Aménagement du site de «la Chartreuse», Liège

Transcription

1 Aménagement du site de «la Chartreuse», Liège Master Complémentaire en Urbanisme et Aménagement du Territoire Cours de Projet Urbain Année académique 2008/2009 CULOT Jean-Christophe

2 1. SITUATION EXISTANTE

3 La Chartreuse dans la ville de Liège stratégiquement positionné -A proximité de la N3 -A proximité de la ville historique -Sur les hauteurs -Dans un paysage boisé -Une ZACC dans un contexte urbain dense mais -Difficilement accessible -Relativement enclavé -Image négative du Lieu (Squat,..) -Effet frontière entre le quartier de Peville et la vallée

4 La Chartreuse et les quartiers alentours Morphologie du bâti

5 La Chartreuse et les quartiers alentours Equipements et services 1. Hôpital gériatrique du Valdor 2. Apparthôtel Sainte- Julienne 3. Commerces rue Cardinal Mercier 4. Hall omnisports Bressoux Ht 5. Eglise de Robermont 6. Ecole de promotion sociale 7. Hall omnisports de Grivegnée 8. Ecole fondamentale Robermont 9. Commerces rue Fraischamps 10.Ecole fondamentale et primaire de Péville 11.Commerces de la rue Bonne Femme 12.Eglise Saint-Lambert des Oblats

6 Le Site de la Chartreuse Contraintes physiques +/- 40 log. / ha +/- 50 log. / ha

7 Le Site de la Chartreuse Situation de droit : Plan de secteur et site classé Propriétés RUE

8 Le Site de la Chartreuse Bâti existant

9 2. OBJECTIFS

10 Objectifs et enjeux - Créer de nouveaux points d accès au site depuis les quartiers périphériques (piéton, vélo, voiture, bus) - Tisser des liens entre le centre du site (ancien fort) et le reste du site - Développement d un «quartier durable» utilisant les modes doux > Désenclaver et tisser des Liens En 1. Optimisant les cheminements piétions et cyclistes 2. Créant une hiérarchie de nouvelles voies 3. Gérant la question du transit

11 Désenclaver et tisser des Liens

12 Objectifs et enjeux - Garantir une mixité - Polarité du projet, effet externe et fonctionnalités - Intégrer des fonctions compatibles avec la typologie du fort existant > Créer une mixité sociale et fonctionnelle En 1. Accueillant des types de population diversifiée 2. Assurant la polarité du site à l extérieur de celui-ci à 3 échelles 3. Intégrant des fonctions compatibles avec la typologie du fort existant

13 Logements unifamiliaux Mixité sociale et fonctionnelle

14 Objectifs et enjeux - Aménager des espaces publics et susciter l échange (inter quartier, générations, utilisateurs, milieux sociaux, ) - Tirer parti et valoriser le paysage, les vues, la bio-diversité > Créer de «l urbanité» : Espaces publics, Espaces verts, Vie sociale En 1. Aménageant un espace vert public intégrant la cour de l ancien fort et les anciens murs d enceinte 2. Aménageant un réseau d espaces publics hiérarchisés, par un axe structurant, suivant les différentes fonctions 3. Créant des espaces privatifs et des espaces communs 4. Créant un équipement collectif 5. Attirant des fonctions commerciales, culturelles et tertiaires

15 Maillage Vert et Espaces Publics

16 Objectifs et enjeux -Développer au maximum les PPP afin de «cadnasser» les initiatives privées qui risquent d être basées sur la seule logique du profit - Créer un aménagement de qualité avec des identités fortes - Amener des logements de qualité en ville - Question de la nécessité de maintenir le bâti existant - Intégrer la spécificité de notre époque en respectant le passé (s inscrire dans la logique évolutive de l histoire) >Créer un paysage naturel et patrimonial de qualité, insuffler au Lieu un Esprit En 1. Créant un aménagement de qualité avec des identités fortes 2. Maintenant les arbres existants sur le site 3. Respectant le relief naturel du site dans le dessin des espaces publics et l implantation des bâtiments

17 Objectifs et enjeux -Amener des logements de qualité en ville - Développement d un «quartier durable» utilisant les modes doux > Développer des constructions contemporaines économisant l énergie En 1. Privilégiant des constructions compactes avec une densité élevée 2. Implantant les bâtiments et les espaces publics de manière à maximiser l apport solaires passif 3. Prévoyant un niveau d isolation permettant d atteindre au minimum les standards basse énergie 4. Valorisant une gestion écologique de l eau en minimisant les surfaces imperméabilisées (moins de 40%) et en aménageant un bassin d orage paysager

18 Schéma d intention

19 3. PLAN MASSE ET PROGRAMME

20 Plan Masse

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26 Répartition par fonction Total Logements : 105 Appartements, duplex, loft 24 Appartements Résidence-Services 90 Chambres d hôtel 5% 15% LOGEMENTS COMMERCES/ HORECA RESIDENCE SERVICES Densité : 65 logements /ha Hors hôtel 11% 7% 10% 52% HOTEL EQUIPEMENT COMMUNAUTAIRE BUREAUX Calcul des places de parking : LOGEMENTS ACT. ECONOMIQUES COMMERCES HORECA RESIDENCE SERVICES HOTEL (1 pl./log.) (3 pl. / 100m2) (5 pl. / 100m2) (6 pl. / 100 m2) (1pl. / par ch) (0,7pl./ ch) TOTAL Fort aile Ouest Places Fort O Fort aile Centrale Places Fort C Fort aile Sud Répartition des logements 1% 3% Places Fort S Nouv. Bâtiment Places NB Nouv. Bâtiment % Places NB Demande totale Coéf. Occ. diurne Récupération diurne Coéf. Occ. nocturne. Récupération nocturne LOGEMENTS STUDIOS ACT ECO COMMERCES HORECA RESIDENCE SERVICE HOTEL Demande théorique % LOGEMENTS 1CH LOGEMENTS 2CH Récupération Coéfficient d'accessibilité 0.85 Demande effective % LOGEMENTS 3CH LOGEMENTS 4CH 17% LOFTS

27 4. MONTAGE JURIDIQUE ET FINANCIER

28 Outils opérationnels 1. Réalisation d un dossier SAR à l initiative de la Spi+ - Prise en charge de max. 60% de l acquisition du terrain - Prise en charge des travaux de démolition, dépollution, équipement 2. Réalisation d un périmètre de Revitalisation Urbaine - Convention PPP promoteur-ville - 2 euros investit par le privé pour du logement, 1 euro par le région pour les espaces publics -> Subsides plafonnés à euros 3. Introduction des permis d urbanisme - Article 127, c est le FD qui octroie les permis - Les dérogations au RUE seront appréciées par le FD

29 Processus du développement -Introduction d un dossier SAR (demandé au Gouvernement par la ville de Liège ou la SPI+) - Acquisition des terrains par la SPI+ susidié à hauteur de 60% par la Région. La superficie du terrain étant estimée à 3,4 ha, le prix d achat du terrain est de euros - Démolitions des bâtiments et parties de bâtiments, assainissement du site subsidié à hauteur de 100% par le SAR - Désignation d un promoteur et d un auteur de projet pour la partie promotion immobilière sur base d un cahier des charges établit par la SPI+ et la ville de Liège (renonciation au droit d accession sur la partie à développer par le promoteur à savoir le Fort et le nouveau Bâtiment 1) - Convention entre le promoteur et la Spi+ concernant la construction des bureaux dans le bâtiment du Fort - La SPI+ cède un droit de propriété à la ville de Liège les terrains sur lesquels seront aménagés les espaces publics relatifs au dossier de revitalisation, à savoir la cour centrale - Signatures de la convention ville-promoteur pour le périmètre de revitalisation - Introduction du dossier de Revitalisation auprès du Gouvernement Wallon - Décision d octroi des subsides de revitalisation par le Gouvernement - Etudes des projets SPI+ et Promoteur, introduction des permis d urbanisme -Octroi des permis d urbanisme - Construction par le promoteur (Fort et nouveau bâtiment 1) la SPI+ (pour les bureaux, le nouveau bâtiment 2, les espaces publics) et la ville de Liège (les espaces publics subventionnés) -Commercialisation du projet -Vente des terrains et bâtiments par quotités au fur et à mesure de la construction par la SPI+ au promoteur (droit de superficie) - Livraison des bâtiments et espaces publics Introduction dossier SAR Achat Terrain Spi+ Démolitions et equipements Désignation d'un promoteur Conventions PPP Introduction dossier REVIT Etudes projets Permis d'urbanisme Construction Commercialisation

30 COUTS D'ACQUISITION / CONSTRUCTION Bilan Financier Privé Nivea Surfaces Surf. brute Nivea Surfaces Surf. brute Fonctions u brutes totale PU Cout total Fonctions u brutes totale PU Cout total m² m² m² m² Fort aile Est (rénovation) Fort aile Ouest (rénovation) Logements Commerces / classiques Horeca Résidence services Terrasses Logements moyenne Toiture inclinée Terrasses Ascenceurs TOTAL Toiture verte Fort aile Centrale (rénovation) Coursive Commerces Ascenceurs 2.00 Logements moyenne TOTAL Bâtiment 1 (construction neuve) Terrasses Horeca Toiture verte Hotel Coursive Ascenceurs Toiture verte TOTAL TOTAL TOTAL BATIMENTS m²

31 TERRAINS Concerne Surfaces PU Cout total m² Bâtiments Terrain bâtiment TOTAL TERRAIN ABORDS Fonctions Surfaces PU Cout total m² Voiries TOTAL COUT ABORDS FRAIS Frais d'études Architecte + Urbaniste Ing. Stab ing TS CSS assurances Juristes Frais de commercialisation Frais de développement Précompte Interêtes TOTAL FRAIS TOTAL COUT INVESTISSEUR HTVA VENTES / LOCATIONS Bilan Financier Privé Fonctions Type Surface (m² net) Prix / m² Prix de vente total ( ) Fort aile Est (rénovation) Prix de vente par unité ( ) Logements (vente) 9xLofts x2Chambres x4Chambres TOTAL Fort aile Centrale (rénovation) Commerces (location) /100m³/mois Logements (vente) 5xDuplex 4Chambres x3Chambres x2Chambres x2Chambres x2Chambres xDuplex 3Chambres x2Chambres x2Chambres TOTAL Fort aile Ouest (rénovation) Commerces (location) /100m³/mois Résidence Services (24app.) (vente) Logements (vente) 3xDuplex 4Chambres xStudio x3Chambres x2Chambres x2Chambres x2Chambres xDuplex 3Chambres x2Chambres x2Chambres TOTAL Bâtiment 1 (construction neuve) Horeca (location) /100m³/mois Hôtel (vente) TOTAL TOTAL VENTES / LOCATIONS m² TOTAL VENTE INVESTISSEUR MARGE BRUTE % COEFFICIENT M² BRUT/NET 84.96% HTVA

32 COUTS D'ACQUISITION / CONSTRUCTION Bilan Financier Public Fonctions Niveau Surfaces brutes Surf. brute totale PU Cout total m² m² Fort aile Est (rénovation) Bureaux Fort aile Centrale (rénovation) Bureaux TOTAL Bâtiment 2 (construction neuve) Crêche Equipement connumautaire Logements économiques Toiture accessible Ascenceurs TOTAL TOTAL BATIMENTS Abords Fonctions Surfaces PU Cout total m² Parking en surface Revêtement en pierre Revêtement en pavés de beton Revêtement en dolomie Espaces vert Bassin d'orage Arbres 140 pce Ouvrages d'art, mobilier, eclairage TOTAL COUT ABORDS Démolitions grossieres bâtiment Démolition Bâtiment Fort aile Est Fort aile Centrale et Ouest Fort Cour centrale TOTAL COUT DEMOLITIONS TOTAL COUT SPI TERRAINS Concerne Surfaces PU Cout total m² Achat terrain TOTAL TERRAIN

33 Bilan Financier Public VENTES / LOCATIONS / SUBSIDES Fonctions Type Surface (m² net) Prix / m² Prix de vente total ( ) Prix de vente par unité ( ) Fort aile Est (rénovation) Bureaux (location) Pépinière entreprise /100m³/mois Bureaux (location) /100m³/mois TOTAL BUREAUX Bâtiment 2 (construction neuve) y compris terrains Equipement communautaire (ville) Public Crêche (ville) Public Logements (sociaux - SWL) 4x2Chambres x2Chambres x1Chambres x2Chambres TOTAL BATIMENT Vente terrains ( à l'investisseur) Bâtiments Terrain bâtiment TOTAL TERRAIN TOTAL VENTES / LOCATIONS VENTE LOGEMENTS SOCIAUX SWL (y compris terrain) VENTE EQUIPEMENTS COMMUNAITAIRES VILLE DE LIEGE (y compris terrain) Subsides SAR Achat terrain 60% SAR Démolitions 100% Revit TOTAL SUBSIDES Aperçu des investissements 4% 3% 16% 9% 68% INVESTISSEMENT PRIVE INVESTISSEMENT SPI+ ACHAT VILLE ACHAT SWL SUBSIDES REGION Financement des espaces publics Fonctions Surfaces PU Cout total Prise en charge Abords Voiries Promotteur Parking en surface SPI Revêtement en pierre Revit.1 Revêtement en pavés de beton Revit.1 + SPI Revêtement en dolomie SPI Espaces vert SPI Bassin d'orage SPI Arbres 140 pce SPI Ouvrages d'art, mobilier, eclairage SPI TOTAL TOTAL SPI ENTREES BALANCE SPI

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