Investir en nue-propriété

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1 Investir en nue-propriété Sérénité et performance d un modèle immobilier sécurisé Septembre 2017 Le nouveau monde du logement

2 L investissement en nue-propriété, comment ça marche? L investissement en nue-propriété permet aux épargnants d acquérir à moindre coût un bien immobilier de qualité dans des secteurs prisés et des villes en pression foncière. En dissociant l usage de la valeur patrimoniale (nue-propriété), le modèle d investissement Perl propose aux investisseurs un placement immobilier sécurisé. Pleine propriété Démembrement temporaire > 15 ans Nue-propriété Investisseurs privés Pleine propriété Usufruit Bailleur institutionnel Reconstitution de la pleine propriété sans frais ni formalité L investisseur achète la seule nue-propriété d un bien immobilier et au terme de l opération, généralement de 15 ans, il en devient automatiquement et sans frais, plein propriétaire. Il peut alors le vendre, le louer ou l occuper. Vendre/Louer/Occuper Pendant la durée du démembrement, le bien est entretenu par le bailleur-usufruitier qui le loue à des actifs, salariés et fonctionnaires. Que se passe-t-il pendant l usufruit? Une opération en nue-propriété dure en moyenne 17 ans. pour accompagner nus-propriétaires et usufruitiers, perl offre des services exclusifs pendant toute la durée de l'opération. Sécurité juridique du démembrement : Perl, propriétaire initial de l'immeuble, maîtrise la totalité du processus de dissociation de la nue-propriété et de l'usufruit du bien. Qualité de construction et des prestations : certifiée par le respect d'une «notice descriptive Perl» et par un suivi du chantier par nos 7 bureaux régionaux. Visite à l'achèvement : l'acquéreur nu-propriétaire peut visiter son bien, accompagné gratuitement par un expert indépendant. entretien de l'immeuble : il est assuré par l' usufruitier, sélectionné par Perl pour son professionnalisme et sa solidité financière. Le bien est entretenu selon une convention d'usufruit détaillée et notariée. 4 ans et 9 ans après la livraison, un expert indépendant effectue un audit des parties communes. Anticipation du relogement des locataires : le relogement est facilité par la sélection d'un usufruitier disposant d'un parc locatif important proche de l'immeuble. Anticipation de la fin d'usufruit : Perl assiste chaque nu-propriétaire dans sa stratégie de sortie : vendre, louer ou habiter. tous les services perl dans une seule application : myperl, un espace personnel exclusif pour suivre la vie de son bien, de l acquisition à la pleine propriété. Un marché secondaire dynamique animé par perl : ce modèle d'investissement ne requiert aucune durée minimale de détention. L'investisseur est libre de revendre à tout moment la nue- propriété du bien, tout en conservant les avantages patrimoniaux et fiscaux acquis. 2

3 Sérénité et performance d un modèle immobilier sécurisé est-ce un investissement sécurisé? L investissement en nue-propriété propose plusieurs niveaux de sécurité : Sécurité d acquisition En percevant, sous la forme d une décote de 35 % à 40 % du prix d acquisition, la totalité des loyers libres, défiscalisés et nets de charges qui auraient été encaissés sur la période, l investisseur maximise naturellement sa capacité d investissement. Son effort d épargne est connu dès l'origine et sans aléa car il a l'assurance qu'aucune dépense imprévue ni risque locatif ne pèse sur son investissement. Sécurité de la détention Le modèle Perl ne requiert aucune durée minimale de détention. L'investisseur est libre de revendre à tout moment le bien acquis en nue-propriété avant même la fin de la période de démembrement temporaire, tout en conservant les avantages patrimoniaux et fiscaux acquis. Le modèle Perl ne requiert aucune contrainte de gestion. L investisseur ne supporte aucune dépense de travaux et de charges pendant toute la durée du démembrement. Le bailleur-usufruitier assure la gestion locative et l'entretien de l'immeuble (parties communes et privatives) pendant toute la durée de l'usufruit. Sécurité de sortie À l issue de la période d usufruit, l investisseur garde la maîtrise pleine et entière de sa stratégie de sortie. Il a le choix de vendre, occuper ou louer le bien qui lui a été restitué en bon état d'habitabilité. Les baux consentis par l usufruitier sont automatiquement échus au jour de l extinction de l usufruit. À l'issue de la période d'usufruit, lorsque le locataire remplit toujours les conditions de ressources, le bailleur- usufruitier a l'obligation de lui proposer une solution de relogement comparable, au sein de son parc immobilier (article 42 de la loi ENL du 13/07/2006). Quel est le modèle de valorisation de l investissement? L épargnant bénéficie, sur toute la période d investissement, d un double effet de levier hors réévaluation immobilière : une valorisation mécanique liée à la reconstitution progressive de la pleine propriété ; une valorisation économique liée à l inflation. Rendement minimal de 3,4 % hors inflation* et 5 % avec inflation* pour une valeur de la nue-propriété correspondant à 60 % de la valeur du bien en pleine propriété et une durée de démembrement de 15 ans. *Hypothèses : inflation de 1,5 %/an et évolution immobilière de 0 %/an 3

4 profils-clients et objectifs d'investissement Le modèle d investissement en nue-propriété perl apporte une réponse patrimoniale efficace face aux enjeux d épargne de vos clients qui varient selon leur âge, leurs revenus, leur situation familiale et fiscale. profil 1 : moins de 50 ans Sécuriser son épargne immobilière et préparer sa retraite profil ObjectIF Propriétaire de sa résidence principale et souvent primo-investisseur immobilier. Rarement assujetti à l ISF, souvent sans revenus fonciers. Capacité d endettement entre et réaliser un investissement immobilier avec un fort potentiel de valorisation pour une revente à terme ou des revenus complémentaires. À corréler avec un objectif d épargne-retraite. Recherche de neutralité fiscale de l investissement. profil 2 : entre 50 et 59 ans Sécuriser son épargne immobilière et optimiser sa fiscalité profil Actif au sommet de sa carrière professionnelle qui dispose d une importante capacité d investissement par emprunt ou en fonds propres ( d investissement en moyenne). Ayant constitué un patrimoine qu il n a pas commencé à transmettre. Forte pression fiscale : fiscalité sur les revenus (dont revenus fonciers) et sur le patrimoine (ISF). ObjectIF Large spectre d objectifs répondant à la variété des situations patrimoniales. réaliser un investissement immobilier avec un fort potentiel de valorisation. Sensible à la neutralité fiscale de détention du bien associé à une optimisation rf-ir ou ISF. Enjeu de transmission patrimoniale. profil 3 : plus de 60 ans Optimiser sa fiscalité et protéger sa famille profil Jeune retraité suite à une cession d entreprise, diminution des revenus professionnels. Souvent imposable à l ISF : dès de patrimoine taxable à l ISF (taxation dès 800 k ) et/ou disposant de revenus fonciers positifs (dès nets). Amplitude importante des montants d investissement, entre 100 k et 200 k. Dans le cadre d une transmission, fragmentation de l investissement en différents lots de montants équivalents. ObjectIF Appétence particulière pour une optimisation fiscale ISF et/ou rf-ir. Pour une acquisition en fonds propres d une nue-propriété à 60 % de la pleine propriété et une durée de démembrement de 15 ans, le TRI (taux de rendement interne) sera de 3,46 %/ an/ 15 ans. enjeu de transmission patrimoniale, à la recherche d un conseil et d une ingénierie pour transmettre dans des conditions fiscalement optimisées et protectrices pour sa famille. 4

5 Sérénité et performance d un modèle immobilier sécurisé 1 - Sécuriser son épargne immobilière et préparer sa retraite profil client Profil : actif de moins de 50 ans. Propriétaire de sa résidence principale, sans investissement immobilier. Capacité d endettement entre et type d investissement en nue-propriété Sélection des sites : sites à notoriété résidentielle, 1 ère ou 2 ème couronne parisienne, métropoles régionales dynamiques, studio ou 2 pièces. Objectif de l investissement en nue-propriété Réaliser un investissement immobilier avec un fort potentiel de valorisation. montant de l investissement en nue-propriété (taux de N.P. de 60 %) Valeur du bien en pleine propriété Valorisation à terme (1 % de valorisation annuelle) Gain (en cas de revente du bien à terme) effort d épargne mensuel (crédit amortissable, assurances comprises, à 1,5 %) tri Cas ,6 % Cas ,6 % performance et sécurité de l'investissement Forts leviers de valorisation à terme : récupération automatique de la pleine propriété associée à un prix réduit d acquisition. effort d épargne connu dès l origine sans aléa lié à la location du bien. Neutralité fiscale de l acquisition : pas de taxe foncière, pas de revenus fonciers, hors assiette d imposition ISF. Sérénité de la détention : aucun souci de gestion, d entretien, ni taxes, ni charges. perception à l acquisition (sous forme de décote) du montant estimé des loyers de marché nets défiscalisés et actualisés qui auraient été perçus pendant la période de démembrement. Votre prix d acquisition Valeur nue-propriété Valeur des flux de loyers Valeur totale du bien 5

6 2 - Optimiser sa fiscalité des revenus fonciers profil client Profil : client disposant de revenus fonciers. type d investissement en nue-propriété Achat à crédit in fine avec adossement d une assurance-vie. Sélection des sites : selon le budget d investissement, sites à fort potentiel de valorisation résidentielle ou à notoriété résidentielle. Objectif de l investissement en nue-propriété à crédit Défiscaliser des revenus fonciers existants. Générer des revenus fonciers avec l acquisition de parts de SCPI de rendement ou un investissement locatif et défiscaliser conjointement ces nouveaux revenus fonciers par l acquisition à crédit d un bien en nue-propriété. revenus fonciers annuels taxables sur la période tmi du client Investissement en nue-propriété (60 % de la pleine propriété) effort d épargne mensuel 15 ans crédit in fine taux de 2 % assurance incluse (économies d'ir comprises) Économies d Ir sur la durée 15 ans Gain en cas de vente à terme (hors AV) montant de l'av nantie à 1,8 % (pour rembourser le capital emprunté à terme)* Cas 1 Cas 2 Cas % 41 % 45 % cas 1 et 2 - Valeur du bien : en nue-propriété = /en pleine propriété = /au terme de l usufruit = cas 3 - Valeur du bien : en nue-propriété = /en pleine propriété = /au terme de l usufruit = Avec une hypothèse de valorisation du bien de 1 % / an. * soit 72 % de la somme empruntée en nue-propriété nantie en assurance-vie performance et sécurité de l'investissement Allégement de la fiscalité des revenus fonciers. Neutralité fiscale de la détention d un bien en nue-propriété : pas de taxe foncière, pas de revenus, hors assiette d imposition. prix d acquisition réduit par l achat de la seule nue-propriété. Sur 15 ans, de 60 % à 65 % du prix de la pleine propriété. perception à l acquisition (sous forme de décote) du montant estimé des loyers de marché nets défiscalisés et actualisés qui auraient été perçus pendant la période d investissement. 6

7 Sérénité et performance d un modèle immobilier sécurisé 3 - Optimiser sa fiscalité sur l'isf profil client Client imposable à l ISF. Patrimoine : dès de patrimoine taxable à l ISF (taxation dès 800 K ). type d investissement en nue-propriété Sélection des sites : selon le budget d investissement, sites à fort potentiel de valorisation résidentielle ou à forte notoriété résidentielle. Objectif de l investissement en nue-propriété en fonds propres Réduction du patrimoine taxable à l'isf à hauteur du montant de l'investissement en nue-propriété. tranche marginale ISF Investissement en nue-propriété en fonds propres (taux de N.p. de 60 %) Valeur estimée du bien au terme de l'usufruit Économies d'isf sur la durée (15 ans) Gain en cas de vente à terme tri Cas 1 Cas 2 Cas 3 0,70 % (de 1,3 à 2,57 M ) 1 % (de 2,57 à 5 M ) 1,25 % (de 5 à 10 M ) (1 400 x 15) (2 500 x 15) (3 750 x 15) % 5,3 % 5,4 % cas 1 - Valeur du bien : en nue-propriété = /en pleine propriété = /au terme de l usufruit = cas 2 - Valeur du bien : en nue-propriété = /en pleine propriété = /au terme de l usufruit = cas 3 - Valeur du bien : en nue-propriété = /en pleine propriété = /au terme de l usufruit = Avec une hypothèse de valorisation du bien de 1 % / an. performance et sécurité de l'investissement réduction de la base taxable ISF à hauteur des fonds propres investis. Neutralité fiscale de la détention d un bien en nue-propriété, pas de taxe foncière, pas de revenus fonciers, hors assiette d imposition ISF. prix d acquisition réduit par l achat de la seule nue-propriété. Sur 15 ans, de 60 % à 65 % du prix de la pleine propriété. perception à l acquisition (sous forme de décote) du montant estimé des loyers de marché nets défiscalisés et actualisés qui auraient été perçus pendant la période d investissement. 7

8 4 - Optimiser sa transmission de patrimoine profil client Profil de + de 55 ans. À la recherche d une ingénierie patrimoniale pour transmettre dans des conditions fiscalement optimisées et protectrices pour sa famille. Objectifs de l'investissement en nue-propriété Acquérir à moindre coût Acquérir des biens en nue-propriété permet de : - Maximiser sa capacité d'investissement, - Diversifier ses acquisitions, - Répartir ses allocations d'actifs pour un même budget. transmettre à moindre coût La transmission, dans le cadre d'un investissement en nue-propriété, est optimisée par le fait que l'évaluation du bien transmis est calculée sur la base de la seule nuepropriété. Les droits de donation sont ainsi nettement réduits alors même que le donataire devient, au terme de l'usufruit temporaire, automatiquement plein propriétaire. comparatif de transmission patrimoniale Dans le cadre d'une mutation à titre gratuit (donation ou succession), la valeur fiscale de la nue-propriété se calcule par application du barème précisé à l'article 669 II du Code Général des Impôts : «l'usufruit constitué pour une durée fixe est évalué à 23 % de la valeur du bien en pleine propriété pour chaque période de dix ans sans fraction». La valeur de la nue-propriété se déduit ainsi du calcul de l'usufruit. Usufruit restant à courir > 10 ans => La valeur fiscale de la nue-propriété est de 54 % = [100 - (2 x 23)] Usufruit restant à courir < 10 ans => La valeur fiscale de la nue-propriété est de 77 % = (100-23) Financement en fonds propres et donation après 4 ans d usufruit Coût d acquisition de l appartement Calcul de l assiette fiscale de donation Hypothèse : 11 ans d usufruit à courir Valeur taxable (hypothèse de non valorisation du bien) Hypothèse : abattement de 100 K, aucune donation dans les 15 dernières années DMTG à acquitter Acquisition et transmission en pleine propriété = Acquisition et transmission en nue-propriété (60 % du prix de la pleine propriété) Calcul de l usufruit : 23 % x 2 = 46 % Valeur de la nue-propriété : 54 % x = = 0 maximiser la valeur du bien transmis acquis par le donateur à un prix réduit Le donataire devient au terme de l'usufruit temporaire, automatiquement plein propriétaire. La nue- propriété transmise continue à s apprécier dans le temps sans aucune incidence fiscale. 115 rue Réaumur Paris Tél : Fax : perl.fr perlpatrimoine.com 0 Perl - S.A.S. au capital de RCS Paris / Crédits photos : Perl - Solange Becker et Odile Phil. Document sans valeur contractuelle. Conception EditFisse.