Une mine d or à exploiter

Transcription

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3 Une mine d or à exploiter

4 INTERVENANTS Michel BRILLAT Directeur Département Ingénierie Patrimoniale UNION FINANCIERE DE FRANCE Dominique LEDOUBLE Expert-comptable

5 Espace de Liberté Statutaire Comptable Fiscal

6 Comptabilité Transmission ISF & Impôt Plus Value

7 Comptabilité Transmission Vérifions à partir d un exemple les effets de cette liberté

8 Comptabilité Transmission Monsieur & Madame LEVRAT SCI Capital Achat Frais Emprunt % sur 10 ans Location Charges

9 Bilan de départ ACTIF PASSIF Terrain Capital Construction Emprunt Frais

10 Bilan d arrivée 10 ans après

11 Quelles sont les différentes situations que l on peut trouver après affectation des résultats?

12 4 Situations 1/ Sans amortissement + Distribution 2/ Sans amortissement + Mise en réserve 3/ Avec amortissement + Distribution 4/ Avec amortissement + Mise en réserve

13 1/ Sans amortissement + distribution des résultats ACTIF PASSIF Terrain Capital Construction Frais Cpte courant

14 2/ Sans amortissement + mise en réserve des résultats ACTIF PASSIF Terrain Capital Construction Réserves Frais Cpte courant

15 3/ Avec amortissement + distribution des résultats ACTIF PASSIF Brut Amortis Net Terrain Capital Construction Cpte Courant

16 4/ Avec amortissement + mise en réserve des résultats ACTIF PASSIF Brut Amortis Net Terrain Capital Construction Réserves Cpte Courant

17 Constat 4 bilans totalement différents Valeurs de parts différentes

18 IMMEUBLE VALEUR des PARTS 1/ Sans amortissement + distribution des résultats / Sans amortissement + mise en réserve des résultats / Avec amortissement + distribution des résultats / Avec amortissement + mise en réserve des résultats

19 Conclusion Suivant l objectif donné à la SCI Méthode comptable employée Affectation des résultats Importance capital pour atteindre cet objectif

20 Comptabilité Transmission Application THEORIQUE

21 Comptabilité Transmission Dans un but de transmission, Monsieur DURAND constitue une SCI Acquisition Terrain Constructions Emprunt sur 15 ans Location

22 Bilan de départ ACTIF PASSIF Terrain Capital Construction Emprunt

23 Donation de la nue-propriété des parts Peu de temps après Droits de mutation calculés à partir de la valeur réelle des parts

24 15 ans après, sans amortissement et avec distribution ACTIF PASSIF Terrain Capital Construction Cpte courant usufruitier

25 15 ans après, avec amortissement et avec distribution ACTIF PASSIF Terrain Capital Construction ( ) Cpte courant usufruitier

26 Constat Amortissement Réduction de la masse taxable de

27 Comptabilité Transmission Application Cas REEL

28 Comptabilité Transmission En 1986, Monsieur Dumont constitue une SCI En 1987, il donne la nue-propriété des parts à ses enfants En 1998, rendez-vous avec Monsieur Dumont Il est persuadé d avoir réglé la transmission de la SCI

29 ACTIF Bilan 1998 PASSIF Terrain Capital Construction Report Divers Résultat Emprunt Cpte courant Divers

30 A l assemblée statuant sur les comptes de 1998, il a été décidé, compte tenu de l ancienneté de l immeuble et de son état de pratiquer une politique d amortissement

31 ACTIF Bilan 2002 PASSIF Brut Amortis Net Terrain Capital Construction Résultat Divers Emprunt Cpt courant Divers

32 Constat Amortissement Diminution du compte courant de

33 ISF Impôt Plus-value Société Civile & ISF

34 ISF Monsieur & Madame Dupont détiennent 100% des parts d une SCI Cette SCI a acheté à l aide d un crédit des locaux industriels et des bureaux loués à la SA dont Monsieur Dupont détient 99% des actions

35 1ère hypothèse Bilan Année n Immo ACTIF Capital Résultat PASSIF Emprunt Cpte courant Déclaration ISF Annexe III Droits Valeurs L iquidités Autres biens s ociaux mobilières meubles

36 2ème hypothèse Bilan Année n Immo ACTIF Capital Réserve PASSIF Résultat Emprunt Cpte courant Déclaration ISF Annexe III Droits Valeurs L iquidités Autres biens s ociaux mobilières meubles

37 3ème hypothèse Monsieur & Madame Durand détiennent 100% des parts d une SCI, propriétaire des murs loués et utilisés par la SA Monsieur Durand PDG détient 50% de la SA Monsieur Durand Fils DG détient 36% de la SA Divers associés détiennent les 14% restants

38 3ème hypothèse Bilan Année n Immo ACTIF Capital Réserve PASSIF Résultat Emprunt Cpte courant Déclaration ISF Annexe III Droits Valeurs L iquidités Autres biens s ociaux mobilières meubles

39 4ème hypothèse Monsieur & Madame Jean détiennent 100% d une SA et 100% des parts d une SCI, propriétaire d un local A loué à la SA Valeur du local A Le crédit étant à échéance depuis 2001, Monsieur & Madame Jean ont racheté par le biais de la SCI un local B d une valeur de Cet achat s est fait fin 2002 par l intermédiaire d un prêt In Fine

40 4ème hypothèse Bilan SCI 31/12 ACTIF PASSIF Local A Capital Local B Emprunt

41 Déclaration ISF Annexe III AVANT acquisition Droits Valeurs L iquidités Autres biens sociaux mobilières meubles Annexe III APRES acquisition Droits Valeurs L iquidités Autres biens sociaux mobilières meubles

42 ISF Impôt Plus-value Société Civile & Impôt Plus Value

43 Monsieur Jacques souhaite acquérir un immeuble bien placé pour dont de travaux rénovation /amélioration déductibles Emprunt : taux 5% durée 8 ans Location nette : / an Revente de l immeuble au bout de 8 ans :

44 En * Acquisition Acquisition en direct Impôt plus-value * F rais 7,5% * Dépens es Prix de revient corrigé Plus -value brute Abattement 30% Abattement Plus-value nette

45 Acquisition en SCI ACTIF PASSIF Capital non appelé Capital Immeuble Emprunt Travaux

46 Vente des parts ACTIF Bilan au terme des 8 ans PASSIF Immeuble Capital Travaux Valeur immeuble

47 En Acquisition en SCI * Acquisition * Abattement 30% * Abattement Plus-value nette Impôt plus-value

48 Merci de votre attention et bon congrès