La salubrité des logements : quelques repères. Philippe Carlier Attaché à la DGO4 - Direction de la Qualité du Logement

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1 La salubrité des logements : quelques repères Philippe Carlier Attaché à la DGO4 - Direction de la Qualité du Logement

2 Définitions Salubrité : ensemble des caractéristiques intrinsèques du logement qui visent à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants Hygiène : ensemble des principes et des pratiques individuelles et collectives qui visent à la conservation de la santé

3 Le Code wallon du Logement et de l Habitat durable énumère les critères minimaux de salubrité : la stabilité l étanchéité les installations électriques et de gaz la ventilation l éclairage naturel l équipement sanitaire et l installation de chauffage la structure et la dimension du logement la circulation au niveau des sols et des escaliers l impact du bâtiment sur la santé des occupants (pollutions intérieures)

4 L AGW du 30 août 2017 détermine les critères minimaux de salubrité Pour chaque critère, cet arrêté définit des exigences et fixe des normes. Exemple : Le critère minimal relatif à l éclairage naturel est respecté si la surface totale des parties vitrées des baies vers l extérieur de la pièce d habitation atteint au moins 1/14 de la superficie au sol en cas de vitrage vertical et/ou 1/16 en cas de vitrage de toiture (art.15)

5 Les enquêtes de salubrité Les enquêtes de salubrité sont réalisées à la demande des locataires (80%) ou des bourgmestres (20%). Elles sont réalisées par des enquêteurs du Service public de Wallonie ou par des enquêteurs communaux lorsque la Commune a choisi d exercer la compétence (66/262).

6 Conclusions de l enquête Le logement est qualifié : - salubre (sans manquement) - habitable ou inhabitable - améliorable ou non - surpeuplé - adapté ou inadapté

7 Et après l enquête? Les conclusions sont transmises au propriétaire, au locataire et au bourgmestre. Ce dernier est habilité à prendre des mesures par la voie d un arrêté. Les conclusions n ont qu une valeur d avis sur l état du bien. Elles n ont pas pour but d établir la responsabilité d une des parties.

8 Conséquences pour le bailleur En cas de non-respect des critères de salubrité, le bourgmestre peut prendre un arrêté après avoir auditionné le bailleur. Si le bourgmestre prend un arrêté d inhabitabilité, cet acte est transmis au SPW qui, après analyse du dossier, peut infliger au bailleur une amende administrative (art. 13 ter et 200 bis du CWLHD).

9 Conséquences pour le locataire Si le logement est considéré comme inhabitable, les occupants : bénéficient d un accès prioritaire au logement social (4 points) peuvent prétendre au bénéfice des allocations de déménagement et de loyer si : - ils trouvent à se loger dans un logement salubre - leurs revenus ne dépassent pas les seuils réglementaires

10 Relogement Si le Bourgmestre est amené à ordonner l expulsion de l occupant, il veille à proposer une offre de relogement parmi diverses catégories de logements (en priorité les logements de transit). S il n y a pas de logement disponible sur le territoire communal, le relais est pris par la Société wallonne du Logement qui investigue sur le territoire de la province. Bourgmestre et SWL ont une obligation de moyens et non de résultats.

11 Et s il s agit d un problème d hygiène? Le bourgmestre peut prendre un arrêté sur la base de l article 135 de la Nouvelle Loi communale. L arrêté doit se fonder sur un rapport dressé par la Police de proximité ou sur tout autre document probant.

12 Permis de location Le permis de location s applique : - aux petits logements individuels ayant une superficie habitable égale ou inférieure à 28 m² - aux logements collectifs (disposant de pièces ou locaux collectifs : cuisine, séjour, WC)

13 Conditions de délivrance du permis de location Le logement doit : - respecter les critères de salubrité - être équipé de détecteurs d incendie - respecter les règlements communaux en matière de sécurité incendie - garantir l inviolabilité du domicile et le respect de la vie privée (boîtes aux lettres fermant à clé, sonnettes individuelles, ) - respecter la réglementation en matière d urbanisme - disposer d un certificat PEB

14 Modalités de délivrance du permis de location Le permis de location : - est octroyé par le Collège communal sur la base d une attestation de conformité délivrée par un enquêteur agréé - a une durée de validité de 5 ans. L absence de permis de location ou le nonrespect des conditions contenues dans le permis expose le bailleur à une amende administrative (art. 200 bis du CWLHD).

15 Permis de location et bail à loyer Si un logement est soumis à permis de location et est mis en location sans permis, le bail est frappé de nullité. En ce cas, le locataire peut quitter le logement sans préavis, le bail étant censé n avoir jamais existé.

16 Salubrité et bail à loyer Un arrêté royal du 8 juillet 1997 (qui exécute la loi du 20 février 1991) définit les exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d habitabilité auxquels doivent répondre les logements mis en location. La compétence en matière de bail d habitation a été transférée aux Régions. Cet arrêté est donc applicable tant que la Région wallonne ne modifie pas les règles.

17 Procédures civiles En cas de litige lié à l état du bien loué, le locataire ou le bailleur peut saisir le juge de paix. Celui-ci tente au préalable de concilier les parties. Si cette conciliation échoue, le juge de paix statue sur le fond du litige (parfois après être descendu sur les lieux ou avoir désigné un expert).

18 Décisions de justice Si le logement est insalubre, le juge de paix peut : ordonner des travaux de mise en conformité, éventuellement avec astreinte réduire le montant du loyer prononcer la résiliation du bail

19 Pollutions intérieures L article 16 de l AGW du 30 août 2007 définit les caractéristiques du bâtiment qui ont un impact sur la santé des occupants : présence de monoxyde de carbone (CO) présence d amiante dans les matériaux présence de moisissures sur plus de 1 m² dans une pièce d habitation ou dans un local sanitaire présence de plomb dans les peintures murales présence de radon

20 Les SAMI SAMI : Service d Analyse des Milieux Intérieurs La mission de ce service provincial consiste à contribuer au diagnostic médical lorsqu un médecin estime que le logement de son patient peut être la cause d un problème de santé. A la demande du médecin, le SAMI visite le logement du patient à la recherche des sources de pollutions intérieures.

21 Les marchands de sommeil Marchands de sommeil : personnes qui organisent à grande échelle un hébergement indigne de personnes en état de précarité pour un coût disproportionné par rapport à la qualité de cet hébergement. Les actes commis sont des infractions pénales dans le domaine de la traite des êtres humains (art. 433 decies et sv du Code pénal).

22 Quelques repères pour s orienter Face à un constat d insalubrité d un logement, plusieurs réactions sont possibles : - Agir sur la base du CWLHD - Agir sur la base de la NLC - Saisir la justice de paix - Faire appel à un SAMI - Alerter le Parquet