L implantation de galeries marchandes dans la ville intérieure montréalaise et son impact sur le commerce sur rue

Transcription

1 L implantation de galeries marchandes dans la ville intérieure montréalaise et son impact sur le commerce sur rue par MICHEL BOISVERT, Ph.D. Professeur à l Institut d urbanisme de l Université de Montréal et directeur de l Observatoire de la ville intérieure Communication présentée le 4 novembre 2003 au Séminaire sur l aménagement des espaces souterrains en milieu urbain organisé conjointement par l Association pour la promotion de l enseignement et la recherche en aménagement et urbanisme (APERAU) et la Chinese rock mechanics and engineering Association, avec l appui de l Agence universitaire de la francophonie (AUF), de l Observatoire de la ville intérieure, de l Association des centres de recherche sur l utilisation urbaine du sous-sol sol (ACUUS) et du Beijing Civil Defence Office

2 Plan de la présentation Introduction: ville intérieure et fonction commerciale: des questions L évolution de la ville intérieure montréalaise et la place de la fonction commerciale L opinion des du réseau piétonnier protégé La position des locales face au développement des galeries marchandes : bilan provisoire de l expérience montréalaise et perspectives d avenir

3 Les Cours Mont-Royal Logements Bureaux Galerie marchande Station de métro Peel Parkings

4 Ville intérieure On peut définir la ville intérieure comme l ensemble des immeubles réunis par des liens piétonniers protégés, appartenant à plusieurs propriétaires, offrant une diversité de fonctions, notamment du transport collectif, des espaces à bureaux, du commerce de détail et des lieux de divertissement, et disposant d ententes avec les locales pour l occupation du domaine public. Les conditions favorables à la création d une ville intérieure sont - la disponibilité d un métro souterrain - des conditions climatiques «extrêmes» - des propriétaires immobiliers audacieux - des locales prêtes à collaborer

5 La fonction commerciale Le commerce de détail, les services personnels et la restauration sont des activités économiques qui accordent une grande e importance à la localisation, plus précisément à la maximisation de de l achalandage res intermodales) offrent à cet égard des conditions de profitabilité ilité ité intéressantes de transport des lieux d emploi ou d études, comme les espaces à à bureaux et les campus universitaires, et des équipements collectifs fs majeurs, comme des théâtres, cinémas, arénas ou musées, ces itions deviennent excellentes nnent excellentes térêt à louer les espaces en rez-de de-chaussée et en souterrain à des à des promoteurs commerciaux eurs commerciaux

6 Enjeux / Questions La prolifération des galeries marchandes risque-t-elle elle d entraîner la fermeture des établissements sur rue? de favoriser le commerce banal au détriment du commerce spécialisé? d éroder la capacité du centre-ville à attirer les commerces uniques par opposition aux établissements appartenant à des chaînes commerciales? de transformer l environnement propre au centre-ville, fondé sur la mise en valeur du patrimoine architectural et sur la disponibilité d espaces publics (places, parcs ) et de grands équipements favorisant la convivialité?

7 de la ville intérieure montréalaise

8 1962 : La naissance

9 : Inauguration du métro

10 : Hôtels et équipements culturels

11 : Galeries marchandes et tours à bureaux

12 : Développement multi-fonctionnel

13 : Quartier international de Montréal

14 Place de la fonction commerciale dans l'évolution de la ville intérieure nombre cumulatif d'immeubles nombre total d'immeubles connectés immeubles sans galerie marchande immeubles avec galeries marchandes t ou abandon de galeries marchandes en immeubles existants" Depuis 12 ans, aucune nouvelle galerie marchande n a été ajoutée, mais des équipements commerciaux ont été rénovés pendant que d autres ont été abandonnés ou réduits

15 Simpson s Simon s Magasins à rayons transformés en complexes immobiliers avec galerie marchande Eaton Les Ailes de la mode

16 L évolution en parallèle du commerce sur rue Il est clair que jusqu au début des années 1990 la part de l activité commerciale située dans la ville intérieure a augmenté, pour ensuite se stabiliser. Mais en incluant à la ville intérieure les établissements qui offrent frent un double accès et en examinant la structure d activités aujourd hui ui disponible, on peut avancer que la part du chiffre d affaires a continué à progresser.

17 Distribution des établissements commerciaux au centre-ville Établissements hors-rue Établissements sur-rue Distribution de la superficie des ventes (par rapport au noyau central) 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 44% 38% 39% 34% 28% 19% Grands magasins à rayons Commerces hors-rue Commerces sur-rue

18 La part de la ville intérieure dans l hypercentre: nombre d établissements Nombre d'établissements Total services personnels restaurants commerce de détail Restant Ville souterraine Source: REEM 1996

19 La part de la ville intérieure dans l hypercentre: superficies locatives Superficie locative totale (m2) Total services personnels restaurants commerce de détail Restant Ville souterraine Source: Rôle d évaluation 1998

20 La part de la ville intérieure dans l hypercentre: valeurs locatives Valeur locative mensuelle estimée (000 $CAN) Total services personnels restaurants commerce de détail Restant Ville souterraine Source: Rôle d évaluation 1998

21 La part de la ville intérieure dans l hypercentre: nombre d employés Nombre d'employés Total services personnels restaurants commerce de détail Restant Ville souterraine Source: REEM 1996

22 Certains magasins situés dans les galeries marchandes représentent l unique établissement de l entreprise alors que d autres sont aussi présents sur rue commerce de détail restauration 31% 22% 56% 21% 26% 1 seul magasin à Montréal 27% 5% 12% plusieurs magasins mais un seul en centre-ville plusieurs établissements et plus d'un en centre-ville, tous en galerie marchande plusieurs magasins et plus d'uns en centre-ville, certains sur rue

23 Éléments de réponse aux questions soulevées L implantation des galeries marchandes a-t-ellea entraîné la fermeture des établissements sur rue? Il y a eu effectivement une perte absolue et relative depuis s 10 ans mais la vitalité de l équipement commercial du centre-ville, fondée en bonne partie sur l implantation de galeries marchandes est rassurante, est garante de l avenir favorisé le commerce banal au détriment du commerce spécialisé? Le commerce banal se localise dans les immeubles avec commerce résiduel mais on trouve aussi, en particulier aux abords de l hyper-centre, des commerces bas de gamme qui nuisent à l homogénéité du linéaire commercial souhaité par les locales. érodé la capacité du centre-ville à attirer les commerces uniques par opposition aux établissements appartenant à des chaînes commerciales? L équipement commercial du centre-ville s est au contraire diversifié, accompagnant la consolidation du pôle d emploi et d activités ludiques.

24 L opinion des du réseau piétonnier protégé

25 La majorité des de la ville intérieure sont des travailleurs du centre-ville mais on trouve aussi des touristes et des personnes dont le motif principal de fréquentation de la ville intérieure est le magasinage Graphique #21 : Proportion du motif des déplacements des répondants selon le site d'entrevue lors de l'enquête sur la ville intérieure de 2003 (q06) Centre Eaton Nord (05) Gare Centrale Sud (10) Rotonde (17) Complexe Desjardins (24) % Travail Magasinage Résidence Études Restaurant / Bar Divertissement Sans motif précis Église Autre Refus / NSP Motif

26 Pour les de la ville intérieure, l offre commerciale apparaît comme une qualité importante, après la protection climatique et la rapidité des déplacements. Avantages perçus de la ville intérieure tous à motif magasinage C'est à l'abri des intempéries C'est sécuritaire La température est plus agréable C'est facile de s'y orienter L'offre commerciale est intéressante C'est rapide C'est agréable comme décor Les corridors sont peu achalandés C'est à l'abri de la circulation automobile Autre Refus / NSP répondants en % Introduction

27 Ceux qui fréquentent la ville intérieure pour la première fois sont plutôt déçus du décor mais ils s accommodent bien des cheminements offerts Désavantages perçus de la ville intérieure tous première fréquentation 0 On se prive de l'air extérieur C'est peu sécuritaire La température est moins agréable C'est difficile de s'y orienter L'offre commerciale est peu intéressante C'est trop long C'est peu agréable comme décor Les corridors sont trop achalandés Autre Refus / NSP répodants en % Introduction

28 Dans un environnement où domine la fonction commerciale, comme à proximité de la station McGill, on constate que la proportion des de la ville intérieure dont le motif principal de présence en centre-ville est le magasinage a diminué entre 1989 et 2003 car les travailleurs du centre-ville composent encore la majorité des clients. En outre le réseau piétonnier est si développé qu il offre à tous ceux qui fréquentent le centre-ville des parcours alternatifs souvent plus rapides que les trottoirs et places publiques. Motif principal de fréquentation: site McGill - Centre Eaton 100% 80% 60% 40% 20% 0% sans motif précis divertissement magasinage résidence travail et études

29 Les de la ville intérieure, notamment à proximité des environnements commerciaux, sont aujourd hui moins inquiets de la sécurité et moins critiques à l égard de la signalisation et de la qualité de l aménagement intérieur. Motifs d'insatisfaction à l'égard de la ville intérieure, en environnements commerciaux, site McGill - Centre Eaton répondants en % congestion des corridors pauvre qualité du décor orientation difficile insécurité site Place-des-arts - Complexe Desjardins 50 répondants en %

30 La position des locales face au développement des galeries marchandes Depuis le début de la ville intérieure, la Ville de Montréal a accompagné son évolution en exigeant des propriétaires immobiliers situés à proximité des stations de métro une extension des corridors piétonniers, cédant en retour une occupation du domaine public (sous les rues). Mais, si on fait exception de rares investissements récents, réalisés conjointement avec les gouvernements supérieurs dans le cadre de programmes de subventions aux infrastructures, la Ville de Montréal a laissé tout le fardeau financier aux propriétaires immobiliers eux-mêmes.

31 Le Plan d urbanisme de 1992 montrait à l égard de la ville intérieure beaucoup d intérêt... Objectif 29 : Assurer le confort et la sécurité des piétons. Stratégie de mise en œuvre : [ ] Élaborer une planification détaillée du réseau piéton intérieur portant notamment sur : L ensemble des prolongements à prévoir; La réglementation appropriée pour garantir, le cas échéant, que les servitudes de passage nécessaires seront accordées gratuitement à la Ville; Les heures d ouverture des différents tronçons; Les moyens d assurer la sécurité des, hommes, femmes et enfants; Les normes d aménagement physique (éclairage naturel, linéarité et normalisation des parcours, facilité d accès à la rue) et d entretien; Les normes assurant l uniformisation de la signalisation.

32 Depuis 12 ans, peu a été fait sinon de reconnaître la réalité de la ville intérieure et d aider les propriétaires immobiliers du Quartier international à se donner une nouvelle signalisation

33 mais aussi beaucoup de réserves D ici à ce que soit complétée la planification détaillée du réseau piéton intérieur, n autoriser des prolongements que pour les bâtiments localisés sur des îlots contigus à une station de métro dans la mesure où ils constituent une liaison directe entre la rue et la station de métro (plan 25). Les prolongements autorisés avant le dépôt du Plan directeur pourront de plus être réalisés.

34 Or, entre 1992 et 2003 la ville intérieure a continué à s étendre, même au-delà de la zone permise. Bâtiments reliés à la ville intérieure, avant 1992 Îlots où les bâtiments pouvaient être reliés à la ville intérieure, selon le Plan d urbanisme de 1992 Bâtiments reliés à la ville intérieure depuis 1992

35 Nouveau lien, sous l édifice Polaris

36 Et en ce qui concerne plus spécifiquement la fonction commerciale, on annonçait la relance de la rue Sainte- Catherine et la mise en échec de tout projet de nouvelle galerie marchande Objectif 9 : Assurer l intl intégration des galeries marchandes à la trame commerciale sur rue et décourager d la construction de galeries marchandes en sous-sol. sol. Stratégie de mise en œuvre : Créer, au rez-de de-chaussée des galeries marchandes, un linéaire commercial s ints intégrant à celui de la rue en assurant la présence de commerces accessibles directement de la rue.

37 Stratégie de mise en œuvre Inclure, dorénavant, dans le calcul de densité, les superficies de plancher situées sous le niveau de la rue et utilisées à d autres fins que le stationnement ou les équipements mécaniques Tour IBM-Marathon Marathon

38 Stratégie de mise en œuvre Concentrer le développement éventuel de galeries marchandes et de grands magasins dans l axe de la rue Sainte-Catherine et n en permettre sur d autres sites desservis par le métro que suite à une évaluation de leur impact sur la rue Sainte- Catherine.

39 Stratégie de mise en œuvre Exclure du calcul de densité les superficies de plancher occupées par des commerces directement et individuellement accessibles de la rue, implantés sur les principales rues commerciales telles qu illustrées au plan 12.

40 Plan 12: Les principales rues commerciales du centre-ville Hypercentre: aire d implantation de la ville intérieure continue

41 Au niveau de la fonction commerciale on note depuis 12 ans la transformation de magasins à rayons en galeries marchandes.. Immeubles sans fonction commerciale Immeubles avec commerces résiduels Immeubles avec galeries marchandes Magasins à rayons convertis en galeries marchandes depuis 1992

42 Mais le changement le plus important est sans doute l augmentation spectaculaire de connectivité entraînée par la réunion de 3 segments jusqu ici disjoints Hôtels Réseau piétonnier protégé Lien ajouté Métro

43 La ville intérieure ne peut que se développer et l activité commerciale continuera à y jouera un rôle majeur. Il faudra donc que les locales et les propriétaires immobiliers, en partenariat, adoptent rapidement un plan de développement. L Observatoire de la ville intérieure est prêt à accompagner ce processus, en offrant son pool de ressources humaines et organisationnelles.

44 L accroissement souhaité dans l utilisation du métro pour les travailleurs et dans la concentration d activités au centre-ville ne commande-t-elle elle pas l extension du réseau piétonnier intérieur? Grâce au projet QIM, le Palais des Congrès est maintenant relié à 6 grands hôtels, enlevant un irritant à la mise en marché de cet équipement

45 Les problèmes d orientation spatiale doivent être résolus et les expériences en cours poursuivies Dans le Quartier international de Montréal, un nouvel affichage est actuellement mis en place, comprenant des plans-clés de la ville intérieure

46 La qualité de l environnement intérieur doit être rehaussée et les interfaces avec l extérieur doivent être augmentés. Le Centre de commerce mondial propose aux de la ville intérieure un environnement de qualité Les gestionnaires du Complexe Desjardins ont réaménagé récemment leur grande place

47 L observatoire de la ville intérieure et tous les professionnels et chercheurs qui s y intéressent doivent contribuer à la recherche d une plus grande fonctionnalité et d une meilleure qualité environnementale.