Atelier 1 : foncier. A M V S N o v e m b r e A D U S

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Maximilien Gignac
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1 Atelier 1 : foncier A M V S N o v e m b r e A D U S Observatoire habitat 2010 Atelier 2 Foncier Février 2011

2 Sommaire : P r é a m b u l e p 3 L e s g r a n d e s t e n d a n c e s p 4 L a l u t t e c o n t r e l a v a c a n c e p 1 1 L a m o b i l i s a t i o n d u f o n c i e r p 1 6 2

3 Préambule Une prédominance de l habitat individuel 74 % habitat individuel en 2006 (Source INSEE). 73 % des logements construits entre 1993 et 2007 (Source SITADEL) sont composés des logements individuels. 4,3 % d augmentation entre 1999 et 2006 pour les logements individuels contre une légère baisse du collectif (-1,5 %). 3

4 L e s g r a n d e s t e n d a n c e s 4

5 Deux grandes tendances Les années 70 Les années 80 et 90 Groupé Diffus Problème de l étalement 5

6 Les grandes tendances des années 70 (Partagées sur le plan national et local) - Croissance démographique - Foncier bon marché Urbanisation pavillonnaire - Forte inflation Majoritairement en groupé 6

7 Les grandes tendances des années 80 Urbanisation pavillonnaire majoritairement diffus Artificialisation des sols entre 1983 et % au niveau national 1 + 2,5 % au niveau local 2 Contexte démographique et socio-économique 400 ha au total Dont 200 ha pour l habitat 1) Source Insee : enquête TERUTI 2) Source AMVS : Enquête AMVS 75 ha en urbanisation linéaire (4 logts sur 10) 7

8 L'urbanisation résidentielle linéaire (période 1983 à 1999) 8

9 Les facteurs de l étalement urbain Motorisation des ménages Accès à la propriété Souhait de maison inidividuelle Rejet de la ville Prix du foncier attractif POS laxistes Dispersion des fonctions de la ville centre Fiscalité attractive Conséquences Contribution au réchauffement climatique Artificialisation des sols et impact direct sur l environnement Disparition des zones agricoles Renforcement de la ségrégation sociale Augmentation des coûts de desserte et de services des zones peu denses Enjeu : mise en place d une politique privilégiant le renouvellement et le resserrement urbain. 9

10 Quid de l urbanisation pavillonnaire? Ne pas confondre Etalement urbain (mesurable) Péri-urbanisation qui peut se faire sous forme Coût des réseaux Coût des services Coût environnemental Coût social Economiser le foncier étalée Outils pour mobiliser le foncier _ à des endroits stratégiques _ à des prix raisonnables groupée, Epinette, Grévaux, Ferrière-la-Petite Atelier 1 - ZAP (Zone Agricole protéger) - PAEN (Périmètre de Protection et de mise en valeur des Espaces Agricoles et Naturels périurbains) Outils pour financer les réseaux et les équipements Atelier 2 10

11 L A LUTTE CONTRE LA VACANCE (Chaque logement réinvesti permet de faire l économie de l équivalent foncier) 11

12 La situation actuelle Plus de logements vides dans l agglomération (Sources : rec. INSEE 2006) Définition INSEE Un logement vacant est un logement inoccupé se trouvant dans l'un des cas suivants : - proposé à la vente, à la location ; - déjà attribué à un acheteur ou un locataire et en attente d'occupation; - en attente de règlement de succession ; - conservé par un employeur pour un usage futur au profit d'un de ses employés ; - gardé vacant et sans affectation précise par le propriétaire (exemple un logement très vétuste...). Une exploitation détaillée du fichier DGI à partir d une commune, complétée par une enquête terrain montre que 20 % des logements vides sont en réalité des logements vacants chroniques(dont 10 % à démolir), soit environ 440 logements. 12

13 440 logements vacants chroniques (> à 2 ans) Conséquences - Dégradation accélérée du patrimoine - Dévalorisation de l image des quartiers - Préjudice sur les valeurs immobilières alentours - Perte de recettes fiscales - Autant de logements neufs supplémentaires à construire et de terres agricoles à mobiliser 2/3 vacants réaffectables sans intervention publique 1/3 (soit 130 logements vacants) nécessitant une intervention de la collectivité locale (dont 40 à démolir) 13

14 Bien connaître la VACANCE sur la commune SYNOPSIS DE LA VACANCE Demande à la DGI Acte d engagement. complété par la déclaration CNIl (déclaration simplifiée 0049) Propriétaires ou héritiers CONNUS mais refusant de vendre ou de louer Propriétaires CONNUS et DECEDES < 30 ans (sans héritiers ou héritiers refusant succession) Propriétaires INCONNUS ou CONNUS et DECEDES > 30 ans (sans héritiers ou héritiers refusant succession) "Procédure suivant l état du logement" "Succession vacante" "Bien sans maître" 14

15 PROPRIETAIRES OU HERITIERS CONNUS MAIS REFUSANT DE VENDRE OU DE LOUER Logement en bon état Logement en mauvais état Outils incitatifs Outils coercitifs Procédure d abandon manifeste (L à L du CGCT) Informer les propriétaires sur les aides et déductions fiscales. Taxe d habitation sur les logements vides de plus de 5 ans. Procédure d attribution d office. Rentrée fiscale Travaux, remise en location, ou vente 15

16 L A MOBILISATION DU FONCIER 16

17 Cette mobilisation du foncier implique : 1- Une politique volontariste 2- Une maîtrise du foncier 3- Une utilisation des outils capable d assurer un accroissement de l offre sans étalement urbain supplémentaire (voir Grenelle et SCOT). 17

18 Pourquoi une politique volontariste? Le total des zones constructibles (en ha) U = AU = AU = 50 Total = 537 Or,la mise sur le marché des terrains à bâtir c est : 25 ha /an (soit 5% du foncier constructible). alors que les besoins sont de 35 ha / an (PLH) 18

19 Une maîtrise du foncier Avec quels outils? DPU Majoration du Emplacements Le bail à La dation AFU ZAD DUP Foncier non réservés construction bâti DPU : Droit de Préemption Urbain AFU : Association Foncière urbaine ZAD : Zone d Aménagement Différé DUP : Déclaration d Utilité Publique 19

20 Une utilisation des outils capable d assurer une offre sans étalement urbain supplémentaire. SCOT 2/3 En renouvellement 1/3 En artificialisation Densité Limitée à 2,5 % de L enveloppe urbaine 15 logt/ha si SHON < 5000 m 2 ou > 1 ha 45 logts/ha pour les grosses communes 20

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