Faut-il vendre après 9 ans de défiscalisation?

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1 58 IMMOBILIER LOCATIF Faut-il vd après 9 ans de défiscalisation? Après avoir acheté à crédit un logemt pour le louer profitant d un régime de défiscalisation Périssol, Besson, Robi ou Borloo, vous devez pnd compte l état du marché immobilier et vot situation financiè et fiscale pour décider de le conserver ou de le vd. Il y a une dizaine d années, vous avez investi dans l immobilier pour vous constituer un patrimoine à crédit, vous assur un vu complémtai au momt de la traite ou tout simplemt placer vot capital dans un actif lativemt sûr. Fortemt imposé, vous avez profité, à l époque, d un dispositif de défiscalisation et acheté un appartemt neuf sous le régime Périssol, Besson, Robi ou Borloo. En contpartie, vous vous êtes gagé à donner le bi location nue à tit d habitation pdant au moins 9 ans. À la fin de cette année, ou au début de l année prochaine, cette période d gagemt arrivera à expiration. Dès lors, vous vous interrogez: est-il opportun de conserver ce bi dans vot patrimoine, ou vaut-il mieux le vd? Une question d autant plus pertinte que le contexte évolue. Le marché immobilier est désormais orité à la baisse tandis que, depuis le 1 er septemb, la fi sca- lité sur les plus-values immobiliès s est ssiblemt allégée. Vous pourz donc vd avant que la baisse des prix ne s amplifie, et profiter de cette fêt de tir fi scale pour récupér un capital à réinvestir ou à transmett. Avant de décider du sort de vot logemt, analysez vot situation personnelle, celle du marché immobilier de la ville où vous avez investi et vérifiez que vous avez specté toutes les contraintes légales et fiscales. Pour vous aider à fai vot choix, utilisez not test (voir p. 61) qui vous permettra de fai le point sur vot cas. Et répondez aux 12 questions suivantes. 1 Surveillez la santé économique de la ville dans laquelle vous avez investi Quelle est la situation du marché immobilier de la ville où vous avez investi? Depuis un an, voi deux dans certaines agglomérations, le marché immobilier patine et les prix baisst. Néanmoins, si vous avez investi dans un programme de qualité, acheté un appartemt attrayant ( étages avec terrasse et parking) et dans une commune dynamique, vous ne fez pas de moins-value vdant dans l année. Inutile cepdant de proposer vot bi à un prix élevé, désormais le marché immobilier est à la baisse, il ne sert à ri d êt trop gourmand. Si, vanche, vous avez investi dans une ville moyne où l off de logemts est abondante, vous devz accepter une moins-value. Néanmoins, «les particuliers doivt fai leurs calculs intégrant l économie d impôts réalisée ; dans ce cas, les opérations ne sont pas toutes perdantes», précise Christophe Chaillet, sponsable de l ingénierie patrimoniale chez HSBC France. Si la ville ne développe pas de projets d urbanisme, qui pourrait fai monter les prix d ici de 5 à 10 ans, et si la région est peu porteuse économiquemt, vdez sans hésiter. Si vous attdez plus longtemps, Le Particulier N 1089 Octob 2013 m89_loimmodefisc.indd 58 10/09/13 16:25

2 59 Les régimes défiscalisants arrivés à terme me me Robi Ro bi ce ct ntré ré Ré gime gi me Bess Be Besson sson on gime me ouv uver ertt du 1er sep er epte temb mb mb Ré gime gi me ouv uver ertt du 1er jan er anvi vier vi er au Ré au 31 déc écem embr em b br e prix ix d a acq cqui cq uisi ui sititition si on du 50 % du pr bi sontt dé dédu duct du ctib ct ible less de le dess ve vu ve nuss nu fonciers à rai aiso sonn de 6 %/ so an les 7 pmiè ss an anné nées né es et 4 %/ an les 2 années es sui uiva vant ntes es. ve vd ve nd le bi bi Possibilité de à partir de av avri rill 20 ri prix ix d a acq cqui cq uisi ui sititition si on du bi bi son ontt 50 % du pr dédu dé duct du ctib ct ible less de le dess ve vu ve nuss fo nu fonc ncie iers ie rs à rai aiso sonn de so 8 %/ an les 5 p mi mièr mi ès èr es ann nnée éess et ée 2,55 %/ 2, an les es 4 ann nnée éess su ée suiv ivan iv ante an tes. te s. Pror Pr orog or ogat og atio at ionn év io év tu tuel tu elle el le par pér ério iode io de de 3 an ans, s, no nouv no uvel uv elab el able le une foi oiss (d (déd éduc éd uctitition uc on de 2, 2,55 %/ an).). an Poss ssib ss ibilililitititéé de v ib ev dr d dr e le bie i n à pa part rtir rt ir Po de me gi Périssol me ouvert du 1er janvier 1996 Urba/Réa au 31 août % du prix d acquisition du bi sont déductibles des vus fonciers à raison de 10 les 4 pmiès années et 2 les 20 années suivantes. Déficit foncier imputable dans la limite de /an (au lieu de /an, pour les auts régimes). Possibilité de vd le bi à partir de me Robi uvert du 1er janvier me ouvert 2 Quelle est la situation du marché locatif de la ville où vous avez investi? Si vous n avez jamais eu de mal à louer vot logemt pdant toute la durée d gagemt fiscal, c est que le marché est dynamique et que vous avez 2006 me Borloo neuf 2003 au 31 août % du prix d acquisition du bi sont déductibles des vus fonciers à raison de 8 les 5 pmiès années et 2,5 les 4 années suivantes. Prorogation évtuelle par période de 3 ans, nouvelable une fois (déduction de 2,5 ). Possibilité de vd le bi à partir de vous pnez le risque que vot bi se dévalue. «Si l investissemt a été réalisé dès le départ dans une ville à faible pottiel, mieux vaut céder le logemt, quitte à perd un peu d argt, plutôt que de le conserver et perd co plus quelques années plus tard», conseille Jean-Baptiste Roudillon, dicteur marketing LCL Banque Privée me ouvert du 1er septemb 2006 au 31 décemb % du prix d acquisition du bi sont déductibles le des vus vu fonciers à raison de 6 les 7 pmiès èr années et 4 les 2 années suivantes. Prorogation évtuelle par période de 3 ans, nouvelable une fois (déduction de 2,5 ). Déduction forfaitai supplémtai de 30 % sur les vus fonciers. Possibilité de vd le bi à partir de investi dans un quartier porteur. Dans ce cas, et à condition d avoir besoin de complémts de vus réguliers, vous avez intérêt à conserver vot bi. Si vanche vous avez déjà subi plusieurs périodes de vacances locatives et que les locatais se succèdt stant peu de temps, cela signifie que vot investissemt n est pas optimal. Cédezle donc sans mords le plus rapidemt possible. 3 Quel type de bi avez-vous acheté? Si vous avez acheté un studio, nombux dans les programmes de Robi notammt, vérifiez que ce type de bi n est pas surprésté Octob 2013 N 1089 Le Particulier m89_loimmodefisc.indd 59 10/09/13 16:25

3 60 IMMOBILIER LOCATIF aujourd hui dans la ville où vous avez investi. Certaines communes ont connu une croissance considérable de l off de logemts étudiants (Angers, Nancy ) et désormais ce type de logemt se vd mal et se loue peu cher. Même constat pour les deux pièces, trop nombux dans certaines agglomérations (Albi, Le Mans, Montauban ). Mieux vaut donc ne pas conserver ce type de logemt dans vot patrimoine, quitte à vd à perte. Si, a contrario, vous êtes propriétai d un deux pièces dans le cœur urbain d une grande ville (Bordeaux, Lille, Lyon, Montpellier, Rnes ), vous pourz tir un bon prix, mais aussi continuer à le louer facilemt. 4 Quelle est vot situation fiscale? Si vous avez investi vers la quarantaine, il y a de fortes probabilités que vos vus ait augmté 10 ans plus tard. En parallèle, vot bi ne vous fait plus réaliser d économie d impôt, et vous ne pouvez dédui qu un montant réduit de charges, puisque la majorité des intérêts d emprunt a été mboursée. Dans ce cas, conserver vot bi vous coûte fiscalemt, puisque le bénéfice foncier dégagé est intégré à vos auts vus et imposé à vot taux marginal d imposition. Pour savoir si vous devez vd, faites un calcul prospectif, «anticipant la ntabilité après charges et impôts du bi pour les 5 ans à vir, et comparant ce chiff au L imposition des plus-values a été modifiée Bonne nouvelle si vous souhaitez vd vot bi: l impôt sur la plus-value est allégé depuis le 1 er septemb Vous sez désormais exonéré d impôt après 22 ans de déttion. Il faudra vanche continuer à attd 30 ans pour échapper aux prélèvemts sociaux. Et surtout, si vous vdez vot bi t le 1 er septemb 2013 et le 31 août 2014, vous bénéficiez d un abattemt supplémtai de 25 %, qui s applique aussi bi à l impôt sur les plus-values qu aux prélèvemts sociaux (voir p. 54). Le Particulier N 1089 Octob 2013 Êtes-vous prêt à gager les dépses de travaux nécessais après 10 ans d occupation? gain financier que le propriétai tirait plaçant le produit de la vte, une fois la taxation sur les plus-values déduites», explique Philippe Pescay, avocat associé au cabinet Alérion. Pour fai baisser vot factu fiscale, vous auz peut-êt intérêt à vd vot logemt pour racheter un aut, par exemple, sous le régime Duflot. Si, vanche, vous avez investi passé la cinquantaine, vous êtes déjà, ou allez êt dans quelques années, à la traite. Dans ce cas, vos vus vont chuter, tout comme vot pssion fiscale. Conserver ce bi locatif dans vot patrimoine sera donc fiscalemt plus indolo. 5 Quelle est vot situation financiè? Out vot situation fi scale, il faut égalemt examiner vot situation fi nanciè. Si vous avez fi ni de mbourser le crédit qui a servi à acquérir le bi, le vdant vous récupéz un capital pour réinvestir dans un aut projet immobilier. «Vd pour réinvestir est une solution patrimonialemt intéssante, à condition d avoir toujours l âge de pouvoir souscri un crédit», souligne Christine Vassal-Largy, dictrice du pôle immobilier de Thésaurus. Si, vanche, vous anticipez une baisse de vos vus dans un proche avir, conserver ce bi pour tir des complémts de vus est plus malin. Dernier point : vérifiez que vous disposez de la trésorie nécessai pour fai face à des charges de mise à neuf de vot bi, car après 10 ans, général, des travaux de mise état sont à prévoir. Si ce n est pas le cas, vdez avant de vous trouver dans une situation difficile et de devoir brader vot appartemt. 6 Avez-vous déduit des déficits fonciers au cours des derniès années? «La vte est possible dès la fi n de l gagemt, mais atttion, si vous avez constaté un déficit foncier et que vous l avez déduit de vot vu global, il faut louer le bi les 3 années qui suivt celle de l imputation pour conserver le bénéfice», souligne Jérôme Auguin, sponsable du conseil patrimonial à BNP Paribas Banque Privée. Sans cela, le fisc vous réclamera le m89_loimmodefisc.indd 60 10/09/13 16:26

4 QUIZ 61 Devez-vous garder ou vd vot bi immobilier? Si vous ne savez pas quelle attitude adopter avec vot investissemt locatif, répondez à ces 10 questions. Ce test simple vous aidera à pnd la bonne décision. 1. Le marché immobilier de la ville où est situé vot bi connaît-il une forte baisse de prix? 2. Êtes-vous plus fiscalisé aujourd hui qu au momt de vot achat? 3. Êtes-vous jeune et pouvez-vous co emprunter pour réinvestir? 4. Vous n avez jamais subi d impayés de loyer ni de longues périodes de vacances locatives? 5. Êtes-vous à la traite et avez-vous besoin de vus complémtais? 6. Pouvez-vous proroger l application du dispositif fiscal pour 3 ou 6 ans? 7. Est-ce que plus de 30 % des appartemts de la résidce dans laquelle vous êtes propriétai sont actuellemt vte? 8. Vos loyers ne vous permettt pas de couvrir les charges et les impôts? 9. Avez-vous constaté, l an dernier, un déficit foncier que vous avez imputé sur vot vu global? 10. Êtes-vous dans une agglomération concernée par le blocage des loyers et donc dans l impossibilité de réajuster le loyer de vot locatai au niveau de ceux du marché lib? Faites le total de vos : et le total de vos : Vous avez une majorité de : Conservez vot bi. Il vous rapporte chaque mois un complémt de vu, et les conditions de marché ne sont peut-êt pas optimales pour vous sépar aujourd hui. Vous avez autant de que de : Scrutez l évolution du marché immobilier local. S il résiste, cela signifie que vot logemt est bi situé. Dans ces conditions, peut-êt avezvous intérêt à le conserver. Vous avez une majorité de : Vdez vot bi. Il s est sans doute suffisammt valorisé pour que vous puissiez réaliser une belle plusvalue. Quitte à réinvestir dans une aut opération immobiliè. Octob 2013 N 1089 Le Particulier m89_loimmodefisc.indd 61 10/09/13 16:26

5 62 IMMOBILIER LOCATIF mboursemt des sommes déduites sur cette période. Si, par cont, vous n avez pas imputé de déficit foncier sur vos auts vus, vous êtes lib de vd dès la fi n de la période de 9 ans. 7 Avez-vous intérêt à proroger le dispositif fiscal? Les régimes Besson, Robi classique et Borloo peuvt êt prorogés pour deux périodes de 3 ans. Ils vous font alors bénéficier d allégemts fiscaux pdant 6 années supplémtais au maximum. Seule condition: continuer de louer durant cette nouvelle période le bi à tit d habitation principale, spectant les plafonds de loyers et, évtuellemt, les plafonds de ssources du locatai. Vous ne pourz plus alors vd le bi durant ces 3 ou 6 années supplémtais, sauf à devoir mbourser les nouvelles économies fiscales (celles dont vous avez bénéficié durant la période initiale étant, vanche, définitivemt acquises). Pour savoir s il vaut mieux vd ou prolonger, vous devz déterminer si l avantage fiscal supplémtai procuré par la prorogation du régime compse totalemt la perte de vus pdant 6 ans due à l obligation de maintir un loyer plafonné. «Si l appartemt est situé dans une résidce destinée aux investisseurs, beaucoup de logemts seront cédés à la fi n de la période fi scale. Prolonger de 3 ans la durée de location permet égalemt de ne pas se trouver concurnce avec d auts vdeurs de logemts similais», marque Jean-Baptiste Roudillon. 8 Avez-vous intérêt à vd occupé? Si vous vdez vot bi avec le locatai place, il intéssera esstiellemt des investisseurs. Or ces derniers chercht avant tout la meilleu ntabilité possible. Ce qui peut vous obliger à vd le bi moins cher que le prix du marché. Imaginons, par exemple, que vous détiez un studio à Rnes dans un immeuble des années 90, vous rapportant 300 par mois, hors charges (3 600 /an). Sa valeur de marché s établit aujourd hui autour de Un investisseur attdra de ce bi un ndemt brut de 7 %. Pour atteind ce niveau, il ne devra pas payer le bi plus de 51400, soit 14 % de moins. «Il faut parfois constir des décotes plus importantes dans les villes moynes», précise même Violette Boittiaux, analyste patrimoniale chez LCL Banque Privée. À l inverse, vdant vot logemt lib, vous attiz aussi bi des investisseurs que de futurs occupants. Le nomb d acheteurs étant plus important, le prix de vte sera donc plus élevé. 9 Pour augmter un loyer libmt, faites des travaux préstant au moins 1 an de loyer Commt fai pour vd lib? La prise pour vte est l un des cas qui vous autorist à ne pas nouveler le bail. Pour récupér vot bi, vous devez prévir vot locatai, spectant un formalisme légal très strict, au moins 6 mois avant la fin du bail précisant le prix de vte. Sans réponse de sa part dans les 2 mois, cela signifie qu il nonce à acheter vot logemt à ce prix. Atttion, «le congé pour vte n est pas admis sans proposition de logemt si le propriétai a moins de 60 ans et si son locatai a plus de 70 ans et gagne moins de 1,5 fois le Smic», note Gérald Lagier, avocat associé droit immobilier au cabinet Alérion. Si vous souhaitez vd vot bi lib cours de bail, une solution consiste à vous td avec vot locatai, l indemnisant pour qu il vous donne son congé. Le montant que vous devez lui offrir doit êt proportionnel à la durée résiduelle du bail, à son âge et à la difficulté qu il aura à se loger. Atttion, quoique parfaitemt légal (sauf dans le cas d un logemt loué sous le régime de la loi de 1948), mieux vaut mett cet accord par écrit, «il suffit de rédiger un acte sous seing privé avec son locatai, pour préciser, contpartie de son départ, le montant de l indemnité qui corspond à un certain nomb de mois de loyers», ajoute Gérald Lagier. 10 Peut-on augmter le loyer après la période d gagemt de location? Les diffénts dispositifs fiscaux impost de louer à un loyer plafonné, fixé chaque année par déct, répondant à des grilles selon la zone Le Particulier N 1089 Octob 2013 m89_loimmodefisc.indd 62 10/09/13 16:26

6 63 Que fai de sa résidce de tourisme? L équation est diffénte si vous avez acheté un appartemt dans une résidce de tourisme, car vous avez alors bénéficié à l achat de la récupération de la TVA. Si vous vdez avant 20 ans, vous devez mbourser cette TVA au prorata temporis. Sauf si vot acheteur pnd le bail commercial, ce qui est souvt le cas. Aut écueil avec ce type de location : la ntabilité de l opération dépd esstiellemt de la qualité du gestionnai, et pour une même localisation, elle peut aller du simple au triple. Après la période de déttion fiscale initiale de 12 ans, qui coïncide avec celle du pmier bail commercial signé avec un exploitant, deux solutions sont possibles. Soit l exploitant signe un nouveau bail commercial pour l intégralité des logemts dans des conditions intéssantes. Dans ce cas, vous pouvez conserver vot bi pour tir des vus, sinon vous n auz pas de mal à le vd à un investisseur sur le marché secondai (les exploitants les plus sérieux ayant des listes d attte pour certaines de leurs résidces). Soit une partie de la résidce est transformée copropriété, l aut continuant à êt louée meublé à un exploitant. Dans ce cas, vous pourz conserver le bi intégralemt pour vous ou le vd à un acheteur qui cherche une résidce secondai. Vous n auz pas trop de mal, à condition que vot appartemt soit dans un immeuble bon état et situé dans une commune cherchée (grandes stations alpines, villes de la Côte d Azur ou de la Côte basque ). géographique où est situé le logemt. Une fois le délai fi scal terminé, vous pouvez louer vot bi au loyer de marché. Mais à condition de specter la loi : il est impossible d augmter brutalemt le loyer cours de bail, vous devz donc attd le départ de vot locatai ou le nouvellemt de son bail. Et si vot bi est situé dans une des communes concernées par le plafonnemt des loyers, vot nouveau loyer doit corspond à l anci majoré de l indice de révision des loyers (IRL). Seule solution pour éviter cela : réaliser de gros travaux de rénovation dans le logemt, dont le montant doit au moins êt égal au dernier loyer annuel. Dans ce cas, la hausse de vot loyer est plafonnée et ne peut pas dépasser 15 % du coût total TTC des travaux (voir le n 1077 du Particulier, p. 28). «Cette stratégie peut êt fiscalemt optimale, puisque le montant de ces travaux est déductible des vus fonciers», précise Christine Vassal-Largy. Peut-on louer à un memb 11 de sa famille ou meublé fin de période d gagemt? À la fin de la période d gagemt, vous avez la possibilité de louer à un memb de vot famille fant, pant ou grand-pant, ce qui n était pas autorisé dans le cad des dispositifs Besson et Borloo et permis avec le Périssol et le Robi uniquemt s ils ne faisait pas partie de vot foyer fi scal. De la même façon, si le marché immobilier s y prête, vous avez parfaitemt le droit de louer vot bi meublé, à condition d obtir une autorisation à la mairie s il est situé dans une commune de plus de habitants et s il ne constitue pas la résidce principale du locatai. «Atttion, la location meublée va alors lever des bénéfices industriels et commerciaux, et si un déficit foncier a été porté sur les vus globaux au cours des 3 années précédtes, l imputation sera mise cause et les déficits fonciers portables seront perdus», ajoute Jérôme Auguin. 12 Peut-on vd si le crédit immobilier n est pas tièmt mboursé? Vous avez parfaitemt le droit, mais dans ce cas, négociez au préalable avec vot banque. Car si vous soldez vot crédit au momt de la vte, vous devz lui verser une pénalité de mboursemt anticipé, égale au maximum à 6 mois d intérêts des sommes mboursées, ou à 3 % du capital stant dû. Si vous récupéz des fonds pour acheter un aut bi à crédit, il y a de fortes chances que vot établissemt fi nancier annule ces pénalités à condition que vous empruntiez à nouveau chez lui. Aut solution : le transfert du solde de vot anci crédit pour acheter un aut bi, «mais, dans ce cas, cela doit avoir été prévu au momt de la signatu du prêt, car toutes les banques ne l autorist pas», précise Maël Bernier, porte-parole du courtier Empruntis. MARIE PELLEFIGUE Octob 2013 N 1089 Le Particulier m89_loimmodefisc.indd 63 10/09/13 16:26