AVIS Réf. : CWEDD/10/AV.690 Date : 10/05/

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Coraline Morency
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AVIS Réf. : CWEDD/10/AV.690 Date : 010 Permis de lotir pour 13 lots (132 à 165 logements) à MONT-SAINT-GUIBERT 1. DONNEES DE BASE Demande : - Permis de lotir - Rubrique : 70.11.

1 AVIS Réf. : CWEDD/10/AV.690 Date : 010 Permis de lotir pour 13 lots (132 à 165 logements) à MONT-SAINT-GUIBERT 1. DONNEES DE BASE Demande : - Permis de lotir - Rubrique : Projet : Réaménagement de la ZACC des «Trois Burettes» et lotissement du «Christ du Quewet» - Localisation : Mont-Saint-Guibert - Situation au plan de secteur : ZACC, zone d habitat et zone forestière - Catégorie : 1 Aménagement du territoire, urbanisme, activités commerciales et de loisirs > Une brève description est reprise en annexe. Demandeur : Build & Co, Bruxelles Auteur de l étude : Pissart s.a., Trooz Autorité compétente : Collège communal de Mont Saint Guibert Date de réception du dossier : 13/04/2010 Visite de terrain : 21/02/2007, pour le rapport urbanistique et environnemental de la mise en œuvre de la ZACC

2 2. AVIS SUR LA QUALITE DE L'ETUDE D INCIDENCES Le CWEDD estime que l auteur a livré une étude de qualité satisfaisante. L autorité compétente y trouvera les éléments pour prendre sa décision. Au niveau du contenu L étude aborde tous les volets environnementaux habituellement analysés pour ce type de projet, si l on tient compte toutefois des éléments complémentaires apportés suite à l examen du dossier par le CWEDD. L étude élargit judicieusement l aire d analyse en fonction de la problématique étudiée, en particulier pour l aspect mobilité (sur base de l étude Transitec), très sensible étant donné les divers projets d urbanisation («Papeteries», «Brasseries», «Jaurdinia») en cours à Mont-Saint-Guibert. Au niveau de la forme Le CWEDD regrette : l absence ou les erreurs de numérotation de plusieurs annexes ou planches. Elles ont été transmises ultérieurement par le bureau d étude ; les planches ne sont pas toujours dans l ordre du texte ; quelques contradictions dans les chiffres (nombre minimum et maximum de logements) ; certaines annotations aux légendes non explicitées ((*) ou ( )) ; certains acronymes ne sont pas repris dans le glossaire (AFNC, IDF, DGVH). AVIS SUR LA QUALITE DU RESUME NON TECHNIQUE Le CWEDD estime que le résumé non technique est de qualité satisfaisante. En effet, ce document reprend clairement les principaux éléments de l étude et ses recommandations mais reste trop long tout en manquant d illustrations. Réf. : CWEDD/10/AV.690 Page 2 sur 5

3 3. AVIS SUR L'OPPORTUNITE ENVIRONNEMENTALE DU PROJET Le CWEDD remet un avis favorable sur l opportunité environnementale du projet dans la mesure où les recommandations de l auteur et les remarques du Conseil expliquées ci-dessous sont prises en compte. Le CWEDD appuie toutes les recommandations de l auteur et insiste particulièrement sur les suivantes : malgré la philosophie du projet qui veut laisser une certaine liberté d expression, il y a lieu d imposer des prescriptions plus précises, notamment en termes : o de mitoyenneté ; o d orientation ; o de nombre de logements par îlot ; o d isolation (un objectif «basse-énergie» est annoncé sans précision ; l auteur recommande au minimum K35) ; o de performance énergétique : réaliser une étude énergétique par lot ; rétablir la liaison pour la mobilité douce entre la rue Burniat et le projet. Cette liaison est considérée comme «impérative» dans le programme de mise en œuvre des ZACC et prévue par le RUE, puis supprimée ici sans justification valable. Elle permettra aux habitants de la Cité Burniat de rejoindre de façon sécurisée le Bois de Béclines, la plaine communale et la gare ; privilégier l infiltration des eaux de pluie via les noues et le bassin d orage par rapport aux puits d infiltration, étant donné la présence de remblais et la nature du sous-sol (sables bruxelliens) ; même si les études de reconnaissance des sols ne relèvent aucun indice de pollution, il y a lieu d analyser les terres excavées lors des chantiers étant donné les remblais dont le site a fait l objet après l exploitation de la sablière. Sachant que le sentier en crête de talus périphérique a été supprimé, le CWEDD recommande en outre d élargir le sentier d «entretien» (largeur prévue = 1m) en bas de talus périphérique afin d en faire une véritable voie douce permettant des liaisons confortables et sécurisées entre les lots et vers l extérieur. Réf. : CWEDD/10/AV.690 Page 3 sur 5

4 Annexe Brève description du projet Avertissement : Les informations reprises ci-après sont données à titre indicatif et sont destinées à un usage interne dans le cadre de la préparation de l avis. Elles ne sont pas constitutives de l avis du CWEDD. La demande de permis de lotir porte sur un terrain de 8,85 ha, pour l essentiel en ZACC, pour le solde en zone d habitat. La ZACC «Les 3 Burettes», d une superficie de 15,06 hectares, au nord du cœur de Mont St Guibert, a été scindée en trois sous-zones dans le programme communal de mise en œuvre des zones d aménagement différé de 2005 : «Christ du Quewet» (7,23 hectares), repris en priorité 1, ancienne sablière remblayée ; «Les 3 Burettes» (4,44 hectares) ; «Pol Burniat» (3,39 hectares) déjà bâtie, apparemment sans procédure de mise en œuvre. La partie «Christ du Quewet» a été mise en œuvre par un rapport urbanistique et environnemental (RUE) (voir avis du CWEDD AV.354 du 26 février 2007). Le site est à proximité du centre et de la gare de Mont-Saint-Guibert (200m). Il est cerné à l est et à l ouest par de l habitat et, au nord, par une zone agricole et une zone forestière. C est un ancien site d extraction de sable qui forme une cuvette bordée de talus. Il ne présente aucune contrainte forte à l urbanisation. La rue Saint-Jean longe le site sur quelques dizaines de mètres, au sud. C est un axe de circulation important aux heures de pointe (liaison vers la E411 et la N25 et circulation liée à la présence de deux établissements scolaires importants). Mont-Saint-Guibert se trouve dans la zone à forte pression foncière du Brabant wallon, jouxtant Louvain-la-Neuve et en particulier son parc d affaires Axis, en plein développement. La commune mène depuis quelques années une réflexion sur l aménagement de son territoire et souhaite : - Distinguer clairement son territoire par rapport à celui de Louvain-la-Neuve ; - Favoriser la mixité de l habitat ; - Maintenir une ambiance villageoise conviviale ; - Soutenir un développement économique axé sur les PME. Le présent projet consiste à densifier le centre en répondant à une forte demande en logements de plus petite taille ; en conciliant une mixité sociale, une mixité d âges et une mixité de fonctions ; en proposant des services de proximité. La spécificité intergénérationnelle implique l adaptation du bâti aux besoins des seniors ainsi que des équipements spécifiques (centre de bien-être, services à domicile ). Dès lors, le concept prévoit de 132 à 165 logements (144 à 158 prévus dans le RUE) sur 13 lots pour plus de 500 personnes (400 à 439 prévues dans le RUE), soit logements/hectare: - des logements familiaux classiques (appartements à villas), - des logements familiaux évolutifs permettant leur adaptation aux différentes tranches d âge, - des logements pour seniors, - des logements «kangourous» dans des bâtiments regroupant différentes générations. Réf. : CWEDD/10/AV.690 Page 4 sur 5

L implantation prévoit notamment : - une orientation sud-ouest de l artère principale ; - les voiries secondaires en espace partagé ; - une disposition des habitations en îlots, avec des liaisons

5 L implantation prévoit notamment : - une orientation sud-ouest de l artère principale ; - les voiries secondaires en espace partagé ; - une disposition des habitations en îlots, avec des liaisons piétonnes et des aires en copropriété ; - une forte densité vers le centre-ville, allant en décroissant vers la périphérie ; - le maintien des versants arborés de la cuvette ; - un accès principal, retravaillé en placette, rue St Jean. Un accès uniquement pour les services de secours et la circulation douce rue de Corbais ; - une forte densité d espaces verts publics ou semi privés (de l ordre de 10 %) ; - deux places et des espaces de convivialité; - un réseau de voies lentes (réseau interne et liaison à la plaine communale via le bois. Le concept se veut innovateur en voulant exprimer un «concept urbanistique» fort et de qualité, (...) laisser la conception et la créativité architecturale s exprimer,( ) ne pas figer la composition mais néanmoins la cadrer. En outre, il existe une volonté d appliquer les principes d éco-construction (orientation, énergies alternatives, noue, choix des matériaux ) et d obtenir un label «éco-quartier». Chaque lot sera géré en copropriété (donc pas de propriété individuelle) et une copropriété globale gèrera les parties communes à l ensemble du lotissement autres que celles rétrocédées à la commune («communs des communs», talus périphérique ). Le réseau d assainissement des eaux sera séparatif, même si les collecteurs existants sont unitaires et raccordés à la station d épuration de Basse-Wavre. Des citernes d eau de pluie, un réseau de noues, un système d infiltration et un bassin de rétention paysager de près de 1000 m 3 sont également prévus. La réalisation du projet nécessitera le remplacement de l égouttage de la rue de Corbais (séparatif et plus capacitaire). Quelques discordances sont à relever entre le RUE et le projet de lotissement, notamment : - l accès rue de Corbais est réservé à la mobilité douce et aux services de secours ; - la suppression de la promenade en crête de talus périphérique, remplacée par un sentier en pied de talus ; - la liaison douce vers la cite Burniat ; - une densité légèrement plus forte. L étude de mobilité, intégrant les autres grands projets locaux («Papeteries» et «Brasseries») ne prévoit pas de problèmes de circulation majeurs étant donné les capacités des voiries existantes. Seuls quelques aménagements locaux sont à étudier. Réf. : CWEDD/10/AV.690 Page 5 sur 5

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