MARKETBEAT ILE-DE-FRANCE GRANDES TRANSACTIONS DE BUREAUX. Tout roule! 1 er semestre 2018

Transcription

1 MARKETBEAT ILE-DE-FRANCE GRANDES TRANSACTIONS DE BUREAUX 1 er semestre 2018 Tout roule!

2 SOMMAIRE Contexte économique p.2 Données de cadrage p.3 Dimension géographique et mobilités des entreprises p.4 Nature des mouvements p.5 Première main et pré-commercialisation p.6 Secteurs d activité p.7 Nature des contrats et valeurs locatives p.8 Définitions et sectorisation Immostat p.9

3 CONTEXTE ÉCONOMIQUE INCERTITUDES PESANTES MAIS PAS FATALES Retour à la moyenne La hausse d à peine 0,2% du Produit Intérieur Brut (PIB) français au 1 er trimestre 2018 contraste avec le pic de croissance de l année 2017 (+2,3% en un an). Bien qu attendu, ce ralentissement a toutefois surpris par son ampleur. Des facteurs tant nationaux (consommation des ménages atone, stabilisation des investissements en logements) qu internationaux (forte appréciation de l euro, tensions protectionnistes, etc ) ont jeté une ombre sur l environnement économique. Les récentes positions de l insaisissable président américain et les conséquences des élections italiennes obscurcissent les prévisions de croissance européenne pour la fin d année. En France, le climat des affaires et le moral des ménages ont chacun chuté de respectivement 5,6 et 7 points en 6 mois. Conséquence directe des taxes commerciales américaines, prémices d une «guerre USA-Chine», les entreprises s inquiètent d une dégradation de leurs carnets de commandes. Le pouvoir d achat des ménages français est pour sa part pénalisé par un regain d inflation induit entre autres par une hausse des prix du baril de pétrole, chahuté par les tensions géopolitiques au Moyen Orient et le retrait américain de l accord sur le nucléaire Iranien. La consommation et l investissement des ménages devraient ainsi rester modérés : +1,0% et +1,6% attendus sur l ensemble de l année Ralentissement en perspective Depuis le début de l année, le nombre d entreprises créées chaque mois a explosé : en 2018 à comparer à en La simplification du statut de micro entreprise via la loi de finance 2018 a ainsi eu l effet escompté notamment sur les secteurs du transport et de l entreposage ( créations par mois). Résultat d une croissance moins soutenue, les créations d emplois toujours dynamiques ( emplois salariés marchands au 1 er semestre 2018) actent cependant une nette décélération ( au 1 er semestre 2017). Parmi les emplois salariés marchands, le secteur tertiaire concentre l essentiel des créations de postes alors que l interim s essouffle et l industrie reste en zone rouge. Bien que toujours orienté à la baisse ( ) l emploi salarié non marchand devrait dès le prochain trimestre profiter de la mise en place du nouveau dispositif «Parcours emploi compétences». Le taux de chômage devrait, selon Oxford Economics, à nouveau se contracter et ce, pour la 3 ème année consécutive. Il s établirait ainsi en fin d année à 8,9% au niveau national et 8,2% en Ile-de-France (à comparer respectivement à 9,4% et 8,7% pour l année 2017). Croissance du PIB en France, % Source : INSEE Enquêtes de conjoncture, indices Source : INSEE Taux de chômage en France métropolitaine, en % Source : Oxford Economics 2

4 DONNÉES DE CADRAGE UN BON DÉPART AU 1 ER SEMESTRE 2018 Très bonne tenue des grandes transactions au 1 er semestre 2018 Demande placée par segment (en milliers de m²) et part des transactions supérieures à m² (en %) Les commercialisations de bureaux de grandes surfaces c est-à-dire supérieures à m² - en Ile-de-France ont atteint un peu plus de m² traités au 1 er semestre 2018, soit 43% de la demande placée totale enregistrée de janvier à juin. Ce volume affiche une hausse de 29% en un an, un chiffre qui superforme le résultat enregistré toutes tailles confondues (+17%). Le nombre de transactions à mi année a, lui aussi, fortement augmenté, passant de 29 en 2017 à 42 signatures en 2018; il s inscrit pleinement dans la tendance observée en 2017 avec 87 mouvements au cumul de l année, un record absolu pour le marché francilien. Les transactions les plus significatives se sont portées sur des localisations en proche périphérie de la Capitale, plus à même d accueillir des très grandes surfaces de bureaux. Ces signatures ont été réalisées principalement dans le Croissant Ouest, avec le positionnement de VINCI ( m²), TECHNIP FMC ( m²) et DANONE ( m²) en Péri-Défense, et de NESTLE ( m²) en Boucle Sud; enfin, le GROUPE ALTICE a, quant à lui, finalisé l acquisition de «Qu4drans» dans le 15 ème arrondissement de la Capitale, avec le dernier bâtiment ( m²) de l ensemble. Notons que ce top 5 des transactions sont tous des mouvements de regroupement. Tendance haussière sur presque tous les segments et signature d un méga-deal La hausse du volume placé se retrouve sur presque tous les segments de surfaces au 1 er semestre La plus forte activité du marché se concentre toujours sur les surfaces entre et m² (38% du volume total) avec m² placés au 1 er semestre 2018, en progression de 27% en un an. Les commercialisations enregistrées sur le segment des surfaces de à m² représentent, quant à elles, m² placés de janvier à juin, soit 31% du total et affichent la hausse la plus importante (+84% en un an). Ce segment de surfaces, le plus prolifique en termes de nombre de signatures (24 deals), est donc celui qui tire principalement la croissance du marché en Ile-de-France. Top 5 des transactions supérieures à m² en Ile-de- France au 1 er semestre 2018 PRENEUR VILLE SURFACE VINCI NANTERRE m² TECHNIP FMC NANTERRE m² NESTLE ISSY LES MOULINEAUX m² DANONE RUEIL MALMAISON m² GROUPE ALTICE PARIS m² MEDIA - AUDIOVISUEL Transactions supérieures à m² en Ile-de-France par tranche de surface, en milliers de m² Entre à m², le volume placé s élève à m² au 1 er semestre (+32% en un an). Le nombre de signatures (3), relativement faible sur ce segment, reste cependant égal à celui enregistré l an dernier à la même période. Enfin, le retour des méga-deals opéré en 2017 se confirme au 1 er semestre 2018 avec la signature du compte propre de VINCI sur m² à développer dans le quartier des Groues à Nanterre. 3

5 DIMENSION GÉOGRAPHIQUE ET MOBILITÉS DES ENTREPRISES LE CROISSANT OUEST, BERCEAU DES GRANDS CAMPUS Le Croissant Ouest attire les grands volumes Au 1 er semestre 2018, Paris perd sa 1 ère place en termes de volumétrie de commercialisations de grands bureaux au profit du Croissant Ouest ( m² placés, + 51% en un an et 37% du volume total). Cette performance s explique notamment par la capacité de ce secteur à proposer des immeubles pensés comme des campus sur de très grands gabarits, une typologie d actifs de plus en plus compliquée à développer à Paris par exemple. Ces ensembles ont ainsi séduit des groupes comme VINCI dans le Quartier des Groues, et TECHNIP sur «Origin», tous les deux à Nanterre et de NESTLE dans «Shift» à Issy-les-Moulineaux. Hormis ces mouvements d envergure, le marché a été principalement animé par des signatures entre et m². Près de m² de grands bureaux ont été placés à Paris au 1 er semestre, avec un volume stable d une année sur l autre. La répartition géographique des transactions change par rapport à 2017 : au-delà de m², les arrondissements du Sud font carton plein (ALTICE, WEWORK, ACTION LOGEMENT et EDITIS) alors que le QCA-Centre Ouest conserve son leadership sur des gabarits plus modestes. Le volume commercialisé en Première Couronne atteint, quant à lui, m² au 1 er semestre, en progression significative par rapport à l année précédente (+46%). Le rebond du marché s observe surtout sur les communes du Sud, qui semble enfin profiter de la raréfaction de l offre dans la Capitale. Les plus gros volumes enregistrés sur ce secteur se situent entre et m², parmi eux les signatures d ORANGE ( m²) à Villejuif, d ORANO ( m²) à Châtillon et de CHRONOPOST ( m²) à Montrouge. La demande placée en Deuxième Couronne s élève, quant à elle, à m² au 1 er semestre, un résultat multiplié par 3 en un an. Presque tous les grands mouvements sur ce secteur ont été opérés sur des surfaces de à m². La signature d AKKA TECHNOLOGIES ( m²) à Rocquencourt est l'exception qui confirme la règle. Enfin, le manque d offres de taille significative continue de peser sur la demande placée à La Défense, avec seulement m² traités au 1 er semestre, un résultat en baisse de 41% en un an. Paris concentre le plus de signatures Répartition géographique des transactions supérieures à m² en Ile-de-France, en milliers de m² Top des secteurs géographiques par demande placée en m² de bureaux supérieurs à m² au 1 er semestre 2018 Top des secteurs géographiques en nombre de transactions de bureaux supérieurs à m² au 1 er semestre 2018 Paris demeure le centre névralgique du marché en termes de nombre de transactions et concentre 16 signatures au 1 er semestre 2018, contre 8 dans le Croissant Ouest et en Première Couronne. Les localisations privilégiées dans la Capitale restent le QCA et le Centre Ouest, mais aussi les 12/13 ème et 14/15 ème arrondissements. 4

6 Provenance Paris CO dont QCA Paris Nord Est Paris Sud La Défense Croissant Ouest 1 ère Couronne 2 ème Couronne NATURE DES MOUVEMENTS LE PHÉNOMÈNE COWORKING EN EXPANSION Phénomène d attraction dans le Croissant Ouest et en Première Couronne Mobilité des entreprises au 1 er semestre 2018, en nombre de transactions La captivité des entreprises reste toujours très forte en Ilede-France : deux tiers (62%) des mouvements recensés au 1 er semestre 2018 se sont déroulés dans le même secteur. Paris Centre Ouest dont QCA, La Défense et la Deuxième Couronne ont d ailleurs enregistré quasi uniquement des mouvements endogènes. 62% Taux d endogénéité Destination A l inverse, le Croissant Ouest et la Première Couronne ont démontré leur pouvoir d attraction en captant la demande d entreprises provenant d autres secteurs géographiques. La logique de regroupement sur des immeubles de grand gabarit observée dans le Croissant Ouest est le fait d entreprises quittant principalement La Défense et la Deuxième Couronne. Alors que les arrivées en Première Couronne sont des reports depuis Paris et le Grand Ouest, dans une logique de déménagement. Paris Sud affiche un profil particulier avec un nombre égal de reports depuis Paris CO/QCA et depuis la périphérie. Effusion de regroupements et expansion de WEWORK Les déménagements concentrent toujours plus de la moitié des mouvements des grandes entreprises au 1 er semestre Les regroupements sont, quant à eux, particulièrement nombreux : ils représentent près d un tiers des mouvements et ont porté en majorité sur des surfaces supérieures à m², dont les plus gros volumes - plus de m² - sont localisés dans le Croissant Ouest. Ils se sont concentrés en majorité à Paris Sud et Centre Ouest hors QCA, et dans le Croissant Ouest en Péri- Défense et en Boucle Sud. Deux transactions sont également répertoriées en Deuxième Couronne, sur le marché d Orly et à Rocquencourt. Cette tendance au regroupement s inscrit dans une logique d optimisation des coûts mais plus encore par la recherche de nouvelles synergies entre leurs différentes filiales ou lignes de métiers. Paris Centre Ouest dont QCA Paris Nord-Est Paris Sud La Défense Croissant Ouest ère Couronne ème Couronne Total Nature des mouvements d entreprises au 1 er semestre 2018, en % de nombre de transactions Les créations-implantations concernent, quant à elles, 12% des grandes transactions avec 5 signatures traitées au 1 er semestre. Elles concernent exclusivement des entreprises de coworking - WEWORK et SPACES à Paris intra-muros. L ouverture successive de 4 implantations WEWORK dans les 13 ème, 15 ème, 8 ème et 9 ème arrondissements sur des surfaces comprises entre m² et m² souligne la croissance exponentielle du groupe et sa politique expansionniste dans la Capitale. 5

7 PREMIÈRE MAIN ET PRÉCOMMERCIALISATION DE LA PREMIERE MAIN ET DES PRE-COMMERCIALISATIONS De la première main encore et toujours! Les immeubles de première main représentent près des trois quarts (74%) du volume traité sur les surfaces de plus de m² au 1 er semestre L appétence des entreprises pour les biens immobiliers neufs et restructurés est le reflet de leur volonté de disposer de bureaux qui répondent à des critères d efficience et de flexibilité avancés, la tendance glissant vers des qualités d immeubles «ultra classe A». La part de la première main n est pas homogène sur tous les secteurs géographiques : elle est très représentée dans le Croissant Ouest (100% des surfaces placées) ainsi qu à Paris QCA et Centre Ouest (80% du volume total), alors qu elle est en proportion équivalente avec la seconde main à Paris Sud et en Première Couronne. A contrario, elle est sous-représentée à La Défense où l offre disponible, en forte baisse, est composée en majorité d immeubles rénovés ou en état d usage. L arrivée de nouvelles livraisons prévues en Première Couronne et à La Défense devrait cependant augmenter progressivement la part des signatures de première main à l avenir. Elles présenteront des solutions de localisations centrales dans des bâtiments répondant aux nouveaux critères d exigences des utilisateurs et à des prix plus avantageux que Paris QCA. Qualité des transactions supérieures à m² au 1 er semestre 2018, en milliers de m² Qualité des transactions supérieures à m² au 1 er semestre 2018, en milliers de m² Depuis 2013, la part du nombre de transactions portant sur des immeubles restructurés augmente progressivement par palier, pour se positionner à 56% au 1 er semestre Les pré-commercialisations ont le vent en poupe Dans le prolongement de la tendance observée en 2017, les pré-commercialisations de bureaux de plus de m² restent très élevées au 1 er semestre 2018, de l ordre de 81%. Ce taux contraste fortement avec les niveaux enregistrés de 2014 à 2016 autour de 60%, mais également avec la moyenne décennale (66%). Transactions de première main (en milliers de m²) et part des pré-commercialisations (%) Paris, dont le marché tertiaire se caractérise actuellement par une pénurie d offre et plus encore de 1 ère main, est particulièrement impacté par cette tendance. Dans ce contexte, les entreprises, soumises à un sentiment d urgence, préfèrent se positionner sur les immeubles avant leur livraison voire même leur mise en chantier. 6

8 SECTEURS D ACTIVITÉ REGROUPEMENTS INDUSTRIELS DANS LE CROISSANT OUEST Les industries lourdes ont pris de très grandes surfaces Répartition des transactions de plus de m² par secteur d activité au 1 er semestre 2018, en m² Au 1 er semestre 2018, le secteur industriel représente plus de 40% de la surface totale commercialisée de bureaux de plus de m² en Ile-de-France. Il dépasse très largement celui de la Finance et des Assurances, souvent habitué à la première place de ce palmarès. Ces entreprises industrielles dont l activité principale est issue des secteurs de l'energie, du BTP et de l Agro-alimentaire, ont pour la plupart effectué des regroupements sur des surfaces de à plus de m², en grande majorité dans le Croissant Ouest. Parmi elles figurent notamment VINCI ( m²), TECHNIP FMC ( m²), NESTLE ( m²) et DANONE ( m²). Notons également le déménagement d ORANO dans «Le Prisme» ( m²) à Châtillon en Première Couronne. Le secteur de la Finance et des Assurances représente, quant à lui, 10% des grandes surfaces transactées au 1 er semestre mais conserve tout de même sa première place en termes de nombre de signatures. Ses mouvements ont été en majorité initiés par des sociétés d assurances et mutuelles sur des surfaces de à m² à Paris, et pour quelques unes en périphérie. Parmi ces entreprises figurent MAIF et DIOT à Paris, et, FGA à Vincennes. Notons également le regroupement d AXA sur m² dans la ZAC des Batignolles à Paris. Enfin, les signatures des entreprises qualifiées en «Autres Services», exclusivement représentées ce semestre par des implantations et créations d établissement de coworking - WEWORK et SPACES - dans Paris intramuros, concentrent 10% des surfaces traitées. Répartition géographique des secteurs d activité Paris continue d attirer toutes les typologies d entreprises et a été le principal foyer d adoption des banques, des sociétés d assurance, de la Distribution, des Médias et des établissements publics. La Première Couronne a également attiré une grande variété d entreprises ce semestre : notamment des TIC, une association, des sociétés d assurances et de services immobiliers. Le Croissant Ouest a, quant à lui, attiré de nombreuses entreprises du secteur industriel. La Deuxième Couronne reste un des principaux foyers du secteur public, mais a également été préférée ce semestre par deux entreprises de conseils en ingénierie. Enfin, La Défense a été privilégiée par une entreprise d équipement électronique, un laboratoire pharmaceutique et un cabinet d audit. Répartition des transactions de plus de m² par secteur d activité et par secteur géographique au 1 er semestre 2018, en nombre de transactions Ranking (nb transactions) Activité PARIS LA DEFENSE CROISSANT OUEST 1ère COURONNE 2ème COURONNE 1 Finance - Assurances 2 Industries de transformation 3 Autres services 4 Juridique - Conseil 5 Communication - Création 6 Transports - Logistique - Distribution 7 Services Immobiliers 8 Autres Industries 9 Technologies de l'information et de la Communication 10 Industries de Pointe 11 Secteur public 12 Autres 7

9 NATURE DES CONTRATS ET VALEURS LOCATIVES GRAND ECART ENTRE PARIS ET LA PÉRIPHÉRIE Location dominante et ventes utilisateurs en hausse Nature des contrats des transactions de plus de m² au 1 er semestre 2018, en nombre de transactions Les grandes entreprises continuent de privilégier les prises à bail qui représentent un peu plus de 80% des surfaces supérieures à m² en Ile-de-France au 1 er semestre Les ventes à utilisateurs concentrent, quant à elles, 12% de ce volume, un résultat en hausse par rapport à l année précédente avec 5 signatures au 1 er semestre 2018 contre 3 à la même période en Ce choix de détention immobilière est à mettre en perspective avec l activité des entreprises, essentiellement des mutuelles. Les clés en main et compte-propre restent rares, et représentent chacun entre 2% et 3% du marché des grandes transactions. La valeur locative médiane en hausse La valeur locative médiane des transactions de plus de m² se positionne à 480 /m²/an au 1 er semestre 2018, en hausse de 4% en 6 mois. Cette augmentation du loyer moyen est imputable à la bonne dynamique transactionnelle sur les secteurs les plus plébiscités, notamment à Paris QCA/Centre Ouest et Sud. Au 1 er semestre, la moitié des surfaces traitées l a été dans une fourchette de loyers compris entre 310 /m²/an et 520 /m²/an. Ces niveaux de loyers correspondent, entre autres, à des immeubles neufs ou restructurés dans le Croissant Ouest, ou des surfaces rénovées à La Défense. Dans le même temps, l amplitude des loyers ne cesse de s accentuer : proches de 800 /m²/an pour des signatures à Paris QCA à moins de 200 /m²/an pour des immeubles situés en Première et Deuxième Couronne. L écart se creuse donc entre les loyers parisiens affichés pour les meilleurs immeubles et ceux observés pour des surfaces neuves en parc d affaires en 2 ème Couronne. Ventilation des valeurs locatives des grandes transactions par quartile au 1 er semestre 2018, /m²/an Ces observations portent sur la valeur faciale, qui ne tient donc pas compte des mesures d accompagnement; elles viennent décoter les valeurs locatives d environ 21% en moyenne, sur des baux très majoritairement de longue durée (données Immostat du 2 ème trimestre 2018). Zoom sur les valeurs locatives du marché parisien L activité immobilière des grandes entreprises dans le marché parisien s est avérée très dynamique au 1 er semestre 2018 ( m² placés). Les loyers continuent de manière logique leur ascension, en particulier dans le secteur du QCA où la moyenne des loyers est proche de 800 /m²/an. A Paris Centre Ouest hors QCA et dans le Sud, les valeurs observées sont comprises entre 480 /m/an et 700 /m/an, alors que dans le Nord, les grandes entreprises peuvent encore se loger pour moins de 400 /m²/an (référence 2017 pour ce sous-secteur en l absence de transactions réalisées en 2018). Dans ce contexte de bonne dynamique des commercialisations conjuguée à une vacance très faible en dessous de 3% - sur l ensemble des marchés parisiens, les valeurs locatives devraient assez logiquement continuer d augmenter au second semestre 2018 et surtout en

10 DÉFINITIONS Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1 ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2 nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Production neuve de bureaux : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Taux de vacance : Part de l offre immédiatement disponible dans le parc de bureaux existant à un instant T Taux d endogénéité : Exprimé en %, il représente la part des entreprises qui ont réalisé un mouvement immobilier sans changer de secteur géographique. SECTORISATION IMMOSTAT 9

11 AUTEURS Mélanie Schwindling Chargée d études +33 (0) melanie.schwindling@cushwake.com Agnès Talène Chargée d études +33 (0) agnes.talene@cushwake.com Magali Marton Directrice des Etudes - France +33 (0) magali.marton@cushwake.com CONTACTS Antoine Derville Président +33 (0) antoine.derville@cushwake.com Ludovic Delaisse Head of Agency Bureaux & Industriel +33 (0) ludovic.delaisse@cushwake.com Nicolas Coutant Agence Bureaux Directeur Grands Comptes +33 (0) nicolas.coutant@cushwake.com Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de Cushman & Wakefield ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de Cushman & Wakefield. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source Cushman&Wakefield, Inc. Tous droits réservés