MARKETBEAT ILE-DE-FRANCE BUREAUX

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1 XXX XXX MARKETBEAT ILE-DE-FRANCE BUREAUX 1er Trimestre 2018 XXX A fond de train!

2 SOMMAIRE 01 Contexte économique 02 Demande placée 03 Valeurs locatives 04 Offre immédiate 05 Offre future 06 Définitions & Sectorisation

3 CONTEXTE ÉCONOMIQUE CROISSANCE ET EMPLOI AU RENDEZ-VOUS Ralentissement en perspective Les investissements des entreprises ainsi que l accélération des exportations françaises, rythmées entre autres par des livraisons aéronautiques exceptionnelles, ont dopé la croissance hexagonale. Elle atteint +2,0% sur l ensemble de l année 2017, un niveau inégalé depuis Fait remarquable depuis 10 ans, l accélération des recettes fiscales qui en découle a ramené le déficit public français sous la barre fatidique des 3% exigés par les traités européens (2,6% du PIB). L enthousiasme engendré par ces indicateurs porteurs d une embellie économique française a rapidement été bridé par l annonce de la grève «printanière» de la SNCF augurant tant d une paralysie des voyageurs que d une partie de l économie (tourisme, consommation, etc ). La propagation du mécontentement des cheminots à d autres secteurs d activités (enseignement, santé, ) laisse entrevoir les premières grandes difficultés du gouvernement à poursuivre son projet de réformes. Dans ce contexte, climat des affaires et moral des ménages sont tous deux orientés à la baisse ce trimestre (respectivement -2,8 et -4 points) et présagent d un ralentissement de la croissance pour le début de l année 2018 estimé par l INSEE à +0,4% pour chacun des 2 premiers trimestres de l année Taux de chômage : 8,8% en 2018 Au 4 ème trimestre 2017, l effet vertueux de la hausse des créations d entreprises (+16,7% en France, + 19,8% en Ile-de-France en un an) amplifié par la baisse des défaillances d entreprises (-5,8% en France et -6,7% en Ile-de-France) se poursuit toujours. Il dynamise les créations d emplois salariés marchands ( au 4 ème trimestre 2017) qui retrouvent ainsi un volume total d avant crise financière de 16,3 millions de postes. Parmi eux, le nombre des contrats d intérim atteint un record historique ( au 4 ème trimestre 2017), préfigurant d une amélioration durable des créations d emplois marchands. A l inverse, conséquence directe de la réduction du nombre d emplois aidés, l emploi salarié non marchand accuse pour sa part une baisse de postes sur l ensemble du 2 nd semestre Cette mesure combinée à la fin de la prime à l embauche pour les PME pourrait à l avenir limiter les créations totales d emplois et par ricochet l impact sur le taux de chômage. Les prévisions d Oxford Economics restent néanmoins optimistes avec un taux de chômage estimé pour la fin de l année 2018 à 8,8% au niveau national et 7,8% pour la région Ile-de- France (à comparer respectivement à 9,4% et 8,5% pour l année 2017). Croissance du PIB en France, % INSEE Enquêtes de conjoncture, indices INSEE Taux de chômage en France métropolitaine, en % Oxford Economics 2

4 DEMANDE PLACEE MEILLEUR 1 ER TRIMESTRE DEPUIS 10 ANS Demande placée : en hausse de 8% Dans la continuité d'un 4 ème trimestre 2017 d'anthologie ( m² commercialisés, un record absolu), le marché des bureaux en Ile-de-France signe à nouveau l'une de ses plus belles performances pour un 1 er trimestre avec m² commercialisés (+13% en un an); seule l'année 2006 avait fait mieux avec m² placés à la même période. Un résultat d autant plus remarquable qu'il s'inscrit dans un contexte de contraction prolongée de l'offre immédiate. Les deux moteurs puissants que sont les grands mouvements d'entreprises et l attraction du Quartier Central des Affaires ont tenu leurs promesses, et 23 signatures de plus de m² ont été relevées en ce début d'année (+15% en nombre). Coté QCA, le marché va de record en record, avec d'ores et déjà m² commercialisés (+52% d'une année sur l'autre) alors même que le taux de vacance est tombé à 2,3%. Tous les segments de surfaces sont orientés à la hausse Si l apport des grands mouvements ( m²) continu de soutenir les volumes de demande placé, la nouveauté de 2018 réside surtout dans le rythme soutenu des petites et moyennes surfaces, en hausses respectivement de +17% et +20%. Paris et La Défense ont amplement profité de cette nouvelle donne, en revanche ces deux segments de surfaces ont été moins actifs que l an passé dans les autres secteurs, y compris dans le Croissant Ouest. Meilleur démarrage partout sauf à La Défense! Avec plus de m² placés depuis le début de l année, le marché parisien conserve sa très bonne dynamique (+11% par rapport à 2017) en particulier sur les arrondissements du QCA-Centre Ouest (+52% en un an). Ailleurs, les volumes de transactions se sont contractés tant au Sud (-14%) qu au Nord-Est (-19%), faute de grands mouvements. Demande placée de bureaux en Ile-de-France, Demande placée par tranche de surface en Ile-de-France au 1 er trimestre 2018 Tranche de surface M² Part Evol. Moins de m² % +17% De à m² % +20% Plus de m² % +9% Surface totale % +13% Demande placée de bureaux en Ile-de-France, Deuxième marché le plus actif, le Croissant Ouest, qui réalise au 1 er trimestre 2018 un meilleur démarrage que l an passé : le volume de transactions de ce secteur y progresse de 7% ( m² signés), dont m² sur le créneau des grandes surfaces. La Première Couronne entame également l année sur une note positive, avec m² de bureaux commercialisés, en hausse de 35% d une année sur l autre. La Défense prend quant à elle le chemin inverse, avec seulement m² placés (-23% en un an). 3

5 VALEURS LOCATIVES TENDANCE HAUSSIERE A PARIS Valeurs prime : pressions haussières pour le QCA d ici fin 2018 Loyer prime, /m²/an Le 1 er trimestre 2018 n aura pas vu de changement quant aux valeurs prime observées sur le marché francilien des bureaux, avec un top à 800 /m²/an relevé pour le QCA. Sur ce secteur, le positionnement très marqué des utilisateurs sur des bureaux «ultra classe A», bénéficiant d une centralité forte et d un environnement urbain riche et varié se heurte à la faiblesse du stock en mesure de répondre à ces critères. Tous les ingrédients sont donc réunis pour voir les valeurs prime augmenter au cours de l année Les négociations en cours sur le QCA parisien révèlent d ores et déjà des valeurs proches de 840 /m²/an, et alimentent des anticipations encore plus ambitieuses pour les immeubles livrables en 2019 et audelà. Note : Cushman & Wakefield Les loyers s entendent HT et HC. Valeurs du neuf : en progression! Loyers moyens de première main, /m²/an La valeur moyenne faciale des transactions de bureaux neufs ou restructurés se rapproche de la barre des 700 /m²/an dans le QCA, et s établit à 540 /m²/an en moyenne pour le marché parisien (+4% en un an). Cette tendance haussière est également observable sur le micromarché de Neuilly-Levallois (490 /m²/an en moyenne au 1 er trimestre 2018) ; pour les autres secteurs du Croissant Ouest, les transactions de première main ont porté sur des immeubles restructurés en Boucle Sud ou neufs à Nanterre, pour des valeurs proches de 400 /m²/an. Première et Deuxième Couronne voient, elles aussi, leurs loyers de première main entamer une remontée pour se positionner respectivement à 300 /m²/an et 190 /m²/an en moyenne. Note : Les loyers s entendent HT et HC Loyers moyens de seconde main, /m²/an Valeurs de seconde main : en hausse à Paris plus contrastées ailleurs Les loyers de seconde main du marché parisien ont conservé, au 1 er trimestre 2018, leur orientation haussière, passées de 550 /m²/an en 2017 à 590 /m²/an en moyenne pour les prises à bail relevées au 1 er trimestre De façon plus générale, le marché parisien dans son intégralité enregistre une progression de ses loyers, désormais compris entre 310 et 450 /m²/an. La tendance est plus contrastée en première périphérie, avec autant de micromarchés orientés à la hausse qu à la baisse. Note : Les loyers s entendent HT et HC 4

6 OFFRE IMMEDIATE LA BAISSE CONTINUE SURTOUT A PARIS! Offre immédiate : 3,2 millions de m² L'accélération des transactions a sérieusement entamé le volume d'offres immédiates en Ile-de-France, qui s'établit à 3,2 millions de m² (-10% en un an) à la fin du 1 er trimestre La contraction est très forte à Paris (-21% en un an ; m²), mais spectaculaire dans le QCA (-30%), cœur tertiaire qui propose seulement m² de bureaux immédiatement disponibles. La Défense affiche également un recul de son offre immédiate, dans des proportions quasi similaires (-24%), avec un volume qui totalise m². Dans le Croissant Ouest ( m²), Neuilly-Levallois suit la tendance parisienne et voit ses disponibilités immédiates ( m²) reculer de 20% en un an. Dans les autres secteurs, l'offre est restée stable tant en Boucle Sud qu'en Péri-Défense, alors qu'elle continue d'augmenter en Boucle Nord. Les bons résultats de commercialisations de la Première Couronne se sont réalisés en ce début de l année dans le stock existant, qui recule ainsi de 9% en un an pour représenter m². Recul des petites surfaces mais aussi des grandes! Fait nouveau du début d année 2018, la contraction de l offre immédiate est aujourd hui un phénomène commun à toutes les tranches de surfaces en Ile-de-France. Les reculs sont compris entre -6% (surfaces supérieures à m²) et -8% (pour celles inférieures à m²). Pour les grands gabarits, les disponibilités immédiates s élèvent encore à 1,3 million de m² dont seulement m² à Paris. La qualité de ces surfaces questionne aussi, avec à peine 30% de première main à l échelle de la région Ile-de- France alors même que 75% des surfaces placées de plus de m² ont concerné des immeubles neufs ou restructurés. C est dire l urgence du renouvellement de l offre de classe A. Taux de vacance : 5,7% en moyenne en Ilede-France Offre immédiate en Ile-de-France par secteur géographique, Offre immédiate en Ile-de-France par tranche de surface, Sources : - Cushman & Wakefield Taux de vacance des bureaux en Ile-de-France Le taux de vacance moyen à l échelle francilienne se positionne à la fin du 1 er trimestre 2018 à 5,7%, soit un recul de 50 points de base en 3 mois. Les écarts se creusent encore davantage entre un marché parisien tombé à 2,5% en moyenne (2,3% dans le QCA) et les autres territoires tertiaires de l Ile-de-France. La Défense et la Première Couronne affichent aussi des taux de vacance en baisse, à 6,6% et 7,7% respectivement. Le Croissant Ouest m² à commercialiser - présente un profil particulier : la moyenne de 11,3% cache des situations très diverses entre Neuilly-Levallois (7,2%) et la Péri Défense (16,2%). Sources : - Cushman & Wakefield 5

7 OFFRE FUTURE DAVANTAGE DE SURFACES EN CHANTIER Près de m² de bureaux neufs attendus en 2018, surtout à Paris Livraisons de bureaux en Ile-de-France, Les livraisons de bureaux neufs et restructurés n ont pas dépassé la barre des m² en 2017, avec Paris et le Croissant Ouest comme principaux animateurs du marché. En 2018, la production de bureaux devrait être sensiblement plus élevée (+7% en un an), de l ordre de m². Paris continue de concentrer l essentiel du renouveau de l offre de classe A et attend la livraison de près de m² de surfaces neuves ou restructurées, situées principalement dans le QCA. Les chantiers sont moins nombreux dans le Croissant Ouest ( m²), mais reprennent avec vigueur à La Défense ( m²). Reprise des chantiers : 1,4 million de m² en chantier Cushman & Wakefield Les trois quarts des transactions de bureaux supérieures à m² concernent des surfaces de première main ; à ce phénomène bien connu s ajoute aujourd hui la capacité des utilisateurs à se positionner en amont de la livraison des immeubles (84% des transactions de première main en 2017). Dans ce contexte, promoteurs et investisseurs ont accéléré la mise en chantier de quelques opérations. On dénombre ainsi 1,4 million de m² en chantier pour une livraison programmée entre 2018 et Paris conserve un rôle majeur dans la structuration de cette offre future de classe A, avec près de m² en cours de construction, dont m² livrables en En périphérie, les volumes de disponibilités en chantier sont quasi équivalents, entre m² à La Défense (dont la majeure partie attendue en 2020) et m² dans le Croissant Ouest, avec 2 années consécutives (2018 et 2019) à plus de m². La Première Couronne totalise, quant à elle, m², dont m² attendus en : le retour de la Deuxième Couronne? Disponibilités de bureaux en chantier en Ile-de-France, Cushman & Wakefield Disponibilités de bureaux dans des opérations dotées d un permis de construire en Ile-de-France, Un peu plus de 2,2 millions de m² de bureaux dotés d une autorisation de construire attendent en Ile-de-France leur mise en chantier. Si cette option est levée, il faudra donc compter sur un volume additionnel de m² de surfaces neuves en La volumétrie de ces projets futurs est impressionnante pour l année 2020 avec plus de 1,5 million de m². Au-delà du chiffre en lui-même, la distribution géographique de cette offre interpelle, avec de très nombreux projets en Deuxième Couronne ( m²). La programmation annoncée en Première Couronne, de l ordre de m² paraît néanmoins plus réaliste, avec des promoteurs et investisseurs attentifs aux résultats des opérations actuellement en cours de construction sur ce secteur. Cushman & Wakefield 6

8 DEFINITIONS Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1 ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2 nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Production neuve de bureaux : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine de bureaux : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable de bureaux : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle de bureaux : Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire Taux de vacance : Part de l offre immédiatement disponible dans le parc de bureaux existant à un instant T SECTORISATION IMMOSTAT 7

9 AUTEUR Magali Marton Head of Research - France +33 (0) magali.marton@cushwake.com CONTACTS Antoine Derville Président +33 (0) antoine.derville@cushwake.com Ludovic Delaisse Head of Agency +33 (0) ludovic.delaisse@cushwake.com Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de Cushman & Wakefield ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de Cushman & Wakefield. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source Cushman&Wakefield, Inc. Tous droits réservés