Eléments d'analyse du marché de l'immobilier d'entreprises dans le Pays de Montbéliard - Mai

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1 Eléments d'analyse du marché de l'immobilier d'entreprises dans le Pays de Montbéliard - Mai > Il lo qsv_

2 S O M M A I R E INTRODUCTION p 3 1- L'OFFRE P 4 à L'évolution de l'offre 1996 / 97 P Analyse de l'offre Répartition des locaux par type p Répartition des locaux par commune p Répartition des locaux par taille p Répartition des locaux par destination (vente ou location) p Prix de vente et de location pratiqués dans le Pays de Montbéliard p Provenance de l'offre p LA DEMANDE p 9 ci Evolution de la demande 1996 / 97 p9 2-2 Typologie de la demande P CONCLUSION : L'OFFRE / DEMANDE P 10

3 La connaissance de l'offre en immobilier d'entreprise est un levier important pour le développement de l'agglomération, car il allie croissance économique et aménagement du territoire. Afin de répondre rapidement et de façon fiable à une demande en locaux (industriels, commerces ou bureaux), l'agence a décidé, en 1996, d'élaborer une banque de données informatique sur l'immobilier d'entreprises. Cette base est alimentée par nos propres recherches, en collaboration avec la Chambre de Commerce et d'industrie, les agences immobilières, les services économiques des communes du DUPM,.., Tout en garantissant la confidentialité (qui peut concerner certains dossiers), la banque de données comporte de nombreuses informations permettant à l'investisseur de balayer rapidement les propositions qui peuvent se présenter dans le Pays de Montbéliard (type, surface, caractéristiques, modalités et prix au m 2, photos...). L'Agence n'a, en aucune façon, "mandat" pour vendre ou louer les locaux figurant dans cette banque de données, son rôle se limite à recueillir l'information concernant l'offre et à la mettre en rapport avec la demande. Mise à jour en temps réel, elle est composée aujourd'hui de 79 locaux (30 locaux industriels, 22 commerces de plus de 100 m 2 et 27 bureaux), représentant une surface de m 2. Si 17 communes du DUPM ont des surfaces disponibles pour de l'activité, les deux principales agglomérations (Audincourt et Montbéliard) concentrent les 3/4 de l'offre. Cette base a permis de renseigner plus de 100 investisseurs et facilité l'installation de plusieurs d'entreeux dans le Pays de Montbéliard, Elle nous permet également de mieux appréhender le marché de l'immobilier d'entreprises dans le Pays de Montbéliard, ses atouts et ses besoins.

4 1 - L'OFFRE Au 28/03/1997, la banque de données informatique des locaux disponibles à vocation industrielle ou commerciale, est composée de 79 locaux (48 en 1996). La surface totale recensée par nos soins porte sur m 2 ( m 2 en 1996). 1-1 Evolution de l'offre A) en nombre type 31/03/96 31/03/97 Evolution LOC INDUSTRIELS LOC COMMERCIAUX BUREAUX % +47% +93% Total % B) en surface (en m 2 ) Source AUD / Développement Economique Une augmentation très l'offre tant en nombre qu'en sensible de surface (+ 60 %). Cette augmentation, tant sur un plan quantitatif (31 locaux supplémentaires, soit une augmentation de 65 %) qu'en terme de surface totale ( m 2 supplémentaires soit une augmentation de 60 %) est due à une meilleure identification des services de l'agence par les propriétaires ou organismes concernés. LOC INDUSTRIELS LOC COMMERCIAUX BUREAUX 31/03/96 31/03/97 Evolution ( + 69%) ( +23%) ( +124%) Bien que l'offre en bureaux ait quasiment doublée, il faut néanmoins constater qu' une bonne part d'entre-eux sont inadaptés à la demande (prix excessifs, problèmes de localisation, surfaces inadaptées,...voir 2). Total ( + 60%) Source AUD / Développement Economique N.B. : Seules les surfaces commerciales de 100 m 2 et plus sont prises en compte dans la Banque de donnée.

5 1-2 Analyse de l'offre Répartition des locaux par type Une offre diversifiée en terme de produits (bureaux, commerces ou locaux industriels) Sans prétendre à l'exhaustivité, cette étude amène toutefois à quelques observations qui peuvent surprendre : le volume de l'offre en locaux industriels se révèle être identique, à peu de choses près, à celui des bureaux et des locaux commerciaux. Ce constat permet de construire l'argumentaire de l'offre autour de possibilités concrètes de répondre à toutes les demandes. Communes VOUJEAUCOURT VXCHARMONT VALENT1GNEY SOCHAUX SELONCOURT SAINTE SUZANNE MONTBELIARD MATHAY (HORS DUPM) Répartition des locaux par communes du D.U.RM. FESCHES EXINCOURT DASLE COURCELLES BETHONCOURT BAVANS BART AUDINCOURT ARBOUANS Nombre de locaux Bureaux Commerces Stockage ou indus. Source AUD / Développement Economique Une répartition géographique inégale 17 communes du DUPM ont, sur leur territoire, des locaux d'activités disponibles Les communes pouvant proposer des voies autoroutières à proximité immédiate de locaux se trouvent, bien évidemment, avantagées. On observe une forte concentration de l'offre en bureaux sur les deux principales agglomérations (Montbéliard et Audincourt) : 74 %. On constate, par ailleurs, la présence forte de locaux industriels dans les communes historiquement attachées à ce type d'activités (Audincourt, Seloncourt, Exincourt,...). N.B. : Nous rappelons que seuls sont pris en compte les locaux commerciaux de plus de 100 m 2 (sont exclus notamment tous les pas de portes type tabac, boulangerie,...) AGENCE D'URBANISME ET DE DEVELOPPEMENT DU PAYS DE MONTBELIARD - Mai 1997

6 1-2-3 Répartition des locaux par taille A) Les locaux à usage industriel B) Les locaux à usage commercial de 100 à 500 M2 de 500 à 1000 M2 de 1000 à 2000 M2 + de 2000 M2 de 100 à 500 M2 de 500 à 1000 M2 de 1000 à 2000 M2 + de 2000 M2 Source AUD / Développement Economique Source AUD / Développement Economique Sous-représentation des locaux de grande taille. industriels Prépondérance des locaux commerciaux et des bureaux de petite taille Les locaux industriels de taille moyenne (de 500 à 2000 m 2 ) représentent plus de la moitié de l'offre. Les locaux industriels de taille importante (+ de 2000 m 2 ) ne représentent que 13% de l'offre. Les locaux industriels de petite taille (- de 500 m 2 ) représentent 1/4 de l'offre. Une majorité de locaux commerciaux de taille moyenne (72 %). Une majorité de bureaux de petite taille* (63 % de locaux de moins de 100 m 2 ). Sous-représentation de bureaux de taille moyenne (33 %) * : on inclut les pas de portes reconvertis en bureaux AGENCE D'URBANISME ET DE DU PAYS DE MONTBÉLIARD - Mai 1997

7 1-2-4 Répartition des locaux par destination (vente, location,...) Une majorité de locaux à la location, notamment les commerces et les bureaux. Si ces locaux sont majoritairement à la location, il faut remarquer qu'il s'agit, le plus souvent, des bureaux et des commerces (80% d'entre-eux). Par contre, les locaux industriels, et donc les locaux d'une surface importante, sont,à part égale, destinés à la vente ou la location. p! I I I I! I I I J! L Locaux industriels Locaux commerciaux Bureaux Les locaux destinés à la vente sont souvent ceux qui ont la surface la plus importante. Source AUD / Développement Economique Remarque : "mixte signifie que le propriétaire souhaite vendre son bâtiment sans écarter l'opportunité d'une location" Les locaux destinés à la location sont des locaux de plus petite surface, souvent divisés en cellules louées séparément.

8 1-3 Prix pratiqués sur le Pays de Montbéliard pour différents types de bâtiments Prix de bâtiments (type atelier) en location destinés à l'activité industrielle Prix de bâtiments (type entrepôt) en location destinés à l'activité industrielle Prix des bureaux / commerces en location 15 à 40 F/m2* 5 à 25 F/m2* 30 à 200 F/m2* Des écarts de prix significatifs liés à une diversité de l'offre sur le Pays de Montbéliard. Prix de bâtiments (type atelier) à la vente destinés à l'activité industrielle 800 à F/m2* Prix de bâtiments (type entrepôt) à la vente destinés à l'activité industrielle non significatif Prix des bureaux / commerces à la vente F à F/m2* Source AUD / Développement Economique Ces prix sont des moyennes et n'ont qu'une valeur indicative. * : en fonction des équipements, de la localisation et des facilités d'accès des locaux Provenance de l'offre Une provenance de l'offre très variée, preuve d'une bonne identification de ce service privé professionnels autres Source AUD / Développement Economique Les "professionnels" sont les notaires et les agences immobilères du Pays de Montbéliard. La rubrique "Autres" englobe les promoteurs, collectivités et entreprises propriétaires des bâtiments.

9 2 - LA DEMANDE 2-1 Evolution de la demande => Cumul Nb demandes Plus de 100 demandes de renseignements depuis Janvier 1996 Ces demandes se font directement par téléphone ou rendez-vous, ou par l'intermédiaire de nos partenaires ( CCI., services des communes ou du D.U.P.M.,...) Les équipements ou caractéristiques les plus demandés sont : - accès poids lourds, - vitrine, - situation géographique : proximité des centres villes (bureaux et commerces), de Technoland et des principales voies d'accès, notamment l'a36 (locaux industriels) - une partie "bureaux" pour les activités industrielles, et une partie "réserves ou stockage" pour les bureaux. Les demandes émanent de personnes : - extérieures au D.U.P.M., qui souhaitent implanter une nouvelle activité dans le Pays de Montbéliard, ayant déjà leurs activités dans le Pays de Montbéliard mais souhaitant étendre leurs activités, et donc recherchant des locaux mieux adaptés à leurs besoins, - qui sont dans l'attente d'une construction ou ont un besoin ponctuel (de stockage par exemple).

10 2-2 Typologie de la demande Une forte demande en bureaux (40 %) et en locaux industriels (25%) Bureaux Commerces Locaux industriels Entrepôts s Ateliers Surfaces les plus demandées : - De 100 à 200 m2 pour les bureaux - De 300 à 500 m2 pour des ateliers - Plus de 2000 m2 pour des activités industrielles ou les entrepôts. 3- OFFRE / DEMANDE Lorsque les locaux ne trouvent pas acquéreur, plusieurs raisons sont invoquées : - Localisation insatisfaisante (éloignement des noeuds de communication, de l'a36, difficulté d'accès, zones urbaines), - Prix excessif, - Volonté affichée de vendre plutôt que de louer, - Locaux qualifiés de bureaux mais n'ayant aucun des attributs d'un bureau, - Vétusté, - Surface inadaptée. Durant la période examinée, 21 locaux ont trouvé acquéreur ou ont changé de destination. La banque de données a contribué à f'implantation ou au maintien de plusieurs entreprises dans le Pays de Montbéliard

11 Publication Conception et réalisation Direction du Développement Economique AUD / D Eric MARTIN