Une explication de l intermédiation immobilière?

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1 Une explication de l intermédiation immobilière? Des coûts de transaction perçus aux bénéfices perçus des intermédiaires Fabrice Larceneux Chercheur CNRS Thomas Lefebvre Doctorant

2 Internet et l immobilier : vers une désintermédiation? La transaction immobilière est complexe, risquée, longue et chronophage Elle est couteuse à mettre en œuvre «Le coût élevé de l information serait à l origine de l existence des intermédiaires immobiliers» (Zumpano, Johnson et Anderson, 2002) Aujourd hui, internet : une technologie qui se généralise dans le secteur immobilier > Plus de 80% des recherches immobilières en France passent par le web (source Médiamétrie 2010). Internet est supposé réduire fortement les coûts de transaction la communication digitale est très bon marché et facile d utilisation (Brousseau, 2002) Internet permet de fort gains de productivité (Brynjolson et Smith, 2000) Internet permet une gestion des ressources plus efficiente, rend le marché plus transparent, évince les acteurs, vendeurs et intermédiaires, inefficients et contribue à transférer le pouvoir de marché des producteurs vers les consommateurs (Hagel & Armstrong, 1997; Yardeni, 1996;, Crane, 1997)

3 Internet et l immobilier : vers une désintermédiation? Conséquence? une forte diminution de l existence des intermédiaires Internet permet de faire rencontrer directement acheteurs et vendeurs et vice versa (Zwass, 1998) Les circuits de distribution courts permettent d économiser des coûts de travail supposés inutiles et de redistributer les rentes injustement capturées (Benjamin et Wigand, 1995) > «Internet érode la position de pouvoir des agents immobiliers en tant que fournisseurs d informations.» Tucillio (1997)

4 Une prédiction erronée : quelques faits stylisés Il existe toujours des intermédiaires à l heure d un internet généralisé marché du tourisme, système bancaire, etc. Et en immobilier en France L intermédiation concerne transactions dans l ancien (source FNAIM) Intermédiation assurée par entreprises qui réalisent un chiffre d affaires cumulé de 18 milliard d euros. Part de marché des agents immobiliers estimés à 70% (Violand, Simon, Kasby,2007) La persistance actuelle d intermédiaires est analysée soit comme une phase de transition Soit comme une phase de recomposition autour de nouveaux «organisateurs de marché» (Brousseau, 2002) Comment expliquer l existence des intermédiaires sur le marché immobilier?

5 Petits détours par la théorie des couts de transactions Selon Williamson, deux modes de gouvernance possibles (ou formes hybrides) Recours direct au marché (marché > «je fais») Internalisation de la transaction (firme > «j achète») Un mode de gouvernance optimal est proposé en fonction de caractéristiques extrinsèques (spécificité des actifs, degré d incertitude et fréquence de la transaction) et des coûts de transaction, objectifs, ex post qu elles impliquent.. On constate la coexistence de deux types de mode de transaction Ces modes de gouvernances sont généralement identifiés par secteur de manière empirique ex post Possible d avoir une vision ex ante des modes de gouvernance?

6 Les coûts de transactions perçus et les bénéfices apportés par les intermédiaires L idée générale les modes de gouvernance existants sur le marché dépendent en partie des perceptions des agents économiques Ces perceptions dépendent de contexte spécifiques et de visions du monde qui ne sont pas identiques entre tous les acteurs Ces perceptions concernent l intérêt potentiel aux yeux des acteurs (vendeurs comme acheteurs) que revêtent des services proposés par les intermédiaires > La décision d un individu d avoir recours aux services d un intermédiaire dépend ex ante de la perception qu il a de la capacité de cet intermédiaire à répondre de manière efficiente aux coûts de transaction perçus Cette analyse coûts/bénéfices des intermédiaires se fait en comparaison avec Les couts perçus liés au recours direct au marché Les couts financiers exigés par les intermédiaires (les frais d agence)

7 Analyse coûts/bénéfices des services immobiliers Caractéristiques de la transaction Coûts perçus de transaction Bénéfices perçus des services immobiliers Bon matching Montant financier élevé Achat risqué Minimisation des contraintes Recherche d information Processus et législation complexe Achat complexe Gain de temps Durée moyenne élevée Organisation chronophage Processus long Processus contraignant Réassurance Négociation facilitée Réalisation de la transaction Intérêt financier Quelles sont les difficultés liées à une transaction immobilière? Quels sont les bénéfices liés au fait de passer par un agent immobilier? Analyse qualitative

8 Cadre conceptuel de la recherche empirique Caractéristiques intrinsèques des biens Biens Caractéristiques spatiales des biens Variables de marché : densité des opportunités Bon matching Réassurance Transaction Avantages perçus Gain de temps Minimisation des contraintes Négociation facilitée Choix d une transaction intermédiée (vs. directe) intéret financier Variables socio démographiques Individus Variables psychologiques : expertise perçue de soi Variables situationnelles : pression du temps

9 Hypothèses Plus les consommateurs (acheteurs et vendeurs) pensent qu'utiliser un agent immobilier (vs. C2C) est une solution. (H1) plus sûre (H2) qui permet de gagner du temps (H3) qui permet de minimiser les contraintes (H4) qui permet de négocier plus facilement (H5) qui est intéressante financièrement (H6) conforme à leurs attentes plus ils ont tendance à conclure leur transaction via un agent immobilier.

10 Méthodologie Enquête réalisée en juin 2011 àpartird un questionnaire administré en ligne : Questionnaire construit pour répondre aux hypothèses précédentes autour de 3 blocs (Biens, individus, transaction) Population interrogée : Internautes inscrits sur le site MeilleursAgents.com pour rechercher de l information gratuite sur les prix de l immobilier en France. Structure de l échantillon : Sans intermédiaire Avec intermédaire Total Achat Vente Total Régression logistique pour expliquer le choix d un mode de gouvernance en fonction des covariables récoltées

11 Résultats pour l achat Caractéristiques des biens Variables Estimation Pr(> z ) Appartement Maison ref ref Caractéristiques intrinsèques des biens Studio / 2 pièces pièces ref ref Plus de 4 pièces Paris Caractéristiques spatiales PC GC ref ref Province Densité des opportunités Centre Ville Périphérie/Banlieue ref ref Campagne Caractéristiques des individus Eléments sur la transaction

12 Résultats pour l achat Caractéristiques des biens Caractéristiques des individus Variables Estimation Pr(> z ) Couple avec enfants (Couple sans enfant) ref ref Célibataires Moins de 40 ans Variables Socio démographiques (Entre 40 et 60 ans) ref ref Plus de 60 ans Moins de (Entre 3000 et 6000 ) ref ref Variable psychologique Plus de Expertise perçue du marché Variable situationnelle Pression du temps Eléments sur la transaction

13 Résultats pour l achat Caractéristiques des biens Caractéristiques des individus Eléments sur la transaction Bon matching Variable Estimation Pr(> z ) Logement conforme aux attentes (**) Réassurance Transaction plus sûre (***) Gain de temps Gagner du temps (***) Minimisation des contraintes Moins contraignante (**) Négociation facilitée Négocier plus facilement (**) Intérêt financier Moins intéressant financièrement (**)

14 Résultats pour la vente Caractéristiques des biens Variables Estimation Pr(> z ) Appartement 0,060 0,747 (Maison) ref ref Caractéristiques intrinsèques des biens Studio / 2 pièces 0,012 0,951 (3 pièces) ref ref Plus de 4 pièces 0,043 0,816 Paris 0,087 0,693 Caractéristiques spatiales PC 0,029 0,886 (GC) ref ref Province 0,197 0,304 Densité des opportunités Centre Ville 0,079 0,604 (Périphérie/Banlieue) ref ref Campagne 0,211 0,453 Caractéristiques des individus Eléments sur la transaction

15 Résultats pour la vente Caractéristiques des biens Caractéristiques des individus Variables Estimation Pr(> z ) Couple avec enfants 0,178 0,393 (Couple sans enfant) ref ref Célibataires 0,138 0,394 Moins de 40 ans 0,328 0,031 Variables Socio démographiques (Entre 40 et 60 ans) ref ref Plus de 60 ans 0,534 0,006 Moins de 3000$ 0,272 0,187 (Entre 3000 et 6000) ref ref Variable psychologique Plus de 6000$ 0,198 0,183 Expertise perçue du marché 0,119 0,011 Variable situationnelle Pression du temps 0,034 0,684 Eléments sur la transaction

16 Résultats pour la vente Caractéristiques des biens Caractéristiques des individus Eléments sur la transaction Variable Estimation Pr(> z ) Bon matching Trouver un acheteurs sérieux 0,172 0,000(***) Réassurance Transaction plus sûre 0,209 0,000(***) Gain de temps Gagner du temps 0,333 0,000(***) Minimisation des contraintes Moins contraignante 0,088 0,038(**) Négociation facilitée Négocier plus facilement 0,243 0,000(***) Intérêt financier Moins intéressant financièrement 0,030 0,389

17 Discussions & Implications La somme de ces décisions individuelles explique la coexistence de différentes formes de modes de gouvernance et la non disparition de l intermédiation. La perception de la capacité des intermédiaires à répondre aux coûts de transactions perçus explique bien le choix du mode de gouvernance. Des caractéristiques individuelles semblent influer : Expertise perçue du marché pour les vendeurs Pression du temps pour les acheteurs Effet de l âge à considérer (peu corrélé à l expertise) Repenser l offre des acteurs de l intermédiation en fonction des perceptions de leurs clients Nouvelle structuration de l intermédiation avec l apparition d Internet et des nouveaux acteurs.

18 Limites et voies de recherche Certains éléments non exploités dans ce modèle pourraient apporter de nouvelles informations : L historique des transactions déjà réalisées L usage du logement (Résidence princiaple, secondaire ou investissement locatif) La distance entre le bien acheté et le lieu de résidence. Le prix du bien acheté ou vendu. Corrélation non négligeable entre les différents bénéfices perçus des services intermédiés Qualifier les caractéristiques des segments. Ces résultats sont ils spécifiques au marché français?