AVIGNON ET SON AGGLOMÉRATION

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1 AVIGNON ET SON AGGLOMÉRATION ÉTUDE DE MARCHÉ 2014 DE L IMMOBILIER D ENTREPRISE ÉDITION 2015 Cette plaquette sur votre mobile! 1 e r R É S E AU PA RT E N A I R E Hamadryade à AGROPARC Architecte Fradinweck

2 Opération transactée en été 2014 : Vente à investisseur privé Edito Retrouvez nos Espaces Entreprises, et Lettres Infos ainsi qu une sélection de locaux disponibles, sur notre site internet Connaître son marché est stratégique pour accompagner les décisions liées à l immobilier. C est pour cela qu Arthur Loyd est heureux de vous présenter sa première Etude de Marché sur l Agglomération Avignonnaise. Traiter ces informations nécessite la participation d un collecteur objectif et indépendant. Nous tenons à remercier Vaucluse Développement qui a accepté de jouer ce rôle difficile d animateur de l observatoire de l immobilier d entreprise, consistant à concerter les acteurs significatifs du marché pour obtenir les informations nécessaires à cet exercice (natures et nombre de transactions, stocks disponibles, montants des transactions, etc). Afin de vous fournir une image la plus proche de l existant, nous avons réalisé une observation exhaustive des locaux d entreprise sur les principales zones d activité du secteur. Nous avons pu en déduire les transactions manquantes. Qu elles soient réalisées en compte propre, par les promoteurs ou sous l égide des institutionnels, ces informations non encore consolidées, jusqu à ce jour, confortent désormais, la réalité de l étude. Dés l année prochaine, avec la version 2016, nous pourrons vous sensibiliser sur une évolution de ses chiffres que nous assortirons d une réelle intelligence économique que les services spécialisés d Arthur Loyd collectent afin que vos prises de décision aillent aux mieux de vos intérêts. AVIGNON ET SON AGGLOMÉRATION S O M M A I R E ÉTUDE DE MARCHÉ 2014 DE L IMMOBILIER D ENTREPRISE ÉDITION 2015 CONSEIL EN C 00 IMMOBILIER / M 100 / J 90 / N 00 Pantone 186 C D ENTREPRISE

3 Édition Étude de marché 2014 sur l immobilier d entreprise d Avignon et son agglomération. I. DONNÉES DE LA VILLE Démographie Développement économique Les liaisons rail-avion-route-port... 4 Étude de marché de bureaux d Avignon et son agglomération Source : Observatoire de l immobilier et du foncier d AVIGNON et son agglomération et ses partenaires. Insee. Codata. 4. Les grands projets sur l agglomération... 4 II. PRÉSENTATION DE L ÉQUIPE...4 III. PRÉSENTATION DU SECTEUR...5 IV. LE MARCHÉ DES ENTREPÔTS / LOCAUX D ACTIVITÉS Les catégories de produits Les transactions réalisées en 2014 sur toutes classes d actifs en Vaucluse Les valeurs du marché des entrepôts / locaux d activités Répartition des transactions par surface Répartition neuf / seconde main des transactions Typologie des utilisateurs Les 10 zones primaires du Vaucluse Le stock des entrepôts / locaux d activités Analyse 2014 et Perspectives 2015 des entrepôts et locaux d activités... 8 V. LE MARCHÉ DE BUREAUX D AVIGNON Les surfaces existantes Le taux de vacances Part de propriétaires et de locataires Part de sièges sociaux et établissements secondaires Répartition de neuf et de second main des surfaces existantes Répartition du marché par activités du marché actuel VI. LE MARCHÉ DE BUREAUX DE L AGGLOMÉRATION Les transactions réalisées Typologie des utilisateurs Répartition par surface des transactions Les valeurs du marché de bureaux Le stock à 12 mois et production neuve 2015/ Analyse 2014 et Perspectives 2015 du marché bureaux VII. LE MARCHÉ DE COMMERCES Descriptif de la demande Descriptif de l offre Les valeurs du marché de commerces Les produits en stock

4 I. DONNÉES DE LA VILLE 1. Démographie 14 ème agglomération de France Avignon est à la jointure entre grandes villes et villes moyennes Avignon : habitants en 2012 Grand Avignon : habitants Bassin de population : habitants 40 % de la population a moins de 30 ans L aire urbaine d Avignon s étend fortement avec la prise en compte des villes telles que Orange, Cavaillon et l Isle-sur-sorgue 2. Développement économique Avignon est le 1 er pôle urbain parmi les 5 principaux de la région Avignon est une métropole et dispose d un fort potentiel dans l agriculture 9 ème des grandes villes au palmarès des villes étudiantes avec 8 sites universitaires 46 % des salariés sont employés par des PME Pépinière d entreprises : Créativa avec plus de m² Accueil de l Institut National de recherche agronomique et d enseignement en management agroalimentaire Festival d Avignon : entrées et postes crées chaque année en Juillet Pôle Pégase en développement Pôle européen d Innovation fruits et légumes 3. Les liaisons rail-avion-route-port Rail : 3 millions de passagers sur les 2 gares Paris à 2h35, Marseille à 30 min Air : passagers par an avec 4 liaisons internationales directes (Londres city, Birmingham, et Southampton). Route : Accès autoroutier exemplaire (A7), trafic important sur le couloir rhodanien Portuaire : Avignon est située au Confluent du Rhône et de la Durance (tourisme et marchandises) 4. Les grands projets sur l Agglomération Agrandissement du parc d activités d Agroparc Création d un technopôle aéronautique Tramway : projet lancé par le Grand Avignon, dont les études ont commencé en Juin 2010 pour une mise en service en 2018 Déplacement de la Faculté des Sciences sur le site d Agroparc L.E.O (Liaison Est Ouest visant à contourner Avignon pour relier l A9 côté Gard à l A7) : le 2 ème tronçon doit prolonger la section inaugurée en 2010 Projet d aménagement de Courtine Confluence en zone mixte de 600 ha. II. PRÉSENTATION DE L ÉQUIPE Bertrand FILLIETTE Gérant Agnès VOIGEAT Assistante Commerciale Julie VIDALIE Consultante Bureaux et Commerces Laurent POISSON Consultant Locaux d Activités Entrepôts/Logistique Amélie LOZANO Chargée de Marketing 4 EDITION Etude de Marché 2014 sur l immobilier d entreprise d Avignon et son agglomération

5 III. PRÉSENTATION DU SECTEUR Cartographie AVIGNON et son agglomération C 00 / M 100 / J 90 / N 00 Pantone 186 C La Ville d Avignon est délimitée par ses barrières naturelles qui sont le Rhône et la Durance. Le centre d Avignon est au coeur de quatre départements : le Gard, les Bouches-du-Rhône, les Alpes de Hautes Provence et la Drôme. Plusieurs zones d activités du département représentent le marché de l entrepôt et du stockage : Avignon : Courtine, Fontcouverte Avignon Nord : Saint Anne, Oseraie, La Tapy/Escampades, Zac du Plan Nord Vaucluse: Bellecour, Crémades Mont de Vaucluse: Peyroulière/Bourgignon, Cavaillon Toutes ces zones sont développées dans la page 8. La ville avignonnaise détient 3 zones tertiaires principales : - AGROPARC, zone située à proximité de l aérodrome d Avignon et de l autoroute A7 (Avignon sud) qui dispose d une véritable mixité : habitations, bureaux, commerces, écoles et santé. Agroparc est, depuis sa création en 1989, attractive avec sa pépinière de m² de bureaux, ses universités, ses services publics et ses entreprises nationales. De ses 200 ha d origine, Agroparc s étend d une dizaine d ha supplémentaires aux vues de son succès, en partie dû à son accessibilité, son stationnement et son urbanisme aéré. - COURTINE, créée en 1972, s étend sur 250 ha. La Gare TGV, construite en 2001, a renforcé l attractivité de cette zone dont la position stratégique au carrefour de 3 départements favorise la mixité des activités. La rénovation prochaine du Centre Commercial et la capacité d accueil des certains projets structurant peuvent redonner à cet espace un rôle charnière. Avec 60 ha d extension désormais possible grâce à la consolidation des digues de la Durance, Courtine Confluence devient l extension vers le Sud de l urbanisme d Avignon. FONTCOUVERTE est la plus ancienne zone d activités d Avignon ainsi qu une partie du patrimoine économique de la ville. Par ces nouvelles dessertes, elle est reliée à la zone industrielle de Réalpanier et à la commune de Montfavet. Créée dans les années 60, la zone semble saturée par manque d extension foncière mais continue tout de même à évoluer positivement. Fontcouverte est attrayante par sa localisation géographique et par une présence dominante de sièges sociaux depuis sa création. Le marché du commerce est détaillé pages 14 et 15. Il prend en compte : Les 6 pôles avignonnais : Le centre ville d Avignon, Cap Sud, Mistral 7, Le Pontet, Buld air et Grand Angles. Les villes voisines : Orange, Cavaillon et Carpentras. 5

6 IV. LE MARCHÉ DES ENTREPÔTS / locaux d activités 1. Les catégories de produits Locaux d activités Ils sont destinés aux activités de production ou de petite distribution. Ils permettent à une entreprise de regrouper toutes ses fonctions dans un même lieu. Logistique de classe A Entrent dans cette catégorie les entrepôts dits de haute fonctionnalité présentant les caractéristiques suivantes : Hauteur de plus de 9,3 mètres Aire de manoeuvre de profondeur supérieure à 35 mètres Existence d un quai pour m² Résistance au sol supérieure à 5 T/m² Chauffage et système d extinction Logistique de classe B Ce sont des entrepôts répondant aux standards modernes avec les critères suivants : Hauteur de plus de 7,5 mètres Aire de manoeuvre de profondeur supérieure à 32 mètres Existence d un quai pour m² Résistance au sol supérieure à 3 T/m² Système d extinction Logistique de classe C Les entrepôts de classe C correspondent à tous ceux n appartenant ni à la classe A ni à la classe B. Transports, Messagerie La classe «entrepôts de messagerie» s applique aux locaux de distribution (groupage-dégroupage) de hauteur et d épaisseur moyennes, disposant de portes à quai en vis-à-vis sur l intégralité du bâtiment. Stockage froid Le classement «entrepôts frigorifiques» concerne les entrepôts dont l isolation thermique et les sources de froid permettent d obtenir et de conserver une faible température, qu il s agisse de froid positif (supérieur à 0 C) ou de froid négatif (inférieur à 0 C). 2. Les transactions réalisées en 2014 sur toutes classes d actifs en Vaucluse m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² 0 m² Locaux d'activités Classe A Classe B Classe C Transports, Messagerie Stockage froid Total m² m² 922 m² m² m² m² Vente m² m² 0 m² m² m² m² Location m² 0 m² 922 m² m² m² 0 m² Total des transactions : m². Si 68% de ces opérations font l objet d une vente, ce chiffre est biaisé par une transaction de m² réalisée de grés à grés sur Avignon Nord. La demande placée est majoritairement représentée par la messagerie et le stockage froid. 3 autres transactions sont significatives : Transports Peyrot : m² sur Courtine, en Avignon Le Transporteur Peyrot remanie sa stratégie immobilière et s oriente vers de nouveaux locaux de messagerie. Fujifilm : m² au sein du Grand Avignon Dans le cadre d un repositionnement stratégique Fujifilm France cède un bâtiment industriel de m² sur secteur Avignon Sud à Socopat, fabricant agroalimentaire, qui mettra en place sa nouvelle organisation et modernisera son outil actuel à la rentrée Samada : m² proche de Cavaillon, au sud d Avignon. Une entreprise locale, spécialisée dans une activité de messagerie agroalimentaire, a pris relais sur le bâtiment froid de Samada pour se rapprocher de l axe A7 (moins de 2 km). 3. Les valeurs du marché des entrepôts / locaux d activités À la location Neuf / Restructuré Seconde main Locaux d'activités 73 / / 48 Classe A 43 / / 39 Classe B N.A 34 / 36 Classe C 48 / / 30 Transports, Messagerie 78 / / 42 Stockage froid 78 / / 37 À la vente Neuf / Restructuré Loyer annuel m 2 /HT/HC Seconde main Locaux d'activités 850 / / 500 Classe A 700 / / 450 Classe B 550 / / 430 Classe C 450 / / 300 Transports, Messagerie 800 / / 400 Stockage froid 800 / / 350 Prix au m 2 /HT ou HD La tendance sur les valeurs à la location est hétérogène. Les marchés sont plutôt sous offreurs sur les classes d actifs de messagerie et de classe A. La classe C est, elle, en retrait principalement sur les biens les plus anciens. L offre immédiate conditionnera les prix sur le cycle suivant : la classe A sera stable avec près de m² disponibles sur le premier semestre Le stock sur bâtiment froid va nettement progresser avec m² disponibles sur ce début d année. L offre globale se caractérise là encore par une obligation de mise en conformité et des locaux souvent obsolètes. Les valeurs restent globalement stables sur ce nouveau cycle, voire en légère augmentation sur les secteurs urbains et péri-urbains où l offre foncière reste particulièrement faible. Le stock stable ou stabilisé en logistique de Classe A et B induira des valeurs constantes sur ces classes d actifs. En revanche, le transport et messagerie dont le stock plutôt bas en 2014, a augmenté en 2015 de plus de 10 %, favorisent la pression à la baisse sur les prix de vente. L offre sur le stockage froid, reste paradoxalement basse pour le département du Vaucluse qui est fortement représenté par l activité agroalimentaire, impliquant par défaut, des valeurs de revente toujours trop élevées pour les utilisateurs locaux. 6 EDITION Etude de Marché 2014 sur l immobilier d entreprise d Avignon et son agglomération

7 LE MARCHÉ des ENTREPÔTS / locaux d activités 4. Répartition des transactions par surface m² transactés % 0 à 299 m m² 8% 300 à 999 m m² 14% à m m² 28% à m m² 8% > m m² 42% TOTAL m² 100% > m² 42% à m² 8% 0 à 299 m² 8% 300 à 999 m² 14% à m² 28% 5. Répartition Neuf / Seconde main des transactions m² m² m² m² m² 0 m² m² m² m² m² m² m² 922 m² m² 300 m² m² m² Locaux d'activités Classe A Classe B Classe C Transports, Messagerie C 00 / M 100 / J 90 / N 00 Pantone 186 C m² m² m² Stockage froid Total m² m² 922 m² m² m² m² Seconde main m² 0 m² 922 m² m² m² m² Neuf / Restructuré 300 m² m² 0 m² m² m² 0 m² Les volumes transactés sont principalement tirés par les grandes surfaces (supérieures à m²). La logistique, particulièrement consommatrice de m², représente à elle seule la moitié des volumes. Même si la tranche des moins de 300 m² est peu significative (inférieure à 10 %), le nombre d utilisateurs est élevé. L artisanat et les TPE sont très présents sur ce créneau. Alors même que sur le transacté neuf et seconde main, les volumes sont comparables, le nombre de transactions sur le seconde main est toutefois nettement plus développé (environ une vingtaine de transactions relevée contre une seule pour le neuf). Bien que les locaux d activités se démarquent majoritairement (près de la moitié de la location), ces bâtiments sont très souvent, soit remis en conformité, soit vieillissants. 6. Typologie des utilisateurs Volume % Privé m² 14% Public m² 86% Origine Volume % Vaucluse m² 64% PACA m² 15% France m² 18% Étranger m² 3% Mouvements Volume % Création m² 29% Extension m² 23% Relocalisation m² 48% Les acteurs sont essentiellement privés avec une forte poussée de créations exogènes (36 % des mouvements). Cependant, la volonté des entreprises de rationnaliser leurs outils de production et immobilier reste une tendance active avec des mouvements de relocalisation représentant près de deux tiers des changements de locaux. À l image des commentaires précédents, la transaction de m² influe considérablement sur les statistiques en volume de créations. Si la mesure était en nombre d utilisateurs, les données seraient plus nuancées (25 % de création, 12 % d extension, et 63 % de relocation). Public / Privé Privé 86% Public 14% Type de mouvements Origine des utilisateurs Création 29% France 18% Étranger 3% Relocalisation 48% Extension 23% PACA 15% Vaucluse 64% 7

8 LE MARCHÉ des ENTREPÔTS / locaux d activités 7. Les 10 zones primaires du Vaucluse AVIGNON FONTCOUVERTE : ce pôle d activités est une zone mixte de 250 entreprises. Elle se situe à l Est d Avignon et bénéficie d un accès privilégié à Réalpanier. COURTINE : zone mixte au Sud-Est d Avignon, dont la proximité de la LEO et la gare TGV sont ses principaux atouts. AVIGNON NORD SAINTE ANNE : rattachée à Sorgues, c est la zone d activités la plus proche de l axe A7 (env. 1 km). Son orientation est naturellement orientée vers la logistique (BLACKSTONE) et le tertiaire (VALERIAN). 8. Le stock à 12 mois et production neuve en 2015/2016 Le stock Neuf Seconde main TOTAL Locaux d'activités m² m² m² Classe A 0 m² m² m² Classe B 0 m² m² m² Classe C 0 m² m² m² Transports, Messagerie 0 m² m² m² Stockage froid 0 m² m² m² TOTAL m² m² m² OSERAIE : annexée au Pontet, la zone reste à dominante industrielle (SEPR, EURENCO) et logistique (SONEPAR, POMONA). Sa proximité avec la bretelle Avignon nord (env. 4 km) la positionne comme une zone stratégique sur le secteur Avignon nord. LA TAPY/ESCAMPADES : ce sont les 2 principales zones de Monteux. La 1 ère est antérieure à la 2 ème. Les orientations sont de types industrielles (Mc CORMICK) et logistiques (NORBERT DENTRESSANGLE). ZAC DU PLAN : clairement orientée logistique (base logistique System U) et transport (Schenkler), elle dispose d une réserve foncière supérieure à 20 ha qui en fera une des principales zones logistiques et de transports du département vauclusien. L Isle sur la Sorgue NORD VAUCLUSE BELLECOUR : l industrie agroalimentaire (RELAIS VERT, MC CORMICK) domine les zones de Bellecour (Carpentras), les projets d extension de zone en cours vont très probablement continuer à attirer les principaux acteurs économiques locaux. CRÉMADES : principalement représentée par l activité de fabrication d isolant (Saint GOBAIN) cette zone reste attractive par son caractère multimodal (fer, route) et par sa proximité avec le couloir rhodanien. MONT DE VAUCLUSE PEYROULIÈRE/BOURGUIGNON : positionné sur le secteur d Apt, sa destination est principalement industrielle. Des entreprises comme Euro silicone, Delta Plus, Aptunion, savent y développer leurs activités à l international. CAVAILLON : dans l axe du couloir Rhodanien, au carrefour des réseaux autoroutiers italiens, espagnols et d Europe du nord, cette zone est clairement orientée vers de la logistique et du transport. Le siège même d un des principaux acteurs de la logistique mondial y figure (ID LOGISTICS). Entraigues sur la Sorgue Maubec Nous pouvons identifier m² de stock d entrepôts, avec une répartition de 5 % de neufs et 95 % de seconde main. Nous identifions un entrepôt de classe A de m², à moins de 2 Km de l axe A7. Autorisation 1510 active. 1) m² de stokage sec, avec aire de retournement supérieure à 32 m, 5 portes à quais, connexion A7 à 25 min, hauteur utile 9,8 m. 2) m² d activités, entre Luberon et Mont de Vaucluse, à 25 min de l axe A7, bâtiment récent disposant de 250 m² de tertiaire. 3) À vendre entrepôt logistique de m 2 sur m 2 de terrain avec parking VL 50 places à Entraigues sur la Sorgue. 9. Analyse 2014 et perspectives 2015 du marché des entrepôts / locaux d activités ANALYSE 2014 Sur le nord du couloir rhodanien, la demande placée a principalement été portée (+ 27 %) par des opérations en compte propre de grande ampleur (supérieures à m²). Le sud du couloir rhodanien, qui a été en 2013 particulièrement porteur, n a pas trouvé les relais nécessaires, en partie à cause de la faiblesse des marchés traditionnels. La transaction sur les locaux d activités est inexistante sur les surfaces de plus de m² sur cette année. En revanche, les transactions de m² sont restées stables. PERSPECTIVES 2015 L offre immédiate sera comparable en 2015, sur les classes de type A et de messagerie. Les valeurs locatives seront donc stables. La classe C dont l offre est vieillissante sera très probablement marquée par un retrait de leurs valeurs faciales. Globalement, les disponibilités sur les grandes surfaces d entreposages se sont comprimés laissant entrevoir une stabilisation, voire, une inflation sur les prix des bâtiments existants, sauf si la demande qui a été particulièrement active, se contracte. 8 EDITION Etude de Marché 2014 sur l immobilier d entreprise d Avignon et son agglomération

9 V. LE MARCHÉ DE BUREAUX D AVIGNON 1. Les surfaces existantes 3. Part de propriétaires et de locataires C 00 / M 100 / J 90 / N 00 Pantone 186 C m² 100% 90% 22% 26% m² 80% 44% 70% m² 60% Propriétaires m² 50% m² 40% 78% 74% Locataires 30% 56% m² m² m² 0 m² 2. Le taux de vacances Agroparc Courtine Fontcouverte 0% Agroparc Courtine Fontcouverte 4. Part de sièges sociaux et établissements secondaires 30% 100% 90% 30% 17% 22% 80% 30% 70% 60% Établissements secondaires 12% 50% 40% 30% 70% 83% 78% Sièges sociaux 5% 0% Agroparc Courtine Fontcouverte 0% Agroparc Courtine Fontcouverte Agroparc regroupe la plus grande surperficie de bureaux. Celle-ci a permis à de jeunes sociétés de s implanter sur un environnement économique favorable. Avec près de m², Agroparc représente la zone majeure en superficie de bureaux. Agroparc bénéficie d un taux de vacances inférieur à la moyenne nationale. Une disponibilité foncière laisse aux futurs projets une capacité d implantation harmonieuse. De plus, des petits surfaces de bureaux sont immédiatement disponibles. Les zones de Fontcouverte et Courtine sont mixtes et accueillent tous types d activités. Cependant, le taux de vacances de Fontcouverte y est plus important. On constate que les créateurs d entreprises préfèrent se localiser sur des zones plus récentes mais Fontcouverte reste attractive par son anciennetée et sa renommée. Depuis l arrivée de la gare TGV d Avignon, Courtine se stabilise avec une superficie de m² de bureaux et un taux de vacances inférieur à 12 %. Avec le nouvel aménagement de son centre commercial et le développement économique prévu, elle va bénéficier d une forte attractivité. 5. Commentaires Part de : propriétaires et de locataires Sur Agroparc et Fontcouverte, près de 7 entreprises sur 10 sont locataires. Cependant, certaines sociétés souhaiteraient devenir propriétaires mais cela reste un projet pour l avenir. On relève une égalité presque parfaite en ce qui concerne la répartition de propriétaires et de locataires sur Courtine. Compte tenu de la taille des surfaces on y ressence le plus grand nombre de propriétaires. La répartition entre sièges sociaux et établissements secondaires montre qu Avignon est une ville recherchée pour sa capacité économique. Le taux de sièges sociaux y est particulièrement élevé. Certaines entreprises nationales y ont leur siège mais la majorité est représentée par des PME locales. Les biens de seconde main dominent largement le marché avignonnais. De par son implantation, on retrouve beaucoup d agences commerciales régionales. On rélève la présence de sièges sociaux importants comme Siniat-Lafarge, Eole Res, et Éovi Novalia. 5. Répartition de neuf et de seconde main des surfaces existantes Répartition en m 2 Ce que l on nomme «Neuf» : ce sont les produits récemment construits et achevés, les biens restructurés, et les cellules vacantes de bâtiment récent. Lorsqu aucun utilisateur n a occupé des locaux neufs, le bâtiment n est pas considéré comme seconde main. Les biens de seconde main représentent aujourd hui un pourcentage très important sur le marché avignonnais. Le taux de produits neufs en Courtine tend à s accroître. Fontcouverte dispose d un taux très faible dans le neuf car il n y a plus aucun foncier disponible à ce jour. Agroparc dispose de 21 % de neuf qui continuera à évoluer dans les années à venir car il y a un fort potentiel de foncier. 9

10 LE MARCHÉ DE BUREAUX d AVIGNON 6. Répartition du marché par activités du marché actuel 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 0% 9% 4% 7% Industries 3% 4% Bâtiment Travaux publics 6% 11% Information et Communication 29% 13% Financiers, Assurances, Immobiliers 38% 38% 39% Scientifiques, Techniques et santé 3% 2% 3% Administration et Assistance 15% 17% 8% Services publics et d'éducation 12% 4% 15% Autres services Fontcouverte Courtine Agroparc Les domaines scientifiques, techniques et de la santé dominent sur le marché. On constate une très forte présence d ingénieurs, de comptables, de dentistes, de médecins et d infirmières. Avignon étant la préfecture du département du Vaucluse, elle accueille des services publics et d éducation qui représentent environ m². De nombreuses franchises de services sont installées sur la commune telles que les assurances, banques, et sociétés d intérim. L information et la communication sont représentées par CBA Informatique, Vaucluse numérique, Axemble, Sud Telecom, Technitronic... 3% 8% AGROPARC 15% 39% 7% 4% 11% 13% Industries Bâtiment Travaux publics Information et Communication Financiers, Assurances, Immobiliers Scientifiques, Techniques et santé Administration et Assistance Services publics et d'éducation Autres services Plus de 200 entreprises dans le domaine tertiaire sont présentes sur Agroparc avec plus de emplois. Agroparc est reconnue pour sa capacité dans les domaines scientifiques et techniques. On y note par ailleurs un grand nombre de professions libérales. Le technopôle dispose d un grand nombre de distinctions telles que 3 labellisations pôle de compétence pour l INRA, une labellisation plateforme technologique, un pôle de compétitivité Terralia et d autres institutions techniques et technologiques dans l agroindustriel et l agroalimentaire. En outre, Avignon est le pôle européen d innovation fruits et légumes. D autre part, elle entreprend une démarche pour agrandir le pôle aéronautique Pégase. Pour agrémenter les services aux entreprises et aux universités, la zone reçoit des commerces de proximité, boulangeries, banques, primeurs ou restaurants. Par ses installations universitaires, ses nombreuses résidences et le développement des entreprises, Agroparc commence à devenir une «petite ville» à part entière. FONTCOUVERTE COURTINE 12% 9% 0% Industries Bâtiment Travaux publics 17% 4% 4% 6% Industries Bâtiment Travaux publics 15% 3% Information et Communication Financiers, Assurances, Immobiliers Scientifiques, Techniques et santé Administration et Assistance 2% 29% Information et Communication Financiers, Assurances, Immobiliers Scientifiques, Techniques et santé Administration et Assistance Services publics et d'éducation Services publics et d'éducation 38% Autres services 38% Autres services Avec ses 70 entreprises tertiaires, la zone de Fontcouverte est représentée à 21% par les entreprises de finance, assurance et immobilier. Eovi Novalia, Sphinx et quelques constructeurs sont installés sur cette zone. La zone d activités est aujourd hui desservie par de nombreux moyens de transport. Elle dispose en effet de 3 lignes de bus la traversant et reliant celle-ci au centre ville de Montfavet, d Avignon et même jusqu à la Gare TGV. On note la présence d entreprises de formation comme UFCV et l institut de formation internationale. Plus de 50 % des bureaux de Courtine sont utilisés par des professions libérales dans les domaines financiers, assurances, immobiliers, scientifiques techniques et de la santé. La présence d activités financières est très forte sur Courtine. Cependant, la zone est fortement représentée par ses services d éducation tels que le Lycée Vincent de Paul ou l IFC à proximité de la Gare TGV. Près d une centaine d entreprises dispose d un bureau sur Courtine avec une moyenne de surfaces d environ 200 m² chacune. 10 EDITION Etude de Marché 2014 sur l immobilier d entreprise d Avignon et son agglomération

11 VI. LE MARché de bureaux de l agglomération 1. Les transactions réalisées 2. Typologie des utilisateurs C 00 / M 100 / J 90 / N 00 Pantone 186 C m² m² m² Public / Privé m² Public 14% m² m² m² m² m² m² m² m² 0 m² m² Location m² Vente Origine Privé 86% TOTAL m² m² Seconde main m² m² Neuf / Restructuré m² m² Le marché de bureaux de 2014 s évalue à m². 3 opérations significatives ont vu le jour : France 18% Etranger 3% Médical : m² sur Avignon en locatif neuf Une société de médical a investi et fait le choix de se localiser sur le secteur d Agroparc. Cela a permis d enrichir le nouveau pôle tertiaire. La Chappe Liquide : 650 m² au sein du Grand Avignon La société CHAPPE LIQUIDE, rachetée par le groupe MINERSA, déménage ses bureaux sur l Isle sur Sorgue dans un local de 650 m² comprenant aussi un laboratoire. PACA 14% Vaucluse 65% Un centre de formation : m² sur la zone d Agroparc, en Avignon. Répondant à son développement économique, le centre de formation choisit de doubler sa surface dans un contexte environnemental adapté. Une croissance frémissante consolide les positions et laisse entrevoir une légère amélioration. Type de mouvements Création 3. Répartition par surface des transactions m² 46% > 500 m² m² 44% Avec environ la moitié des transactions dont la surface est inférieure à 150 m², le marché reflète le fort dynamisme des PME. Aujourd hui les nouvelles entreprises préfèrent s orienter sur des surfaces plus modestes, pour s adapter à l évolution prudente des marchés. Les surfaces entre 150 et 499 m² sont prises par des entreprises existantes qui se repositionnent sur des surfaces adaptées. Relocalisation 55% Volume % Privé m² 14% Public m² 86% Origine Volume % Vaucluse m² 65% PACA m² 14% France m² 18% Étranger 298 m² 3% Mouvements Volume % Création m² Extension m² 25% Relocalisation m² 55% Extension 25% Aujourd hui, les demandes placées vauclusiennes représentent 65 % du marché. Les transactions de bureaux sont majoritairement des relocalisations motivées par un réajustement des coûts. L initiative privée confirme la tendance nationale et reflète la conjoncture actuelle. Les créations représentent 20 % du marché, mais elles ne cessent de croître depuis

12 LE MARCHÉ DE BUREAUX DE L AGGLOMéRATION 4. Les valeurs du marché de bureaux Prix de location moyen 5. Le stock à 12 mois et production neuve en 2015 et 2016 Extra Neuf / Restructuré Seconde main Intramuros 150 / 170 / m² 125 / 135 / m² Extramuros 120 / 140 / m² 110 / 130 / m² Agroparc 150 / 170 / m² 125 / 145 / m² Courtine 130 / 150 / m² 100 / 120 / m² Fontcouverte 120 / 140 / m² 100 / 120 / m² Hors Avignon 110 / 130 / m² 80 / 100 / m² Prix de vente moyen Loyer annuel m 2 /HT/HC Hamadryade - AGROPARC Extra Intramuros Extramuros Neuf / Restructuré Seconde main / / / / Agroparc / / Courtine / / Fontcouverte / / Hors Avignon / / Prix au m 2 /HT ou HD COURTINE Intramuros reste un secteur prisé pour de nombreuses entreprises. Cependant l ancienneté, la vétusté des bureaux, et la problématique du stationnement restent un frein. Extramuros : À l exception de la Zone Franche Urbaine, l extramuros est moins attractif de par la vetusté de l offre. Les prix pour les 3 zones primaires d Avignon se différencient par : Agroparc est en plein expansion au niveau tertiaire. De nombreux programmes neufs et récents engendrent des loyers et des prix de vente moyens plus importants que sur les deux autres zones. Courtine est composée de bâtiments de qualité très hétérogènes. On y trouve donc une variété de prestations permettant de répondre à la demande. Même ancienne, Fontcouverte reste une zone attractive essentiellement grâce à des prix à la baisse. Néanmoins, certains bâtiments nécessiteraient des réaménagements pour répondre aux normes afin de permettre aux propriétaires d exiger des valeurs de loyers au niveau du marché. En ce qui concerne le reste du Vaucluse, on remarque une augmentation des implantations des entreprises hors Avignon. Les prix des loyers et les coûts au m² y sont beaucoup moins élevés. La disponibilité de grandes aires de stationnement et d espaces verts privilégient le bien-être du salarié. FONTCOUVERTE Agroparc dispose d une capacité d expansion pour répondre à la forte demande tertiaire. Preuve en est l arrivée du projet «Hamadryade», ensemble immobilier de m² composé de 3 immeubles répondant aux normes environnementales méditerranéennes. Courtine dispose d un foncier important permettant l accroissement d une zone s articulant autour d une gare TGV très fréquentée. À Fontcouverte, certains mandants ont construit et réhabilité leurs locaux ce qui permet de proposer de nouveaux produits rénovés. 6. Analyse 2014 et perspectives 2015 du marché bureaux ANALYSE 2014 Les loyers demandés s adaptent désormais à la valeur du marché. Une augmentation de la part de neuf par rapport aux années précédentes. Une hausse des transactions au 2 ème semestre après un début d année assez difficile. Une recherche d économie et d optimisation des surfaces. 12 EDITION Etude de Marché 2014 sur l immobilier d entreprise d Avignon et son agglomération

13 LE MARCHÉ DE BUREAUX DE L AGGLOMéRATION C 00 / M 100 / J 90 / N 00 Pantone 186 C Le stock à 12 mois Intramuros Extramuros Neuf Restructuré Seconde main TOTAL Production neuve identifiée en 2016 / m² m² m² 500 m² m² m² m² m² Dont Extra Agroparc m² 478 m² m² m² Courtine 919 m² m² m² m² Fontcouverte 600 m² m² m² 0 m² Hors Avignon TOTAL m² m² m² m² m² m² m² m² PERSPECTIVES 2015 Stock estimé à 12 mois sur l agglomération de m ², soit environ 3 ans de transactions, cela ouvre la porte à des projets prometteurs. L année 2015 commence sous de bons auspices avec de bonnes demandes pour des loyers adpatés. Longuement surévalués et mal adaptés, les locaux avignonnais étaient délaissés au profit de départements limitrophes. Un réajustement financier salutaire augmente la demande laissant désormais l ouverture au montage de nouvelles opérations qui trouvent preneur avant la fin de la construction. Les deux principaux pôles tertiaires de Courtine et Agroparc vont se consolider avec l arrivée de nouveaux programmes qui prennent en compte les nouvelles normes environnementales et d accessibilité. 13

14 VII. LE MARCHÉ DE COMMERCES 1. Descriptif de la demande Le département du Vaucluse se situe aux abords de 4 départements : le Gard, la Drôme, les Alpes de Haute Provence et les Bouches-du-Rhône. Ainsi, les 4 zones de chalandise se superposant représentent environ chalands. Cela se caractérise par : - La dépense par familles de produit dans le commerce La dépense totale des ménages s élève à plus de 2 milliards d euros. L alimentaire est la dépense principale des familles. Après celle-ci arrive le secteur de l équipement de la personne et de la maison. Enfin, le secteur de la culture et du loisirs se traduisent par un taux de 7%. - La dépense par type de commerces Avignon est caractérisée par une concentration de commerces alimentaires importante. Ainsi, 47% de grandes surfaces alimentaires du Vaucluse sont généralistes. La consommation des familles s étale sur les domaines suivants : loisirs, équipement de la personne et de la maison, restauration... Cependant, il faut noter la croissance de la vente à distance. Le bassin de consommation d Avignon se démarque avec un nombre de commerces par habitant supérieur à la moyenne nationale avec près de commerces. 2. Descriptif de l offre On observe une très forte concentration de l équipement de la maison puis de la personne notamment sur la zone du Pontet renforcée récemment par l arrivée d Ikéa. De plus, l offre bénéficie de locomotives alimentaires de taille particulièrement importante complétée par un tissu de pôle secondaire très actif. 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 17% 18% 45% 6% 6% 15% 66% 6% 9% 17% 64% 8% 7% 70% 11% 14% 51% 14% 6% 49% 11% 21% 50% 19% 8% 29% 35% 9% 11% 15% 54% Alimentaire Equipement de la personne Equipement de la maison Loisirs et divers 0% 11% 7% 4% 5% 11% 6% 9% 8% Restauration Avignon Cap Sud Mistral 7 Le Pontet Buld'air Grand Angles Orange Cavaillon Carpentras 3. Les valeurs du marché de commerces Avignon centre Périphérie Orange Cavaillon Carpentras Achat / m² / m² / m² / m² / m² Location 250 / an / m² 140 / an / m² 120 / an / m² 120 / an / m² 110 / an / m² Droit au bail Centre Ville Aujourd hui, le centre ville connaît une baisse de fréquentation à cause des problèmes de stationnement et d accessibilité. Les enseignes recherchent exclusivement des emplacements N 1. On observe une durée de transaction plus longue due à une négociation de droit au bail souvent liée à l amortissement de travaux engagés précédemment. Périphérie Les différentes zones commerciales attirent les nouvelles enseignes telles que la restauration et les activités discount. Les zones périphériques sont en plein essor grâce aux locomotives alimentaires. Orange, Cavaillon et Carpentras Les prix sont accessibles de à /m 2 à la vente et de 110 à 120 /an/m 2 pour la location. On relève des droits au bail de soit des valeurs plus basses que la périphérie d Avignon, mais toujours trop élevé à ce jour. La récente zone commerciale les Vignes de m 2 a permis à Orange de se développer et d accueillir un plus grand nombre d enseignes. Cavaillon et Carpentras disposent de différentes zones commerciales. Mais les zones avignonnaises restent plus attractives et plus diversifiées. Ainsi, les chalands préfèrent se déplacer en Avignon. 14 EDITION Etude de Marché 2014 sur l immobilier d entreprise d Avignon et son agglomération

15 le marché de commerces 6 pôles avignonnais Villes périphériques C 00 / M 100 / J 90 / N 00 Pantone 186 C LE CENTRE VILLE D AVIGNON : Centre historique au coeur de la ville Il est riche en commerces et attractif par la présence d enseignes nationales phares. Les principales rues ayant des flux de chalands sont : Rue Ste Agricol, Rue des Fourbisseurs, Rue du Vieux Sextier, Rue Bonneterie, Rue de la République et Rue Joseph Vernet. La Fnac, Monoprix, Nespresso, Swarovski, Longchamp, Hermès, Lacoste et Zara sont de véritables locomotives. Cependant on retrouve de véritables boutiques régionales attractives représentant 69 % du marché. CAP SUD : Au sud d Avignon Elle est reconnue pour l équipement de la personne avec les Galeries LaFayette sur m². Le cinéma Pathé est également une locomotive pour le centre commercial centré autour de Géant Casino et sa galerie marchande. La zone représente une superficie de plus de m² avec un Géant Casino de près de m². MISTRAL 7 : Au sud à la sortie d Avignon, proche de l autoroute A7 Avec une superficie de m² de surfaces locatives brutes, la zone commerciale de Mistral 7 s étend autour de la route de Marseille (RN7) à la sortie de la ville d Avignon. Les enseignes marquantes sont Auchan, Castorama et Décathlon. La zone est accompagnée d un village automobiles. Par son alimentaire, cette zone attire également la demande des communes voisines à Avignon. LE PONTET : Au nord de la ville d Avignon La zone commerciale du Pontet est mise en avant par Auchan pour une superficie de près de m² pour m² de surfaces locatives brutes. Le Pontet est la 2 ème zone la plus fréquentée derrière le centre ville grâce à la présence de locomotives telles que Décathlon, Boulanger, Leroy Merlin, Alinéa... BULD AIR : Entre Avignon et Vedène L arrivée récente de la zone Buld air pour l équipement de la maison avec les enseignes Ikéa, Zodio, et Maisons du monde montre l attractivité de cette zone en périphérie d Avignon. GRAND ANGLES : À l ouest d Avignon, aux Angles La zone commerciale Grand Angles dispose d une zone de chalandise située à l ouest d Avignon et attire un grand nombre de prospects gardois et avignonnais. Elle est structurée autour d un hypermarché E.Leclerc et des enseignes telles que Picard, Sport 2000, Weldom, Mc Donald s... LES AUTRES D autres emplacements commerciaux diffus, alimentaires ou non, sont accessibles sur Avignon, comme au sein de la zone de Courtine ou de la rue Eisenhower. Les bords des remparts comme la Rue Pierre Sémard sont très recherchés. ORANGE : À 30 Km d Avignon, au Nord La ville d Orange est mise en avant par son centre ville, sa zone du Coudoulet de plus m² hébergeant un Carrefour de m² et sa récente zone les Vignes d environ m² qui a pour locomotive Grand Frais sur m². CAVAILLON : À 30 Km d Avignon, au Sud-Est Le 1 er pôle marchand de Cavaillon est son centre ville. Avec des stationnements proches et une circulation fluide, celui-ci offre une dynamique commerciale. Les pôles périphériques disposent de zones de chalandise plus orientées Monts de Vaucluse pour Auchan et Nord des Bouches-du-Rhône pour Intermarché. CARPENTRAS : À 25 Km d Avignon, au Nord-Est Le bassin de Carpentras est représenté par 2 zones : son centre ville dynamique et diversifié, et les pôles périphériques d Intermarché et d E.Leclerc. Les pôles de Pernes, de Sarrians et de Monteux ne sont pas négligés en ce qui concerne le commerce alimentaire. LES AUTRES Les zones commerciales de Bollène, Pertuis et L Isle-sur-Sorgue sont des zones secondaires à ne pas négliger pour des commerces en seconde périphérie. 100% 80% 60% 40% 0% Le taux d enseignes nationales 31% Avignon centre 74% Cap sud 81% Mistral 7 86% Le Pontet 51% Buld'air 59% Grand Angles 63% 37% Le Pontet dispose du plus fort taux d enseignes nationales de l agglomération avec 86 %. Alors que sur la zone commerciale de Buld air, un commerce sur deux est une enseigne nationale. Orange se différencie de Carpentras et Cavaillon avec un taux d enseignes nationales supérieur à 60 %. On peut nommer la présence de Décathlon, La Halle, Kiloutou, Armand Thierry, Krys, Jeff de Bruges... Cependant Carpentras et Cavaillon accueillent des enseignes nationales telles que Gémo, Optic 2000, Cache Cache, Assu 2000, Leonidas, Mc Donald... Orange Cavaillon 44% Carpentras 4. Les produits en stock Courtine - Avignon Fontcouverte - Avignon Cap Sud - Avignon Sud 1) Emplacement stratégique sur le parc d activités de Courtine en Avignon : Local commercial de m² divisibles à louer, très bonne visibilité (depuis le rond-point : véhicules/jour). Stationnements de 80 places. Présence de Mc Donald s sur le site. Disponibilité : Été ) Au coeur de la zone de Fontcouverte, sur l axe principal, local commercial de 300 m² en pied d immeuble, très bonne visibilité. Stationnements devant le local. Disponibilité : Été ) Sur la zone commerciale de Cap-Sud, local de 222 m² dont 122 m² de surface commerciale, vitrine 6 ml, stationnements, environnement commercial. Disponibilité : Sous 6 mois après signature. 15

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