panorama complet des solutions qui s offrent à vous dans l investissement locatif.

3 Sommaire Investir dans l ancien Avantages et inconvénients La loi Borloo Dispositif Conditions Plafond des loyers Plafond des ressources Exemple en Borloo intermédiaire Investir autrement dans l ancien Hors dispositif fiscal incitatif Si vous louez vide Si vous louez meublé Être propriétaire-bailleur Gérer son bien soi-même La gestion par un tiers Éviter le risque locatif Les SCPI Fonctionnement Avantages Offre sélectionnée

4 Investir dans l ancien Avantages Charme des vieilles pierres Facilité de se projeter (bien déjà existant) Délai d achat rapide (environ 3 mois) Grand éventail de choix pour la localisation (y compris dans les centres historiques) Valorisation selon la zone et possibilité de réaliser une plus-value Inconvénients Garanties moins nombreuses (difficulté de l action en vice caché) Travaux à prévoir (et donc à chiffrer) Frais de notaires classiques Performances énergétiques et phoniques souvent médiocres (attention : la transition énergétique imposera des travaux) Possibilité d aménagements et d agrandissements

5 Investir dans l ancien La loi Borloo > Dispositif ouvrant à : Des avantages fiscaux Dans le cadre des revenus fonciers au réel, vous pouvez bénéficier d un abattement spécifique sur les loyers de 30, 60 ou 70 %, selon la nature de la convention signée (intermédiaire, social, très social et intermédiation locative comme «Louer solidaire»). Des aides de l Anah pour la réalisation des travaux Pour être subventionnés, les travaux doivent permettre de résoudre des situations d insalubrité, de dégradation ou améliorer les performances thermiques L Agence nationale de l habitat (Anah) pilote ce dispositif.

6 Investir dans l ancien La loi Borloo > Les quatre conditions à respecter pour bénéficier de ce dispositif : Louer vide. À usage de résidence principale du locataire. Pendant 6 ans (9 ans si une aide au financement des travaux est versée par l Anah). Respecter les plafonds de loyers et de ressources (variables selon les conventions).

7 Investir dans l ancien La loi Borloo Plafond des loyers Plafonds de loyers* applicables en 2016 en euros/m² par mois Zones A bis - A Zones B1 - B2 Zone C Loyer «intermédiaire» 16,83 e 12,50 e 10,07 e 8,75 e 8,75 e Loyer «social» 6,63 e 6,02 e 5,40 e Loyer «très social» 6,27 e 5,85 e 5,21e * Attention : les plafonds de loyers peuvent faire l objet d ajustements locaux

8 Investir dans l ancien La loi Borloo Plafond de ressources Plafonds de ressources en 2016 pour une convention à loyer intermédiaire Composition du ménage du locataire Zone A bis Zone A Zone B1 Zones B2 et C Personne seule e e e e Couple e e e e Personne seule ou couple ayant une personne à charge Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge e e e e e e e e Exemple en Borloo intermédiaire

9 Investir dans l ancien La loi Borloo Exemple en Borloo intermédiaire En 2016, vous touchez 500 e x 12 = e de loyers et supportez e de frais et charges (travaux, impôts, charges de copropriété, etc.), votre bénéfice foncier imposable sera de : (6 000 x 30 %) = e.

10 Investir autrement dans l ancien Hors dispositif fiscal incitatif > Il est tout à fait possible d acheter un bien sans avoir recours à un dispositif spécifique... >... puis de vouloir le mettre en location. #Pas de contraintes Possibilité de louer vide ou meublé. Usage de résidence principale et/ou secondaire. Pas de plafonds de loyers ou de ressources à respecter. Pas de durée de location minimum.

11 Investir autrement dans l ancien Hors dispositif fiscal incitatif Si vous louez vide, vous pouvez bénéficier d abattements sur vos revenus fonciers Le choix de la simplicité Si vos revenus locatifs e hors charges Le choix de l optimisation Revenus réels (charges comprises) 30 % d abattement : 70 % des loyers seront imposés à l impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux Automatique, sauf si vous faites la démarche auprès des Impôts Déduction de tous les frais et charges (hors dépenses de (re) construction et d agrandissement) Imputation du déficit foncier jusqu à e (au-delà report sur les revenus fonciers pendant 10 ans) Si le revenu global est insuffisant : report sur les revenus globaux des 6 années suivantes Bénéfices fonciers imposables à l impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux

12 Investir autrement dans l ancien Hors dispositif fiscal incitatif Si vous louez meublé, vous pouvez bénéficier d abattements sur vos bénéfices industriels et commerciaux (Bic) Le choix de la simplicité Si vos revenus locatifs e charges comprises 50 % d abattement : 50 % des recettes sont imposées à l IR et aux prélèvements sociaux Par exception, 71 % d abattement pour des locations saisonnières classées «meublés de tourisme» Pour les investisseurs avertis Revenus réels (charges comprises) Déduction et amortissements de tous les frais et charges Pas d imputation du déficit locatif, mais report sur les bénéfices des 10 années suivantes Imposition des bénéfices locatifs à l IR et aux prélèvements sociaux Loueurs meublés professionnels (LMP) + de e de recettes/an + de 50 % des revenus professionnels Inscription au RCS Plus-value professionnelle Imputation du déficit sur le revenu global Sortie des logements de l ISF

13 Être propriétaire-bailleur Gérer son bien soi-même Ce que ça implique : > Investir et s investir : il s agit de s occuper soi-même du locataire sur tous les aspects, en amont de son entrée dans le logement jusqu à sa sortie. > Choisir librement son locataire sur des données strictement financières et/ou sur l affect. > Maîtriser les rapports locatifs plus ou moins simples selon les locataires. > Économiser la commission.

14 Être propriétaire-bailleur Gérer son bien soi-même Étape 8 Bien effectuer les formalités de sortie (congé du locataire, état des lieux, restitution du dépôt de garantie) Étape 1 Bien penser sa location en amont : décence, surface, diagnostics, meublé ou pas, quels meubles? Étape 2 Bien fixer son loyer : libre, encadré à la relocation, plafonné, les zones tendues, les plafonds dans les investissements locatifs, la taxe Apparu Étape 7 Bien donner congé : congé pour vente, reprise ou motif légitime et sérieux Donner congé en respectant les échéances du contrat Étape 3 Bien choisir son locataire : pièces à demander, garanties à obtenir (Assurance loyers impayés, Visale, clé, caution solidaire) Étape 6 Bien gérer les éventuels conflits : travaux, dégradations, loyers impayés, troubles de voisinage... Étape 5 Bien déclarer ses revenus locatifs : revenus fonciers, Bic, seul ou avec l aide d un professionnel Étape 4 Bien choisir son contrat : vide, meublé, saisonnier, logement de fonction

15 Être propriétaire-bailleur La gestion par un tiers Faire gérer son bien par une agence, c est économiser du temps, mais payer une commission et ne plus maîtriser les rapports locatifs Étape 1 Bien choisir son gestionnaire Étape 4 Bien suivre la gestion locative Étape 2 Bien comparer les honoraires Étape 3 Bien lire son mandat de gestion

16 Éviter le risque locatif Les SCPI > En investissant dans une Société civile de placement immobilier (SCPI), vous entrez dans l investissement mutualisé de manière simple et accessible. > La société de gestion s occupera de collecter de l argent pour investir dans des biens immobiliers professionnels, puis de redistribuer les loyers/avantages fiscaux à ces mêmes investisseurs. > Les investissements débutent à partir de e.

17 Éviter le risque locatif Les SCPI Fonctionnement Achètent des parts de SCPI SCPI Achètent des immeubles Associés/ clients Redistribués Baux fermes Rapportent Revenus trimestriels Transformés en Loyers Charges associées

18 Éviter le risque locatif Les SCPI Avantages > Des revenus réguliers La multiplication des locataires réduit l aléa locatif. Le recouvrement régulier est assuré par la société de gestion : régularité des loyers perçus (remboursement d un crédit, financement des dépenses courantes, épargne). Carence du premier locataire connu : délai de jouissance. > Patrimoine bien diversifié Nombre important d immeubles, situés dans des zones géographiques variées et complémentaires. Locaux professionnels variés (bureaux, commerces, parkings, cliniques, maisons de santé...). > Gestion déléguée De la location, achat, vente, réparation, travaux de mise aux normes, taxes foncières. Un rapport trimestriel est envoyé aux associés. > Investissement fractionné en parts Adaptation à son capital ou à sa capacité d emprunt. Prix d achat et prix de vente (actuel) connus. Donation, succession ou indivision simplifiées.

19 Éviter le risque locatif Les SCPI Une offre sélectionnée parmi des gestionnaires de référence

20 Pour développer votre projet ou pour toute question, contactez un expert en gestion de patrimoine MAIF - société d assurance mutuelle à cotisations variables - CS Niort cedex 9. Filia-MAIF - société anonyme au capital de entièrement libéré - RCS Niort B CS Niort cedex 9. Entreprises régies par le Code des assurances MAIF CONNECT - SAS au capital de e - RCS Niort rue de la Gare Niort. Courtier en opérations de banque et services de paiement (COBSP), inscrit sur le registre unique sous le numéro ( MAIF Solutions financières - société par actions simplifiée au capital de e - RCS Niort B CS Niort cedex 9. Intermédiaire en opérations d assurance, en opérations de banque et en services de paiement, et conseiller en investissements financiers enregistré auprès de la Chambre nationale des conseillers en investissements financiers (CNCIF), inscrit au registre unique sous le n ( titulaire de la carte T n 323 délivrée par la préfecture des Deux-Sèvres, et exerçant sous le contrôle de l ACPR - 61 rue Taitbout Paris cedex. 10/ Studio de création MAIF - Crédit photo : Velishchuk/ istock