Surprenante activité!

Transcription

1 PROPERTY TIMES Surprenante activité! Ile-de-France T Octobre 216 Sommaire Contexte économique 2 Demande placée 3 Valeurs locatives 4 Offre immédiate 5 Offre future 6 Définitions 7 Ni les turbulences liées au Brexit ni les nouvelles peu encourageantes d une reprise économique n auront eu raison du marché des bureaux en Ile-de-France, qui clôt le 3 ème trimestre sur un volume de transactions en hausse de 5%. Avec plus de 592 m² de surfaces commercialisées au cours du trimestre, le marché affiche un volume total de 1,7 million de m², en hausse de 15% d une année sur l autre. Les grands gagnants de cette conjoncture porteuse sont La Défense et Paris en termes de micro-marchés et les grandes surfaces qui opèrent un retour fracassant sur le devant de la scène. Conséquence directe de cette bonne tenue de l activité transactionnelle depuis le début de l année, l offre immédiate de bureaux continue de se contracter pour s établir à 3,6 millions de m² à la fin du 3 ème trimestre, soit un taux de vacance de 6,6%. Cette tendance baissière (-8% en 9 mois) est particulièrement sensible sur le marché parisien (-23%) et celui de La Défense (-19%), mais plus discret dans le Croissant Ouest (-5%) ou en Première Couronne (-1%). Le recul des disponibilités immédiates, jusque-là sensible surtout sur le segment des grandes surfaces (1,4 million de m²), est maintenant aussi perceptible pour les surfaces intermédiaires, qui demeurent cependant majoritaires dans le stock vacant. L offre de grand gabarit continue de se concentrer sur des surfaces de classe B ou C alors que les bureaux neufs immédiatement disponibles constituent une denrée rare sur le marché francilien : on en dénombre à peine 45% à l échelle régionale, mais plus de 7% à Paris. Cette offre neuve devrait continuer de se renouveler compte tenu de la composition de l offre future actuellement en chantier : 994 m² dont 432 m² dans la Capitale. Peu de changements sont à relever quant aux valeurs locatives : les surfaces neuves se transactent sensiblement plus cher que l an passé mais restent encore assez éloignées de leurs plus-hauts historiques. Elles ont, en revanche, retrouvé leur niveau maximal en ce qui concerne les surfaces de seconde main sauf à Paris et à La Défense. Graphique 1 Demande placée de bureaux en Ile-de-France, en milliers de m² Auteur Magali Marton Head of Research - France +33 () magali.marton@cushwake.com % -5% 165% 3% 5% Paris La Défense Croissant Ouest 1ère Couronne 2ème Couronne T1-T3 215 T1-T3 216 cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 1

2 Ile-de-France T3 216 Contexte économique Des signes d essoufflement La bonne orientation du PIB (+,6%) au 1 er trimestre a donné à l économie française un sursaut d optimisme pour 216. Le coup d arrêt de cette croissance au 2 ème trimestre (-,1%) a jeté un froid sur les prévisions d une reprise graduelle jusqu en 218. La présentation du budget 217 fin septembre, sous-tendue par une anticipation de croissance de +1,5% pour 216, est jugée optimiste par plusieurs institutions (OCDE, FMI) qui l ont révisée à la baisse (de +1,2% à 1,4%). L acquis de croissance (+1,1%) reste ainsi cantonné à l élan positif du début de l année. La correction inattendue du 2 ème trimestre répercute le recul de la consommation des ménages (-,1%) en mai et en juin, les gains de pouvoir d achat se destinant davantage à l épargne (passée de 14,5% à 14,8% au 1 er trimestre) qu à la consommation. La baisse de l investissement des entreprises (-,4% au 2 ème trimestre) est aussi à signaler. Le scénario privilégié par le gouvernement s appuie néanmoins sur un rythme soutenu de consommation (1,8% en 216), potentiellement entamé par les attentats de cet été. Un léger «mieux», sans franche reprise Plusieurs soutiens structurels de la croissance française restent présents (prix du pétrole «encore» bas, faibles coûts du financement). Conjugués aux mesures du CICE (prime à l embauche, suramortissement), l emploi salarié marchand (+,2%) en est le grand bénéficiaire. Les chefs d entreprise restent optimistes, l indicateur du climat des affaires progressant d un point en septembre (12) tandis que le moral des ménages a résisté en septembre (stable à 97 points). Les premiers signes «d inflexion» de la courbe du chômage se sont matérialisés entre 213 et 214, suivis chaque fois de reprises de la hausse à moyen terme, faute d un carburant suffisant pour alimenter le mouvement. Au 2 ème trimestre, le taux de chômage au sens du BIT est pour la première fois repassé sous la barre des 1%, un niveau inédit depuis 14 trimestres. L Île-de-France, avec un taux de chômage au plus bas depuis 2 ans (8,8%), est la grande bénéficiaire de ces créations d emplois, tirées par le secteur marchand (+1% en un an), qui regagne ses niveaux d avant L Ile-de-France tient la barre La fin 216 et 217 s annoncent mouvementées, dans un contexte d élections américaine puis française et de mise en œuvre du Brexit. Alimenté par un décrochage de 15% de la livre Sterling depuis juin 216, le Royaume-Uni est récemment «redescendu» derrière la France, qui regagne sa 5 ème place. Au-delà des effets d annonce, l afflux de travailleurs et d entreprises en provenance de Londres, hub financier mondial, risque d être moins spectaculaire qu attendu. La répartition des effectifs de plusieurs entreprises basées à Londres dans plusieurs capitales mondiales est le scénario central. L Ile-de-France possède ainsi une carte à jouer supplémentaire qui s ajouterait à la bonne orientation de son marché locatif depuis 2 ans. Graphique 2 Croissance du PIB en France, %,8,6,4,2, -,2 -,4 Source: INSEE Graphique 3 Enquêtes de conjoncture, indices Source: INSEE Graphique 4 Taux de chômage en France métropolitaine, en % 11, 1,5 1, 9,5 9, 8,5 8, 7,5 7, 6,5 6, Source: BIT Climat des affaires Moral des ménages cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 2

3 Ile-de-France T3 216 Demande placée Un 3 ème trimestre dans les ratios usuels Plus de 592 m² de bureaux ont été commercialisés en Ilede-France au 3 ème trimestre 216, en baisse de 3% d un trimestre sur l autre mais dans la moyenne décennale pour cette période de l année (578 m² enregistrés sur les 1 dernières années). La demande placée atteint ainsi 1,7 million de m² transactés depuis le début de l année en Ile-de-France, son meilleur score depuis 212. Le 3 ème trimestre 216 aura été celui des transactions de grand gabarit avec 17 réalisations pour un total de 27 m², soit 46% de la demande placée totale. C est là un changement majeur dans la dynamique du marché tertiaire francilien, portée au 1 er semestre par les mouvements de petites et moyennes surfaces. Il en ressort un taux de croissance de 46% pour les surfaces supérieures à 5 m², alors que celles de petit gabarit ou les formats intermédiaires font jeu égal ou presque d une année sur l autre. Les mouvements d envergure ont porté sur des surfaces plus conséquentes que par le passé : 4 transactions sur des surfaces de plus de 2 m² (INSEE, RATP, CREDIT AGRICOLE et RTE) ont été recensées au 3 ème trimestre, à comparer aux 4 mouvements enregistrés au 1 er semestre de l année. Paris consolide ses résultats La Défense les explose! Dans la lignée d un 1 er semestre dynamique, Paris conserve une bonne dynamique avec quelques 232 m² au 3 ème trimestre et 783 m² depuis le début de l année (+11% d une année sur l autre). Les transactions ont été moins nombreuses sur le segment des petites et moyennes surfaces, un recul compensé par la bonne tenue des grands mouvements (6 pour un total de 75 m²). La Défense est l autre secteur en vogue, avec près de m² commercialisés au total de l année, un chiffre en hausse de 165% d une année sur l autre. Les volumes transactés sur les grandes surfaces sont impressionnants : 1 mouvements pour un total de m², dont 3 sur des surfaces de plus de 3 m² (RTE sur «Window» au 3 ème trimestre). Après un 1 er semestre calamiteux, la situation s améliore tant en Première qu en Deuxième Couronne : quelques mouvements d envergure sont venus booster la demande placée, qui affiche des progressions respectives de 5% et 3% d une année sur l autre. Le Croissant Ouest, quant à lui, affiche toujours des résultats en baisse d une année sur l autre et par rapport à ses performances habituelles. Quelques prises à bail sur des surfaces supérieures à 5 m² enregistrées au 3 ème trimestre (NDS, GSK, SAGE, TRANSDEV ou LA POSTE) sont venues compenser un segment «moins de 5 m²» moins actif ce trimestre. Graphique 5 Demande placée, en milliers de m² Tableau 1 Segmentation de la demande placée par tranche de surface - T1-T3 216 TRANCHE DE SURFACE M² PART EVOL SUR UN AN Moins de 1 m² % 3% De 1 à 5 m² 54 29% -1% Plus de 5 m² % 46% Surface totale % 14% Graphique 6 Demande placée de bureaux en Ile-de-France, en milliers de m² % T1 T2 T3 T4 165% -5% Paris La Défense Croissant Ouest 5% 1ère Couronne T1-T3 215 T1-T % 2ème Couronne cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 3

4 Ile-de-France T3 216 Valeurs locatives Valeurs prime : pas de changement Les valeurs prime n ont pas évolué au 3 ème trimestre 216 ; elles conservent leur niveau à 79 /m²/an dans le QCA, avec quelques prises à bail réalisées pour des loyers faciaux supérieurs à 75 /m²/an. Ailleurs, ces valeurs locatives se distribuent entre 2 et 36 /m²/an en Première et Deuxième Couronne, et entre 35 et 58 /m²/an pour les immeubles neufs les plus qualitatifs du Croissant Ouest. Valeurs de première main : remontée à Paris QCA et La Défense La contraction de l offre immédiate ou disponible à moyen terme à l œuvre en Ile-de-France, alors même que la demande des grands utilisateurs se porte massivement sur ce type de surfaces, entraîne une remontée des valeurs locatives dans des proportions encore assez mesurées. Ce mouvement pourrait s accentuer dans les semestres à venir, sous réserve d une résorption des mesures d accompagnement (22% en moyenne pour les prises à bail de surfaces supérieures à 1 m²). Quels que soient les micro-marchés considérés, les valeurs locatives des transactions de bureaux de première main sont encore relativement loin de leurs points hauts historiques : -9% à Paris QCA, -16% à La Défense. La tendance est identique dans le Croissant Ouest, avec sur ce secteur une majorité de prises à bail réalisées en Boucle Nord ou sur Péri Défense, d où une valeur moyenne à 38 /m²/an. Loyers de seconde main : Hausse généralisée sauf à La Défense Le loyer moyen de transactions des surfaces de seconde main sur l ensemble de l Ile-de-France (33 /m²/an pour les prises à bail des 3 premiers trimestres) affiche une hausse de 3% d une année sur l autre. A Paris QCA, l asséchement de l offre immédiate (3,7% début octobre 216) crée les conditions propices à la progression des valeurs locatives (54 /m²/an, +4% d une année sur l autre). Ce trimestre aura vu la réalisation de prises à bail de surfaces significatives de bonne facture pour des valeurs supérieures à celles de présentation et sans accompagnement. Une première sur le marché et une tendance à confirmer lors des prochains mois. Les transactions de seconde main réalisées dans le Croissant Ouest ou en Première Couronne révèlent une progression des loyers de l ordre de 7% et 4% avec des valeurs d ores et déjà supérieures aux points hauts du dernier cycle. A La Défense, les loyers de transaction de bureaux de seconde main se sont stabilisés autour de 41 /m²/an, sans changement d une année sur l autre. Elles sont associées à des mesures d accompagnement au plus haut en Ile-de- France (28% en moyenne pour des surfaces supérieures à 1 m²). Graphique 7 Loyer prime, /m²/an Paris QCA La Défense 1ère Couronne Nord Boucle Sud Source: Cushman & Wakefield Les loyers s entendent HT et HC. Graphique 8 Loyers moyens de première main, /m²/an Paris QCA La Défense Croissant Ouest 1ère Couronne Ile-de-France Les loyers s entendent HT et HC. Graphique 9 Loyers moyens de seconde main, /m²/an Paris QCA La Défense Croissant Ouest 1ère Couronne Ile-de-France Source: Cushman & Wakefield Les loyers s entendent HT et HC. cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 4

5 Ile-de-France T3 216 Offre immédiate Baisse franche à Paris et à La Défense La bonne tenue des commercialisations de bureaux, alors même que la production en blanc reste limitée, explique la tendance baissière de l offre immédiate, passée de 3,9 millions de m² fin 215 à seulement 3,6 millions de m² à la fin du 3 ème trimestre 216. Les contractions les plus marquées de l offre immédiate se retrouvent sur le marché parisien avec seulement 592 m² de bureaux vacants, en recul de 23% en 9 mois. Il faut remonter à 27 pour trouver une offre aussi faible dans la capitale. Le mouvement baissier est aussi prégnant à La Défense, passée de 362 m² vacants fin 215 à 294 m² à la fin du 3 ème trimestre (-19%). Le marché du quartier d affaires tourne donc la page de la sur-offre des années 213 et 214. Le recul de l offre immédiate de bureaux est plus discret dans le Croissant Ouest (-5% et 959 m² vacants) et la Première Couronne (-1% et 568 m²). Dans ce contexte, les taux de vacance sont tous orientés à la baisse avec une moyenne régionale de 6,6% : ils se distribuent entre des taux inférieurs à 4% à Paris et 3,7% dans le QCA, à 9% à La Défense, entre 12 et 14% selon les micro-marchés du Croissant Ouest et autour de 9% en Première Couronne. Baisse de l offre de taille intermédiaire ou supérieure à 5 m² Graphique 1 Offre immédiate en Ile-de-France par secteur géographique, en milliers de m² Graphique 11 Taux de vacance des bureaux en Ile-de-France 15% 1% 5% % Paris La Défense Croissant Ouest 1ère Couronne 2ème Couronne Le mouvement de baisse de l offre immédiate de bureaux depuis fin 215 s établit à 8% en moyenne avec une pointe à 13% pour les surfaces de grand gabarit qui représentent actuellement moins 1,5 million de m² vacants répartis sur 147 immeubles. A peine plus de 4% de cette offre de grand gabarit est de qualité supérieure (surfaces neuves ou restructurées). Fait intéressant, elle est prédominante sur le marché parisien avec quelques 95 m² de bureaux de 1 ère main sur les 124 m² recensés à la fin de ce trimestre. A l inverse, elle est faible (autour d un tiers) tant à La Défense qu en Première Couronne. La relative raréfaction de l offre immédiate touche désormais le créneau des surfaces intermédiaires, passées de 1,5 million de m² vacants fin 215 à 1,5 million de m² à la fin du 3 ème trimestre. La tendance est inverse sur le segment des petites surfaces, créditées d une vacance estimée à 719 m². Le délai théorique d écoulement de l offre de bureaux inférieurs à 1 m² passe donc sous la barre des 12 mois, alors que pour le segment des surfaces intermédiaires il représente 22 mois de commercialisation au rythme actuel. - Cushman & Wakefield Graphique 12 Paris QCA Croissant Ouest Ile-de-France Offre immédiate en Ile-de-France par tranche de surface, en milliers de m² Cushman & Wakefield La Défense 1ère Couronne Moins de 1 m² De 1 à 5 m² Plus de 5 m² cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 5

6 Ile-de-France T3 216 Offre future 217 : Paris au top Le volume des livraisons de bureaux neufs ou restructurés devrait avoisiner les 9 m² tant en 216 qu en 217. Si ce volume s inscrit en recul par rapport au 1,1 million de m² inaugurés en 215, c est surtout sa composition qui retient l attention. En 216, la Première Couronne et le Croissant Ouest tiennent encore une place importante, avec respectivement 326 m² et 249 m² de nouvelles surfaces. En 217, la configuration sera complétement bouleversée avec une part inédite de la production neuve tertiaire à Paris (46 m², dont la moitié lancée en blanc). Suivant un raisonnement identique, la production de bureaux dans le Croissant Ouest sera elle aussi importante, de l ordre de 216 m², dont 118 m² restant à commercialiser. C est dire la confiance des investisseurs et des promoteurs sur leur capacité à commercialiser ces immeubles de dernière génération. On connaît l appétence des utilisateurs pour les opérations neuves et une certaine forme de centralité.reste à valider le positionnement loyer de cette offre neuve. Paris, épicentre des chantiers de bureaux en 217 et 218 Un peu moins d 1 million de m² de surfaces de bureaux neufs ou restructurés sont actuellement en chantier et susceptibles d être livrés en Ile-de-France jusqu en 219, dont 118 m² restant à commercialiser parmi les inaugurations de la fin de l année 216. En 217 et 218, l épicentre de la construction de bureaux va se déplacer vers la capitale (214 m² restant à placer dans les chantiers livrables en 217 et environ 195 m² sur ceux annoncés pour 218). Au cumul des deux prochaines années, Paris va concentrer plus de 4% de l offre en chantier, un ratio jamais atteint. Près de 2,5 millions de m² dans les cartons Le potentiel de construction d immeubles de bureaux reste important sur la région francilienne et on recense plus de 3 millions de m² de bureaux dotés d un permis de construire ou en attente d autorisation. La répartition géographique de ces projets marque une rupture importante avec les opérations actuellement en chantier. Deux m² sur trois pourraient être livrés en Première et Deuxième Couronnes alors que, dans le Croissant Ouest, un volume additionnel de près de 85 m² de bureaux pourrait être réalisé. Graphique 13 Livraisons de bureaux en Ile-de-France, en milliers de m² Source: Cushman & Wakefield Graphique 14 Disponibilités de bureaux en chantier en Ile-de-France, en milliers de m² Source: Cushman & Wakefield Graphique 15 Paris La Défense Croissant Ouest 1ère Couronne 2ème Couronne Disponibilités de bureaux dans des opérations futures dotées d un permis de construire en Ile-de-France, en milliers de m² Paris La Défense Croissant Ouest 1ère Couronne 2ème Couronne T En chantier Avec permis de construire Permis à obtenir Source: Cushman & Wakefield cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 6

7 Ile-de-France T3 216 Définitions Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1 ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2 nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Production neuve de bureaux : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine de bureaux : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable de bureaux : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle de bureaux : Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire Taux de vacance : Part de l offre immédiatement disponible dans le parc de bureaux existant à un instant T. cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 7

8 EMEA John Forrester Chief Executive +44 () France Antoine Derville Président +33 () Olivier Gérard Chairman +33 () Ludovic Delaisse Head of Agency +33 () Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de Cushman & Wakefield ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de Cushman & Wakefield. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. 216 Cushman&Wakefield, Inc. Tous droits réservés Accédez à l ensemble des publications de Cushman & Wakefield sur notre site internet : Global Headquarters 77 West Wacker Drive 18th Floor Chicago, IL 661 USA phone fax info@cushwake.com Cushman & Wakefield France 21 rue Balzac 758 Paris France Phone +33 () cushmanwakefield.com