Dossier de concertation publique. pour le projet d'une opération de Renouvellement Urbain. du Centre Ancien

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1 Dossier de concertation publique pour le projet d'une opération de Renouvellement Urbain du Centre Ancien 1

2 SOMMAIRE I. ETAT DES LIEUX : UN CENTRE ANCIEN DEGRADE page 3 II. VOLET COMPLEMENTAIRE 1 : LUTTE CONTRE L'HABITAT INDIGNE page 6 III. VOLET COMPLEMENTAIRE 2 : OPAH-RU page 7 2

3 I UN CENTRE ANCIEN DEGRADE La Commune de Châteaurenard a entrepris un travail de réflexion sur son centre ville. Après avoir rénové les espaces publics (aménagement des places Voltaire et Isidore Rolande), le cours Carnot et mis en place des outils pour favoriser l'implantation du commerce de proximité, l'objectif est désormais de réhabiliter le centre ancien dégradé de la ville. Compte tenu de la complexité que soulève cet objectif (problématiques sociales, urbaines, économiques, immobilières...), la Commune a fait appel au groupement "Habitat et Territoires Conseil et Rémy Consultant" en 2010 pour l'assister et l'orienter dans la mise en œuvre de cette requalification du centre. "HTC et Rémy consultant" ont développé une expertise en matière d'habitat et plus particulièrement de recyclage immobilier d'îlots dégradés. Au regard du diagnostic qui a été réalisé, il ressort que le croisement entre différents facteurs montre la présence d'un "mal logement" supérieur à un taux de 50% du bâti unités foncières concernées sur Il a été identifié 3 critères de difficultés : petite parcelle mono orientation état du bâti dégradé : Plus en détail, le mal-logement résulte de : La structure URBAINE : les caractéristiques des rues (hauteur des rues et largeur) ne permettent pas une bonne pénétration de la lumière et n'autorisent que peu de points d'entrée au logement, alors que le bâti est occupé essentiellement par le résidentiel. La mono-orientation de la parcelle : cela rend difficile la salubrité d'un logement pour 2 raisons = ventilation des pièces humides + l'éclairement des pièces de vie. La taille des unités foncières : le foncier est composé de petites parcelles très souvent de moins de 25m2 ou entre 25 et 50m2. L'état du bâti : Le bâti est très dégradé et des interventions lourdes (démolition/restructuration importante) apparaissent nécessaires. La proportion entre propriétaire occupant et propriétaire bailleur : Une grande majorité des biens sont loués : parc locatif très important avec des sur-occupations au regard de la capacité de l'immeuble. La faible qualité de l'offre mène à une importante rotation des locataires. Ce qui conduit parfois les propriétaires bailleurs a peu investir dans le logement. 3

4 L'ensemble de ces éléments conduit à : Inadéquation entre l'offre et la demande de logement en terme de typologie et de budget. Le centre ancien se caractérise par une offre locative de mauvaise qualité et est absente en matière d'offre en "accession à la propriété" malgré la demande des châteaurenardais parc locatif "social" de fait dans de petits logements de mauvaise qualité Au regard de cette situation, il a été mis en avant la nécessité d'une intervention de la puissance publique "forte" pour redynamiser le centre ancien se déclinant notamment par des actions visant la réhabilitation forte des immeubles dont la Commune est déjà propriétaire mais aussi, des immeubles dégradés appartenant à des privés ainsi que des démolitions avec aérations et reconstructions. Il a été localisé les îlots sur lesquels, la ville a défini des actions prioritaires : Ilôt Planet Ilôt Pensionnaires Ilôt Calade Ilôt Concorde Ilot ATEC Ilôt Koulberg 4

5 De plus, des aménagements urbains (requalification des voieries et travail sur l'espace public...) devront accompagner le travail sur le bâti ancien. Afin de préciser la stratégie d'intervention en faveur du parc ancien de Châteaurenard, la Commune a approfondi avec "HTC et Rémy Consultant"en mars 2014 la réflexion. En 2014 et 2015, il a été diagnostiqué : Un volume de 97 immeubles dégradés représentant 165 logements, dont 62% se situent sur les 4 îlots prioritaires, soit 50 immeubles dégradés Différents outils (coercitifs et incitatifs) sont proposés en vue d'engager ces actions de requalification du centre ancien : animation ORI, DUP aménagement, négociation foncière avec la ville... L'objectif est d'engager des réhabilitations réellement qualifiantes sur des immeubles très dégradés à l'offre obsolète (mal logement/vacance), tout en prenant en compte l'état du marché immobilier (activité de la promotion immobilière, marché locatif, marché des logements sociaux...). Parallèlement, la ville de Châteaurenard est rentrée dans la politique de la ville en Juillet 2015 avec deux quartiers prioritaires : - un quartier situé à l'est de la ville, secteur dit «Roquecoquille" - le centre ancien Il a été acté que le périmètre de l'opah-ru sera, sensiblement, identique à celui du quartier prioritaire du centre ancien : plan page suivante. 5 Projet Périmètre OPAH-RU

6 II. LUTTE CONTRE L'HABITAT INDIGNE La loi n MOLLE (loi de Mobilisation pour le Logement et la Lutte contre l'exclusion), du 25 mars 2009, a rappelé que : "constituent un habitat indigne les locaux et installations utilisés aux fins d'habitation et impropres par nature à cet usage ainsi que les logements dont l'état, ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés, expose les occupants à des risques manifestes pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé et pour marquer sa volonté politique de lutter contre ce fléau, la Commune de Châteaurenard a signé en date du 10 juillet 2010, une convention avec l'état, afin d'éradiquer l'habitat indigne/insalubre. Les objectifs qualitatifs sur la durée de la convention initiale étaient de traiter 30 dossiers. Le bilan triennal laisse apparaître que l'objectif est atteint. Compte tenu des résultats obtenus, cette convention a fait l'objet d'un avenant la reconduisant pour une nouvelle durée de 3 ans. Quantité de dossiers traités de juillet 2010 à janvier 2016 Total dossiers signalés depuis juillet 2010 : 62 Dossiers Péril : 7 Dossiers Insalubrité : 27 Dossiers manquement au RSD : 28 Signalements hors compétence cellule LHI : 11 Dossiers Péril classés : 5 Dossiers insalubrité classés : 11 Dossiers manquement au RSD classés : 14 6

7 III. Contexte d'une OPAH-RU Les opérations d'amélioration de l'habitat de renouvellement urbain sont portées par la collectivité locale et constituent un cadre pour la mise en oeuvre d'une stratégie opérationnelle globale. Ce dispositif permet ainsi un traitement global d'un projet sur l'habitat, mais aussi urbain, économique et social, comme la lutte contre l'habitat indigne, l'accompagnement des propriétaires occupants modestes, notamment en situation de handicap ou d'adaptation au vieillissement et/ ou de précarité énergétique. Le traitement des quartiers anciens de part la typologie du bâti, la morphologie urbaine, les valeurs patrimoniales ou historiques sont autant de facteurs qui nécessitent la mise en place de divers outils, de façon à répondre à l'évolution des besoins en logements. Il s'agit de développer à la fois des actions incitatives mais également coercitives. Volet incitatif : Il s'agit de proposer des conseils et des subventions auprès des propriétaires dont les immeubles, compris dans le périmètre, nécessitent des travaux de réhabilitation. Ces subventions pourront permettre entre autres, de réaliser des travaux de : - d'amélioration de l'habitat - lutter contre la précarité énergétique - l'autonomie de la personne L'objectif quantitatif de réhabilitation complète devrait concerner 193 logements Les subventions seront attribuées à hauteur des besoins pour mener à bien la réhabilitation du logement. Elles sont allouées par l'anah, la Ville de Châteaurenard, le Conseil Départemental ainsi que par le Conseil Régional. plan page suivante. 7

8 Périmètre volet incitatif 8

9 Volet coercitif : Il s'agit d'une action coercitive sur des îlots ciblés dégradés, permettant par le recours à des DUP de restauration immobilière, de faire peser sur les propriétaires une obligation d'exécution de travaux, sous peine d'expropriation. Cette action est conciliée avec les aides procurées par le volet incitatif. La DUP ORI est un outil juridique complémentaire dans la lutte contre l'habitat indigne et a pour objectif des travaux de restauration immobilière visant les parties communes et privatives d'un immeuble. Ces travaux peuvent inclure des travaux relevant de la mise en décence, de la mise en conformité avec le règlement sanitaire départemental et de sortie d'insalubrité ou de péril. Le choix des immeubles se fait au regard du critère principal lié à leur état de dégradation. La mise en oeuvre du volet coercitif, s'inscrit dans la durée et peut se traduire par un déploiement opérationnel de DUP successives. Plan non exhaustif 9

10 Volet aménagement urbain : La commune a la quasi maîtrise foncière de l'îlot ATEC KOULBERG. Le traitement de cet îlot se traduira au travers d'un projet de démolition avec reconstruction partielle de programmes de logements et d aménagement de nouveaux espaces publics : création d une place et d'un passage public entre la rue des Pensionnaires et le Cours Carnot. Pour des raisons d'ordre patrimonial, l'îlot KOULBERG fera l'objet d'une démolition partielle avec conservation des façades (les études techniques détermineront le niveau attendu de démolition). A ce titre, la commune a signé le 24 janvier 2014 une convention d'intervention foncière avec l'epf-paca. Création du passage Ilôt ATEC Ilôt KOULBERG 10

11 A l'issue de la concertation et au terme de l élaboration du projet, des DUP ORI et Aménagement pourront être initiées. Ces procédures s'organisent à partir d'une enquête publique prescrite par M. Le Préfet, permettant ainsi à la population de faire valoir ses observations. De plus, après sa signature, la convention OPAH-RU sera mise à disposition des administrés pendant une durée d'un an. Il est en outre rappelé que la Ville a instauré une première concertation sur ce projet avec l'association du vieux village qui a donné lieu à un premier comité de pilotage le 19 juin