À Toulouse, le marché d immobilier d entreprise conforte son dynamisme

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1 Bilan du Marché 211 Édition n 1 À Toulouse, le marché d immobilier d entreprise conforte son dynamisme Observatoire Toulousain d'immobilier d'entreprise - Le Belvédère - 11 bd des Récollets Toulouse cedex 4 - Tél Fax otie@auat-toulouse.org

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3 Edito "En 211, en dépit du ralentissement économique observé au second semestre, la commercialisation des bureaux est restée dynamique à Toulouse. Avec une demande placée de m² au cumul de l année, dont m² de transactions à utilisateurs et 1 55 m² de comptes propres, Toulouse se trouve propulsée en 2nde position des marchés de province après Lyon. En dépit d un léger tassement de 7% par rapport à 21, le marché reste en ligne avec sa consommation moyenne sur 5 ans (133 5 m²). L offre neuve livrée sur l agglomération a séduit les entreprises qui ont massivement plébiscité les secteurs Ouest et Nord-Ouest pour 44 % des transactions.si 3% des transactions sont à mettre au crédit du secteur aéronautique, le marché toulousain peut aussi compter sur une demande soutenue du secteur des services.l OTIE a relevé une hausse des valeurs locatives sur Balma Gramont et Blagnac avec des valeurs prime autour de 16 /m²/an alors que sur les autres pôles, les loyers restent inchangés, de 12 à 14 /m²/an pour les bureaux neufs.les disponibilités immédiates de bureaux sont stables d une année sur l autre ; elles représentent m² et un taux de vacance de 7,4% fin 211 dont 11 9 m² de locaux neufs, concentrées principalement sur les secteurs de Bordelongue et du Nord Ouest.Pour 212, la bonne santé du secteur aéronautique et des services induits devrait permettre un maintien de l activité malgré une année qui sera économiquement et politiquement agitée." La Présidente Pascale CIEUTAT OTIE / DT / Bilan 211 / mars 212 / 3

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5 Sommaire Bilan 211 : Toulouse et le marché français... 7 Périmètres d observation...9 Les chiffres clés...13 I. les bureaux...19 Les transactions...21 Les prix de bureaux...29 Le stock de bureaux disponible...33 Autorisation de construire...36 Zoom sur les grands pôles tertiaires de l agglomération...37 II. Les locaux d activité et entrepôts Bilan des locaux d activité et entrepôts...53 A. Les locaux d activité...56 Les transactions...56 Les prix des locaux d activité...6 Le stock de locaux d activité...61 B. Les entrepôts...63 Les transactions...63 Les stocks...65 Les prix des entrepôts...67 Méthodes et contacts Méthodes...7 Contacts...71 OTIE / DT / Bilan 211 / mars 212 / 5

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7 En 211, un marché immobilier toujours dynamique malgré la crise en France comme à Toulouse Un contexte économique national qui se dégrade Si la croissance économique française en 211 s est maintenue, avec + 1,6% pour + 1,4% en 21, la confiance des chefs d entreprises comme celle des ménages s est dégradée, ce qui a entrainé une baisse de la consommation et une augmentation sensible des demandeurs d emploi au cours de l année. Le déficit de la balance commerciale s est également dégradé pour atteindre -7 milliards d uro. L investissement des entreprises, principal moteur de l activité, semble s essouffler à son tour et devrait être en recul sur l année 212 combiné au resserrement des conditions de crédits. Une reprise de l activité économique en Midi Pyrénées En 21, selon l INSEE, en Midi-Pyrénées, l'activité économique poursuit sa reprise amorcée au printemps 29. L'aéronautique et le spatial redynamisent progressivement l'économie. Plus tardive et modérée, la croissance dans le bâtiment repart également. Les autorisations de construction de logements et les mises en chantier repartent nettement à la hausse. L'emploi industriel a bien résisté notamment l'agro-alimentaire et l'aéronautique. Mais la construction continue de perdre des emplois plus qu'au niveau national. Compte tenu de la forte attractivité démographique de Midi-Pyrénées avec près de 2 nouveaux habitants chaque année sur l aire urbaine, la croissance de l'activité et de l'emploi ne permet pas de faire baisser le chômage. Dès le début de l année 211, l'activité industrielle de Midi-Pyrénées s'est accélérée toujours grâce à l'aéronautique, mais également grâce à l activité du bâtiment qui redémarre en lien avec le dynamisme de la construction de logements. Le rythme des créations d'emplois salariés reste soutenu dans les secteurs marchands et le marché du travail montre des signes d'amélioration, bien que le nombre de demandeurs d emplois reste élevé. En 211, un marché tertiaire toujours soutenu sur les marchés d immobilier tertiaire en France La demande de bureaux est restée dynamique en dépit de la crise qui frappe la zone Euro. Dans un contexte économique difficile, les utilisateurs sont toujours en recherche de locaux mieux adaptés à leurs besoins, c est à dire plus fonctionnels et moins coûteux. Cette rationalisation des espaces de travail permet de maintenir une vraie dynamique des marchés d immobilier d entreprise, à Paris comme en province. Toutefois, ces mouvements cachent parfois des baisses de surfaces après une optimisation de l espace de travail, voire un plan social. Transactions de bureaux des métropoles régionales françaises (m²) Métropole Lyon Toulouse Lille Nantes Bordeaux Aix-Marseille Sources : Réseau National des Observatoires d Immobilier d Entreprise OTIE / DT / Bilan 211 / mars 212 / 7

8 Contraction de l offre immédiatement disponible fin 211 Les marchés régionaux enregistrent une baisse des stocks de bureaux. Cette tendance s explique d abord par une raréfaction des disponibilités dans le neuf, mais on constate également une hausse généralisée de l offre de bureaux de seconde main. L arrêt brutal de la production depuis 28 risque de se faire sentir sur les deux années à venir. La programmation de l immobilier d entreprise demeure une question centrale pour l ensemble des métropoles afin de construire une vision prospective partagée entre tous les acteurs, professionnels et institutionnels, et d anticiper collectivement le processus de la production et de programmation immobilière. Un marché tertiaire à Toulouse toujours dynamique Depuis trois ans, le marché tertiaire toulousain se situe dans le «top 3» des marchés régionaux. Pour la première fois en 211, le marché toulousain se situe en deuxième position derrière Lyon et juste devant Lille. Le niveau de l offre s est stabilisé dans l aire urbaine de Toulouse plus de 267 m². L offre de bureaux neufs a baissé sur un an, et les locaux de seconde main ont légèrement augmenté. La production, quant à elle, repart mais lentement. L offre future (PC déposé ou en cours de dépôt) représente plus de 3 m². Cependant ces opérations d envergures ne seront construites qu après pré-commercialisation des bâtiments. Un marché des locaux d activité et entrepôts en recul Un recul certes, mais relatif puisqu il se situe à - 1,5% sur un an. Cette baisse s explique par une conjoncture économique particulièrement incertaine pour les PME/PMI, cible essentielle de ce segment d activité. La demande a été moins dynamique en 211 et certains utilisateurs en recherche active ont préféré différer leur projet immobilier. Cet attentisme peut s expliquer également par la qualité de l offre vieillissante et souvent inadaptée aux besoins de nouveaux secteurs d activité comme le e-commerce, la logistique urbaine, ou à l inverse de grandes plateformes logistiques. Cette inadéquation récurrente entre l offre et la demande crée des situations déblocage qui se sont renforcées avec les incertitudes économiques. Produire des locaux de qualité, innovants, disponibles à la vente devrait redynamiser le marché. Le stock représente en volume un an et demi de commercialisation. Toutefois, l offre de qualité, et bien située se résorbe. Les offres neuves représentent 2% du stock total, principalement située sur Toulouse et Eurocentre à Castelnaudestrefonds. Par contre, le stock de seconde main vieillissant continue de croitre et demandera des travaux de restructuration avant une remise sur le marché, voire un changement de destination. 8 / OTIE / DT / Bilan 211 /mars 212

9 Périmètre d'observation Les pôles immobiliers de l'aire urbaine de Toulouse et ses composantes Source : enquête otie Décembre 211 OTIE / DT / Bilan 211 / mars 212 / 9

10 Un Parc tertiaire de 3 6 m² de bureaux construits sur l aire urbaine Répartition du parc tertiaire sur les principaux pôles économiques (en m²) 1 / OTIE / DT / Bilan 211 /mars 212

11 Le parc de locaux d activité : 4 6 m² sur l aire urbaine OTIE / DT / Bilan 211 / mars 212 / 11

12 1 6 m² d entrepôts et de bâtiments logistiques sur l aire urbaine 12 / OTIE / DT / Bilan 211 /mars 212

13 Chiffres Clefs 211 OTIE / DT / Bilan 211 / mars 212 / 13

14 Evolution du marché sur l aire urbaine Immobilier de bureaux Nombre de transactions Surfaces commercialisées m² m² m² 14 6 m² m² Stock 84 6 m² m² m² m² m² Ventes investisseurs Nombre de transactions Surfaces commercialisées m² 19 6 m² 48 3 m² 2 m² 46 4 m² Locaux d activité et entrepôts Nombre de transactions Surfaces commercialisées 94 4 m² m² m² m² m² Stock disponible m² m² m² m² 154 m² Périmètre : aire urbaine de Toulouse Source : enquête Otie Le marché de bureaux en 211 par Etablissement Public de Coopération Intercommunale adhérent à l Otie Le parc de bureaux : 3 6 m² en 211 (en m²) Parc de bureaux CU du Grand Toulouse CA du Sicoval CA du Muretain Surface en m² Périmètre : aire urbaine de Toulouse Source : enquête Otie Répartition des transactions de bureaux en 211 (en m²) Les transactions de bureaux CU du Grand Toulouse CA du Sicoval CA du Muretain Total des transactions Surfaces de bureaux neufs Surface moyenne des transactions Surface > à 1 m² Surface < à 1 m² Périmètre : aire urbaine de Toulouse Source : enquête Otie Répartition du stock de bureaux fin décembre en 211 (en m²) Les stocks de bureaux CU du Grand Toulouse CA du Sicoval CA du Muretain Stocks de bureaux Périmètre : aire urbaine de Toulouse Source : enquête Otie 14 / OTIE / DT / Bilan 211 /mars 212

15 Le marché de locaux d activité et d entrepôts Le parc en m² de locaux d activité construits 1 6 m² d entrepôts-logistique construits dont : CU du Grand Toulouse CA du Sicoval CA du Muretain Locaux Entrepôts Locaux Entrepôts Locaux Entrepôts d activité d activité d activité Surface en m² Périmètre : aire urbaine de Toulouse Source : enquête Otie Répartition des transactions de locaux d activité et entrepôts en 211 (en m²) CU du Grand Toulouse CA du Sicoval CA du Muretain Locaux Locaux Locaux Entrepôts Entrepôts d activité d activité d activité Entrepôts Total des transactions Surface moyenne des transactions Surface > 1 m² Surface < 5 m² Surface de neuf Périmètre : aire urbaine de Toulouse Source : enquête Otie Répartition du stock de locaux d activité et entrepôts fin décembre 211 CU du Grand Toulouse CA du Sicoval CA du Muretain Locaux d activité Entrepôts Locaux d activité Entrepôts Locaux d activité Entrepôts Stocks en m² Périmètre : aire urbaine de Toulouse Source : enquête Otie OTIE / DT / Bilan 211 / mars 212 / 15

16 Bilan du marché d immobilier d entreprise sur le Grand Toulouse Communes du Grand Toulouse Les bureaux Le marché reste très concentré sur le périmètre de la Communauté Urbaine du Grand Toulouse, avec plus de 82 % des surfaces commercialisées de l année. La surface moyenne commercialisée est de 569 m² en 211 contre 73 en 21. Les grandes transactions, celles supérieures à 1 m², progressent et représentent m². Le marché du neuf accuse une baisse significative en 211 : il est passé de m² en 21 à m² cette année. Les stocks représentent plus de 2 m² en 211 dont m² de locaux neufs situés sur sept pôles. Les locaux d activité Le marché fléchit pour atteindre 76 m² en 211 pour 1 m² l année passée. Une majorité des surfaces commercialisées est dédiée aux locaux d activité.(56 m²). Les locaux dédiés au stockage représentent seulement 2 m² en 211. Un marché situé sur les zones historiques du Grand Toulouse, notamment le long de la RD 82 (anciennement RN2) et sur le nord-ouest (les pôles de Saint-Martin-du-Touch/les Ramassiers, ou Basso Cambo). Le stock existant est de 93 4 m² de locaux d activité et de près de 3 d entrepôts. Les locaux neufs représentent environ 12 5 m². Perspectives à court terme Une demande toujours soutenue pour de grands comptes devrait permettre de maintenir les niveaux de transactions dans les mois à venir. Une demande significative dans le secteur aéronautique reste prégnante et engen-drera des tensions sur le secteur du nord-ouest car l offre immédiate ne permet de répondre aux attentes de grands utilisateurs. 16 / OTIE / DT / Bilan 211 /mars 212

17 Bilan du marché d immobilier d entreprise sur le Sicoval Communes du Sicoval Les bureaux Sur le Sicoval, malgré un léger fléchissement comparé aux deux dernières années, la commercialisation représente près de 23 5 m² dont un tiers en bureaux neufs. La surface moyenne des transactions est de 35 m², en léger repli sur un an (4 m² en 21). Le marché des grandes surfaces est resté dynamique et totalise plus de 1 m². Le stock immédiatement disponible s élève à plus de m² dont 12 4 m² de bâtiments neufs. Ce stock a fortement augmenté sur les trois dernières années car la production a été particulièrement dynamique sur la communauté d agglomération. Les locaux d activité Un marché atone en 211 avec seulement 2 m² commercialisés de locaux d activité et aucun entrepôt. L ouverture de l échangeur sur l autoroute A61 va faciliter le développement des pôles situés sur les communes de Montgiscard et Baziège. Ce secteur devrait accueillir une offre immobilière pouvant répondre à une demande émergeante due au développement résidentiel de l ensemble du secteur du sud-est. Perspectives à court terme L annonce du prolongement de la ligne B du métro sur le pôle de Labège Innopole devrait permettre à la fois de relancer de nouveaux programmes, de réhabiliter les immeubles anciens mais également de densifier le pôle. En outre, des études sont en cours sur le Parc du Canal qui bénéficie d une nouvelle dynamique depuis l ouverture du métro et le développement de l éco-quartier. OTIE / DT / Bilan 211 / mars 212 / 17

18 Bilan du marché d immobilier d entreprise sur le Muretain Communes du Muretain Les bureaux En 211, le marché est atone avec aucune transaction recensée par l Otie. Le marché tertiaire, purement endogène, échappe aux enquêtes OTIE, la cible future du secteur étant essentiellement orientée vers des locaux d activités de qualité ou des locaux commerciaux. Les transactions tertiaires sont difficilement quantifiables car souvent traitées en direct dans des immeubles mixtes (habitation/bureaux). Pour les recenser, une enquête spécifique serait nécessaire à partir des autorisations de permis de construire et des déclarations de travaux pour changement de destination ou avec les bases de données de la DGI. A fin décembre 211, le stock reste peu important sur l ensemble de la CAM au regard des stocks disponibles sur l ensemble de l aire urbaine. A noter, la construction en cours d un immeuble tertiaire sur la commune de Muret. Les stocks représentent plus de 2 m² en 211 dont m² de locaux neufs situés sur sept pôles. Les locaux d activité Le peu de transactions également recensées en 211 sur les locaux d activité et entrepôts (4 m² au total) n est pas représentatif de l activité sur le Muretain. Un travail conjoint avec la Communauté d Agglomération est prévu dès 212 afin de constituer une veille sur le développement de comptes propres sur l ensemble de son territoire. A moyen terme, des projets significatifs sont en cours de réflexion à Muret, Pinsaguel comme à Portet-sur-Garonne. Perspectives à court terme La perspective de l implantation des studios Raleigh sur l ancienne base militaire de Francazal entrainera une nouvelle dynamique pour les zones d activité de Portet-sur-Garonne situées à proximité du site notamment celle du Bois-Vert. 18 / OTIE / DT / Bilan 211 /mars 212

19 I - Les Bureaux OTIE / DT / Bilan 211 / mars 212 / 19

20 Définitions Les immeubles de bureaux Tous les immeubles sont pris en compte. La grande majorité des opérations concerne des immeubles à vocation exclusivement tertiaire Transactions, demande placée Ensembles des transactions à la vente ou à la location, hors ventes investisseurs. Stocks Ne sont comptés que les immeubles à vocation tertiaire et immédiatement disponibles. Les locaux intégrés à des immeubles d habitat sont exclus. Permis de construire Analyse du fichier SITADEL : sélection des lo-caux à usage de bureaux Transactions Limites L enquête porte sur les commercialisations réalisées par les cabinets membres de l Otie, les promoteursconstructeurs ainsi que sur les transactions réalisées en direct recensées dans la presse. Production (permis) Les permis accordés ne donnent pas toujours lieu à une construction effective. Transactions et stocks Sources Enquête auprès des conseils en immobilier d entreprise, des promoteursconstructeurs, membres de l Observatoire toulousain d immobilier d entreprise (cf. "contacts" à la fin du document). Production (permis) Ministère de l écologie, du développement durable du transport et du logement, fichier SITADEL. 2 / OTIE / DT / Bilan 211 /mars 212

21 Le marché de bureaux en 211 La demande placée se maintient à un bon niveau avec plus de 13 m². Un léger fléchis-sement des volumes commercialisés est enregistré sur l année 211 qui s explique par la baisse des comptes propres. La commercialisation par les professionnels est stable.depuis 27, la moyenne des transactions s établit à m². Le marché est resté équilibré sur l ensemble des quatre trimestres. Seul le troisième tri-mestre était en deçà des 3 m². Le marché du neuf reste attractif et représente près de 5 % des transactions de l année avec quelques opérations significatives de 5 m² et plus dont : Airbus France, RTE, CLS, conseil Général Les transactions neuves se maintiennent à un niveau élevé avec plus de 69 m². Les transactions sont restées dynamiques Périmètre : aire urbaine de Toulouse Source : enquête Otie Répartition des transactions par trimestre Nombre de transactions Surface (m²) 1er trimestre ème trimestre ème trimestre ème trimestre Total annuel Périmètre : aire urbaine de Toulouse Source : enquête Otie OTIE / DT / Bilan 211 / mars 212 / 21

22 Répartition des transactions, en m², entre neuf et ancien Neuf Ancien Périmètre : aire urbaine de Toulouse Source : enquête Otie Répartition des transactions de neuf Location ventes Compte propre 1 55 Périmètre : aire urbaine de Toulouse Source : enquête Otie surfaces (en m²) Répartition des transactions de seconde main Location ventes Périmètre : aire urbaine de Toulouse Source : enquête Otie surfaces (en m²) 22 / OTIE / DT / Bilan 211 /mars 212

23 Répartition des transactions par commune en 211 (hors ventes investisseurs) Commune Location ancien Location neuf Total des ventes Comptes propres Total Nbre Surf. (m²) Nbre Surf. (m²) Nbre Surf. (m²) Nbre Surf. (m²) Nbre Surf. (m²) Auzeville Balma Beauzelle Blagnac Castanet Castelnau d'estretefond Colomiers Cornebarrieu Labège L'Union Montrabé Ramonville St Agne Saint Jean Toulouse TOTAL Périmètre : aire urbaine de Toulouse Source : enquête Otie OTIE / DT / Bilan 211 / mars 212 / 23

24 Répartition des transactions en 211 par pôle immobilier en m² (hors ventes investisseurs) Location ancien Location Neuf Total Ventes Compte Propre Total Pôle immobilier Nbre M² Nbre M² Nbre M² Nbre M² Nbre M² Basso Cambo Andromède Labège Innopole Cépière-Vauquelin Compans Caffarelli/Bd de l'embouchure Parc du Canal Zone aéroportuaire Diffus La Plaine Saint Martin du Touch / Ramassiers Toulouse-Centre ville ZAC du Grand Noble Balma- Gramont Bordelongue Pôle d'activités Nord Est Zone aéronau-tique de Colomiers Montaudran-Palays Sept Deniers Périmètre : aire urbaine de Toulouse Source : enquête Otie 24 / OTIE / DT / Bilan 211 /mars 212

25 Localisation des transactions de bureaux en 211 Source : enquête otie Décembre 211 OTIE / DT / Bilan 211 / mars 212 / 25

26 Zoom sur les transactions de 1 m² et plus Cette année, la part des grandes transactions (> à 1 m²) se maintient à un bon niveau en nombre comme en volume comparé à l année précédente avec : 26 transactions pour un volume de 9 1 m² en 21 dont Sanofi de 26 m² 28 commercialisations pour un volume de 82 9 m² en 211. Elles totalisent près de 83 m² soit plus de 63 % des volumes placés sur l année. Les très grandes transactions de plus de 5 m² ont progressé, cinq sont comptabilisées pour un volume total de 38 1 m². En outre, cinq opérations entre 3 et 5 m² sont recensées pour un total de 17 8 m². Enfin les surfaces de 1 à 3 m² totalisent 18 transactions pour 27 m² au total. Répartition des transactions de bureaux supérieures à 1 m² par commune en 211 Nombre de transactions Surface (m²) Blagnac Colomiers Labège Ramonville Toulouse Total Périmètre : aire urbaine de Toulouse Source : enquête Otie Les grandes transactions de bureaux selon l état en 211 Nombre de transactions Surface (m²) Transaction de Seconde main Transaction en neuf Répartition des transactions par tranche de surface en 211 Nombre de transactions Surface (m²) Périmètre : aire urbaine de Toulouse Source : enquête Otie 1 à à > Périmètre : aire urbaine de Toulouse Source : enquête Otie Répartition par typologie de la demande placée en 211 Nombre de transactions Surface (m²) Location Ancien Location Neuf Vente Neuf Comptes Propres Périmètre : aire urbaine de Toulouse Source : enquête Otie 26 / OTIE / DT / Bilan 211 /mars 212

27 Localisation des grandes transactions de l année 211 Source : enquête otie Décembre 211 OTIE / DT / Bilan 211 / mars 212 / 27

28 Analyse de l origine des transactions Depuis janvier 27, l enquête sur les tran-sactions de bureaux porte également sur le motif de la transaction et l activité écono-mique. Quatre origines sont répertoriées : transfert local, délocalisation régionale, délocalisation nationale, création, agrandissement. Dans la création, sont indistinctement pris en compte les créations pures et les créations d antenne locale. Dans les transferts locaux, on comptabilise à la fois les regroupements, les agrandissements et les délocalisations d un pôle vers un autre. Ces délocalisations Nationales concernent l arrivée de sociétés extérieures à l aire urbaine prévoyant leurs premières implantations sur celles-ci. Une transaction sur deux est liée à un transfert local Evolution du nombre de transactions selon le motif Transfert local Délocalisation régionale Délocalisation nationale Création Agrandissement Périmètre : Aire urbaine de Toulouse Source : enquête Otie Les transferts locaux restent le moteur de l activité du marché tertiaire. Les délocalisa-tions locales sont : les extensions pour répondre au développement même de l entreprise les délocalisations au sein même de l agglomération afin de se rapprocher de la clientèle ou du principal donneur d ordre. Analyse de la demande placée par secteur d activité Evolution du nombre de transactions par secteur d activité Services immobiliers Administration publique Formation Banques et assurances Informatique Bureaux d études Autres services Autres Périmètre : Aire urbaine de Toulouse Source : enquête Otie Depuis 28, les secteurs les plus dynamiques sont les services. Ils génèrent de nombreuses transactions, notamment les secteurs des banques et assurances, la formation et les services publics, sans oublier les services à la personne.la demande des secteurs de l informatique, de l aéronautique et les bureaux d études redémarre après deux années de crise. Et représentent 3 % de la demande placée. 28 / OTIE / DT / Bilan 211 /mars 212

29 Les valeurs locatives se maintiennent en 211 Les prix de locations sont restés stables dans le seconde main comme dans le neuf. Seuls les pôles de Balma Gramont et Blagnac ont connu une hausse. Un niveau de loyer qui reste en deçà des prix observés sur les autres métropoles régionales françaises notamment Lyon, Aix-Marseille ou Lille qui affichent des loyers allant de 145 à 25 euros le m² par an (hors taxe). Ceci s explique par l absence à Toulouse d opérations de Centre-ville donc un marché essentiellement axé sur des zones tertiaires de périphérie. Les prix à la location Évolution des prix moyens de location depuis 26 (en HT/m²/an) Périmètre : aire urbaine de Toulouse Source : enquête Otie 15 Location ancien Prix moyens de location sur le centre-ville et la périphérie (en HT/m²/an) en 211 Toulo use Centre-Ville Périphérie Neuf NS 146 Ancien Périmètre : Aire urbaine Source : enquête Otie NS : Non significatif Prix moyens par commune (en / HT/m²/an) en 211 Location Ancien Location neuf Ramonville Saint Agne 128 Blagnac 121 Cornebarrieu 115 Balma Labège Saint Jean 111 L'Union 19 Colomiers 93 Périmètre : Aire Urbaine Source : enquête Otie OTIE / DT / Bilan 211 / mars 212 / 29

30 Les prix moyens sur les pôles immobiliers majeurs de Toulouse et sur les villes de la première couronne (en / HT/m²/an) en 211 Source : enquête otie Décembre / OTIE / DT / Bilan 211 /mars 212

31 Les valeurs vente à utilisateurs Les prix se maintiennent Une reprise à relativiser car elle porte sur un nombre restreint d opérations, effectivement seules 28 ventes sont recensées au cours de l année représentant 9 6 m² soit 1 % des transactions. Le marché des ventes à utilisateurs est faible sur l aire urbaine malgré une demande significative. La construction de programmes spécifiques reste marginale à Toulouse comme sur les autres métropoles françaises. Évolution des prix moyens de vente depuis 28 (en /HT/m²) Vente neuf Vente ancien Périmètre : aire urbaine de Toulouse Source : enquête Otie OTIE / DT / Bilan 211 / mars 212 / 31

32 Signes de reprise sur le marché de l investissement Après deux années de forte baisse, le marché de l investissement redémarre avec plus de 46 m² de bureaux commercialisés. Les investisseurs ont acheté des locaux de seconde main, de qualité et bien situés. Les montants investis ont donc progressé pour atteindre 76 millions d euro. La construction de clef en main locatif ou de bâtiment pré-commercialisation re-dynamisera ce segment de marché dans les mois à venir. Transactions investisseurs en 211 Nombre de transactions Surface (m²) Immeuble seconde main Immeubles neufs Total Périmètre : Aire urbaine de Toulouse de Toulouse Source : enquête Otie Les ventes investisseurs de 1 m² et plus en 211 Nombre de transactions Surface (m²) Ventes à investisseur Périmètre : Aire urbaine de Toulouse de Toulouse Source : enquête Otie Répartition des ventes investisseurs par commune en 211 Nombre de transactions Surface (m²) Toulouse Labège Ramonville 1 79 Portet-sur-Garon,ne Saint Jean 1 4 Balma Colomiers Périmètre : Aire urbaine de Toulouse Source : enquête Otie 32 / OTIE / DT / Bilan 211 /mars 212

33 267 7 m² de stock de bureaux disponible fin 211 Le stock est encore constant ; en effet les locations neuves se sont souvent positionnées sur les bâtiments en cours de construction ou des clefs en main locatif. Cette tendance s explique car l offre existante ne répond pas à la demande de certaines entreprises. Les distorsions entre l offre disponible et la demande des utilisateurs restent prégnantes : Sur le secteur nord-ouest : L offre a fortement diminué notamment sur Andromède. Ce secteur a été le plus dynamique en 211, et des tensions risquent d être importantes en 212 si la production n est pas relancée car la demande reste très forte. A Bordelongue : L image du pôle reste négative (accès, services, ), mais le développement de l Oncopole, cela devrait lui permettre d accueillir en 212 de nouveaux utilisateurs. Evolution des stocks de bureaux immédiatement disponibles selon l état (en m²) Périmètre : Aire urbaine de Toulouse Source : enquête Otie neuf seconde main OTIE / DT / Bilan 211 / mars 212 / 33

34 Répartition des stocks par pôle immobilier selon l état (en m²) Surface disponible location neuf Surface disponible vente neuf Surface disponible location ancien Surface disponible vente ancien Total Vauquelin Purpan Compans Caffarelli/ Embouchure Centre-ville Parc du Canal Reste de l'agglomeration Toulouse diffus Balma-Gramont Montaudran/Palays La Cepière Fondeyre Sept deniers Labège Basso Cambo La Plaine Bordelongue Saint-Martin-du-Touch/ Ramassiers Thibaud/Chapitre Blagnac Babinet Zone aéronautique de Colomiers Total Périmètre : Aire urbaine de Toulouse Source : enquête Otie 34 / OTIE / DT / Bilan 211 /mars 212

35 Localisation du stock de bureaux sur les pôles immobiliers majeurs fin dé-cembre211 (en m²) Source : enquête otie Décembre 211 OTIE / DT / Bilan 211 / mars 212 / 35

36 36 / OTIE / DT / Bilan 211 /mars 212

37 Zoom sur les pôles tertiaires majeurs de l agglomération Les secteurs situés à l ouest de Toulouse ont été particulièrement dynamiques en 211. Ils concentrent 44% des surfaces placées de l année, avec un nombre record de grandes transactions : 21 opérations de 1 m² et plus. Sans conteste, Basso-Cambo et Andromède ont été les pôles les plus attractifs de l année. Le secteur du sud-est progresse avec des niveaux de transactions en hausse sur Labège Innopole comme sur le Parc-du-Canal. Le centre-ville et le pôle de Balma-Gramont sont en recul en 211. Une baisse qui s explique par une demande moins dynamique des activités de services et du secteur public et ainsi que par une offre de seconde main peu qualitative. A fin décembre 211, l offre à un an est peu importante (seuls 3 3 m² sont identifiés). Toutefois, de nombreux projets sont recensés. Dans la majorité des cas, ils ont soit un permis accordé, soit déposé et peuvent donc démarrer dès qu ils auront un utilisateur, une pré-commercialisation signée. Au total, cela représente m² de bureaux potentiels tous secteurs confondus. Localisation des projets de bureaux sur les pôles immobiliers de l aire urbaine de Toulouse Localisation des projets de bureaux sur les pôles immobiliers de l aire urbaine de Toulouse OTIE / DT / Bilan 211 / mars 212 / 37

38 Labège Innopole : une demande placée toujours dynamique Évolution des stocks (m²) Avec plus de 15 m², le marché est en hausse comparé à la moyenne des six dernières années qui s établit à 14 1 m². 51 transactions recensées dont trois de plus de 1 m² représentant m² Sources : enquête auprès des commercialisateurs d immobilier d entreprise Le taux de vacance sur Labège est de 23 % pour un parc total de 27 m². Les projets Un seul programme potentiel de 15 m² est recensé. Il pourrait démarrer avec une pré-commercialisation et serait lancé par tranche. Un stock en hausse qui atteint près de 4 m² dont m² de bureaux neufs. Évolution des transactions (m²) Sources : enquête auprès des commercialisateurs d immobilier d entreprise 38 / OTIE / DT / Bilan 211 /mars 212

39 Parc-du-Canal : un marché qui se maintient Toulouse et Ramonville Saint-Agne Évolution des stocks (m²) m² de surface de bureaux com-mercialisées en moyenne depuis 26 En 211, les niveaux de transactions restent dynamiques avec un compte propre de 5 m² pour la société CLS spécialisée dans la collecte de données localisées par satellite et m² de commercialisation pure. Un niveau en hausse comparé à 21. Au total, 15 opérations sont recensées pour une surface moyenne de 234 m² (hors compte propre) Sources : enquête auprès des commercialisateurs d immobilier d entreprise Les projets Aucun projet n est recensé à ce jour sur ce pôle, mais un programme de 6 m²va se développer à proximité du métro sur l éco-quartier. Le stock a légèrement progressé pour atteindre 8 m². Il s agit de locaux de seconde main, la majorité de ces bureaux étant à renover. Le taux de vacance sur ce pôle est de 12 % pour un parc de 68 m².. Évolution des transactions (m²) Sources : enquête auprès des commercialisateurs d immobilier d entreprise OTIE / DT / Bilan 211 / mars 212 / 39

40 Blagnac un marché stable sur le secteur de l aéroport Zone aéroportuaire de Blagnac Évolution des stocks (m²) m² de bureaux commercialisés en moyenne chaque année depuis 26 En 211, 14 transactions sont recensées pour m² dont trois opérations de plus de 1 m² : Occar :1 454 m² Altran technologies : 1 71 m² Eads : 1 44m² Sources : enquête auprès des commercialisateurs d immobilier d entreprise Les projets Deux programmes sont identifiés à proximité de l aéroport pour une surface de 38 m² sans oublier le projet de l Aéroport lui-même qui souhaite développer de nouvelles surfaces tertiaires. Le niveau des stocks est en légère baisse sur un an : il est passé de m² à fin 21 à m² fin 211. Le taux de vacance Le pôle aéronautique représente 35 m² de bureaux construits avec un taux de vacance est de 2, % Évolution des transactions (m²) Sources : enquête auprès des commercialisateurs d immobilier d entreprise 4 / OTIE / DT / Bilan 211 /mars 212

41 ZAC du Grand-Noble à Blagnac : hausse de la commercialisation en 211 ZAC du Grand-Noble à Blagnac Évolution des stocks (m²) m² commercialisés en moyenne chaque année depuis 26 La ZAC du Grand-Noble connaît une légère augmentation des surfaces placées sur un an. 8 transactions sont recensées, surtout pour des entreprises de services. Trois opérations de plus de 1 m² sont identifiées Sources : enquête auprès des commercialisateurs d immobilier d entreprise Le taux de vacance le taux de vacance reste très faible, représentant 8,6 % du parc construit estimé à 78 7 m². Les projets Pas de nouveaux programmes envisagés sur le secteur. Les stocks sont stables à un niveau de 6 8 m² et le taux de vacance reste très faible, représentant 8,6 % du parc construit estimé à 78 7 m². Évolution des transactions (m²) Sources : enquête auprès des commercialisateurs d immobilier d entreprise OTIE / DT / Bilan 211 / mars 212 / 41

42 Andromède : un des pôles les plus dynamiques de l année Évolution des stocks (m²) Un nouveau secteur immobilier qui se développe avec des premières livraisons en 28. Aujourd hui, le pôle compte 35 m² de surfaces construites sur trois programmes. Un pôle actif en 211, avec quatre transactions totalisent 21 2 m². La surface moyenne des transactions est donc très élevée avec 5 3 m² dont la plus grande opération de l année de m² Sources : enquête auprès des commercialisateurs d immobilier d entreprise 14 2 Le taux de vacance est de 4 % Les projets Trois nouveaux projets sont identifiés permettant de développer 53 m² au total. Des programmes qui ne débuteront qu avec des pré-commercialisations.. le stock neuf disponible est de 14 2 m² Évolution des transactions (m²) Sources : enquête auprès des commercialisateurs d immobilier d entreprise 42 / OTIE / DT / Bilan 211 /mars 212

43 Ralentissement de la commercialisation sur la zone aéronautique de Colomiers Évolution des stocks (m²) 4 35 En moyenne, m² sont loués ou vendus sur le pôle aéronautique de Colomiers chaque année depuis 26 Un fléchissement est enregistré sur ce pôle en 211 : 6 transactions sont enregistrées pour m². Aucune opération de 1 m² et plus n est comptabilisée. La surface moyenne est de 249 m² en Sources : enquête auprès des commercialisateurs d immobilier d entreprise Les projets Pas de projet identifié sur le pôle. Toutefois en fonction de la demande les clefs en main locatifs pourrait être développée par les opérateurs locaux L offre est en hausse sur le pôle avec 7 93 m² recensés. L offre de bureaux neufs reste faible avec seulement 926 m² au total. Le taux de vacance le taux de vacance reste très faible, représentant 8,6 % du parc construit estimé à 78 7 m². Évolution des transactions (m²) Sources : enquête auprès des commercialisateurs d immobilier d entreprise OTIE / DT / Bilan 211 / mars 212 / 43

44 Forte de baisse des transactions sur le pôle de Balma-Gramont Évolution des stocks (m²) 4 35 En moyenne m² ont été commercialisés chaque année depuis 26. En 211, le marché s est retourné après plusieurs années de forte commercialisation. Une baisse qui s explique par la raréfaction de l offre dans le secteur d influence du métro Balma- Gramont et par une demande moins forte des secteurs des services et une baisse significative des stocks Sources : enquête auprès des commercialisateurs d immobilier d entreprise Les projets Sur la première tranche de la Zac de Balma, six programmes sont d ores et déjà retenus d une capacité de 4 m². Bien entendu, ces projets ne sortiront qu après commercialisation de tout ou partie des immeubles. L offre, quant à elle, représente 5 3 m² dont m² de bureaux neufs éclatés sur quatre programmes. Le taux de vacance Le taux de vacance est de 6,2 % sur un parc de bureaux de 85 m². Évolution des transactions (m²) Sources : enquête auprès des commercialisateurs d immobilier d entreprise 44 / OTIE / DT / Bilan 211 /mars 212

45 Le centre-ville, une demande peu dynamique, reflet de la qualité de l offre disponible Évolution des stocks Toulouse centre (m²) m² de bureaux commercialisés chaque année depuis 26 En 211, le centre-ville connaît une baisse significative. C est le plus faible niveau de transactions enregistré sur les six dernières années. Au total 19 transactions sont recensées, la surface moyenne des commercialisations est de 189 m² seulement. Aucune transaction de 1 m² et plus n est comptabilisée, ce qui s explique par l absence d offre de grandes surfaces sur le centre-ville. D ailleurs, faute de disponibilités, quelques utilisateurs en recherche n ont pas pu concrétiser leur implantation au cours de l année Sources : enquête auprès des commercialisateurs d immobilier d entreprise Le taux de vacance le taux de vacance est de 4% pour un parc de 35 m² Les projets Un seul projet est identifié sur le secteur du centre-ville à proximité du Tribunal sur le quartier de Saint-Michel pour 12 m². l'offre a progressé... Évolution des transactions (m²) Sources : enquête auprès des commercialisateurs d immobilier d entreprise OTIE / DT / Bilan 211 / mars 212 / 45

46 Compans-Caffarelli et Boulevard de l Embouchure toujours attractifs Évolution des stocks (m²) Depuis 26, la demande placée de bureaux se situe en moyenne à 5 75 m². En 211, un niveau de commercialisation qui se maintient grâce au compte propre du Conseil Général qui a fait construire un nouveau bâtiment de 5 m² Sources : enquête auprès des commercialisateurs d immobilier d entreprise Les projets Deux projets sont identifiés situés à proximité du secteur de l Embouchure pour 15 m². En outre, il est à noter le montage en cours de plusieurs programmes sur Borderouge à la sortie du métro développant 28 m² de surfaces tertiaires m² de stocks sont recensés dont 12 3 m² sur Compans et 2 8 m² sur l Embouchure. Une hausse significative qui s explique par la libération d un immeuble boulevard de la Marquette pour 6 2 m². Le taux de vacance Le taux de vacance s établit donc à 6,5 % d un parc total estimé à 232 m². Évolution des transactions (m²) Sources : enquête auprès des commercialisateurs d immobilier d entreprise 46 / OTIE / DT / Bilan 211 /mars 212

47 Basso-Cambo, le pôle le plus dynamique en 211 Toulouse Évolution des stocks (m²) 4 Depuis 26, le niveau des transactions s établit à m² en moyenne. En 211, le niveau de commercialisation est le plus fort enregistré sur cette période. 13 transactions sont comptabilisées dont 8 sont supérieures à 1 m² totalisant m². Ces opérations significatives sont liées au secteur informatique avec notamment, Intel, SII, MIPIH ou encore Cap Gemini La demande de services a également généré des surfaces placées, en particulier EDF Sources : enquête auprès des commercialisateurs d immobilier d entreprise Le taux de vacance Sur la zone il est de 7,2 % avec un parc estimé à 35 m², Les projets 3 opérations sont en lancement de pré-commercialisation représentant un potentiel final de 7 m². Le stock a augmenté sur un an avec la livraison de l opération Golf Park de près de 6 m², mais aussi la libération de plusieurs immeubles de seconde main, avec notamment New Horizon, Park avenue ou bien Technoparc. Évolution des transactions (m²) Sources : enquête auprès des commercialisateurs d immobilier d entreprise OTIE / DT / Bilan 211 / mars 212 / 47

48 La Plaine à Toulouse : un niveau stable Évolution des stocks (m²) Depuis 26, le niveau moyen des transactions s établit à m² sur les six dernières années. En 211, la demande placée est de 4 94 m². 21 transactions recensées pour 4 9 m², dont une seule opération de plus de 1 m² : installation de Véolia sur m² Sources : enquête auprès des commercialisateurs d immobilier d entreprise Le taux de vacance Le taux de vacance est de 2,9 % du parc total du pôle estimé à 85 m². Les projets Certains projets de densification pourraient voir le jour dans les mois à venir. Le stock a baissé sur un an avec 2 53 m² disponibles à fin décembre 211. Évolution des transactions (m²) Sources : enquête auprès des commercialisateurs d immobilier d entreprise 48 / OTIE / DT / Bilan 211 /mars 212

49 Saint-Martin du Touch Ramassiers : un pôle tiré par la demande aéronautique Toulouse/Colomiers Évolution des stocks (m²) 4 La demande placée moyenne depuis 26 est de m² En 211, les surfaces commercialisées sont en forte baisse. Seules quelques transactions significatives sont enregistrées cette année : Alten et Airbus pour respectivement 95 m² et m². La surface moyenne des transactions de l année est de 533 m² Sources : enquête auprès des commercialisateurs d immobilier d entreprise Le taux de vacance Le taux de vacance est de 14 % pour un parc tertiaire total de 14 m². Les projets Un potentiel de cinq nouveaux programmes est identifié, totalisant près de 57 m². Avec m², les stocks ont baissé en un an. Les bureaux neufs disponibles représentent à eux seul m² répartis sur 4 programmes et des surfaces éclatées. Évolution des transactions (m²) Sources : enquête auprès des commercialisateurs d immobilier d entreprise OTIE / DT / Bilan 211 / mars 212 / 49

50 Bordelongue-Oncopole : un niveau de commercialisation en baisse sur un an Évolution des stocks (m²) Un pôle en développement mais un écoulement difficile m² commercialisés en moyenne sur ce pôle depuis 26. Huit transactions sont comptabilisées sur l année 211 totalisant m². Aucune opération de plus de 1 m² n est recensée. Les entreprises qui se sont implantées sur le pôle sont majoritairement des activités de services (immobilier, publicité, conseil aux entreprises ) La surface moyenne des transactions est de 278 m² Source : enquête auprès des commercialisateurs d immobilier d entreprise Le taux de vacance Le taux de vacance est de 25,8% sur un total de 185 m² de bureaux construits sur le secteur. Le stock est de 47 6 m² avec pour l essentiel des bureaux neufs. Évolution des transactions (m²) Source : enquête auprès des commercialisateurs d immobilier d entreprise 5 / OTIE / DT / Bilan 211 /mars 212

51 II - Les locaux d'activité et entrepôts OTIE / DT / Bilan 211 / mars 212 / 51

52 Définitions Locaux d activité Sont considérés comme locaux d activité les ateliers, entrepôts, dépôts, usines et autres locaux professionnels à usage minoritaire de bureaux, à l exception des surfaces commerciales de détail. Entrepôts et bâtiments logistiques Locaux destinés au stockage et à l entreposage. Transactions Ensemble des transactions à la location ou à la vente à utilisateur. Stocks Ne sont comptabilisés que les locaux d activité immédiatement disponibles. Limites Transactions Seules les transactions effectuées par les cabinets spécialisés sont prises en compte ; manquent celles effectuées occasionnellement par des particuliers ou en direct entre propriétaires et locataires. Les comptes propres sont toutefois comptabilisés autant que possible. Les données sont rectifiées en fin d année ce qui peut impliquer des décalages avec les bilans trimestriels. Sources Transactions et stocks Enquête auprès des commercialisateurs d'immobilier d'entreprise et des promoteurs-constructeurs (cf. "contacts" à la fin du document). Stocks Le stock est estimé par l enquête menée avec les commercialisateurs membres de l Otie : Seules les disponibilités de plus de 5 m² sont observées. L'exhaustivité n'est pas garantie, des surfaces pouvant être disponibles et non répertoriées. Une part de l'offre échappe à l'observation. La part du marché fonctionnant hors cabinets immobiliers est mal connue. Cependant on peut estimer qu'elle n'est pas négligeable. La vente ou la location d'entrepôts d'entreprise à entreprise (ou d'investisseur local à investisseur local, particulier ou SCI) est en effet plus aisée que dans le cas du bureau (qui est plus technique : copropriété, divisibilité bien plus grande, acteurs professionnels plus nombreux, notamment investisseurs nationaux...). 52 / OTIE / DT / Bilan 211 /mars 212

53 Le marché des locaux d activité et entrepôts en 211 Les transactions enregistrent un léger recul, avec près de 115 m² de surfaces com-mercialisées. Le marché a été porté à la fois par une demande toujours plus prégnante de petits locaux destinés à la production et par deux opérations logistiques d envergure. Le marché du neuf est en net recul comparé à 21. Cette tendance s explique par l absence de production de locaux d activité et d entrepôts. Les transactions Évolution annuelle des surfaces commercialisées (en m²) (ventes et locations Périmètre : aire urbaine de Toulouse Source : enquête auprès des commercialisateurs d immobilier d entreprise Moyenne sur 5 ans Répartition des transactions dans le neuf et l ancien (en m²) Neuf Ancien Périmètre : aire urbaine de Toulouse Source : enquête auprès des commercialisateurs d immobilier d entreprise Moyenne sur 5 ans OTIE / DT / Bilan 211 / mars 212 / 53

54 Répartition des transactions de locaux d activité et entrepôts par pôle immobilier en 211 Source : enquête otie Décembre / OTIE / DT / Bilan 211 /mars 212

55 Une offre globale quantitative mais peu qualitative Le stock représente en volume un an et demi de commercialisation. Toutefois, l offre de qualité et bien située se rarifie. Seuls 31 7 m² de locaux neufs sont immédiatement disponibles. Ils représentent 2% du stock total. Ces bâtiments sont situés sur Toulouse et Eurocentre. Le stock de seconde main vieillissant continue de croitre et demandera des travaux de restructuration avant une remise sur le marché, voire un changement de destination pour certains d entre eux. Évolution annuelle du stock (en m²) Moyenne sur 5 ans Périmètre : aire urbaine de Toulouse Source : enquête auprès des commercialisateurs d immobilier d entreprise Moyenne sur 5 ans Évolution annuelle de la répartition des stocks selon l état (en m²) seconde main neuf Périmètre : aire urbaine de Toulouse Source : enquête auprès des commercialisateurs d immobilier d entreprise Moyenne sur 5 ans OTIE / DT / Bilan 211 / mars 212 / 55

56 A. Le marché des locaux d activité Recul des transactions Les niveaux de transaction ont continué de baisser en 211 pour atteindre 66 1 m². Une baisse qui reste relative, puisqu elle est de 1,5% sur un an. Ce fléchissement s explique par une conjoncture économique particulièrement incertaine pour les PME/PMI, cible essentielle de ce segment d activité. Effectivement, la demande a été moins dynamique en 211 et certains utilisateurs en recherche active ont préféré différer leur projet immobilier. Le marché de locaux d activité neufs reste peu dynamique avec un peu moins de 12 m² commercialisés en 211. La baisse des comptes propres renforce le recul des transactions de locaux neufs. Évolution annuelle des surfaces commercialisées (en m²) Moyenne sur 5 ans Périmètre : aire urbaine de Toulouse Source : enquête auprès des commercialisateurs d immobilier d entreprise Moyenne sur 5 ans Évolution annuelle des transactions selon l état (en m²) CP neuf seconde main Périmètre : aire urbaine de Toulouse Source : enquête auprès des commercialisateurs d immobilier d entreprise Moyenne sur 5 ans Répartition des transactions selon l origine de la transaction en 211 Origine transaction Nombre Délocalisation locale 19 Création 9 Délocalisation régionale 5 Délocalisation nationale 1 Répartition des transactions selon les surfaces (en m²) Nombre de transactions Surface en m² > à > total / OTIE / DT / Bilan 211 /mars 212

57 Source : enquête otie Décembre 211 OTIE / DT / Bilan 211 / mars 212 / 57

58 Répartition des transactions selon l état et le type par pôle économique en 211 Commune Location ancien Location neuf Total des ventes Comptes propres Total Nbre Surf. (m²) Nbre Surf. (m²) Nbre Surf. (m²) Nbre Surf. (m²) Nbre Surf. (m²) Basso Cambo Pôle d'activités Sud Diffus Eurocentre Euronord # Saint Martin du Touch - Ramassiers Pôle d'activités Nord Montaudran-Palays Zone aéronautique de Colomiers Pôle d'activités Nord Est Zone aéroportuaire de Blagnac ZAC du Grand Noble Fondeyre-Suisse Quint Entiore ZAC Garonne Glacière Escalquens-Castanet Cépière-Vauquelin ZAC de Garossos Pôle d'activités Colomiers Plaisance Bordelongue / OTIE / DT / Bilan 211 /mars 212

59 Localisation des transactions significatives de locaux d activité par pôle économique en 211 (en m²) Source : enquête otie Décembre 211 OTIE / DT / Bilan 211 / mars 212 / 59

60 Les valeurs locatives des locaux d activité sont à la hausse Après une baisse enregistrée en 21, les prix à la location augmentent, dans le neuf comme dans le seconde main. Cette progression est essentiellement liée à une hausse du ratio de bureaux de seslocaux d Activité pouvant atteindre jusqu à 5 % des surfaces. Les prix moyens à la location varient entre 65 et 95 euros pour des locaux neufs ou réabilités. Sur des produits de seconde main, les loyers se situent entre 45 et 7 euros. Évolution des prix à la location pour des locaux d activité depuis 27 ( HT/m²/an) Location neuf Location seconde main Périmètre : aire urbaine de Toulouse Source : enquête auprès des commercialisateurs d immobilier d entreprise Moyenne sur 5 ans Les prix de location et de vente dans les locaux de seconde main observés dans les transactions 211 (en euros HT/m²/an) Aucamville 96 Balma 49 Location ancien Beauzelle 95 Blagnac 66 Colomiers Cornebarrieu 62 Gratentour 5 Labège 5 L'Union 4 Portet 6 Quint Saint Alban 48 Vente ancien Toulouse Attention, les prix ici indiqués sont des moyennes réalisées à partir de l ensemble des transactions et ne tiennent pas compte des différents types de surfaces, la qualité des bâtiments et la destination de ces derniers (les espaces avec des laboratoires, la part réservée aux surfaces ) 6 / OTIE / DT / Bilan 211 /mars 212

61 Le stock de locaux d activité Le stock représente environ 18 mois de commercialisation. Il prend en compte toutes les surfaces disponibles sans analyser la qualité des stocks. Les enquêtes ne permettent pas d estimer précisément la part des locaux obsolètes. Le stock est localisé sur l ensemble des pôles d activité de l aire urbaine ave une plus forte concentration le long de la RD82 au nord de Toulouse et sur les pôles économiques dédiés de la ville-centre. Évolution annuelle du stock disponible Moyenne sur 5 ans Périmètre : aire urbaine de Toulouse Source : enquête auprès des commercialisateurs d immobilier d entreprise Moyenne sur 5 ans Répartition du stock par commune au 31/12/211 Commune Surface disponible (m²) Toulouse Colomiers Montrabé Saint Jean 2 12 Saint Alban Portet sur Garonne 2 68 Muret 2 Launaguais Quint Fonsegrives Diffus Périmètre : aire urbaine de Toulouse OTIE / DT / Bilan 211 / mars 212 / 61

62 Répartition des stocks de locaux d activité en 211 Source : enquête otie Décembre / OTIE / DT / Bilan 211 /mars 212

63 B. Le marché des entrepôts Évolution annuelle des surfaces commercialisées (en m²) Moyenne sur 5 ans Périmètre : aire urbaine de Toulouse Source : enquête auprès des commercialisateurs d immobilier d entreprise Moyenne sur 5 ans Évolution annuelle des surfaces commercialisées selon l état (en m²) neuf seconde main Périmètre : aire urbaine de Toulouse Source : enquête auprès des commercialisateurs d immobilier d entreprise Moyenne sur 5 ans Répartition des transactions par tranche de surface en nombre et en surface Nombre Surface < 2 m² à 5 m² > 5 m² Source : enquête Otie Répartition des transactions selon l état et le type en 211 Location Vente Compte propre Ancien Neuf Total Ancien Neuf Total Total Nombre Surfaces Source : enquête Otie OTIE / DT / Bilan 211 / mars 212 / 63

64 Répartition des transactions par tranche de surface en nombre et en surface Source : enquête otie Décembre / OTIE / DT / Bilan 211 /mars 212

65 Un stock stable sur un an, à un niveau de 45 7 m² L offre d entrepôts et de bâtiments logistiques représente environ une année de commercialisation. Seuls 11 2 m² de locaux neufs sont recensés, localisés sur trois communes (Saint Alban, Bruguières, et à Villeneuve les Bouloc sur la zone d Eurocentre). Pour des raisons liées aux surfaces foncières nécessaires et aux liaisons multimodales éxigées par les logisticiens, un éloignement des fonciers stratégiques positionnera l offre future sur les départements limitrophes. Évolution annuelle du stock disponible (en m²) Moyenne sur 5 ans Périmètre : aire urbaine de Toulouse Source : enquête auprès des commercialisateurs d immobilier d entreprise Moyenne sur 5 ans Évolution annuelle du stock disponible selon l état (en m²) neuf seconde main Périmètre : aire urbaine de Toulouse Source : enquête auprès des commercialisateurs d immobilier d entreprise Moyenne sur 5 ans OTIE / DT / Bilan 211 / mars 212 / 65

66 Localisation des stocks d entrepôts à fin décembre 211 (en m²) Source : enquête otie Décembre / OTIE / DT / Bilan 211 /mars 212

67 Les prix des entrepôts en 211 Évolution des prix à la location ( HT/m²/an) Location neuf Location seconde main Périmètre : aire urbaine de Toulouse Source : enquête auprès des commercialisateurs d immobilier d entreprise Des niveaux de loyers stables en 211 Pour les locaux de seconde main, les niveaux de loyers varient de 33 euros/m²/an à 43 euros/m²/an en fonction à la fois de qualité des locaux et de l emplacement. Dans le neuf, les loyers moyens sont de 46 euros/m²/an. Pour les ventes, seules deux transactions sont recensées ce qui ne permet pas d établir une moyenne de référence. OTIE / DT / Bilan 211 / mars 212 / 67

68 68 / OTIE / DT / Bilan 211 /mars 212

69 Méthodes et contacts OTIE / DT / Bilan 211 / mars 212 / 69

70 Transactions Le niveau des transactions est obtenu par addition des chiffres communiqués par les cabinets conseils en immobilier d entreprise, les communautés d agglomération et les pro-moteurs-constructeurs. Les opérations effectuées en commun par plusieurs cabinets sont identifiées et ne sont prises en compte qu une seule fois. Les opérations clés en main, qui font l objet d une transaction réalisée par l une des huit agences, sont prises en compte et répertoriées parmi les transactions de locaux neufs. Validation des résultats Une réunion de concertation rassemble chaque trimestre les commercialisateurs pour une présentation des résultats. Compte tenu de leur connaissance du marché, les acteurs peuvent apprécier les chiffres et les valider. La méthode de concertation, ainsi qu une partie des définitions, trouvent leur origine dans l échange d expériences et d informations du Réseau des Observatoires Régionaux de l Immobilier d Entreprise. Celui-ci réunit les observatoires des grandes villes de province. Il édite une plaquette an-nuelle et organise une réunion annuelle autour d un thème d actualité dans une des villes du Réseau. Ce réseau national est actuellement animé par l auat. L estimation du stock Une enquête est effectuée auprès des com-mercialisateurs afin de déterminer les surfaces vacantes dans chacun des immeubles de bureaux de l agglomération. Concernant les locaux d'activités, les informa-tions sur l'adresse communiquées par les commercialisateurs sont compilées, et les doubles comptes éliminés (la présence de plusieurs offres sur un même bâtiment est générale pour le bureau, mais rare pour les locaux d'activité). Production de bureaux et de locaux d activité La construction est appréhendée au travers des permis de construire, qui sont communiqués par la Division Économie et Statistiques de la Direction Régionale de l'équipement. 7 / OTIE / DT / Bilan 211 /mars 212