Le lien entre vous et vos projets

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1 2011 Le lien entre vous et vos projets Siège (Lyon) Espace Eiffel rue Tronchet Lyon Tél fax Agence de Montpellier 133, rue Olof Palme - Tournezy Montpellier Tél fax Agence de Nantes 1 allée Cassard Nantes Tél Agence de Nice 23, rue Jean Canavèse Nice Tél fax

2 2011 Le logement neuf en 2012 : conjoncture régionale et perspectives nationales Présentation animée par : Laurent Escobar, directeur associé Xavier Longin, directeur des études - associé Siège (Lyon) Espace Eiffel rue Tronchet Lyon Tél fax Agence de Montpellier 133, rue Olof Palme - Tournezy Montpellier Tél fax Agence de Nantes 1 allée Cassard Nantes Tél Agence de Nice 23, rue Jean Canavèse Nice Tél fax

3 Au plus logements construits en 1973, en 2007 Evolution de la construction neuve en France Métropolitaine (logements commencés) Part de l individuel : 65% Part de l individuel : 50% Part de l individuel : 55% En moyenne, logements construits par an depuis la fin des années 70 La part de l individuel est toujours restée majoritaire. Source : Ministère de l égalité des territoires et du logement Sitadel / Siclone

4 L activité de la promotion liée aux dispositifs de défiscalisation Evolution des ventes en promotion immobilière Quilès Périssol Besson Robien Scellier Sources : enquête de la commercialisation des logements neufs SOeS ECLN et FPI France

5 Le tunnel de Friggit : l indice de solvabilité des ménages Composant variation des prix, des revenus et des taux d intérêt, le tunnel a franchi depuis 2007, le seuil qui avait déjà été déclencheur de crise en A l époque, c était les taux d emprunt qui avaient flambé. Cette fois-ci, les taux sont au plus bas.

6 Les plus fortes baisses sur les marchés où l investissement locatif est traditionnellement élevé (Bordeaux, Toulouse, Montpellier) Evolution des ventes nettes sur les principaux marchés métropolitains Nice Lyon Mars. Lille Nantes Bord. Toul. Montp. Sources : Adéquation (Lyon, Nice, Montpellier), OIBM (Bordeaux), Oloma (Nantes), OberveR (Toulouse), FPI CECIM (Lille), Capem (Ile-de-France), OIP (Marseille) 9 premiers mois premiers mois 2012

7 Les marchés résilients

8 Les marchés moyens

9 Les marchés dépréciés

10 La zone B2 : 22% des ventes en France Répartition de la population, de la construction neuve et des ventes nettes par zonage (hors Ile-de-France) ventes / an 27% invest.* ventes / an* 63% invest.* ventes / an* 63% invest.* ventes / an* 47% invest.* Population Construction neuve Ventes en promotion * Moyenne Sources : Adéquation,OIBM, Oloma, OberveR, Ocelor, ODIN, OISO

11 Les ménages du 3 ème au 5 ème décile de revenus pèsent près de 50% de la demande de logements neufs. Ce sont dans les gammes de prix entre et 3,200 /m² qu on satisfait au mieux leur demande. Au-delà, ils ne sont plus qu une minorité à pouvoir se loger dans le neuf, tant en accession qu en location /m² 55% /m² 40% /m² 35% 3% 12% 5% 45% 37% 43% 55% Calculs réalisés par Adequation sur la base des données INSEE RFLM Taux effectif global : 4,46% au 15/11/2012 Durée d emprunt : 25 ans Taux d endettement : 33% Revenus modestes (3ème décile) Revenus moyens (4ème et 5ème déciles) Revenus moyens (6ème et 7ème déciles) Revenus moyens (8ème décile) Revenus supérieurs (9ème décile)

12 Agglomération Lyonnaise (Sepal) : depuis 18 mois, une contraction du marché concentrée sur les gammes comprises entre et /m² Ventes de collectifs par gamme de prix Agglomération Lyonnaise (Sepal) 2100 à 1100 ventes annuelles en 3 ans. Source : observatoire de l activité de la promotion immobilière FIL Agglomération Lyonnaise - Adequation

13 Un déplacement du marché vers les secteurs Est de l agglomération Centre : /m² Centre : /m² Agglo. Ouest : /m² Agglo. Ouest : /m² Agglo. Est : /m² Agglo. Est : /m² Source : observatoire de l activité de la promotion immobilière FIL Agglomération Lyonnaise - Adequation

14 Focus sur les autres marchés régionaux Agglomération de Lyon MV V Inv 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% Mois 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 0,0-2,0 LEGENDE : MV : évolution des mises en vente sur les 3 premiers mois de l année 2012 vs. la même période en 2011 V : évolution des ventes nettes Inv. : évolutions des ventes auprès des investisseurs Mois : évolution de la durée moyenne de commercialisation (exprimée en mois) Source : Adéquation Adequation - Le logement neuf en 2012 : conjoncture régionale et perspectives nationales Docks novembre 2012

15 Focus sur les autres marchés régionaux CA Villefranche 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% MV V Inv Mois 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 0,0-2,0 Source : Adéquation LEGENDE : MV : évolution des mises en vente sur les 3 premiers mois de l année 2012 vs. la même période en 2011 V : évolution des ventes nettes Inv. : évolutions des ventes auprès des investisseurs Mois : évolution de la durée moyenne de commercialisation (exprimée en mois)

16 Focus sur les autres marchés régionaux Nord Isère 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% MV V Inv Mois 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 0,0-2,0 Source : Adéquation LEGENDE : MV : évolution des mises en vente sur les 3 premiers mois de l année 2012 vs. la même période en 2011 V : évolution des ventes nettes Inv. : évolutions des ventes auprès des investisseurs Mois : évolution de la durée moyenne de commercialisation (exprimée en mois)

17 Focus sur les autres marchés régionaux 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% Agglomération Grenobloise MV V Inv 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 0,0-2,0 Mois Source : Adéquation LEGENDE : MV : évolution des mises en vente sur les 3 premiers mois de l année 2012 vs. la même période en 2011 V : évolution des ventes nettes Inv. : évolutions des ventes auprès des investisseurs Mois : évolution de la durée moyenne de commercialisation (exprimée en mois)

18 Focus sur les autres marchés régionaux 2 Savoie LEGENDE : MV : évolution des mises en vente sur les 3 premiers mois de l année 2012 vs. la même période en 2011 V : évolution des ventes nettes Inv. : évolutions des ventes auprès des investisseurs Mois : évolution de la durée moyenne de commercialisation (exprimée en mois) Source : Adéquation 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% MV V Inv Mois 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 0,0-2,0

19 Focus sur les autres marchés régionaux Franco Genevois 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% MV V Inv Mois 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 0,0-2,0 Source : Adéquation LEGENDE : MV : évolution des mises en vente sur les 3 premiers mois de l année 2012 vs. la même période en 2011 V : évolution des ventes nettes Inv. : évolutions des ventes auprès des investisseurs Mois : évolution de la durée moyenne de commercialisation (exprimée en mois)

20 Focus sur les autres marchés régionaux Source : Adéquation 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% Saint-Etienne Métropole MV V Inv Mois 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 0,0-2,0 LEGENDE : MV : évolution des mises en vente sur les 3 premiers mois de l année 2012 vs. la même période en 2011 V : évolution des ventes nettes Inv. : évolutions des ventes auprès des investisseurs Mois : évolution de la durée moyenne de commercialisation (exprimée en mois)

21 Focus sur les autres marchés régionaux 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% Source : Adéquation Clermont Communauté MV V Inv Mois 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 0,0-2,0 LEGENDE : MV : évolution des mises en vente sur les 3 premiers mois de l année 2012 vs. la même période en 2011 V : évolution des ventes nettes Inv. : évolutions des ventes auprès des investisseurs Mois : évolution de la durée moyenne de commercialisation (exprimée en mois)

22 LEVIERS POUR LE DÉVELOPPEMENT D UNE OFFRE EN LOGEMENT ABORDABLE

23 Le leviers des couts de construction par la typologie et les stationnements Coût de construction 5000 m² SDP (70 lgts.) (59 m² SHAB / lgt.) HT /m² SHAB 5000 m² SDP (68 lgts.) (64 m² SHAB / lgt.) HT /m² SHAB Prix de vente / m² SHAB T3 (65 m²) : / m² SHAB T3 (65 m²) : Charge foncière 350 HT/m² SDP 350 HT/m² SDP

24 Des alternatives au parking en sous-sol pour certains collectifs Le stationnement hors sol : économie de 80 à 100 HT /m² habitable soit une économie de 150 à 200 TTC /m² sur le prix de sortie dans un montage classique en TVA 19,6 % Collectif avec stationnement au sol - Meccano Architkten, Rotterdam

25 Des alternatives au parking en sous-sol pour certains collectifs Le stationnement hors sol : économie de 80 à 100 HT /m² habitable soit une économie de 150 à 200 TTC /m² sur le prix de sortie dans un montage classique en TVA 19,6 % Collectif sur socle de stationnement Les allées de la Roseraie à Grenoble, ZAC Vigny-Musset Meunier Promotion, Architecte : Groupe 6

26 Des alternatives au parking en sous-sol pour certains collectifs Le stationnement hors sol : économie de 80 à 100 HT /m² habitable soit une économie de 150 à 200 TTC /m² sur le prix de sortie dans un montage classique en TVA 19,6 % Collectif avec stationnement sous pilotis Résidence «Boréal» à Nantes, ZAC Vallon des Dervallières Habitat 44, Architecte : Tetrarc

27 Le logement intermédiaire et la maison de ville en complément du collectif Collectif Intermédiaire Maison de ville Coût de construction ( HT/m² shab) Charge foncière ( HT/ m² SDP) Prix de vente ( TTC/m² shab)

28 Economie sur les coûts de montage : l habitat participatif Montage en habitat participatif = Economies substantielles pour les futurs acquéreurs (- 6% à 15%) + Risque +/- important pour l acquéreur suivant le montage juridique Exemples de programmes montés en habitat participatif Acquérir le foncier et assurer la maîtrise d ouvrage de l opération avec une AMO Acquérir seulement le foncier et passer un contrat de promotion immobilière (CPI) avec un opérateur Acheter les logements en VEFA à un opérateur qui acquiert le foncier et assure la maîtrise d ouvrage Economie sur le prix de vente Risque 12 à 15 % à 10 % ++ 6 à 7 % + Programme de Terra Cités à Strasbourg (67) Programme de Urban Coop à Martigues (13)

29 Le levier de la territorialisation : l atout des grands projets Projet à court terme Projet à moyen terme ( ) Projet à long terme (2021 et après) Source : Grand-Lyon attention, données encore temporaires et portant uniquement sur les projets de plus de 400 logements Volumes de logements potentiels sur les grands projets de l Est Lyonnais Court terme Moyen terme Long terme

30 2011 Téléchargez les actes de la conférence sur notre site Siège (Lyon) Espace Eiffel rue Tronchet Lyon Tél fax Agence de Montpellier 133, rue Olof Palme - Tournezy Montpellier Tél fax Agence de Nantes 1 allée Cassard Nantes Tél Agence de Nice 23, rue Jean Canavèse Nice Tél fax