Table ronde n 1 Les entreprises de l économie sociale et le logement

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1 Table ronde n 1 Les entreprises de l économie sociale et le logement ANIMÉ PAR JACQUELINE ERROT (AMALLIA) DONNÉES CLÉS : 1 salarié sur 10 travaille dans l économie sociale départs à la retraite d ici 2020, soit un quart des effectifs 16 millions d adhérents 4 entreprises sur 10 citent les jeunes salariés comme cible prioritaire Le logement des jeunes, enjeu pour l accueil des nouveaux salariés! LES ENJEUX : Mobiliser les entreprises de l économie sociale sur la question du logement : L ESS est dans son rôle face à la crise du logement : par sa légitimité à interpeller les pouvoirs publics, forte de ses 16 millions d adhérents, par sa capacité d expertise et sa capacité à mobiliser des ressources (en compétences, en moyens humains et financiers), par sa capacité d entraînement des entreprises «lucratives» LES PISTES À EXPLORER : le logement des salariés du secteur : mieux utiliser et accompagner le 1% logement ; le logement des sociétaires, coopérateurs ou adhérents : développer de nouveaux services ; retrouver un rôle d investisseur : locatif, aide aux opérateurs en accession sociale, participation à des montages innovants. Un investissement raisonnable : participer à la régulation d un marché immobilier débridé, soutenir des outils contre la fragilité sociale liée au logement, mobiliser l épargne éthique et solidaire.

2 COLLOQUE Institut Mutualiste Montsouris 17 NOV Table ronde n 2 INVESTIR DANS LE LOGEMENT ANIMÉ PAR MARIE-CHRISTINE CAFFET (CRÉDIT MUTUEL) L investissement dans l immobilier résidentiel est une décision de long terme ; on assiste actuellement à la fin d un cycle, qui a vu les particuliers, régulièrement encouragés par des avantages fiscaux onéreux pour l État, se substituer peu à peu aux institutionnels (assureurs, caisses de retraite, fonds et organismes de placements collectifs etc.). Ces derniers se sont massivement désengagés du secteur depuis dix ans, pour des raisons de règles de gestion d actifs et pour des raisons d arbitrages de portefeuilles : jusqu à la crise financière de 2008, les rendements affichés par les marchés financiers se montraient largement plus avantageux que ceux du marché immobilier résidentiel. Il ne faut pas oublier que la fonction première d une caisse de retraite est de servir des pensions alors que celle des assureurs est d offrir un rendement compétitif aux souscripteurs des contrats, tant pour continuer à encourager la collecte que pour pouvoir servir ensuite des rentes attractives. Aujourd hui, la situation financière de l État ne lui permet plus de poursuivre la politique consistant à favoriser l investissement des particuliers en accordant des réductions d impôts - souvent exorbitantes - en contrepartie de l acceptation d un risque sur la valeur de revente de leur bien et d un rendement locatif trop modeste une fois comptés les frais de gestion et les charges sur l immeuble. A quelles conditions les investisseurs institutionnels et les grands organismes financiers pourraient-ils revenir sur ce marché? Faut-il des mesures coercitives portant sur la composition des actifs? Faut-il remédier à certaines contraintes nouvelles de la réglementation prudentielle - par exemple assurances et «Solvabilité II»? Faut-il imaginer de nouveaux dispositifs, moins coûteux pour les finances publiques mais qui pourraient constituer pour ces investisseurs le «carré magique» déclenchant le retour de l appétence? Ce carré magique pourraît bien être l addition de mesures améliorant le rendement à long terme de l investissement sécurisant la sortie et les conditions de la revente des biens industrialisant les mécanismes de location/accession favorisant l occupation des biens par des populations stables aux revenus intermédiaires

3 Table ronde 3 Le risque logement ANIMÉ PAR JEAN-LUC BERHO (APAGL) Les foyers vivent de plus en plus de précarités et de bouleversements dans leurs vies, qu ils s agissent de la précarité du statut social, des risques de chômage mais aussi de divorces ou de situations personnelles. Ces changements amènent souvent à des difficultés spécifiques de logement que l on soit locataire ou accédant à la propriété. Il est de l intérêt général de tous de prendre en compte ces risques (bailleurs locataires etc..) et de les mutualiser. LES ENJEUX DU RISQUE LOCATIF Evolution des loyers du secteur privé : +28,3% sur l ensemble du territoire en moyenne sur les dix dernières années, soit 2,8% par an et une évolution des loyers à la relocation : + 4,8% 1 en moyenne par an sur la même période L évolution des loyers, plus forte que celle constatée sur le coût de la vie (+18,7%), a conduit les locataires à devoir consacrer pour leur logement, une part plus importante de leur budget. Et ce, sans que les aides personnelles au logement viennent en compensation. En 1977, un couple avec deux enfants bénéficiait d une aide jusqu à quatre fois le SMIC. Aujourd hui, le seuil d exclusion est inférieur à deux SMIC. Pour une personne seule, ce seuil est passé de 2,4 SMIC à 1,07 SMIC. La désolvabilisation des ménages et la précarisation de l emploi constituent les deux éléments forts de la difficulté à accéder à un logement dans le secteur privé. L écart entre le niveau des loyers des logements et les capacités financières des ménages, ainsi que leurs précarités, sont cause en partie de l augmentation du nombre d impayés ( locataires du parc privé ont été en situation d impayé 2 au cours des deux dernières années). Conséquences : Les bailleurs du parc privé sont conduits à durcir leurs exigences de garanties, tant en termes de capacités financières des candidats locataires, que de sécurité de l emploi. Les candidats les plus exclus sont les jeunes en précarité d emploi et les ménages à revenus modestes. Or, ce sont là ces mêmes candidats que l on retrouve en situation de recherche d emploi. Mais au-delà des conditions d accès au logement, l aide au maintien dans les lieux du locataire en difficulté du fait d accident de la vie représente également un enjeu majeur. Les contentieux locatifs et jugements d expulsion sont repartis à la hausse en 2009, avec un record historique de ménages menacés d expulsion suite à la résiliation de leur bail de location 3. UNE SOLUTION POUR FAVORISER L ACCÈS AU LOGEMENT ET LE MAINTIEN DANS LES LIEUX Pour que le logement ne soit pas un frein à l accès à l emploi : une Garantie universelle des Risques Locatifs, mise en place par les Partenaires Sociaux ; Laquelle répond également aux attentes des bailleurs, légitimement soucieux de sécuriser leurs revenus locatifs, sans discrimination vis-à-vis du locataire éligible quelle que soit sa situation au regard de l emploi, dès lors que ses ressources représentent au minimum 2 fois le montant du loyer. 1 Source : CLAMEUR - Conférence de presse du 6 septembre Source : Fondation Abbé Pierre - Conférence de presse du 17 novembre Source : Fondation Abbé Pierre - 16 e rapport annuel

4 La GRL - Deux volets : les impayés de loyer et les dégradations locatives ; La prise en charge de la gestion des impayés aux lieu et place du bailleur. Un Plus : la prise en compte de la situation du locataire pour un traitement amiable de sa dette et une aide au maintien dans les lieux. UNE PÉRENNISATION INSPIRÉE DE L INTÉRÊT GÉNÉRAL La GRL est confrontée dans sa diffusion à la coexistence sur le marché de produits assurantiels libres, et d un produit aidé : les uns (GLI) qui sélectionnent les bons candidats locataires, l autre (la GRL) qui se trouve être le réceptacle des seuls candidats locataires refusés par la GLI. Les partenaires sociaux en déduisent, au nom de l intérêt général, qu il ne faut maintenir sur le marché qu un seul produit universel de Garantie des Risques Locatifs. Elle est un puissant outil facilitateur de l accès au logement, à la mesure de la dimension humaine et du bénéfice tant social que politique du dispositif qu elle est, qui s inscrit dans une démarche solidaire et d intérêt général. LE RISQUE ACCESSION L accession à la propriété peut également constituer un facteur de risques pour les candidats à la propriété, d autant plus que leurs revenus seront modestes. Au délà du dispositif public de garantie des prêts à taux zéro mis en place par les pouvoirs publics en 1995 au travers du fonds de garantie de l accession sociale (FGAS), les organismes d Hlm, et au premier rang les coopératives d Hlm, ont développé des pratiques professionnelles qui sont aujourd hui reconnues par l Etat. La «sécurisation Hlm» est une démarche visant à protéger leurs clients des aléas personnels ou professionnels qui pourraient compromettre le bon déroulement de leur projet. Elle concerne aujourd hui la totalité des accédants à la propriété des coopératives d Hlm. Premier niveau : la protection revente Cette assurance prend en charge la perte financière subie que les accédants pourraient supporter en cas de revente forcée de leur logement dans les 10 ans qui suivent l acquisition. Si les réseaux bancaires proposent des assurances similaires, celle proposée par les coopératives d Hlm se distingue par sa durée (10 ans), sa couverture (20% du prix d achat plafonné à euros) et le champ large des faits générateurs (mutation professionnelle, perte d emploi, divorce, invalidité permanente et totale accidentelle, décès accidentel, naissances gémellaires). Deuxième niveau : la garantie de rachat La coopérative d Hlm s engage pour une durée de 15 ans à racheter le logement en cas de difficultés de l accédant, et ce à un prix convenu d avance. Troisième niveau : la garantie de relogement dans le parc locatif social La garantie de relogement assure l accédant de bénéficier, en cas de vente de son logement et sous réserve de respecter les plafonds de revenus Hlm, d une offre de relogement dans un logement locatif. Cette garantie porte sur une durée de 15 ans. Selon les formules proposées par les coopératives d Hlm, cette garantie de relogement peut prendre une forme plus ou moins développée : - une garantie avec maintien dans les lieux de l accédant (ce qui implique la mise en œuvre d un rachat par l organisme locatif). - une garantie sans maintien dans les lieux, avec une offre de relogement dans un autre logement du patrimoine locatif de la coopérative d Hlm ou d un bailleur Hlm partenaire.

5 Table ronde 3 Annexe - Les chiffres clés du risque locatif Le dispositif GRL c est : Des garanties, pour tout logement du parc privé 4 destiné à la résidence principale du locataire, loué nu ou meublé, dont le loyer mensuel (charges comprises) est inférieur à : Les loyers impayés pendant toute la durée du bail, dans la limite d un montant global de Les dégradations locatives du fait du locataire à hauteur de TTC par logement (3 500 TTC pour un meublé) La procédure de recouvrement des impayés et la prise en charge des frais de contentieux Des résultats : locataires par semaine, entrés dans un logement en /4 de locataires entrants salariés 2/3 en situation de précarité au regard de l emploi 52% des entrants sont des jeunes de moins de 30 ans Le contexte du logement locatif Le parc social : 4,1 millions de logements, pour une demande toujours forte (1,2 million de demandes de logements Hlm non pourvues en France métropolitaine). Taux de rotation moyen France entière : 10% (3% de taux de rotation à Paris). Soit une offre globale d environ logements chaque année. Le parc locatif privé : estimé entre 6 et 6,5 millions de logements. Taux de rotation : 25%. Soit une offre globale d environ logements chaque année. Changement de locataire 1997 Progression des loyers sous l effet de la mobilité après 3 ans 2003 après 6 ans 2006 après 9 ans 2009 après 12 ans Augmentation en 12 ans Chaque année ,7 136,9 165,3 198,0 98% Tous les 3 ans ,3 123,2 140,6 150,6 50,6% Tous les 6 ans ,4 117,6 129,4 138,6 38,6% Tous les 12 ans ,4 113,0 124,3 133,1 33,1% Au changement de locataire, on applique la progression des taux moyens de loyers de relocation (Clameur), en cours de bail on applique l indice de référence des loyers (IRL). 4 Exclusion : baux commerciaux, ruraux, professionnels, sous-location, et logements conventionnés hors Anah 5 Source FAP 2010

6 COLLOQUE Institut Mutualiste Montsouris 17 NOV Table ronde n 4 Favoriser l innovation économique et sociale dans le logement ANIMÉ PAR HUGUES SIBILLE (CRÉDIT COOPÉRATIF) Le besoin de logements et la façon d y répondre évoluent avec les mutations de la société. Pour ne citer que quelques facteurs d environnement, le vieillissement de la population et l émergence de la dépendance, l évolution de la décohabitation des jeunes de moins de 30 ans du domicile familial, la raréfaction des financements publics disponibles, les enjeux liés à la précarité énergétique des logements... Tout cela conduit à mettre l accent sur la nécessité d innovations : dans les façons d associer les usagers, dans les plans de financement, dans les statuts juridiques des structures de gestion, dans les gouvernances de ces structures, dans les matériaux de construction En un mot l innovation sociétale devient un impératif, et ce sera le sujet de la table ronde, avec l optique de définir en quoi l économie sociale est particulièrement porteuse de ces innovations. Les habitants innovent en devenant habitants et gestionnaires de leurs logements. Il existe actuellement 450 projets d habitat participatif, dont 50 projets de coopératives d habitants. Les parties prenantes du logement innovent en se regroupant dans la forme juridique innovante que sont les Coopératives d intérêt collectif qui permettent de réunir en collèges, les usagers, les salariés, les financeurs, les collectivités locales. Il existe ainsi 31 Scic HLM sur 167 Coopératives d HLM. L innovation sociale ou sociétale nécessite aussi des innovations financières. Le logement social recherche de nouveaux modèles économiques, de nouveaux plans de financement. De ce point de vue, la finance solidaire, qui a émergé ces dernières années, commence à générer des volumes de financement significatifs. Le baromètre 2011 de la finance solidaire montre que 3 milliards d euros d épargne solidaire ont été collectés en L épargne de partage génère 5 millions de dons dont un tiers va au logement social. Et l épargne d investissement génère 685 millions d investissement dont près de 40 % sont consacrés au logement. Par ailleurs l exploitation de dispositifs actuels comme le démembrement de propriété ou le bail à construction permet de mettre sur le marché plus de logements abordables.l économie sociale génère des Groupes qui conjuguent ces différentes innovations. C est le cas du Groupe Chênelet, dans le Nord, qui s est lancé, en tant qu entreprise d insertion dans l éco-construction, afin de faire baisser les charges énergétiques pesant sur les habitants les plus fragiles, en utilisant une ingénierie financière innovante et des montages juridiques (foncière, Scop, association...) qui conjuguent pragmatisme, efficacité et respect des valeurs de l ESS.

7 Toutes ces innovations sont encore souvent dispersées, insuffisamment reconnues. L un des enjeux à venir est de leur permettre de changer d échelle pour ne par rester dans le «small is beautifull». L innovation sociale devient un des enjeux majeurs de nos sociétés pour apporter de nouvelles réponses dans un cadre d argent public rare.