Simulation Investissement Immobilier

Transcription

1 Simulation Investissement Immobilier Monsieur DUPONT Dénomination sociale : SCI Dupont Adresse : 25 rue des lilas Code postal : Ville : BORDEAUX Téléphone : Fax : - scidupont@exemple.com SCP Durand 1 place des quinconces BORDEAUX scpdurand@exemple.com

2 Sommaire CARACTERISTIQUES INVESTISSEMENTS Emprunts 3 Immeubles 3 Associés 3 IR Calcul de la balance trésorerie nette 4 Analyse de la fiscalité sur la cession des immeubles 6 Flux de trésorerie 7 SYNTHÈSE IR 8 IS Calcul du résultat de la SCI 9 Calcul de la balance trésorerie nette 11 Analyse de la fiscalité sur la cession des immeubles 14 Flux de trésorerie 15 SYNTHÈSE IS 16 CONCLUSION 17

3 CARACTERISTIQUES INVESTISSEMENTS Montant Durée Nombre d'échéances Taux Mode paiement Emprunt année % Echéance constante Pour financer l'immeuble, l'associé réalise un apport en compte courant de euros. Prix Composants (durée amortissement) Date achat Date prévue vente Montant loyers Dispositif fiscal favorisant la location Immeuble 25 rue des lilas ans 22/3/ /3/ Aucune Marié? Nombre d'enfants % part SCI Revenus annexes SCI Associé Monsieur DUPONT Oui 1 enfants 07/05/ Associé Madame Martin Oui Les charges annuelles sont estimées représenter 20% la 1ère année. On considère que le montant des loyers évolue de 1.1% par an et que les charges évoluent de 0.5% par an. Pour le calcul des flux de trésorerie à l IS, on considère que les associés se distribuent 100% du résultat distribuable en dividende. Le taux d actualisation retenu pour cette simulation sera de 0%. Tous les montants, mis à part le TRI et l'indice de profitabilité, sont en euros. page 3/17

4 Calcul de la balance trésorerie nette à l'ir Loyers Charges Intérêts et assurance d'emprunt Amortissement Déductions spécifiques Revenus SCI Prélévements sociaux IR lié à SCI Remboursement capital emprunt Balance trésorerie nette Balance trésorerie nette cumulée Loyers Charges Intérêts et assurance d'emprunt Amortissement Déductions spécifiques Revenus SCI Prélévements sociaux IR lié à SCI Remboursement capital emprunt Balance trésorerie nette Balance trésorerie nette cumulée page 4/17

5 Loyers Charges Intérêts et assurance d'emprunt Amortissement Déductions spécifiques Revenus SCI Prélévements sociaux IR lié à SCI Remboursement capital emprunt Balance trésorerie nette Balance trésorerie nette cumulée page 5/17

6 Analyse de la fiscalité sur la cession des immeubles 25 rue des lilas Cession de l'immeuble Prix achat Forfait prix acquisition Forfait travaux Prix vente immeuble Plus-value Brute Durée détention 30 Abattement détention Plus-value Nette Abattement exceptionnel Plus-Value nette imposable Impot Surtaxe Imposition totale 0.0 page 6/17

7 Flux de trésorerie Début 2016 Fin Apport personnel Balance trésorerie nette annuelle Flux de trésorerie lié à la vente immeuble Flux de trésorerie total Flux de trésorerie actualisé Apport personnel Balance trésorerie nette annuelle Flux de trésorerie lié à la vente immeuble Flux de trésorerie total Flux de trésorerie actualisé Apport personnel Balance trésorerie nette annuelle Flux de trésorerie lié à la vente immeuble Flux de trésorerie total Flux de trésorerie actualisé page 7/17

8 SYNTHÈSE IR Montant total imposition des bénéfices Effort de trésorerie nécessaire Valeur actuelle nette Taux de rendement interne (%) Indice de profitabilité page 8/17

9 Calcul du résultat de la SCI à l'is Loyers Charges Intérêts et assurance d'emprunt Amortissement Plus-value Imputation déficit Revenus brut SCI Déficit reportable Déficit reportable cumulé IS Résultat net comptable Résultat trésorerie avant emprunt Loyers Charges Intérêts et assurance d'emprunt Amortissement Plus-value Imputation déficit Revenus brut SCI Déficit reportable Déficit reportable cumulé IS Résultat net comptable Résultat trésorerie avant emprunt page 9/17

10 Loyers Charges Intérêts et assurance d'emprunt Amortissement Plus-value Imputation déficit Revenus brut SCI Déficit reportable Déficit reportable cumulé IS Résultat net comptable Résultat trésorerie avant emprunt page 10/17

11 Calcul de la balance trésorerie nette à l'is Remboursement capital emprunt Apport personnel pour investissement Apport monétaire Excédent trésorerie Balance compte courant Variation réserve Autofinancement Balance réserve Dividende brut distribuable Boni liquidation Prélèvements sociaux IR lié à SCI Balance trésorerie nette Balance trésorerie nette cumulée page 11/17

12 Remboursement capital emprunt Apport personnel pour investissement Apport monétaire Excédent trésorerie Balance compte courant Variation réserve Autofinancement Balance réserve Dividende brut distribuable Boni liquidation Prélèvements sociaux IR lié à SCI Balance trésorerie nette Balance trésorerie nette cumulée page 12/17

13 Apport personnel pour investissement Apport monétaire Excédent trésorerie Balance compte courant Variation réserve Autofinancement Balance réserve Dividende brut distribuable Boni liquidation Prélèvements sociaux IR lié à SCI Balance trésorerie nette Balance trésorerie nette cumulée page 13/17

14 Analyse de la fiscalité sur la cession des immeubles 25 rue des lilas Prix vente immeuble Amortissement VNC 0.0 Plus-Value Imposition page 14/17

15 Flux de trésorerie Début 2016 Fin Apport personnel Balance trésorerie nette annuelle Flux de trésorerie total Flux de trésorerie actualisé Apport personnel Balance trésorerie nette annuelle Flux de trésorerie total Flux de trésorerie actualisé Apport personnel Balance trésorerie nette annuelle Flux de trésorerie total Flux de trésorerie actualisé page 15/17

16 SYNTHÈSE IS Montant total imposition des bénéfices Effort de trésorerie nécessaire Valeur actuelle nette Taux de rendement interne (%) Indice de profitabilité page 16/17

17 CONCLUSION Régime Montant total imposition des bénéfices Effort de trésorerie nécessaire Valeur actuelle nette Taux de rendement interne (%) Indice de profitabilité IR IS Cette simulation indique les points suivants : L imposition des bénéfices est supérieure de % à l IS par rapport à l IR. L IS permet de réduire l effort de décaissement d épargne personnelle de euros. En tenant compte d un taux d actualisation de 0 %, la VAN est de à l IR et de à l IS. D après ce critère, l IR est plus intéressant. Le taux de rendement interne du projet à l IR est de 6 et de 7.6 à l IS. D après ce critère, le régime IS est plus intéressant. En tenant compte d un taux d actualisation de 0 %, l indice de profitabilité est de à l IR et de à l IS. D après ce critère, l IR est plus intéressant. Nous restons à votre disposition pour vous accompagner dans le choix du régime le plus approprié. (cliquez ici pour ajouter vos commentaires.) page 17/17